Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17 июля 2018 г. N Ф10-2488/18 по делу N А14-15784/2016

г.Калуга

17 июля 2018 г.

Дело N А14-15784/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17.07.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 17.07.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей		Солодовой Л.В. Бутченко Ю.В. Ципляков В.В.
при участии в заседании:
от истца: ЗАО ТК "Металлист" от ответчика: Администрация городского округа город Нововоронеж от третьих лиц: ИП Цареградский Сергей Владимирович Муниципальное унитарное предприятие городского округа город Нововоронеж "Городские электрические сети"	не явился, извещен надлежаще Бенды С.А. - представитель (дов. N 27 от 23.10.2017) не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Торговая компания "Металлист" на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2018 по делу N А14-15784/2016,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Торговая компания "Металлист" обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа город Нововоронеж о расторжении договора купли-продажи земельного участка N 05-22-09-2011 от 26.09.2011 в связи с предоставлением продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, о взыскании убытков в виде понесенных истцом затрат в размере 1 811 277 руб.

Дело принято судом к производству с присвоением N А14-9596/2016.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Стройсервис", позднее замененное на индивидуального предпринимателя Цареградского Сергея Владимировича.

В свою очередь, в рамках дела N А14-15784/2016 администрация городского округа город Нововоронеж заявила о признании линейного объекта - кабеля сетей электроснабжения базы строительных материалов ООО "Стройсервис", расположенного по адресу: Воронежская область, г. Нововоронеж, зона Восточная промышленная, д. 10-в, самовольно возведенным объектом и обязании произвести демонтаж самовольно возведенного объекта. Ответчиком по делу в порядке ч.1 ст. 47 АПК РФЙ привлечен Цареградский Сергей Владимирович.

Определением суда оба дела объединены в одно производство для их совместного рассмотрения, делу присвоен номер N А14-15784/2016.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.06.2017 (судья Гашникова О.Н.) иск ЗАО "ТК "Металлист" удовлетворен, иск Администрации городского округа город Нововоронеж оставлен без удовлетворения.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2018 (судьи: Поротиков А.И., Кораблева Г.Н., Ушакова И.В.) решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения исковых требований ЗАО "ТК "Металлист" к Администрации городского округа город Нововоронеж о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возмещении убытков.

В удовлетворении указанных исковых требований отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с выводами суда апелляционной инстанции, в части отказа в расторжении договора купли-продажи земельного участка N 05-22-09-2011 от 26.09.2011 ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ЗАО ТК "Металлист" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Поскольку в соответствии с требованиями ст. 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции проверяя судебные акты, ограничен доводами, содержащимися в кассационной жалобе, судебная коллегия, в данном случае, не рассматривает законность судебного акта в части отказа администрации городского округа город Нововоронеж требований о признании линейного объекта - кабеля сетей электроснабжения базы строительных материалов самовольно возведенным объектом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя Администрации и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого постановления апелляционной инстанции, в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам торгов по продаже земельного участка для строительства, состоявшихся 22.09.2011, между муниципальным образованием городской округ город Нововоронеж (продавец) и ЗАО ТК "Металлист" (покупатель) 26.09.2011 был заключен договор N 05-22-09-2011 купли-продажи земельного участка, из земель населенных пунктов, площадью 3150 кв. м с кадастровым номером 36:33:0003504:104, расположенного по адресу: г. Нововоронеж Воронежской области, промзона "Восточная", 10В/1, предназначенного для строительства промышленного объекта, связанного с заготовкой, переработкой и сортировкой лома черных и цветных металлов, в границах согласно плану земельного участка.

В тот же день земельный участок, оплаченный в сумму 1 580 985 руб. платежными поручениями N 1254 от 13.09.2011 и N 1375 от 05.10.2011, был передан покупателю по акту приема-передачи.

В ноябре 2015 года в ходе выноса границ на местности истцом было установлено, что по земельному участку, приобретенному по договору, проходит кабельная линия для подключения объекта, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 36:33:3504:65, о чем покупатель уведомил продавца письмом от 19.11.2015 исх. N 1881.

