Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 4 июня 2018 г. N Ф10-1654/18 по делу N А35-3716/2017

г. Калуга

4 июня 2018 г.

Дело N А35-3716/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29.05.2018.

Полный текст постановления изготовлен 04.06.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Лукашенковой Т.В.,

судей Ключниковой Н.В., Стрегелевой Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Меженным А.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Пчелка" (ОГРН 1053100514829, ИНН 3109003943): Титов В.Н. - представитель (доверенность от 14.02.2017);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452): Баркова Л.И. - представитель (доверенность от 09.01.2018 N 05);

от общества с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" (ОГРН 1094611000428, ИНН 4625005659): Рожин А.А. - представитель (доверенность от 14.08.2017 N 339),

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области и общества с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 (судьи Миронцева Н.Д., Протасов А.И., Донцов П.В.) по делу N А35-3716/2017,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Пчелка" (далее - ООО "Пчелка", Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление, регистрирующий орган) в государственной регистрации, изложенного в сообщении от 18.04.2017 N 46/017/007/2016-945, и об обязании Обоянского межмуниципального отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области зарегистрировать право собственности за ООО "Пчелка" на земельный участок площадью 303 200 кв.м с кадастровым номером 46:16:070502:35, расположенный по адресу: Курская обл., Обоянский район, Гридасовский сельсовет.

Дело рассмотрено с участием в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" (далее - ООО "Курск-Агро").

Решением Арбитражного суда Курской области от 10.10.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 решение Арбитражного суда Курской области от 10.10.2017 отменено, отказ Управления в государственной регистрации права собственности на земельный участок, изложенный в сообщении от 18.04.2017 N 46/017/007/2016-945, признан незаконным, на Обоянский межмуниципальный отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области возложена обязанность зарегистрировать за ООО "Пчелка" право собственности на земельный участок площадью 303 200 кв.м с кадастровым номером 46:16:070502:35, расположенный по адресу: Курская обл., Обоянский район, Гридасовский сельсовет.

Не согласившись с постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018, Управление и ООО "Курск-Агро" обратились с кассационными жалобами. ООО "Курск-Агро" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции от 10.10.2017, Управление просит отменить постановление апелляционного суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО "Пчелка" в полном объеме. В обоснование кассационных жалоб их заявители ссылаются на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, полагают, что выдел земельного участка сельскохозяйственного назначения в счет долей в праве общей долевой собственности без согласия арендатора недопустим, в связи с чем отказ Управления в государственной регистрации права собственности на земельный участок, образованный путем выдела без согласия арендатора, является законным и обоснованным.

ООО "Пчелка" в отзывах на кассационные жалобы просило оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании представители Управления и ООО "Курск-Агро" поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, представитель ООО "Пчелка" возражал против удовлетворения кассационных жалоб по основаниям, изложенным в отзывах на кассационные жалобы.

Законность судебного акта проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационных жалобах, заслушав доводы принявших участие в судебном заседании лиц, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, 13.05.2011 общим собранием собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет (кворум 70,6%), единогласно принято решение о выделе земельного участка в счет 34 земельных долей из земельного массива, находящегося в коллективно-долевой собственности бывшего сельскохозяйственного производственного кооператива "Садовая роща", расположенного в границах МО Гридасовского сельсовета, для передачи в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Обоянское агрообъединение".

03.10.2011 выделенный земельный участок площадью 34 110 кв.м поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 46:16:070502:27.

Указанный земельный участок передан участниками общей долевой собственности (Тутов А.И, Емельянова В.Д., Дюкарев В.Н., Тутова Т.М., Гринева Т.В., Чаплыгина Т.Н., Кононова А.П.) в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Обоянское агрообъединение" сроком на 15 лет по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 03.10.2011 (зарегистрирован Управлением 09.11.2011, номер регистрации 46-46-17/022/2011-080).

14.09.2015 между обществом с ограниченной ответственностью "Обоянское агрообъединение" и ООО "Курск-Агро" заключен договор передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 03.10.2011.

В дальнейшем участники долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:16:070502:27 (кроме Гриневой Т.В.) продали свои доли в праве общей долевой собственности на указанный участок Дюкареву В.Н., который в качестве исполнения обязательства по оплате долга (по договору займа от 07.11.2015 N 01 с Жулиным Н.Н.) передал право собственности на 8/9 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок ООО "Пчелка" на основании соглашения об отступном от 19.08.2016.

При этом согласно пункту 8 соглашения от 19.08.2016 в отношении недвижимого имущества установлено обременение в пользу ООО "Курск-Агро" сроком с 09.11.2011 на 15 лет в виде договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 03.10.2011.

ООО "Пчелка" принадлежит на праве общей долевой собственности 8/9 доли в праве на земельный участок площадью 34,11 га - земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером: 46:16:070502:27, расположенный по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет, право зарегистрировано 07.09.2016, номер регистрации 46-46/017-46/017/007/2016-91/7.

Судами установлено, что участником долевой собственности являлась также Гринева Тамара Викторовна, которой в спорный период принадлежала 1/9 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: 46:16:070502:27.

