Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2018 г. N 21АП-2726/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 29 мая 2018 г. N Ф10-1589/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Севастополь

22 февраля 2018 г.

Дело N А84-2206/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21.02.2018.

В полном объёме постановление изготовлено 22.02.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В. и Колупаевой Ю.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Голубенко В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Окси" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 27.10.2017 по делу N А84-2206/2017 (судья Васильченко О.С.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к обществу с ограниченной ответственностью "Окси"

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительства Севастополя, Управления земельного контроля города Севастополя, Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя

о расторжении договора,

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к обществу с ограниченной ответственностью "Окси"

о взыскании суммы,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Окси"

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

о взыскании суммы,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Окси" - Клюева А.А. по доверенности от 12.12.2017; Тула Н.П. по доверенности от 01.02.2018;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Шалык А.Н. по доверенности от 27.12.2017;

от Правительства Севастополя - Черногорова А.В. по доверенности от 19.09.2017,

установил:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Окси" (далее - ответчик, общество) и с учетом ходатайства об увеличении исковых требований от 10.10.2017 (л.д.161 т.4), удовлетворенного протокольным определением Арбитражного суда города Севастополя от 23.10.2017 (л.д.45-46 т.5), просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 31.01.2008, заключенный между Севастопольским городским советом и ООО "Окси" в отношении земельного участка, общей площадью 1,4000 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536600000:01:001:0057), расположенного по адресу: г.Севастополь, Ленинский район, ул.Катерная,49/2, а также обязать ответчика с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок и возвратить его истцу по акту приема-передачи. Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком условий договора аренды земельного участка в части несоблюдения сроков освоения арендуемого участка. Истец указывает, что ответчик не приступил к строительству заявленного объекта на арендуемом земельном участке с даты заключения договора, более 8 лет и не выполнил взятые на себя обязательства по участию в развитии социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г.Севастополя.

Кроме того Департамент, в рамках дела N А84-2526/2017, объединенного судом первой инстанции в одно производство с делом N А84-2206/2017, требует взыскать с общества задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 31.08.2008 за период с 01.10.2011 по 31.01.2017 в размере 12 220 000,05 руб., пени в размере 6 361 917,69 руб., 3% годовых и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 495 576,61 руб., а всего 21 077 494,35 руб. Исковые требования по данному иску мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору в части внесения арендной платы, в связи с чем ему также были начислены штрафные и иные санкции за нарушение денежных обязательств.

ООО "Окси" 20.07.2017 обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Департаменту и с учетом заявления об уточнении встречных исковых требований от 23.10.2017 (л.д.34-35 т.5), удовлетворенных протокольным определением Арбитражного суда города Севастополя от 23.10.2017 (л.д.45-46 т.5), просит взыскать часть убытков, связанных с невозможностью использовать арендованный земельный участок по назначению в размере уплаченной арендной платы, в размере 500 000 руб. Исковые требования мотивированы тем, что распоряжение от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории г.Севастополя", распоряжение от 22.11.2015 N 226-РГ "О введении режима чрезвычайной ситуации на территории Севастополя", Указ от 28.11.2015 N 116-УГ "О введении запрета на проведение строительно-монтажных работ" обусловили неисполнение арендатором обязательства по предоставлению во временное пользование земельного участка для осуществления строительства и обслуживания производственно-торгового и складского комплекса, которое обуславливало встречное исполнение обязательств, согласно которых у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей. Общество полагает, что при таких обстоятельствах арендодатель не вправе требовать от арендатора исполнения договорных обязательств в натуре.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 27.10.2017 (с учетом определений Арбитражного суда города Севастополя об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок от 08.11.2017 и от 20.02.2018) первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор от 31.01.2008 аренды земельного участка общей площадью 1,4000 га. (ранее кадастровый номер 8536600000:01:001:0057) расположенного по адресу: г.Севастополь, Ленинский район, ул.Катерная, 49/2. Общество обязано с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Департаменту по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 1,4000 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536600000:01:001:0057) расположенного по адресу: г.Севастополь, Ленинский район, ул.Катерная, 49/2. С общества в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате в размере 6 970 947,87 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 682 077,62 руб. В остальной части исковые требования Департамента оставлены без удовлетворения. В удовлетворении встречных исковых требований общества отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 67 265 руб.

