Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29 мая 2018 г. N Ф10-1589/18 по делу N А84-2206/2017

город Калуга

29 мая 2018 г.

Дело N А84-2206/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22.05.2018.

Постановление изготовлено в полном объёме 29.05.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Леоновой Л.В.
судей	Нарусова М.М.
	Гладышевой Е.В.
при участии в заседании:
от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя ОГРН 1149204004025 ИНН 9204002115	не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;
от ответчика: Общество с ограниченной ответственностью "Окси" ОГРН 1149204068936 ИНН 9201501268 от третьих лиц: Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя Правительство Севастополя Управление земельного контроля города Севастополя	Клюева А.А. - представитель по доверенностиот 14.05.2018; не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом; не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом; не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Окси" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 27.10.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 по делу N А84-2206/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Окси" (далее - ответчик, общество), просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 31.01.2008, заключенный между Севастопольским городским советом и ООО "Окси" в отношении земельного участка, общей площадью 1,4000 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536600000:01:001:0057), расположенного по адресу: г. Севастополь, Ленинский район, ул. Катерная, 49/2, а также обязать ответчика с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок и возвратить его истцу по акту приема-передачи (с учетом уточненных исковых требований). Взыскать с общества задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 31.08.2008 за период с 01.10.2011 по 31.01.2017 в размере 12 220 000,05 руб., пени в размере 6 361 917,69 руб., 3% годовых и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 495 576,61 руб., а всего 21 077 494,35 руб. (с учетом уточненных исковых требований).

В свою очередь, ООО "Окси" обратилось в арбитражный суд к Департаменту, просит взыскать часть убытков, связанных с невозможностью использовать арендованный земельный участок по назначению в размере уплаченной арендной платы, в размере 500 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя, Правительство Севастополя, Управление земельного контроля города Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 27.10.2017 (с учетом определений Арбитражного суда города Севастополя об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок от 08.11.2017 и от 20.02.2018) (судья Васильченко О.С.) первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор от 31.01.2008 аренды земельного участка общей площадью 1,4000 га. (ранее кадастровый номер 8536600000:01:001:0057) расположенного по адресу: г. Севастополь, Ленинский район, ул. Катерная, 49/2. Общество обязано с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Департаменту по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 1,4000 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536600000:01:001:0057) расположенного по адресу: г. Севастополь, Ленинский район, ул. Катерная, 49/2. С общества в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате в размере 6 970 947,87 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 682 077,62 руб. В остальной части исковые требования Департамента оставлены без удовлетворения. В удовлетворении встречных исковых требований общества отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 г. (судьи Тарасенко А.А., Евдокимов И.В., Колупаева В.А.) решение суда первой инстанции (с учетом определений Арбитражного суда города Севастополя об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок от 08.11.2017 и от 20.02.2018) оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "Окси" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Истец и третьи лица надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации, в суд не прибыли, явку своих представителей не обеспечили.

Арбитражный суд Центрального округа полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие вышеуказанных лиц, на основании части 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, между Севастопольским городским советом (арендодатель) и ООО "Окси" (арендатор) 30.01.2008 заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), по условиям которого, в редакции дополнительного соглашения о внесении изменений в Договор аренды земли от 01.03.2010 арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского совета от 14.07.2004 N 2099 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания гостиничного комплекса и размещения рекреационной зоны с отнесением этих земель к категории водного фонда (площадью 1,1077 га - для размещения рекреационной зоны, 50-метровая прибрежная защитная полоса Черного моря) и рекреационного назначения (площадью 0,2923 га - для строительства и обслуживания гостиничного комплекса), который находится по адресу: ул. Катерной, 49/2.

В пункте 3.1 Договора определен срок его действия - 25 лет.

Пунктом 5.1 Договора предусмотрено, что земельный участок передается в аренду для использования: площадью 1,1077 га на землях водного фонда; площадью 0,2923 га на землях рекреационного назначения. Целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания гостиничного комплекса и размещения рекреационной зоны.

Подпунктами "ж", "н", "о" пункта 9.2.2 Договора в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2010 предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату и ежегодно до 20 января представлять арендодателю справку о платежах по арендной плате за истекший год, заверенную налоговой инспекцией, а также начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в течение срока, определенного проектной документацией, утвержденной в установленном законом порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ. Определена обязанность производить строительство капитального объекта (гостиничного комплекса) только в соответствии с утвержденной проектной документацией (с разработкой материалов ОВОС), прошедшей комплексную государственную экспертизу, и после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.