Реализуя право на выдел земельного участка в счет принадлежащих долей в праве на земельный участок, 29.09.2016 ООО "Пчелка" заключило с обществом с ограниченной ответственностью "Землеустройство" договор N 2/2016-Ю на выполнение проекта межевания и формирования межевого плана. В целях согласования размера и местоположения границ земельного участка кадастровым инженером в газете "Курская правда" от 04.10.2016 N 119 опубликовано извещение о согласовании проекта межевания земельного участка. Возражений от другого участника долевой собственности не поступило.

04.11.2016 утверждены границы образованного земельного участка площадью 30,32 га, земельный участок поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 46:16:070502:35).

30.12.2016 ООО "Пчелка" обратилось в Обоянский межмуниципальный отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок площадью 303 200 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 46:16:070502:35, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Курская область, р-н Обоянский, Гридасовский сельсовет.

19.01.2017 Управлением (Обоянским межмуниципальным отделом) принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности ООО "Пчелка" на данный земельный участок на срок до 19.04.2017 (уведомление о приостановлении государственной регистрации от 19.01.2017 N 46/017/007/2017-945) в связи с тем, что не представлено решение собственника о выделе земельного участка, а также согласие арендатора на выдел земельного участка.

22.02.2017 ООО "Пчелка" предоставлено решение участника долевой собственности о выделе в счет долей в праве земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 28.09.2016.

Сообщением от 18.04.2017 N 46/017/007/2016-945 Обществу отказано в государственной регистрации права собственности в связи с непредставлением согласия арендатора на выдел земельного участка и нарушением статьи 27, пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации, Федеральный закон N 218-ФЗ).

Посчитав, что сообщение об отказе в государственной регистрации от 18.04.2017 N 46/017/007/2016-945 не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы ООО "Пчелка" в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с рассмотренным в рамках настоящего дела заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в связи с непредставлением согласия арендатора (ООО "Курск-Агро") земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:27 на выдел земельного участка у Управления отсутствовали правовые основания для государственной регистрации права собственности ООО "Пчелка" на выделенный земельный участок с кадастровым номером 46:16:070502:35.

Отменяя решение суда первой инстанции и признавая отказ в государственной регистрации незаконным, суд апелляционной инстанции указал, что в данном случае согласие арендатора (ООО "Курск-Агро") земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:27 на выдел из него нового земельного участка не требовалось, поскольку право аренды сохраняется за ООО "Курск-Агро" в силу закона.

Суд округа не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого не нормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничение таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

Пунктом 5 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков из участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ, Закон об обороте сельскохозяйственных земель).

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (пункт 1 статьи 13 Федерального закона N 101-ФЗ).

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 Федерального закона N 101-ФЗ (пункт 2 статьи 13 Федерального закона N 101-ФЗ).

Если указанное в пункте 3 статьи 13 Федерального закона N 101-ФЗ решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4 статьи 13 Федерального закона N 101-ФЗ).

Пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Как установлено судами, на общем собрании собственников земельных долей от 13.05.2011 участники общей долевой собственности единогласно выразили согласие на передачу земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:27 в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Обоянское агрообъединение", а затем ООО "Курск-Агро" по договору перенайма от 14.09.2015.

ООО "Пчелка" воспользовалось правом самостоятельного выдела земельного участка в счет земельных долей не по основаниям, предусмотренным пунктом 5 статьи 14 Федерального закона N 101-ФЗ, а в порядке, предусмотренном пунктами 4 - 6 статьи 13 Федерального закона N 101-ФЗ.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не наоборот, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

При этом данная норма права, как и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Согласно пункту 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действующей до 01.01.2017) регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Аналогичный порядок по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен частью 12 статьи 41 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции, действующей в период спорных правоотношений).

Если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются: государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1563-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Геращенко Игоря Леонидовича на нарушение его конституционных прав положением пункта 1 статьи 2 и пунктом 5 статьи 22 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нормы пункта 5 статьи 22.2 данного Закона о регистрации ограничений (обременений) прав на образуемые земельные участки одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на данные земельные участки направлены на защиту прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков, законные интересы которых подлежат охране наряду с правами собственников земельных участков.

Кроме того, согласно пункту 7 статьи 47 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в случаях, предусмотренных Федеральным законом N 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что выдел земельного участка в счет земельных долей из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и предоставленного в аренду третьему лицу, в данном случае не является основанием для прекращения действия договора аренды в отношении выделенного земельного участка, в связи с чем у Управления отсутствовали правовые основания для отказа в регистрации права собственности Общества на выделенный земельный участок.

Данный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 17.01.2018 N 306-КГ17-20894 по делу N А57-13352/2016, от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 по делу N А65-21616/2014.

Ссылка суда первой инстанции на определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2016 N 32-КГ16-23 отклонена судом апелляционной инстанции, установившим, что обстоятельства настоящего дела и дела N 32-КГ16-23 не тождественны.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отказ Управления в государственной регистрации права собственности на земельный участок, изложенный в сообщении от 18.04.2017 N 46/017/007/2016-945, является незаконным.

Учитывая изложенное судебная коллегия считает обжалуемое постановление законным и обоснованным.

Доводы заявителей кассационных жалоб подлежат отклонению, так как основаны на ошибочном толковании вышеназванных норм закона, а также направлены на переоценку выводов арбитражного суда апелляционной инстанций, подтвержденных имеющимися в деле доказательствами, что противоречит положениям статьи 286 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 по делу N А35-3716/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Т.В. Лукашенкова

Судьи

Н.В. Ключникова Г.А. Стрегелева