Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 декабря 2003 г. N КГ-А40/10030-03-П Покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 19 декабря 2003 г. N КГ-А40/10030-03-П
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 августа 2005 г. N КГ-А40/6971-05-П

Межрегиональный территориальный орган Министерства имущественных отношений Российской Федерации - Агентство по управлению имуществом Российской Академии наук обратилось в арбитражный суд с иском к Закрытому акционерному обществу "Перрисон", Компании "Фринтон Трейд, Корп.", Московскому государственному комитету по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, третьему лицу без самостоятельных требований на предмет спора - Институту прикладной механики Российской Академии наук о признании недействительными сделок в части отчуждения федеральной собственности, предметом которых является цокольный и первый этажи здания, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, дом 7, стр. 1, договора купли-продажи от 18.12.2001 г., заключенного между ЗАО "Мосавтопрогресс" и ЗАО "Перри-сон", договора купли-продажи от 4.02.2002 между ЗАО "Перрисон" и Компании "Фринтон Трейд, Корп.", а также свидетельств о государственной регистрации прав собственности на нежилые помещения, выданные на имя ЗАО "Перрисон" 29.12.2001 г. и на имя Компании "Фринтон Трейд, Корп." 21.02.2002 г.

Арбитражный суд города Москвы принял решение от 14.02.2003 г. по делу N А40-43778/02-84-313, которым отказал в удовлетворении иска.

Постановлением кассационной инстанции от 13.05.2003 г. N КГ-А40/2631-03 решение арбитражного суда от 14.02.2003 г. отменено в связи с допущенными судом нарушениями норм процессуального права и неправильным применением норм материального права, дело передано на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении арбитражный суд первой инстанции решением от 3.07.2003 г. отказал в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная инстанция оставила судебное решение без изменения постановлением от 2.10.2003 г.

В кассационных жалобах Агентство по управлению имуществом Российской Академии наук и Институт прикладной механики РАН просят об отмене судебных актов как постановленных с неправильным применением норм материального права и с нарушением норм процессуального права, принятии нового решения.

Представители заявителей поддержали требования, изложенные в жалобах.

Представитель ЗАО "Перрисон" заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела.

Обсудив ходатайство, судебная коллегия отклонила его, поскольку рассмотрение кассационной жалобы в настоящее судебное заседание назначено после переноса 11.12.2003 г.

Представители ЗАО "Перрисон", Компании "Фринтон Трейд, Корп." возражали против удовлетворения кассационных жалоб, указывая на законность судебных решений.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в судебном разбирательстве, повторно рассмотрев дело по кассационным жалобам, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные решения арбитражного суда подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

При разрешении возникшего спора, арбитражный суд исходил из тех обстоятельств, что заключенные между ЗАО "Мосавтопрогресс" и ЗАО "Перрисон" договор от 18.12.2001 г., договор от 04.02.2002 между ЗАО "Перрисон" и Компанией "Фринтон Трейд, Корп." о купле-продаже недвижимого имущества нежилых помещений, общей площадью 67957 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 7, стр. 1 этажи: 1, a 1, 2, а 2, 3, 4 соответствуют закону. При этом арбитражный суд указал на то, что право собственности на указанное имущество зарегистрировано в соответствии с ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация права является единственным доказательством существования права. Ссылку истца на решение Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-11076/00-12-188 от 11.10.2000 г. и постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 3968/01 от 27.02.2002 г. как на доказательства, подтверждающие право федеральной собственности не признал обоснованной, так как предметом соответствующего судебного разбирательства не было рассмотрение требования о признании права собственности на это имущество. К тому же по делу N А40-11076/000-12-188 признано недействительным свидетельство ЗАО "Мосавтопрогресс" в отношении спорного недвижимого имущества площадью 3316 кв.м., в то время как истцом оспаривается право собственности на имущество площадью 6795,7 кв.м.

Судом также отклонен довод истца о том, что имущество выбыло из владения помимо его воли, поскольку по акту от 4.10.1977 г., подписанному представителем Академии Наук СССР и НПО "Главмосавтотранс", спорные помещения переданы Академией наук СССР.

Арбитражный суд считает неподтвержденным документально факт принадлежности спорного недвижимого имущества к федеральной собственности, так как в свидетельстве о внесении в реестр федерального имущества на спорный объект не содержится указания на его площадь, а в распоряжении N 50-И от 27.09.2001 г. "О закреплении Федерального имущества за Институтом прикладной механики РАН на праве оперативного управления" с приложением N 1, а также в акте приема-передачи указано лишь на часть здания по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 7, площадью 3276,8 кв.м.

Арбитражный суд пришел к выводу, что ЗАО "Перрисон" и Компания "Фринтон Трейд, Корп." являются добросовестными приобретателями, так как на момент подписания оспариваемых договоров не могли знать о том, что приобретают имущество у лица, не имеющего права его отчуждать, сделки содержали соглашения о цене продаваемого имущества.