Удовлетворяя частично исковые требования Департамента суд первой инстанции руководствовался доказанностью факта нарушения обществом условий договора аренды в части освоения арендуемого земельного участка: отсутствием на спорном земельном участке объекта строительства, здания, сооружения либо его части предусмотренных договором аренды, отметив при этом на истечение трехлетнего срока неиспользования земельного участка с 18.03.2014 и до момента подачи иска о расторжении договора - 11.05.2017. Суд указал, что обществом не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по освоению земельного участка и реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке. Отказывая в удовлетворении исковых требований Департамента о взыскании пени в размере учетной ставки НБУ на задолженность, которая определена с 01.01.2015 в рублях, суд указал на недопустимость таких требований ввиду противоречия их основам действующего законодательства в части применения меры ответственности за нарушение обязательств. Требования о взыскании 3% годовых по законодательству Украины по 17.03.2014 отклонены судом первой инстанции ввиду истечения срока исковой давности.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований общества суд первой инстанции указал на недоказанность совокупности условий, необходимых для взыскания убытков с Департамента (наличия вины, незаконности акта).

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, общество "Окси" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований Департамента и удовлетворить исковые требования общества в полном объеме. Полагает, что судом первой инстанции не правильно дана оценка обстоятельствам, свидетельствующим о невозможности использования обществом арендуемого земельного участка по целевому назначению в период запрета строительства с 17.04.2014 и введения режима чрезвычайной ситуации с 22.11.2015 по 25.05.2016, в связи с чем неверно взыскана задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами.

При этом в судебном заседании 01.02.2018 представитель апеллянта представил дополнение к апелляционной жалобе, указав, что суд при определении размера взыскания не учел, что арендатором были произведены следующие платежи в общей сумме 100 000 руб.:

25.07.2014 - 50 000 руб., назначение платежа за февраль 2014 года;

29.09.2014 - 20 000 руб., назначение платежа за август 2014 года;

13.11.2014 - 30 000 руб., назначение платежа не указано.

В судебном заседании 15.02.2018 представитель апеллянта ходатайствовал о приобщении к материалам дела копии заключения специалиста по вопросу о вхождении иных объектов строительства в границы арендуемого земельного участка.

Ходатайство отклонено судом ввиду того, что апеллянт не подтвердил невозможности представления данного доказательства в суде первой инстанции (пункт 2 статьи 268 АПК РФ); кроме того, обстоятельства, установление которых требует проведения судебной землеустроительной экспертизы не могут быть установлены заключением специалиста, причем без подтверждения его статуса, образования, незаинтересованности в исходе дела.

Управление земельного контроля города Севастополя, Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представители лиц, участвующих в деле, в судебном заседании поддержали соответственно апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ответчика не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между Севастопольским городским советом (арендодатель) и ООО "Окси" (арендатор) 30.01.2008 заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), по условиям которого, в редакции Дополнительного соглашения о внесении изменений в Договор аренды земли от 01.03.2010 арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского совета от 14.07.2004 N 2099 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания гостиничного комплекса и размещения рекреационной зоны с отнесением этих земель к категории водного фонда (площадью 1,1077 га - для размещения рекреационной зоны, 50-ти метровая прибрежная защитная полоса Черного моря) и рекреационного назначения (площадью 0,2923 га - для строительства и обслуживания гостиничного комплекса), который находится по адресу: ул.Катерной,49/2 (л.д. 14-18, 20-23 т.1).

В пункте 3.1 Договора определен срок его действия - 25 лет.

Пунктом 5.1 Договора предусмотрено, что земельный участок передается в аренду для использования: площадью 1,1077 га на землях водного фонда; площадью 0,2923 га на землях рекреационного назначения.

Целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания гостиничного комплекса и размещения рекреационной зоны (пункт 5.2 Договора в редакции Дополнительного соглашения о внесении изменений в Договор аренды земли от 01.03.2010).

Подпунктами "ж", "н", "о" пункта 9.2.2 Договора в редакции Дополнительного соглашения от 01.03.2010 предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату и ежегодно до 20 января представлять арендодателю справку о платежах по арендной плате за истекший год, заверенную налоговой инспекцией, а так же начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в течение срока, определенного проектной документацией, утвержденной в установленном законом порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ. Определена обязанность производить строительство капитального объекта (гостиничного комплекса) только в соответствии с утвержденной проектной документацией (с разработкой материалов ОВОС), прошедшей комплексную государственную экспертизу, и после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.

Пунктом 12.3 Договора определено, что его действие прекращается путем расторжения договора по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует использованию; по другим основаниям, определенным законом; нарушения сроков строительства, установленных данным договором, без согласия арендодателя.

