Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 июня 2018 г. N Ф10-2008/18 по делу N А84-4283/2017

г. Калуга

06 июня 2018 г.

Дело N А84-4283/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 31.05.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 06.06.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	В.В. Циплякова
судей	И.В. Сорокиной
	Е.В. Гладышевой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи при участии в заседании:	А.С. Коваленко
от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ООО "Винил" от Правительства Севастополя	не явились, извещены надлежащим образом; представителя Клюевой А.А. по доверенности от 04.11.2017; не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 19.01.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2018 по делу N А84-4283/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, далее - департамент, ДИЗО, истец) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Винил" (ОГРН 1159204001417, ИНН 9204546884, далее - общество, ответчик, ООО "Винил") о расторжении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, Фиолентовское шоссе (в районе завода ЖБИ), заключенного 10.12.2007 между Севастопольским городским Советом и ООО "Винил", об обязании общества возвратить департаменту указанный земельный участок, освободив его за счет собственных средств в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, а также привести в пригодное для дальнейшего использования состояние спорный земельный участок в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 19.01.2018 (судьи Н.А. Морозова), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2018 (судьи Ю.В. Колупаева, И.В. Евдокимов, Н.И. Сикорская), в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а так же на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, департамент обратился в суд округа с кассационный жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

Заявитель жалобы указывает, что заключенным сторонами договором предусмотрена обязанность ответчика по освоению земельного участка и завершению строительства автоцентра до 07.02.2016, что ответчиком не сделано. Актом проверки использования объекта земельных отношений от 11.07.2017 установлено, что участок свободен от объектов капитального строительства, от некапитальных строений и сооружений, земельный участок огражден, строительные работы не ведутся. Кроме того, ответчиком осуществляется строительство автомойки, вместо предусмотренного договором автоцентра. Так же, кассатор указывает, что распоряжение, на которое ссылаются суды в обоснование невозможности осуществления строительства, не носит тотальный запрет на осуществление строительных работ, а призвано лишь регулировать осуществление строительства на территории города.

В судебном заседании представитель ООО "Винил" возражал против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Правительство Севастополя, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

По мнению суда кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями статей 450, 610, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 22, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 188 ХК Украины, статьи 651 ГК Украины, статьи 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города Федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ), статьи 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя", статьи 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС), разъяснениями, приведенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), обоснованно исходили из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "Винил" (арендатор) 10.12.2007 заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), по условиям которого арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 10.04.2007 N 1796 и договором купли-продажи права аренды от 07.08.2007 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания автоцентра с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, находящийся по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, Фиолентовское шоссе (в районе завода ЖБИ), общей площадью 0,5017 га, сроком на 25 лет.

В соответствии с пунктом 2.2 договора, в соответствии с кадастровым планом на земельном участке отсутствуют строения и сооружения. Земельный участок, который передается в аренду, не имеет каких-либо недостатков, способные препятствовать его эффективному использованию (пункт 2.4 договора).

В силу пункта 5.1 договора земельный участок передается в аренду для использования на землях жилой и общественной застройки. Целевое назначение участка определено как для строительства и обслуживания автоцентра (пункт 5.2 договора).

Согласно подпункту "г" пункта 9.2.2 договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

В силу пункта 11.3 договора его действие прекращается путем расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует использованию; по другим основаниям, определенным законами Украины.

Дополнительным соглашением от 11.06.2012 к договору его участники внесли изменения, в том числе, в подпункт "г" пункта 9.2.2 договора, в соответствии с редакцией которого арендатор обязан завершить застройку земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в срок до 07.02.2016.

На основании пункта 3.4.1 Административного регламента по исполнению Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя государственной функции по осуществлению земельного контроля и осуществлению деятельности по контролю за использованием объектов земельных отношений, находящихся в собственности города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.12.2016 N 1292-ПП, истец 04.07.2017 провел обследование спорного земельного участка и установил, что земельный участок свободен от объектов капитального строительства, от некапитальных строений и сооружений, не огражден, строительные работы не ведутся, что отражено в акте обследования объекта земельных отношений от 11.07.2017 N 0436/11.07.2017/ГР/ВЕ-АП.

