Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15 марта 2018 г. N Ф10-347/18 по делу N А83-9774/2016

г. Калуга

15 марта 2018 г.

Дело N А83-9774/2016

Резолютивная часть постановления вынесена 06.03.2018.

Постановление в полном объёме изготовлено 15.03.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	В.В. Циплякова
судей	М.М. Нарусова
	Ю.В. Бутченко
при участии в заседании:
от ООО "Дочерняя компания "Мегатрейд-Юг": от Департамента по имущественным и земельным отношениям администрации города Евпатории Республики Крым:	не явились, извещены надлежащим образом; не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дочерняя компания "Мегатрейд-Юг" на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2017 по делу N А83-9774/2016,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Дочерняя компания "Мегатрейд-Юг" (ОГРН 1149102130781, ИНН 9110007340, далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Департаменту по имущественным и земельным отношениям администрации города Евпатории Республики Крым (ОГРН 1149102178180, ИНН 9110087191, далее - ответчик, департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого помещения N 1 (далее - договор) с помещениями N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 24а, 25, 26, 27, 28, 29, 29а, общей площадью 717,7 кв.м, крыльцо N 1, крыльцо N 2, пандусы, эстакада с парапетом, расположенные на первом этаже литера А, по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, г. Евпатория, пр. Победы, д. 44, кадастровый номер: 90:18:010147:583 (далее - спорное имущество). Просило изложить пункт 1.2 договора в следующей редакции: "1.2. Согласно Заключения эксперта дополнительной судебной строительно-технической экспертизы N 116 от 11 июля 2017 года, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности сотрудником АНО "Институт учета и судебной экспертизы", судебным экспертом Фисенко Ю.А., стоимость нежилого помещения составляет 27 000 000 (двадцать семь миллионов) рублей без учета НДС".

Также изложить пункт 2.1.2 договора в следующей редакции: "2.1.2. Стоимость нежилого помещения, подлежащая внесению в бюджет города, за вычетом первоначального взноса и произведенных покупателем неотделимых улучшений, составляет 20 333 723 (двадцать миллионов триста тридцать три тысячи семьсот двадцать три) рубля, ее оплата производится Покупателем в рассрочку, в течение пяти лет с даты подписания настоящего договора, равными долями в сумме 338 896 (триста тридцать восемь тысяч восемьсот девяносто шесть) рублей 00 копеек ежемесячно, но не позднее последнего календарного дня месяца. В случае если последний календарный день является выходным или праздничным днем, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца".

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 27.07.2017 (судья И.А. Ищенко) разногласия между обществом и департаментом, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного имущества урегулированы. Пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "1.2. Согласно Заключения эксперта дополнительной судебной строительно-технической экспертизы N 116 от 11 июля 2017 года, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности сотрудником АНО "Институт учета и судебной экспертизы", судебным экспертом Фисенко Ю.А., стоимость нежилого помещения составляет 27 000 000 (двадцать семь миллионов) рублей без учета НДС". Пункт 2.1.2 договора изложен в следующей редакции: "2.1.2. Стоимость нежилого помещения, подлежащая внесению в бюджет города, за вычетом первоначального взноса и произведенных покупателем неотделимых улучшений, составляет 20 333 723 (двадцать миллионов триста тридцать три тысячи семьсот двадцать три) рубля, ее оплата производится Покупателем в рассрочку, в течение пяти лет с даты подписания настоящего договора, равными долями в сумме 338 896 (триста тридцать восемь тысяч восемьсот девяносто шесть) рублей 00 копеек ежемесячно, но не позднее последнего календарного дня месяца. В случае если последний календарный день является выходным или праздничным днем, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца". Решен вопрос о распределении судебных расходов.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2017 (судьи А.А. Тарасенко, Е.А. Остапова, Н.И. Сикорская) решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "Дочерняя компания "Мегатрейд-Юг" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.07.2017.