Земельный участок передан арендатору 22.05.2008 по акту приема-передачи (л.д.19 т.1).

Из материалов дела усматривается, что Управлением земельного контроля города Севастополя проведено обследование переданного в аренду земельного участка. Согласно Акту обследования земельного участка от 08.08.2016 N 66/06-01/ОБ/16, установлено, что земельный свободен от капитальных (некапитальных) объектов, объектов благоустройства. Признаки осуществления подготовительных и строительных работ на момент обследования отсутствуют, земельный участок не огражден (л.д.25 т.1).

На основании результатов обследования Департамет обратился к обществу с предупреждением от 25.01.2017 N 05-исх./1288/2017 о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, указав, что арендатор не приступил к освоению земельного участка согласно целевому назначению - для строительства и обслуживания гостиничного комплекса и размещении рекреационной зоны в течении более трех лет, с момента получения земельного участка в аренду (л.д. 27-31 т.1).

Департамент 17.03.2017 обратился к обществу с предложением исх.N 6426/05-05-21/17 о расторжении договора аренды земельного участка, согласно которому обществу предложено в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка путем подписания соглашения о досрочном расторжении договора и возвратить указанный земельный участок (л.д.32-37 т.1).

Кроме того, письмом от 30.03.2017 N 7711/05-05-21/17 Департамент уведомил общество о ненадлежащем исполнении арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей за период с октября 2011 года по январь 2017 года, что является существенным нарушением условий договора аренды. Департамент просил общество в недельный срок с момента получения данного письма выполнить взятые на себя обязательства по договору аренды, оплатить арендную плату и пеню за землю в полном объеме (л.д. 52-53 т.1 в деле N А84-2526/2017).

Полагая, что общество противоправно уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств по договору аренды в части освоения арендованного земельного участка, а так же незаконно уклоняется от внесения предусмотренных договором арендных платежей, Департамент обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Указывая на то, что общество не могло использовать арендованный земельный участок и осуществлять строительство в соответствии с целевым назначением земельного участка по причине введенных с 17.04.2014, 22.11.2015 и 28.11.2015 на территории г.Севастополя запретов на осуществление любого капитального строительства, а так же режима чрезвычайной ситуации, связанного с прекращением поставок электроэнергии и запрета в связи с этим на ведение строительно-монтажных работ на период действия режима ЧС, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим встречным исковым требованием.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ, учитывая положения пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", апелляционная жалоба общества рассматривается апелляционным судом в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, только в обжалуемой части.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ) Республика Крым и город Севастополь считаются принятыми в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, то есть с 21.03.2014.

В соответствии со статьей 23 Закона N 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Статьей 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.

В соответствие с пунктом 4.2. Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент), утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.

Статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС) определено, что данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации, в частности: все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя.

В соответствии с частями 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка и освобождении его.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Закона N 6-ФКЗ, статей 4, 422 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений, а именно - применению подлежат нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).

Согласно статье 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Статьей 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 24, статьей 13 ЗУ "Об аренде земли" договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требований земельного законодательства.

Статьей 19 указанного закона определено, что размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности).

В соответствии с нормами подпункта 14.1.147 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса Украины плата за землю - это общегосударственный налог, взимаемый в форме земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.Основанием для начисления арендной платы за земельный участок, согласно пункту 288.1 статьи 288 Налогового кодекса Украины, является договор аренды такого участка.

Статьей 526 ГК Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям Гражданского кодекса Украины, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - соответственно обычаям делового оборота или других требований, которые обычно выдвигаются.

Изложенное согласуется с положениями российского законодательства (статьи 606, часть 1 статьи 614 ГК РФ).

Осуществление использования земли за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, предусмотрено также положениями подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из материалов дела усматривается, что в обоснование суммы задолженности ответчика Департаментом представлен окончательный расчет задолженности по арендной плате за период с октября 2011 года по 01 октября 2017 года, согласно которому задолженность общества по арендной плате составила 13 443 870,37 руб.

Указанный расчет был проверен судом первой инстанции и признан верным; арифметическая корректность расчета апеллянтом не оспаривается.

Коллегия апелляционного суда считает верным вывод суда первой инстанции о применении исковой давности к требованиям о взыскании суммы задолженности за период с 01.10.2011 по 13.06.2014 о взыскании задолженности в размере 6 436 822,92 руб. и отказе в удовлетворении исковых требований в этой части.

