Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30 июля 2018 г. N Ф10-2384/18 по делу N А54-5864/2016

город Калуга

30 июля 2018 г.

Дело N А54-5864/2016

Резолютивная часть постановления изготовлена 30.07.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 30.07.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Солодовой Л.В.
судей	Сорокиной И.В. Циплякова В.В.
при участии в судебном заседании:
от истца: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях от ответчика: ООО "Ундина" от третьего лица: Лещенко Алексей Владимирович Рябов Павел Олегович ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" ФГУП "ИТ"	не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ундина" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.11.2017 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2018 по делу N А 54-5864/2016

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области обратилось в суд (с учетом уточнения) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ундина" об обязании подписать дополнительное соглашение N 3 от 15.02.2016 к договору аренды земельного участка N А019-07 от 05.07.2007 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу, в следующей редакции: "Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях, как представитель собственника, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице руководителя Горланова Владимира Леонидовича, действующего на основании положения о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 19 декабря 2016 года N 469, приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 31 августа 2017 года N 2055-л, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Ундина", именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице генерального директора Лещенко Алексея Владимировича, действующего на основании Устава, с другой стороны, и именуемые в дальнейшем "Стороны", заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:

Пункт 3.1. Раздела 3 "Размер и условия внесения арендной платы" Договора изложить в следующей редакции: "Использование Участка является платным. Размер арендной платы за Участок определяется, на основании отчета независимого оценщика от 05.11.2015 N 2093/2015-47 "Об определении рыночной стоимости федерального имущества", выполненного ООО "Центр оценки и экспертизы собственности"."

Пункт 3.2. раздела 3 "Размер и условия внесения арендной платы" Договора изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы за Участок в 2016 году составляет 922 607,07 (Девятьсот двадцать две тысячи шестьсот семь рублей семь копеек). Расчет арендной платы за 2016 год указан в приложении N 1."

Пункт 3.3. Договора дополнить пунктами 3.3.1 и 3.3.2: "3.3.1. Арендные платежи необходимо перечислять по следующим реквизитам: Получатель: ИНН 7106510491 КПП 710601001 УФК по Тульской области (МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях) л/сч 04661А19900 Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ ТУЛА, р/сч N 40101810700000010107 БИК 047003001 ОКТМО 70701000 Код БК 167 111 05021 01 6000 120. В поле платежного поручения "Назначение платежа" указывать: "Арендная плата за ЗУ за год по договору аренды от N ". 3.3.2. Пеня (штраф) за несвоевременную оплату арендной платы перечисляется в доход федерального бюджета отдельным платежным поручением по следующим реквизитам: Получатель: ИНН 7106510491 КПП 710601001 УФК по Тульской области (МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях) л/сч 04661А19900 Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ ТУЛА, р/сч N 40101810700000010107 БИК 047003001 ОКТМО 70701000 Код БК 167 116 90010 01 6000 140. В поле платежного поручения "Назначение платежа" указывать: "Пени за ЗУ за квартал по договору от N ".

Раздел 9 "Реквизиты Сторон" договора изложить в следующей редакции: "Арендодатель: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (МТУ Росимущества в Тульской. Рязанской и Орловской областях) Юридический адрес: Тульская область, г. Тула. ул. Сойфера. д. 16 ИНН 7106510491 КПП 710601001 ОГРН 1097154014154 л/сч 03661А19900, банк: ОТДЕЛЕНИЕ ТУЛА р/с 40105810200000010001 БИК 047003001, получатель: УФК по Тульской области (МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях). Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью "Ундина". 390044, г. Рязань, ул. Мервинская, д. 23Б, ИНН 6229066771, КПП 622901001, ОГРН 1096229001692".

Условия, указанные в пункте 2 настоящего дополнительного соглашения, подлежат применению с 01.01.2016 года.

Настоящее дополнительное соглашение считается заключенным с момента вступления в законную силу Решения Арбитражного суда Рязанской области по делу N А54-5864/2016 и является неотъемлемой частью договора аренды от 05.07.2007 года.

Расходы по государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения возлагаются на Арендодателя.

Настоящее дополнительное соглашение составлено в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой стороны, и один экземпляр передается в орган, уполномоченный на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним."

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Лещенко Алексей Владимирович, Рябов Павел Олегович; общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертизы собственности", ФГУП "ИТ".