Департамент направил ответчику предупреждение от 25.09.2017 N 30395/05-05-11/17 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, одновременно предложив арендатору расторгнуть договор, на которое общество ответило отказом, указав, что оно является добросовестным арендатором, принимает необходимые меры для освоения земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с иском.

Приходя к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций указали, что в ходе освоения ответчиком предоставленного департаментом земельного участка у ответчика возникли затруднения, не являющиеся виной ответчика, что повлекло продление сроков выполнения работ.

Судами установлено, что права и обязанности арендодателя по спорному договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем, последний является надлежащим истцом по делу.

Как правильно указали суды, с учетом требований Закона N 6-ФКЗ, Закона N 46-ЗС, положения договора аренды земельного участка, заключенного до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированного в действовавшем на момент заключения такого договора порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины, правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины. С учетом длящегося характера отношений в настоящем случае так же применимы нормы законодательства Российской Федерации.

Согласно статьям 188 ХК Украины, 651 ГК Украины, 450, 610, 619 ГК РФ, 46 ЗК РФ, статьи 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли", а так же с учетом разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума N 11, изменение и досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, в одностороннем порядке возможно по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом, в случае невыполнение сторонами обязанностей, предусмотренных договором, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Статьями 45, 46 ЗК РФ закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).

Из названного трехлетнего срока следует исключать период времени, который необходимо затратить на освоение земельного участка (проектно-изыскательские работы, подготовка проекта и его государственная экспертиза и т.д.).

Обращаясь в суд с иском, департамент ссылался на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды в части неиспользования земельного участка согласно целевому назначению - строительству и обслуживания автоцентра в установленный договором срок, отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также использование его по целевому назначению согласно условиям договора.

Как указывает суд апелляционной инстанции, понятие "использование земельного участка" в законодательстве Украины включает в себя и "освоение земельного участка", которое предшествует началу проведения строительных работ, а именно: подготовку всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований департамента, указывал на совершение им комплекса действий для исполнения обязательств по договору, а так же на возникшие затруднения в процессе освоения земельного участка, что повлекло продление срока выполнения работ.

Факт выполнения ответчиком комплекса действий для исполнения обязательств по договору установлен судами, сторонами не оспаривается и подробно изложен в постановлении суда апелляционной инстанции.

Кроме того, в ходе проведения в 2016 году геологических и изыскательских работ выявлен сложный рельеф земельного участка, слабый и рыхлый грунт, большие перепады высот, ввиду чего для реализации проекта строительства необходимо было возвести подпорные стены, произвести перемещение грунта, что подтверждается актом экспертного исследования от 16.01.2018 N 2741/6-6, подготовленного Федеральным бюджетным учреждением "Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации".

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что ООО "Винил" предпринимались меры для соблюдения условий договора, связанных с возможностью осуществления строительства оговоренного в договоре аренды объекта.

Так же судом обоснованно учтено распоряжение исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя", в результате чего ответчик фактически был лишен возможности осуществления строительства.

Юридическая возможность осуществления строительства у ответчика появилась только с принятием распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 18.06.2015 N 20 "Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги "Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства".

Довод заявителя жалобы о том, что ответчиком осуществляется строительство автомойки, вместо предусмотренного договором автоцентра был предметом исследования суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонен по изложенным судом апелляционной инстанции основаниям.

Таким образом, с учетом вышеуказанных действий ответчика по освоению земельного участка в установленный договором срок, вывод суда первой инстанции о недоказанности истцом порока поведения арендатора и, соответственно, факта существенного нарушения ООО "Винил" условий спорного договора аренды земельного участка, являющегося основанием для его расторжения, при этом учитывая, что других оснований для расторжения договора не заявлено, следует признать верным.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, установив, что истцом не доказан факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по заключенному с департаментом договору, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, в данном случае об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ (в том числе нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции), для отмены обжалуемых судебных актов не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе подлежат отнесению на заявителя, но с учетом освобождения от уплаты государственной пошлины взысканию не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 19.01.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2018 по делу N А84-4283/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.В. Ципляков

Судьи

И.В. Сорокина Е.В. Гладышева