Ввиду отсутствия в материалах дела доказательств погашения остальной суммы задолженности и с учетом произведенных истцом частичных проплат, судом первой инстанции верно рассчитана задолженность по арендной плате (с учетом определения об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок от 08.11.2017) в размере 6 990 947,87 руб.

Расчет задолженности произведен судом первой инстанции следующим образом.

За 2014 год: 124 774,07 рублей (задолженность за 18 дней июня 2014 года) + (207 956,79 руб. Х 6 мес.) = 1 372 514,81 рублей.

За 2015 год: 207 956,79 Х 12 мес. -200 000,00 (частичные оплаты) = 2 295 481,48 руб.

За 2016 год: 207 956,79 Х 12 мес. - 696 400,67 руб. (частичные оплаты) = 1 799 080,81 руб.

За 2017 год: 207 956,84 Х 9 мес.- 347 740,79 руб. (частичные оплаты) = 1 523 870,77 руб.

Итого за период с 13.06.2014 по 01.10.2017 задолженность по арендной плате составляет 6 990 947,87 руб.

Кроме того, принимая во внимание определение суда от 20.02.2018 об исправлении технической (арифметической) ошибки сумма взысканной задолженности по арендной плате составила 6 970 947,87 руб.

Как указано выше, апеллянт ссылается на то, что суд при расчетах не учел уплаченную сумму в размере 100 000 руб. (25.07.2014 - 50 000 руб., назначение платежа за февраль 2014 года; 29.09.2014 - 20 000 руб., назначение платежа за август 2014 года; 13.11.2014 - 30 000 руб., назначение платежа не указано).

Часть из указанной суммы - совпадает с суммой уменьшения размера взыскания согласно указанному выше определению суда первой инстанции об исправлении технической (арифметической) ошибки (платеж от 29.09.2014 - 20 000 руб., назначение платежа за август 2014 года).

Остальные же суммы в общем размере 80 000 руб., хотя и действительно уплачены обществом, но не могут уменьшить сумму взыскания, поскольку они пошли в уменьшение долга, начисленного до даты начала применения судом срока исковой давности по настоящему делу: платеж от 25.07.2014 в размере 50 000 руб. - за февраль 2014 года; платеж от 13.11.2014 в размере 30 000 руб. - в самый ранний календарный долг с учетом требований пунктов 2, 3 статьи 522 ГК РФ, подлежащим применению по аналогии (определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011 N ВАС-15461/11).

Из смысла названной статьи следует, что в случае, если должник не воспользовался правом выразить свою волю в момент исполнения обязательства в форме указания назначения платежа, то исполнение засчитывается в погашение обязательств, срок исполнения которых наступил ранее.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору в части внесения арендной платы, заявленные Департаментом требования о взыскании соответствующей задолженности подлежат частичному удовлетворению.

Департаментом в материалы дела предоставлен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами произведенный в соответствии с требованиями статьи 395 ГК РФ; апеллянтом данный расчет арифметически не опровергнут.

Из материалов дела усматривается так же, что Департаментом заявлено требование о расторжении договора аренды в связи с тем, что общество на протяжении длительного времени не приступило к освоению спорного земельного участка согласно его целевому назначению.

Частями 2, 3 статьи 651 ГК Украины, предусматривалось, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Статьей 32 ЗУ "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Аналогичные положения содержатся и в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В силу требований пункта 3 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть также досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Кроме того, в соответствии с пунктом 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом первой инстанции верно установлено, что обращаясь в суд с иском, Департамент указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором, не завершено. Кроме того, Департамент ссылается на такие существенные нарушения условий договора аренды, как систематическое невнесение арендной платы более двух раз подряд, а так же неиспользование представленного ему в аренду земельного участка в соответствии с целью, оговоренной условиями договора. Департамент так же указывает, что обществом не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность осуществления строительных работ на арендованном земельном участке.

Судом первой инстанции пришел к верному выводу о том, что уклонение ответчика от внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является систематическим уклонением от выполнения арендатором своих обязанностей, что в свою очередь является существенным нарушением договора аренды.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, стороны договора, с учетом заключенного дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земли от 01.03.2010 не определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено, а указали лишь на то, что освоение земельного участка должно быть начато и завершена его застройка в течение срока, определенного проектной документацией, утвержденной в установленном порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ.

Таким образом, условия договора аренды не содержат указаний на срок завершения строительства объекта.