Определением от 19.07.2017 судом произведена замена истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области на его правопреемника Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 23.11.2017, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2018 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами судов обеих инстанций, ООО "Ундина" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить.

Представители сторон, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте рассмотрения жалобы, в суд округа не явились. Учитывая требования ст. 284 АПК РФ, кассационная коллегия считает необходимым рассмотреть жалобу в отсутствии не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 05.07.2007 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (арендодатель) и ИП Лещенко А.В. (арендатор) был заключен договор N А 019-07 аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 9092,9 кв.м, с кадастровым номером 62:29:006 00 18:0023, местоположение: г. Рязань, ул. Мервинская, 23Б, (Московский округ), для обслуживания нежилых строений, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка и являющегося его неотъемлемой частью (приложение 1).

В соответствии с п.2.1. договора срок аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью, установлен до 15.01.2036.

16.07.2007 договор зарегистрирован в установленном законом порядке,

Размер арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика от 23.05.2007 N 428/2007, выполненного в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", постановления Правительства РФ от 06.07.2001 N519 "Об утверждении стандартов оценки" и распоряжения Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" (п. 3.1 договора) и составляет 1 068 597, 61 руб. в год или 267 149,40 руб. в квартал.

Арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально в срок не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября календарного года, в течение которого осуществляется текущий платеж, по действующим в расчетном периоде ставкам арендных платежей по договору, путем ее перечисления в федеральный бюджет по указанным арендодателем реквизитам.

При этом стороны согласовали, что размер арендной платы не является неизменным и в случае изменения размера арендной платы её исчисление и уплата арендатором осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору, которые подлежат подписанию арендатором в срок не позднее десяти календарных дней с даты их получения от арендодателя ( п.п. 3.6, 3.9 договора).

Согласно п. 4.2.3 договора на арендодателе лежит обязанность своевременно и обоснованно производить перерасчет арендной платы в соответствии с условиями договора и своевременно информировать об этом арендатора.

Дополнительным соглашением от 30.05. 2008 сторонами внесены изменения в п.п..3.1, 3.2, 3.7 договора, в соответствии с которыми годовая арендная плата составляет 720 718 руб, а квартальная - 180 179 руб. 50 коп. Кроме того, стороны пришли к соглашению об изменении размера арендной платы ежегодно путем его индексации на максимальный уровень инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, кроме случаев, когда федеральным законом предусмотрен иной минимальный срок пересмотра арендной платы.

Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 11.06.2008.

В дальнейшем, по договору от 02.06.2009 ИП Лещенко А.В. (арендатор-1) все права и обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка N А019-07 от 05.07.2007, были переданы ООО "Ундина" (арендатор- 2).

В соответствии с п.3 данного договора, с момента его заключения ответственным по договору аренды N А019-07 от 05.07.2007 г. перед Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области становится арендатор-2, т.е. ООО "Ундина". Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службой по Рязанской области 23.06.2009 за N 62-62-01/219/2009-033.

08.09.2009 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Рязанской области и ООО "Ундина" заключено дополнительное соглашение к договору N А019-07 аренды земельного участка, которым стороны в соответствии с отчетом независимого оценщика N 24080809 от 10.08.2009 установили размер арендной платы: 479 563,30 руб. в год и 119 890,83 руб. за квартал. Расчет арендной платы вступает в силу с третьего квартала 2009 г.( п.п. 3.1,3.2 дополнительного соглашения).

Указанное дополнительное соглашение 08.09.2009 было зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службой по Рязанской области.

Письмом от 03.09.2015 Лещенко А.В. обратился с заявлением к руководителю ТУ Росимущества в Рязанской области с просьбой рассмотреть вопрос об уменьшении арендной платы в два раза, путем внесения изменений в действующий договор, ссылаясь при этом на снижение потребительской стоимости арендуемого имущества, поскольку на земельном участке, переданном по договору аренды, никакого недвижимого имущества, кроме здания Лит.А, принадлежащего арендодателю не имеется, и расположен ряд технических сооружений (коммуникаций), предполагающих ограничение (обременение).