Пунктом 12.3 Договора определено, что его действие прекращается путем расторжения договора по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует использованию; по другим основаниям, определенным законом; нарушения сроков строительства, установленных данным договором, без согласия арендодателя.

Земельный участок передан арендатору 22.05.2008 по акту приема-передачи.

Из материалов дела усматривается, что Управлением земельного контроля города Севастополя проведено обследование переданного в аренду земельного участка. Согласно Акту обследования земельного участка от 08.08.2016 N 66/06-01/ОБ/16, установлено, что земельный свободен от капитальных (некапитальных) объектов, объектов благоустройства. Признаки осуществления подготовительных и строительных работ на момент обследования отсутствуют, земельный участок не огражден.

На основании результатов обследования Департамет обратился к обществу с предупреждением от 25.01.2017 N 05-исх./1288/2017 о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, указав, что арендатор не приступил к освоению земельного участка согласно целевому назначению - для строительства и обслуживания гостиничного комплекса и размещении рекреационной зоны в течение более трех лет, с момента получения земельного участка в аренду.

Департамент 17.03.2017 обратился к обществу с предложением исх. N 6426/05-05-21/17 о расторжении договора аренды земельного участка, согласно которому обществу предложено в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка путем подписания соглашения о досрочном расторжении договора и возвратить указанный земельный участок.

Кроме того, письмом от 30.03.2017 N 7711/05-05-21/17 Департамент уведомил общество о ненадлежащем исполнении арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей за период с октября 2011 года по январь 2017 года, что является существенным нарушением условий договора аренды. Департамент просил общество в недельный срок с момента получения данного письма выполнить взятые на себя обязательства по договору аренды, оплатить арендную плату и пеню за землю в полном объеме.

Полагая, что общество противоправно уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств по договору аренды в части освоения арендованного земельного участка, а также незаконно уклоняется от внесения предусмотренных договором арендных платежей, Департамент обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Указывая на то, что общество не могло использовать арендованный земельный участок и осуществлять строительство в соответствии с целевым назначением земельного участка по причине введенных с 17.04.2014, 22.11.2015 и 28.11.2015 на территории г. Севастополя запретов на осуществление любого капитального строительства, а также режима чрезвычайной ситуации, связанного с прекращением поставок электроэнергии и запрета в связи с этим на ведение строительно-монтажных работ на период действия режима ЧС, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим встречным исковым требованием.

Рассматривая спор по существу суды исходили из следующего.

Согласно части 3 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - ФКЗ) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

При рассмотрении спора судами проанализированы нормы как украинского законодательства, так и законодательства Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ).

Согласно статье 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161 - XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли"), по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Статьей 526 ГК Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям Гражданского кодекса Украины, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - соответственно обычаям делового оборота или других требований, которые обычно выдвигаются.

Изложенное согласуется с положениями российского законодательства (статьи 606, часть 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В обоснование суммы задолженности ответчика Департаментом представлен окончательный расчет задолженности по арендной плате за период с октября 2011 года по 01 октября 2017 года, согласно которому задолженность общества по арендной плате составила 13 443 870,37 руб.

Указанный расчет проверен судом и обоснованно признан верным.

Вывод суда о применении исковой давности к требованиям о взыскании суммы задолженности за период с 01.10.2011 по 13.06.2014 о взыскании задолженности в размере 6 436 822,92 руб. и отказе в удовлетворении исковых требований в этой части, является верным.

Ввиду отсутствия в материалах дела доказательств погашения остальной суммы задолженности и с учетом произведенных истцом частичных проплат, судом верно рассчитана задолженность по арендной плате (с учетом определения об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок от 08.11.2017) в размере 6 990 947,87 руб.

Принимая во внимание определение суда от 20.02.2018 об исправлении технической (арифметической) ошибки сумма взысканной задолженности по арендной плате составила 6 970 947,87 руб.

Департаментом в материалы дела предоставлен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами произведенный в соответствии с требованиями статьи 395 ГК РФ; апеллянтом данный расчет арифметически не опровергнут.