Согласно положений статей 45, 46 ЗК РФ арендодатель вправе ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).

Суд первой инстанции верно указал, что действовавшее на момент заключения спорного договора аренды законодательство Украины в отличие от законодательства Российской Федерации не разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Понятие "использование земельного участка" в законодательстве Украины включает в себя и "освоение земельного участка", которое предшествует началу проведения строительных работ, а именно: подготовку всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

В рассматриваемом споре вопрос о прекращении арендных отношений поставлен Департаментом в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, согласно целевого назначения земельного участка.

Ответчик не оспаривает факт того, что он не приступил к строительству заявленного в договоре объекта, однако не считает это нарушение существенным, ссылаясь на обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, не зависящие от его воли, а также считает, что им в период действия как законодательства Украины, так и законодательства Российской Федерации на территории города Севастополя предпринимались меры для соблюдения условий договора, а именно по освоению земельного участка.

Судом первой инстанции установлено, что согласно нормам законодательства Украины, регулирующим градостроительную деятельность, в частности Законы Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и N 3038-VI от 17.02.2011 "О регулировании градостроительной деятельности", которые аналогично порядку, действующему в Российской Федерации, предусматривали необходимость получения соответствующих документов на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, таких как: получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; утверждение проектной документации; выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; регистрация права собственности на объект градостроительства.

Из материалов дела усматривается, что в подтверждение доказательств освоения спорного земельного участка, расположенного по адресу: ул.Катерная,49/2 в г.Севастополе в период действия законодательства Украины на территории города Севастополя (до 18.03.2014), обществом представлены следующие светокопии документов: титульного листа утвержденного главным архитектором города Севастополя от 26.05.2008 архитектурно-планировочного задания N 377 на проектирование объекта нового строительства (в т.ч. в границах зон охраны памятников) в отношении объекта, расположенного на земельном участке по ул.Катерная,49 в г.Севастополе; положительного комплексного экспертного заключения N Э-239/2008 по проекту "Гостиничный комплекс по ул.Катерная,49 в г.Севастополе" от 19.09.2008; заключения Управления градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации от 16.10.2008 N С-202/08 по проекту "Гостиничный комплекс по ул.Катерная,49 в г.Севастополе"; разрешения Инспекции ГАСК в г.Севастополе на выполнение строительных работ от 109.11.2009 N 121/1 для выполнения строительных работ по строительству отельного комплекса по адресу: г.Севастополь, ул.Катерная,49; разрешение Госземинспекции от 09.12.2008 N 000101 на снятие и перенос почвенного покрова земельного участка в отношении земельного участка, расположенного по адресу: ул.Катерная,49 в г.Севастополе, используемого обществом на основании договора аренды земельного участка от 24.12.2004, зарегистрированного от 18.03.2005 под N 108; научного заключения Отдела Государственной службы охраны культурного наследия Управления культуры и туризма СГГА от 04.12.2008 N 10/1612 и градостроительного заключения Управления городского строительства и архитектуры СГГА от 02.10.2008 в отношении земельного участка, площадью 1,4 га, расположенного по адресу: ул.Катерная,49/2 в г.Севастополе (л.д. 144-162, 227 т.1 в деле N А84-2206/2017).

Относительно освоения обществом спорного земельного участка в период действия законодательства РФ в материалы дела ответчиком предоставлены следующие документы: договоры генерального подряда на осуществление работ по авторскому надзору и генерального подряда от 10.06.2016 N 14 в отношении земельного участка, расположенного по ул.Катерная,49 в г.Севастополе, заключенные в 2016 году; градостроительный план земельного участка от 23.11.2016 в отношении земельного участка, площадью 0,4257 га; извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства от 21.07.2016 на земельном участке по ул.Катерная,49 в г.Севастополе, договор на осуществление работ по авторскому надзору от 16.05.2016 N АН-1/05-16 в отношении земельного участка, расположенного по ул.Катерная,49 в г.Севастополе, соглашение о сотрудничестве от 30.09.2014 в отношении земельного участка по ул.Катерная,49 в г.Севастополе с кадастровым номером N 8536600000:01:001:0032 (л.д. 164, 188-190, 193-198, 200-208, 220 т.1 в деле N А84-2206/2017).