В ответ администрация сообщила, что на момент приобретения ЗАО ТК "Металлист" спорного земельного участка кабельная линия уже существовала в соответствии с разрешением на производство земляных работ N 397 от 22.06.2011, согласно договору N 213 на технологическое присоединение к электрическим сетям от 24.05.2011.

Общество обратилось к администрации с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка в связи с предоставлением заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его пользования в соответствии с разрешенным использованием, о взыскании с ответчика причиненных убытков в виде понесенных истцом затрат в размере 1 811 277 руб.

Поскольку администрация отклонила данное требование, общество потребовало расторжения договора в судебном порядке.

Возражая на иск, Администрация указала, что наличие кабеля электросети не влечет ограничения оборотоспособности спорного земельного участка и не препятствует его использованию по целевому назначению. Заявила к Цареградскому С.В. требование о демонтаже кабеля как самовольной постройки.

В свою очередь, Цареградский С.В. возражая против предъявленного к нему иска, указал на отсутствие признаков самовольной постройки у спорного объекта. Заявил о применении срока исковой давности. Полагал иск ЗАО ТК "Металлист" подлежащим удовлетворению ввиду обоснованности заявленных в нем требований.

Удовлетворяя заявленные требования арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований ЗАО "ТК "Металлист", суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии совокупности условий, с которыми закон связывает расторжение договора в порядке ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, при этом правомерно исходил из следующего.

Согласно ч.3 ст.37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В силу названной нормы для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора необходимо, чтобы сведения о земельном участке носили заведомо ложный характер и намеренно предоставлялись продавцом с целью ввести покупателя в заблуждение относительно существующих обременений и ограничений в пользовании земельного участка.

Кроме того, ложная информация должна быть значимой для покупателя, который, если бы сведения не были искажены, не принял бы решения о приобретении земельного участка.

В соответствии с п.1 ст.56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным названным Кодексом и федеральными законами.

Подп.1 п. 2 этой же статьи предусмотрено установление ограничений прав на землю в виде особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах.

При этом такие ограничения в соответствии с п.3 ст.56 ЗК РФ устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном названным Кодексом для охранных зон.

В силу п.6 ст.56 ЗК РФ ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.

Для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категории земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации (п.2 ст. 89 ЗК РФ).

В силу пункта 2 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160, в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий.

Из материалов дела следует, что охранная зона линии электропередачи в порядке, определенном Правилами, не была установлена как на момент заключения спорного договора, так и позднее.

Проанализировав положения п.3 ст.37 и сопоставив их с нормами ст. 56 ЗК РФ, Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160, суд апелляционной инстанции верно указал, что законодатель проводит разграничение между обременением земельного участка и ограничениями его использования.

При этом режим охранных зон, представляя собой особые условия использования территорий, относится к ограничениям использования земли, поскольку устанавливается для публичных нужд, призван обеспечить безопасность неопределенного круга лиц.

Учитывая то, что сама по себе такая зона не создает каких-либо имущественных прав сетевой организации и иных лиц в отношении участка (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других), она не может считаться обременением недвижимости в пользу конкретных граждан или организаций.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что владелец подземной кабельной линии приобрел права на спорный земельный участок.

Следовательно, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, содержащиеся в пункте 6 договора купли-продажи сведения о том, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, соответствуют действительности, а потому не могут расцениваться в качестве ложной информации.

Таким образом, администрации не может быть поставлено в вину умышленное искажение информации о земельном участке.

Помимо этого, обществом не доказана невозможность использования спорного земельного участка по назначению, определенному в договоре купли-продажи и в информационном сообщении о торгах - для строительства промышленного объекта, связанного с заготовкой, переработкой и сортировкой лома черных и цветных металлов.

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ свобода в осуществлении права собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения ограничена необходимостью соблюдать градостроительные и строительные нормы и правила, требования о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Из градостроительного плана земельного участка следует, что подземная кабельная линия, равно как часть земельного участка, предназначенная для его обслуживания, расположена в пределах минимального отступа от границ земельного участка, определенных Правилами землепользования из застройки городского округа город Нововоронеж, утвержденных решением Нововоронежской городской Думы от 11.03. 2010, а потому находится вне зоны допустимого строительства, что не противоречит п.2 ч.1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ.