Из материалов дела усматривается так же, что Департаментом заявлено требование о расторжении договора аренды в связи с тем, что общество на протяжении длительного времени не приступило к освоению спорного земельного участка согласно его целевому назначению.

Обращаясь в суд с иском, Департамент указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором, не завершено. Кроме того, Департамент ссылается на такие существенные нарушения условий договора аренды, как систематическое невнесение арендной платы более двух раз подряд, а также неиспользование представленного ему в аренду земельного участка в соответствии с целью, оговоренной условиями договора. Департамент так же указывает, что обществом не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность осуществления строительных работ на арендованном земельном участке.

Суд пришел к обоснованному выводу о том, что уклонение ответчика от внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является систематическим уклонением от выполнения арендатором своих обязанностей, что в свою очередь является существенным нарушением договора аренды.

Из материалов дела следует, что стороны договора, с учетом заключенного дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земли от 01.03.2010 не определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено, а указали лишь на то, что освоение земельного участка должно быть начато и завершена его застройка в течение срока, определенного проектной документацией, утвержденной в установленном порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ.

В связи с чем, условия договора аренды не содержат указаний на срок завершения строительства объекта.

Согласно положений статей 45, 46 ЗК РФ арендодатель вправе ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).

В рассматриваемом споре вопрос о прекращении арендных отношений поставлен Департаментом в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, согласно целевого назначения земельного участка.

Судом установлено, что согласно нормам законодательства Украины, регулирующим градостроительную деятельность, в частности Законы Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и N 3038-VI от 17.02.2011 "О регулировании градостроительной деятельности", которые аналогично порядку, действующему в Российской Федерации, предусматривали необходимость получения соответствующих документов на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, таких как: получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; утверждение проектной документации; выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; регистрация права собственности на объект градостроительства.

В подтверждение доказательств освоения спорного земельного участка, расположенного по адресу: ул. Катерная, 49/2 в г. Севастополе в период действия законодательства Украины на территории города Севастополя (до 18.03.2014), обществом представлены документы в отношении земельного участка по ул. Катерная, 49 в г. Севастополе, полученного в аренду на основании иного договора аренды, не являющегося предметом спора в данном деле, это же и касается вышеуказанных документов, полученных уже в период действия законодательства РФ, не относящихся к земельному участку, являющемуся предметом настоящего спора.

Таким образом, ответчиком не представлено в материалы дела каких-либо документов в подтверждение освоения земельного участка, расположенного по ул. Катерная, 49/2 в г. Севастополе и являющегося предметом спорного договора в данном деле, а также принятие мер по получению исходных данных на строительство, разработке проектной документации и ее утверждению в установленном порядке, а также по получению разрешения на строительство и строительству оговоренного объекта с принятием его в эксплуатацию и получением правоустанавливающих документов.

Учитывая изложенное, суд пришел к обоснованному выводу о законности и обоснованности требований Департамента о расторжении спорного договора аренды земли.

Судом дана обоснованная оценка доводам общества об отсутствии оснований для взыскания указанной задолженности со ссылкой на обстоятельства, свидетельствующие о невозможности осуществлять строительство на арендованном земельном участке.

Издание распорядительных актов и иных правовых актов связанных, в том числе, с запретом осуществления на территории города Севастополя капитального строительства и наличием иных препятствий, не могло оказать негативного влияния на выполнение обществом строительных работ на арендованном земельном участке.

Из материалов дела усматривается, что ответчик, как до издания таких актов, так и на момент их издания не приступал к осуществлению строительства на земельном участке, у общества в указанный период отсутствовали разрешительные документы для возможности законного осуществления такого строительства.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что в обоснование заявленных требований о возмещении убытков, общество указало на понесенные им убытки в результате внесения арендной платы в период с 17.04.2014 по 25.05.2016, указав при этом на невозможность использования земельного участка в указанный период по назначению с осуществлением на нем строительства в связи с изданием вышеуказанных распорядительных и иных нормативно-правовых актов.

Между тем, как указывалось выше, издание соответствующих распорядительных актов применительно к рассматриваемому спору не затрагивало права арендатора ввиду того, что в указанный период общество не только не приступило к выполнению строительных работ на спорном земельном участке, но и не получило на это соответствующих разрешительных документов.

Все доводы кассационной жалобы были предметом исследования суда первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 27.10.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 по делу N А84-2206/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

М.М. Нарусов Е.В. Гладышева