Как верно отмечено судом первой инстанции, ответчиком не представлено в материалы дела каких-либо документов в подтверждение освоения в период действия законодательства Украины земельного участка, расположенного по ул.Катерная,49/2 в г.Севастополе и являющегося предметом спорного договора в данном деле, а также принятие мер по получению исходных данных на строительство, разработке проектной документации и ее утверждению в установленном порядке, а также по получению разрешения на строительство и строительству оговоренного объекта с принятием его в эксплуатацию и получением правоустанавливающих документов.

Судом первой инстанции так же установлено, что выданные в период действия законодательства Украины не имеют отношения к земельному участку по спорному договору, расположенному по ул.Катерная, 49/2 в г.Севастополе, а касаются другого земельного участка, расположенного по ул. Катерная,49, полученных обществом в аренду на основании иного договора аренды, не являющегося предметом спора в данном деле, это же и касается вышеуказанных документов, полученных уже в период действия законодательства РФ, не относящихся к земельному участку, являющемуся предметом настоящего спора.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, а именно: отсутствие на спорном земельном участке объекта строительства, здания, сооружения либо его части предусмотренных договором аренды; неиспользования земельного участка более трех лет - с 18.03.2014 и до момента подачи иска о расторжении договора; отсутствие доказательств, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период на объективные причины, препятствовавшие совершению действий по освоению земельного участка и реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, суд первой инстанции пришел к верному выводу о законности и обоснованности требований Департамента о расторжении спорного договора аренды земли.

Судом первой инстанции дана верная оценка доводам общества об отсутствии оснований для взыскания указанной задолженности со ссылкой на обстоятельства, свидетельствующие о невозможности осуществлять строительство на арендованном земельном участке.

Апелляционная коллегия считает, что издание распорядительных актов и иных правовых актов связанных, в том числе, с запретом осуществления на территории города Севастополя капитального строительства и наличием иных препятствий, не могло оказать негативного влияния на выполнение обществом строительных работ на арендованном земельном участке. Из материалов дела усматривается, что ответчик, как до издания таких актов, так и на момент их издания не приступал к осуществлению строительства на земельном участке, у общества в указанный период отсутствовали разрешительные документы для возможности законного осуществления такого строительства.

Суд первой инстанции также пришел к верному выводу о том, что обществом не доказана совокупность условий, необходимых для взыскания убытков с Департамента, в том числе наличия вины, незаконности акта государственного органа, поскольку статьей 16 ГК РФ определено, что убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Лицо, участвующее в деле, в соответствии со статьей 65 АПК РФ должно доказать те обстоятельства, на которое оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что в обоснование заявленных требований общество указало на понесенные им убытки в результате внесения арендной платы в период с 17.04.2014 по 25.05.2016, указав при этом на невозможность использования земельного участка в указанный период по назначению с осуществлением на нем строительства в связи с изданием вышеуказанных распорядительных и иных нормативно-правовых актов.

Судом первой инстанции верно указано на то, что издание соответствующих распорядительных актов применительно к рассматриваемому спору не затрагивало права арендатора ввиду того, что в указанный период общество не только не приступило к выполнению строительных работ на спорном земельном участке, но и не получило на это соответствующих разрешительных документов. Суд первой инстанции так же верно указал на то, что договором аренды предусмотрена обязанность общества как арендатора по внесению арендной платы, сделав при этом правильный вывод о том, что арендная плата перечислена обществом во исполнение принятых обязательств по договору аренды.

При таких обстоятельствах утверждение общества о необоснованности требований Департамента о взыскании задолженности является несостоятельным.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что на земельном участке, предоставленном обществу в аренду сооружаются иные объекты капитального строительства, на то, что третьи лица препятствуют доступу на земельный участок, не принимается апелляционным судом.

Апеллянт (истец по встречному иску) не доказал, что те или иные объекты находятся (сооружаются) на арендуемом им земельном участке.

Ходатайства о проведении судебной экспертизы в целях выяснения места расположения объектов относительно границ земельного участка не заявлено.

Кроме того, в случае, если иные лица препятствуют осуществлению права арендатора владеть земельным участком, ничто не препятствует ему решать вопрос о заявлении негаторного или виндикационного исков (с учетом характера нарушения прав арендатора).

Передача ему земельного участка при заключении договора аренды арендатором не оспаривается.

Оснований для отмены либо изменения судебного акта суда первой инстанции апелляционный суд не усматривает.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 27.10.2017 по делу N А84-2206/2017 (с учетом определений Арбитражного суда города Севастополя об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок от 08.11.2017 и от 20.02.2018) оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Окси" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Тарасенко

Судьи

И.В. Евдокимов Ю.В. Колупаева