В ответе от 02.10.2015 ТУ Росимущества в Рязанской области сообщило, что основания для уменьшения размера арендной платы отсутствуют. Вместе с тем, указало, что учитывая данное обращение, в целях определения актуальной рыночной стоимости земельного участка, будет проведена оценка вышеуказанного земельного участка, по результатам которой направлен проект дополнительного соглашения к договору аренды N А019-07 от 05.07.2007 с расчетом арендной платы, установленной на основании отчета об определении рыночной стоимости земельного участка.

Как следует из отчета ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" от 05.11.2015 N 2093/2015-47 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060018:23, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, без учета НДС, составляет 8 387 337 руб, в связи с чем истцом в адрес ООО "Ундина" 15.02.2016 было направлено для подписания и государственной регистрации дополнительное соглашение от 15.02.2016 N 3 к договору аренды от 05.07.2007 N А019-07.

Отказ ответчика от подписания указанного дополнительного соглашения явился основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Кассационная коллегия полагает, что дав оценку всем обстоятельствам дела, а также руководствуясь действующим законодательством, регулирующим арендные отношения, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 62:29:0060018:23, являющийся предметом договора аренды N А019-07 от 05.07.2007 является федеральной собственностью.

В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и предоставленных в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации. При этом цена аренды земельных участков относится к категории регулируемых цен, в связи с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы за землю подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.19 постановления Пленума N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В настоящем случае, стороны согласовали порядок изменения размера арендной платы путем обязательного подписания дополнительного соглашения к договору (п.п. 3.6, 3.9 договора).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.7. 2009 г. N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

В соответствии с требованиями п.п. 6,8, 9,10 Правил, в силу которых регулирование размера арендной платы за земельные участки и ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и в связи с изменением кадастровой или рыночной земельного участка стоимости, ТУ Росимущество по Рязанской области были проведены работы по определению рыночной стоимости земельного участка, являющегося предметом договора аренды N А019-07 от 05.07.2007.

Согласно отчету ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" от 05.11.2015 N 2093/2015-47 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060018:23, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, без учета НДС, составляет 8387337 руб.

Поскольку в расчете арендной платы заложена действующая ставка рефинансирования Центрального банка РФ, которая по состоянию на 1 января 2016 года составила 11%, размер арендной платы на 2016 истцом определен в сумме 922 607,07 руб. (8387337 руб. х 11%).

Как установлено судом, в ходе проведения экспертизы, назначенной в рамках настоящего дела, эксперт Наврузов Н.А. вышел за пределы установленных судом вопросов, оценив не весь участок, а только лишь его используемую часть.

Так, согласно заключению судебной экспертизы, проведенной ИП Наврузовым Н.А. N 2218 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060018:23. составляет 2940000 руб. (т.4 л.д.1-105). В заключении эксперт указал, что определенная сравнительным подходом стоимость земельного участка составляет 8 161 605 руб. При этом с учетом используемой фактической площади земельного участка (3309 кв.м) рыночная стоимость земельного участка составляет 2 940 000 руб.

Поскольку вопрос об определении используемой фактической площади и её стоимости судом не ставился, суд не принял указанное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу.

Как правомерно указал суд апелляционной инстанции, размер арендной платы зависит от стоимости сданного в аренду земельного участка, а не от его используемой части.

В соответствии с положениями ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в п.20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться п. 2 ст. 322 Гражданского кодекса РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Таким образом, в случае если на спорном земельном участке находится недвижимость иных лиц, ответчик вправе обратиться с самостоятельным требование о защите своих нарушенных прав, в соответствии с действующим законодательством.

Как указал суд, при взыскании с ответчика, в рамках дел N А54-4678/2015, N А54-3541/2016, арендной платы по спорному договору, последним не заявлялись возражений относительно размера арендных платежей, и не ставился вопрос об определении их размера исходя из фактически используемой площади.

Согласно статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку доказательств недостоверности отчета ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" от 05.11.2015 N 2093/2015-47 ответчиком не представлено, суд обоснованно принял его в качестве надлежащего доказательства цены по спорному договору. Ходатайств о назначении повторной экспертизы сторонами не заявлялось.

Учитывая, что данный отчет не требует разъяснений, судом отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о вызове в судебное заседание эксперта.

Кассационная коллегия считает, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных ст. 288 АПК РФ для отмены либо изменения судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.11.2017 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2018 по делу N А54-5864/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

И.В.Сорокина В.В. Ципляков