Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27 июня 2018 г. N Ф10-2332/18 по делу N А84-2353/2017

город Калуга

27 июня 2018 г.

Дело N А84-2353/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20.06.2018.

Постановление изготовлено в полном объёме 27.06.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Л.В. Леоновой
судей	М.М. Нарусова
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Ю.В. Бутченко Н.А. Колесниковой
при участии в заседании:
от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя ОГРН 1149204004025 ИНН 9204002115	Каюмова Н.Н. - представитель по доверенности N 13-85 от 26.12.2017;
от ответчика: Общество с ограниченной ответственностью "Винил" ОГРН 1159204001417 ИНН 9204546884 от третьего лица: Правительство Севастополя	Клюева А.А. - представитель по доверенности от 21.07.2017; не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.09.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2018 по делу N А84-2353/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, ДИЗО) обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Винил" (далее - ООО "Винил") о взыскании (с учетом заявления об увеличении исковых требований от 30.06.2017) задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.01.2009 за период с 01.05.2014 по 22.11.2015 в сумме 10 011 984,84 рублей, пени в размере 3 618 459,25 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 498 130,05 рублей, а всего 15 128 574,14 рублей.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 29.09.2017(судья Васильченко О.С.) исковые требования удовлетворены частично, взысканы с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 4660103,91 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 436615,43 рублей, а всего 5096719,34 рублей. В остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2018 (судьи Остапова Е.А., Евдокимов И.В., Колупаева Ю.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названные судебные акты, принять новый судебный акт.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, 28.01.2009 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "Винил" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), по условиям пункта 1.1. которого арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 5155 от 10.09.2008, предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания производственно-торгового и складского комплекса, с отнесением этих земель к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения, который находится: город Севастополь, ул. Индустриальная, 26-В, что подтверждается справкой Управления градостроительства и архитектуры СГГА от 20.08.2008 N 4840/5-2.

В аренду передается земельный участок, общей площадью 1,7000 га.

Пунктом 2.3 договора, в редакции дополнительного соглашения от 13.07.2012, предусмотрено, что нормативная денежная оценка земельного участка с 01.01.2012 составляет:

15 230 980,00 гривен, что подтверждается выпиской из технической документации по нормативно-денежной оценке земельного участка N 1766-3,1/5, выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе 20.02.2012;

- на период строительства, до сдачи объекта в эксплуатацию:

3 046 230,00 гривен, что подтверждается выпиской из технической документации по нормативно-денежной оценке земельного участка N 2308-3,1/5, выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе 28.02.2012.

Годовая арендная плата за пользование земельным участком до 07.02.2012 устанавливается в соответствии с условиями договора аренды в размере 5% от нормативно-денежной оценки земельного участка, с 07.02.2012 устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета от 14.10.2003 N 1348, в размере 6% от нормативно денежной оценки земельного участка (пункт 4.1 договора).

Пунктом 4.2 договора определен расчет суммы арендной платы.

Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчета составляет: до 07.02.2012 - 913 858,80 грн., на период строительства, до сдачи объекта в эксплуатацию - 182 773,80 грн.

При этом нормативная денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание с 07.02.2012 до 07.02.2014, согласно решению городского Совета от 07.02.2012 N 2490. Денежная оценка для последующего периода принимается с момента ввода в эксплуатацию объекта реконструкции, но не позже 07.02.2014.

В случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определенных решением Севастопольского городского Совета от 07.02.2012 N 2490, и установленных в договоре аренды, годовая арендная плата до момента ввода объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, взыскивается в трехкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка (пункт 4.8 договора).

За несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины (пункт 4.12 договора).

Подпунктом "з" пункта 9.2.2 Договора предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению арендной платы в соответствии с разделом 4 настоящего Договора и ежегодно до 20 января представлять Арендодателю справку о платежах по арендной плате за истекший период, заверенную налоговой инспекцией.

Согласно подпункту "г" пункта 9.2.2. договора в редакции Дополнительного соглашения от 13.07.2012 арендатор обязан завершить строительство согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в срок до 07.02.2014 в соответствии с решением городского Совета от 07.02.2012 N 2490.

Заявлением исх. N 12/10/15 от 12.10.2015 ООО "Винил" обратилось в ДИЗО о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 28.01.2009 по соглашению сторон, в котором указало на невозможность исполнения принятых на себя обязательств по договору в части внесения арендной платы в связи с увеличением ее размера.

В соответствии с распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 23.11.2015 N 835-РДЗ "О расторжении договора аренды земельного участка от 28.01.2009, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО "Винил", договор аренды земельного участка от 28.01.2009 расторгнут с даты принятия настоящего распоряжения.

На основании акта приема-передачи земельного участка от 23.12.2015 вышеуказанный земельный участок возвращен Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

В соответствии с требованием N 05-ихс./3302/2017 от 14.02.2017 о погашении задолженности по арендной плате согласно договору аренды земельного участка от 28.01.2009, ДИЗО уведомил ответчика о наличии задолженности по арендной плате в размере 15 103 805,64 рублей.

Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая спор по существу суды исходили из следующего.

Судами установлено, что права и обязанности арендодателя по спорному договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем, последний является надлежащим истцом по делу.

Как правильно указали суды, с учетом требований Закона N 6-ФКЗ, положения договора аренды земельного участка, заключенного до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированного в действовавшем на момент заключения такого договора порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Поскольку спорный договор заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины, правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины. С учетом длящегося характера отношений в настоящем случае так же применимы нормы законодательства Российской Федерации.

Нормами статьи 193 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) и статей 525, 526 ГК Украины предусмотрено, что обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 288.1. статьи 288 Налогового кодекса Украины определено, что основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого участка.