Заявитель жалобы указывает, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. По мнению кассатора, с учетом специфики настоящего спора, наличия нескольких отчетов об оценке выкупной стоимости, суду необходимо назначить судебную экспертизу, что и было сделано судом первой инстанции. Истец полагает, что им избран надлежащий способ защиты, поскольку оценка данная имуществу оценщиком носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа полагает, что судебные акты судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 01.04.2016 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды N 28/16 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Евпатория, а именно: нежилых помещений N 1 с помещениями N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 24а, 25, 26, 27, 28, 29, 29а, общей площадью 717,7 кв.м, крыльцо N 1, крыльцо N 2, пандусы, эстакада с парапетом, расположенные на первом этаже литера А, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, г. Евпатория, пр. Победы, д. 44, кадастровый номер: 90:18:010147:583.

Постановлением администрации города Евпатории Республики Крым от 08.11.2016 N 2909-п "Об условиях приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства ООО "Дочерняя компания "Мегатрейд-Юг" (далее - постановление N 2909-п), предусмотрено осуществление истцом приватизации арендуемого им недвижимого имущества путем реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектом малого и среднего предпринимательства.

Цена объекта приватизации определена на основании отчета об оценке спорного имущества от 22.07.2016 N 0005-07.16 (далее - отчет N 0005-07.16), составленного во исполнение условий государственного контракта от 18.07.2016 N 18-07/16 оценщиками компании ООО "Государственный кадастровый центр" Стасевич В.В. и Упорниковой О.А. по заказу департамента и составляет 44 738 448 рублей.

Пунктом 6 постановления N 2909-п департаменту поручено осуществление продажи объекта приватизации и совершение юридически значимых действий, связанных с выполнением условий приватизации, а также поручено в течение десяти дней с даты принятия настоящего постановления направить покупателю копию постановления и проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Во исполнение указанного постановления письмом от 15.11.2016 N 8901 департамент направил истцу предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения с проектом договора.

В ответ на указанное письмо истец 30.11.2016 обратился к ответчику с письмом о снижении стоимости продажи объекта.

Письмом от 07.12.2016 N 9775 ответчик сообщил истцу о том, что вопрос возможного изменения стоимости спорного имущества будет повторно рассмотрен Комиссией администрации города Евпатории Республики Крым после предоставления экспертизы отчета о стоимости имущества, проведенной в установленном законодательном порядке.

Не согласившись с указанной стоимостью объекта, истец обратился к другому субъекту оценочной деятельности с заявкой об определении стоимости объекта приватизации.

Согласно отчету от 13.12.2016 N 55 об оценке нежилого помещения, составленного независимым оценщиком - индивидуальным предпринимателем Власенко А.С., стоимость объекта недвижимости составляет 26 946 607 рублей.

Учитывая указанную оценку, истец обратился к ответчику с заявлением об изменения стоимости нежилого помещения, которое ответчиком отклонено.

Полагая, что стоимость объекта недвижимости, предложенная департаментом, является завышенной, а отказ в применении стоимости, предложенной обществом - необоснованным, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о возможности урегулирования разногласий сторон по вопросу определения выкупной стоимости имущества посредством установления в договоре рыночной стоимости имущества, определенной в результате проведения судебной экспертизы, указав на отсутствие у ответчика задолженности и наличие переплаты по договору аренды.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что лишь признание отчета недостоверным с участием оценщика может служить основанием для обязания органов государственной власти и местного самоуправления произвести отчуждение имущества по иной цене, разные результаты оценок - разные размеры рыночной стоимости спорного имущества сами по себе не свидетельствуют о недостоверности той или иной величины рыночной стоимости. Поскольку вопрос о признании недостоверной величины рыночной стоимости, носящей обязательный характер, подлежит разрешению только в результате проведения экспертизы отчета об оценке, вне зависимости от способа защиты права: иск о признании величины стоимости недостоверной или договорный спор, а экспертизы отчета об оценке не проводилось, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истец не доказал обоснованность своих исковых требований.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда.