Это означает, что поверхность земельного участка над линейным объектом не может использоваться для строительства безотносительно того, установлен ли в отношении нее режим охранной зоны. Существующее ограничение в использовании земельного участка накладывается в силу требований градостроительного законодательства о предельных параметрах разрешенного строительства независимо о того, было ли об этом извещено лицо, приобретающее земельный участок.

Вместе с тем, по смыслу градостроительного законодательства, установленные ограничения, определяя параметры допустимого строительства, не исключают, а предполагают использование спорного земельного участка для возведения объектов недвижимости.

Параметры разрешенного строительства объекта, содержащиеся в пункте 1.2 информационного сообщения о торгах, ограничивали площадь застройки земельного участка частью в размере 390 кв. м, что составляет 12,4% от всей площади земельного участка.

Результатами проведенной по делу судебной экспертизы подтверждается, что границы охранной зоны подземного кабеля сети энергоснабжения, проходящего по спорному земельному участку, представляют собой часть участка шириной два метра (по одному метру в обе стороны от кабеля), площадью 88,2 кв. м, что составляет 2,8% от всей площади земельного участка. При этом из составленной экспертом схемы следует, что полоса охранной зоны проходит вдоль границы земельного участка.

Сопоставление площади предполагаемой застройки и охранной зоны, так же как и расположение последней вдоль границы земельного участка и за пределами зоны допустимого строительства, указывают, что наличие линии электропередачи в границах земельного участка не могло воспрепятствовать его застройке в пределах допустимых параметров, а потому не относилось к числу сведений, которые могли существенным образом повлиять на решение заключить сделку.

Судом апелляционной инстанции верно указано, что спорная часть земельного участка не планировалась обществом под постройку, что подтверждается представленным им в суде апелляционной инстанции предпроектного предложения размещения производственной базы по сортировке лома черных и цветных металлов по адресу: Воронежская область, г. Нововоронеж, зона Восточная промышленная, 10в/1.

Согласно п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 2 ст.475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

При этом недостатки должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п.2 ст. 477 ГК РФ).

Действующее земельное законодательство в силу ч.3 ст.3 ЗК РФ не исключает применение сроков, установленных п.2 ст.477 ГК РФ и в случаях расторжения договора по специальным основаниям, установленным земельным законодательством.

Между тем препятствие в использовании земельного участка, на которое ссылается истец, обнаружено им за пределами установленного законом разумного срока, что является дополнительным основанием отказа в защите права покупателя, не предпринявшего своевременных и разумных мер, ожидаемых от любого участника гражданского оборота.

Судом апелляционной инстанции правомерно учтено, что общество вплоть до настоящего времени не предпринимало действий, необходимых для застройки спорного земельного участка, не представило доказательств того, что оно обращалось за получением разрешения на строительство промышленного объекта и ему было отказано по причинам, послужившим основанием для расторжения договора.

Относительно требований о взыскании убытков в виде понесенных истцом затрат в размере 1 811 277 руб. апелляционный суд исходит из следующего.

По мнению общества, в состав ущерба, вызванного нарушением договора, входят платежи, внесенные им за период 2011 по 2015 годы включительно в бюджет как налогоплательщиком земельного налога.

Как верно указано судом апелляционной инстанции, в рассматриваемых обстоятельствах требования истца, который до настоящего времени не был лишен владения спорным земельным участком, направлены на то, чтобы без установленных законом оснований сложить с себя бремя платы за использование земли.

Исходя из того, что незаконность действий администрации в данном случае доказана не была, основания для взыскания заявленных истцом убытков в остальной части по правилам статей 15, 16 ГК РФ в такой ситуации отсутствуют.

Исходя из совокупности обстоятельств дела, руководствуясь п.1 ст. 200 и п.2 ст. 199 ГК РФ, разъяснений, изложенных в п.1 постановления от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности, суд апелляционной инстанции обоснованно согласился с позицией суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований администрации о сносе самовольной постройки, поскольку администрация обратилась в суд за пределами установленного законом трехлетнего срока исковой давности, что само по себе является основанием для отказа в иске.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении требований как ЗАО "ТК "Металлист", так и требования администрации городского округа город Нововоронеж.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст. 287 и ст. 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2018 по делу N А14-15784/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

Ю.В. Бутченко В.В. Ципляков