В соответствии с подпунктуом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Судом установлено, что за ООО "Винил" числится задолженность в размере 10 011 984,84 рублей, которая возникла за период с мая 2014 года по 22 ноября 2015 года.

Согласно постановлению Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, и заключенным до 21 марта 2014 года" задолженность переводится по курсу ЦБ РФ - 3,55525 на 01.01.2015 и составляет 10 011 984,84 рублей.

Отклоняя доводы ответчика о необходимости применения при расчете арендной платы с 08.02.2014 нормативной оценки земельного участка, установленной на период строительства (3 046 230,00 гривен) и, соответственно не приняв за основу представленный ответчиком расчет основной суммы задолженности, суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно буквальному толкованию слов и выражений, содержащихся в договоре, стороны установили размер арендной платы в зависимости от обстоятельства сдачи объекта в эксплуатацию, строго ограничив период строительства временными рамками, а именно сроком до 07.02.2014, который является пресекательным, что также соответствует подпункту "г" пункта 9.2.2 Договора. На период строительства объекта установлен меньший размер арендной платы, чем на период после введения объекта в эксплуатацию, что обусловлено более высокой стоимостью земельного участка с нахождением готового к эксплуатации объекта нежели земельного участка, на котором строительство объекта не завершено.

В связи с чем, стороны предусмотрели возможность применения пониженной нормативной денежной оценки земельного участка лишь до 07.02.2014, представив арендатору возможность в течение срока двух лет окончить строительство объекта, в связи с чем независимо от окончания периода строительства, с 07.02.2014 величина годовой арендной платы рассчитывается из расчета нормативной денежной оценки - 15 230 980,00 грн.

В свою очередь, ответчик, ссылаясь на невозможность осуществления капитального строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения, не доказал, что им были приняты меры для надлежащего исполнения договорных обязательств, при этом вина арендодателя в неисполнении этих обязательств со стороны ответчика установлена не была, кроме того, обстоятельства, на которые ссылается ответчик, выразившиеся в ограничении его прав на осуществление освоения земельного участка и осуществления строительных работ путем издания 17.04.2014 распорядительного акта через свой уполномоченный орган о запрете капитального строительства на территории города Севастополя и иные указанные им обстоятельства возникли уже после того, как закончился предусмотренный договором срок завершения строительства объекта - 07.02.2014 и каких-либо разрешительных документов позволяющих осуществление строительства, у ответчика не было, а поэтому указанный запрет на осуществление капитального строительства не ограничивал права и обязанности ответчика по осуществлению освоения земельного участка до начала строительства на нем объекта.

В связи с чем, суд полагает обоснованным расчет истца основной суммы задолженности по арендной плате, который произведен исходя из повышенной нормативной денежной оценки земельного участка - 15 230 980,00 грн., а не 3046230,00 грн., с применением максимальной ставки арендной платы за пользование земельным участком в размере 12% от денежной оценки земельного участка.

Кроме того, суд, проанализировав условия пунктов 4.1, 4.8 Договора, обосновано пришел к выводу, что установленная в пункте 4.8 Договора ставка арендной платы в пределах 12% от нормативной денежной оценки земельного участка, которая в максимальном размере была взята истцом при расчете задолженности ответчика, по своей правовой природе представляет собой санкцию, которая может быть взыскана с ответчика в случае нарушения им сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определенных решением органа местного самоуправления от 07.02.2012 и установленных в договоре аренды, поскольку ответчиком заявлено ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ ко всем штрафным санкциям, суд с учетом положений статьи 333 ГК РФ, определения Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 N 7-О, постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ", пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" обоснованно исходил из того, что статья 333 ГК РФ позволяет суду, рассматривающему спор о взыскании неустойки, уменьшить ее, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

С учетом заявленного представителем ответчика ходатайства о чрезмерности заявленных исковых требований, баланса интересов сторон и компенсационного характера неустойки, а также отсутствия доказательств наличия каких-либо убытков или существенных негативных последствий в связи с нарушением ответчиком срока освоения земельного участка, суд обосновано счел возможность уменьшить ставку арендной платы за пользование земельным участком в размере 6% от нормативной денежной оценки, предусмотренной сторонами в пункте 4.1 договора, с учетом дополнительного соглашения от 13.07.2012.

В связи с чем, сумма задолженности за период с мая 2014 года по 22 ноября 2015 года составляет 4 660 103,91 рублей. При расчете суммы задолженности судом обоснованно приняты во внимание все проплаты ответчика, применен трехлетний срок исковой давности, в соответствии с которым расчет задолженности начинает исчисляться с 25.05.2014.

На заявленное требование истца о взыскании процентов по статье 395 ГК РФ в размере 1 498 130,05 рублей, суд исходил из того, что начисление истцом с 01.07.2014 процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с нормами ГК РФ является правомерным, поскольку законодательные и иные нормативно-правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов (статья 23 Закона N 6 ФКЗ от 21.03.2014).

Суд перепроверив расчета истца пришел к выводу, что он произведен неверно, поскольку произведен без учета изменений в статью 395 ГК РФ в части определения суммы процентов исходя из размера ключевой ставки, и содержит в себе период 2016 года, в то время как исковые требования заявлены за четко определенный период такого начисления с 01.05.2014 по 22.11.2015, в связи с чем, суд произвел расчет исходя из ставки арендной платы 6%, который составил 436 615,43 рублей, в связи с чем, удовлетворил требования в указанной части в размере - 436 615, 43 рублей.

Относительно начисления пени, судом обосновано указано, что расчет пени в размере двойной учетной ставки Национального банка Украины на сумму задолженности в рублях Российской Федерации противоречит как Конституции РФ, гражанскому законодательству РФ, так и правовой природе неустойки, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований в указаной части отказано.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не подтверждают нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.09.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2018 по делу N А84-2353/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

М.М. Нарусов Ю.В. Бутченко