В связи с изложенным суд первой инстанции правомерно рассмотрел исковые требования по существу.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что лишь признание отчета недостоверным может служить основанием для обязания органов местного самоуправления произвести отчуждение имущества по иной цене, является ошибочным. Поскольку Законом N 159-ФЗ не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, не исключается в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по цене отчуждаемого имущества, применение общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

В данном случае сторонами не достигнуто соглашение по условию о цене продажи недвижимого имущества.

По смыслу статьи 3 Закона N 159-ФЗ, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. Таким образом, названным Законом предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость помещения, определенная в отчете, представленном ответчиком, по состоянию на 18.07.2016, составляет 44 738 448 рублей, а истцом представлен отчет, в котором стоимость выкупаемого объекта по состоянию на 09.12.2016 составляет 26 946 607 рублей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом названного разъяснения вывод суда апелляционной инстанции о том, что достоверность величины рыночной стоимости может быть проверена только путем экспертизы отчета оценщика, но не путем проведения иной независимой оценки, является необоснованным.

Принимая во внимание, что разница в цене спорного имущества является значительной, а также учитывая ходатайство истца, по делу обоснованно была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно первоначально проведенной экспертизе от 24.05.2017, стоимость объекта определена в размере 27 030 000 рублей.

Дополнительной экспертизой стоимость объекта определена по состоянию на 18.07.2016 и составила 27 000 000 рублей.

С учетом результатов экспертизы, истцом была уточнена стоимость объекта в размере 27 000 000 рублей.

Придя к выводу, что указанное экспертное заключение, составленное по результатам проведения дополнительной экспертизы, не содержит противоречий и соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд первой инстанции принял его в качестве доказательства рыночной стоимости спорного имущества.

Порядок реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества субъектами малого и среднего предпринимательства изложен в статье 9 Закона N 159-ФЗ.

В силу указанной нормы оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Вместе с тем, в рамках настоящего дела суды не установили дату обращения общества с заявлением о реализации предоставленного ему законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и, соответственно, не установили возникло ли у общества право на выкуп спорного имущества с учетом приведенных норм.

Из имеющегося в материалах дела письма департамента от 15.11.2016 N 8901 (т. 1, л.д. 148 - 149) следует, что заявление о реализации преимущественного права было подано обществом 12.12.2014 и на дату подачи заявления у общества существовала задолженность в размере 206 482 рублей 20 копеек, которая была погашена 01.04.2015.

При этом, согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, преимущественное право может быть реализовано при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 настоящего Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку в материалах дела отсутствуют достоверные сведения об обращении общества с указанным заявлением в департамент, из представленных в материалы дела отчетов об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления общества о реализации предоставленного ему законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в них цена не может быть признана рыночной стоимостью имущества для целей совершения в отношении него сделки купли-продажи.

При этом, установление действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества является существенным и необходимым для разрешения спора по существу.

При таких обстоятельствах, судебные акты по данному делу не могут являться законными и обоснованными.

Судам необходимо с достоверностью установить дату обращения общества с вышеуказанным заявлением, исследовать вопрос о преимущественном праве общества, установить действительную рыночную стоимость выкупаемого имущества на дату обращения с заявлением о реализации преимущественного права.

Аналогичная позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2017 N 305-ЭС17-6474, от 20.07.2017 N 307-ЭС17-9495, постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 06.09.2016 по делу N А35-10484/2014, от 22.06.2017 по делу N А35-10350/2015.

Ссылка суда апелляционной инстанции на постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16.09.2015 по делу N А54-5808/2014 в качестве практики, сформированной в Центральном округе, при рассмотрении настоящего спора несостоятельна, поскольку в указанном деле рассматривался вопрос о взыскании убытков в виде внесенной арендной платы.

С учетом изложенных обстоятельств, суд кассационной инстанции считает необходимым отменить вынесенные по делу решение и постановление и направить дело в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ дать надлежащую правовую оценку доказательствам в их совокупности и взаимной связи, а так же неисследованным доказательствам, при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.07.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2017 по делу N А83-9774/2016 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.В. Ципляков

Судьи

М.М. Нарусов Ю.В. Бутченко