В связи с изложенным отклонены требования истца о признании недействительными договоров, а также свидетельств о государственной регистрации права собственности.

Кассационная инстанция полагает, что выводы арбитражного суда в решении не соответствуют представленным в деле доказательствам.

При новом судебном разбирательстве истец уточнил, что оспаривает договоры купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права на помещения площадью 3316 кв.м.

При рассмотрении Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в порядке надзора законности и обоснованности судебных актов по делу N А40-11076/00-12-188 Арбитражного суда города Москвы установлено, что решением исполкома Московского городского Совета депутатов трудящихся от 15.09.76 N 2405 Исполкому Фрунзенского райсовета г. Москвы было разрешено принять с баланса Академии наук СССР на баланс жилищного управления здание N 7 по Ленинградскому проспекту общей площадью 6110 кв.м. с последующей передачей в аренду Академии наук СССР 3316 кв.м. площади (полезной площади - 2157 кв.м.).

На основании данного решения Московским городским отделом нежилых помещений выдан Академии наук СССР ордер от 13.09.1976 г. N 025190 на право занятия помещений цокольного и первого этажей площадью 3316 кв.м., а Главмосавтотрансу - ордер от 14.02.76 г. N 025792 на предоставление помещений второго, третьего и четвертого этажей площадью 2794 кв.м. Источником выделения площадей указана в ордере от 14.09.76 г. N 025192 академия.

Решением от 15.08.77 N 2238 Мосгорисполком частично изменил свое решение от 15.09.1976 г. N 2405. Указанное здание разрешено принять с баланса Академии наук СССР на баланс Главмосавтотранс с последующей передачей в аренду академии помещений цокольного и первого этажей.

В п. 3 Указа Президента Российской Федерации от 21.11.91 N 228 "Об организации Российской Академии наук" предусмотрена, в частности, передача зданий и другого государственного имущества, находящегося в пользовании и распоряжении учреждений и организаций Академии наук СССР, расположенных на территории РСФСР, в собственность Российской Академии наук.

В последующем ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" (с изменениями от 19.07.98 N 111-ФЗ от 23.08.96 г. N 127 ФЗ) Российская Академия наук была наделена правом владения, пользования и распоряжения переданным ему имуществом, находящимся в федеральной собственности.

На момент издания Указа Президента Российской Федерации от 21.11.91 N 228, предусматривающего передачу в собственность Российской Академии наук имущества, первый и цокольный этажи здания находились во владении академии. До 1991 года помещениями на этих этажах распоряжался Президиум академии, после 1991 года ими пользовались на основании договоров аренды научные организации.

Согласно п. 11 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" факт нахождения имущества на балансе одного предприятия не является основанием для признания балансодержателя единственным законным владельцем помещений, если эти помещения были предоставлены другим предприятиям и организациям в установленном порядке.

Таким образом, имущество Российской Академии наук в силу приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" являлось федеральной собственностью и НПО "Мосавтопрогресс" в 1993 году без законных оснований приватизировало первый и цокольный этажи здания, находящегося во владении академии.

В исковом заявлении истец указывает, что договор купли-продажи помещений от 18.12.2001 г. заключен ЗАО "Мосавтопрогресс" с ЗАО "Перрисон" после того, как продавец получил определение надзорной инстанции арбитражного суда от 3.12.01 о приостановлении исполнения решения арбитражного суда по делу N А40-25666/01-53-272 о выселении Института прикладной механики РАН из спорных помещений, а также принесения протеста председателем Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.11.01 N 3868/01 об отмене постановлений апелляционной и кассационной инстанций по делу N А40-11076/00-12-188. Впоследствии Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принял постановления за NN 11554/01, 3968/01.

Спорное имущество от ЗАО "Перрисон" к компании "Фринтон Трейд, Корп." было передано по договору от 4.02.02 г.

В связи с чем арбитражный суд необоснованно пришел к выводу о добросовестности покупателей по оспариваемым сделкам, и о том, что имущество выбыло у собственника по его воле.

В упомянутом постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1996 г. N 8 (п. 24) указано на следующее.

При рассмотрении исков об истребовании имущества собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения помимо его воли, приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если бы эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (п. 25 постановления).

Если при заявлении в такой ситуации иска собственника о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ) в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.

Учитывая, что кассационная инстанция в силу п. 4 ч. 1 ст. 287 АПК РФ при повторной проверке судебных решений не может принять судебный акт в случае, когда выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела или имеющимся доказательствам, решение и постановление арбитражного суда отменяются с передачей дела на новое рассмотрение.

При новом судебном разбирательстве суду следует также исходить из того, что не может быть сохранена запись о государственной регистрации права собственности, внесенной по недействительным сделкам.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 3 июля 2003 года и постановление от 2 октября 2003 года по делу N А40-43778/02-84-131 Арбитражного суда города Москвы отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда.