Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2018 г. N 20АП-65/18

г. Тула

21 марта 2018 г.

Дело N А54-5864/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14.03.2018.

Постановление в полном объеме изготовлено 21.03.2018.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В., Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Назарян Г.А., рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца Климова В.Н. (доверенность от 12.02.2018), представителя ответчика Задорожного И.П. (доверенность от 16.10.2017) апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ундина" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.11.2017 по делу N А54-5864/2016 (судья Котова А.С.), принятое по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (г. Тула, ОГРН 1097154014154; ИНН 7106510491), к обществу с ограниченной ответственностью "Ундина" (г. Рязань, ОГРН 1096229001692; ИНН 6229066771) при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Лещенко А.В., Рябова П.О., общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертизы собственности", ФГУП "ИТ", об обязании подписать дополнительное соглашение N 3 от 15.02.2016 к договору аренды земельного участка N А019-07 от 05.07.2007,устпановил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с уточненным иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ундина" (далее - ООО "Ундина", ответчик) об обязании подписать дополнительное соглашение N 3 от 15.02.2016 к договору аренды земельного участка N А019-07 от 05.07.2007 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу, в следующей редакции: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях, как представитель собственника, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице руководителя Горланова Владимира Леонидовича, действующего на основании положения о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 19 декабря 2016 года N 469, приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 31 августа 2017 года N 2055-л, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Ундина", именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице генерального директора Лещенко Алексея Владимировича, действующего на основании Устава, с другой стороны, и именуемые в дальнейшем "Стороны", заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. Пункт 3.1. Раздела 3 "Размер и условия внесения арендной платы" Договора изложить в следующей редакции: "Использование Участка является платным. Размер арендной платы за Участок определяется, на основании отчета независимого оценщика от 05.11.2015 N 2093/2015-47 "Об определении рыночной стоимости федерального имущества", выполненного ООО "Центр оценки и экспертизы собственности"."

2. Пункт 3.2. раздела 3 "Размер и условия внесения арендной платы" Договора изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы за Участок в 2016 году составляет 922 607,07 (Девятьсот двадцать две тысячи шестьсот семь рублей семь копеек). Расчет арендной платы за 2016 год указан в приложении N 1."

3. Пункт 3.3. Договора дополнить пунктами 3.3.1 и 3.3.2: "3.3.1. Арендные платежи необходимо перечислять по следующим реквизитам: Получатель: ИНН 7106510491 КПП 710601001 УФК по Тульской области (МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях) л/сч 04661А19900 Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ ТУЛА, р/сч N 40101810700000010107 БИК 047003001 ОКТМО 70701000 Код БК 167 111 05021 01 6000 120. В поле платежного поручения "Назначение платежа" указывать: "Арендная плата за ЗУ за___год по договору аренды от____N____". 3.3.2. Пеня (штраф) за несвоевременную оплату арендной платы перечисляется в доход федерального бюджета отдельным платежным поручением по следующим реквизитам: Получатель: ИНН 7106510491 КПП 710601001 УФК по Тульской области (МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях) л/сч 04661А19900 Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ ТУЛА, р/сч N 40101810700000010107 БИК 047003001 ОКТМО 70701000 Код БК 167 116 90010 01 6000 140. В поле платежного поручения "Назначение платежа" указывать: "Пени за ЗУ за___квартал по договору от____N____".

4. Раздел 9 "Реквизиты Сторон" договора изложить в следующей редакции: "Арендодатель: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (МТУ Росимущества в Тульской. Рязанской и Орловской областях) Юридический адрес: Тульская область, г. Тула. ул. Сойфера. д. 16 ИНН 7106510491 КПП 710601001 ОГРН 1097154014154 л/сч 03661А19900, банк: ОТДЕЛЕНИЕ ТУЛА р/с 40105810200000010001 БИК 047003001, получатель: УФК по Тульской области (МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях). Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью "Ундина". 390044, г. Рязань, ул. Мервинская, д. 23Б, ИНН 6229066771, КПП 622901001, ОГРН 1096229001692".

5. Условия, указанные в пункте 2 настоящего дополнительного соглашения, подлежат применению с 01.01.2016 года.

6. Настоящее дополнительное соглашение считается заключенным с момента вступления в законную силу Решения Арбитражного суда Рязанской области по делу N А54-5864/2016 и является неотъемлемой частью договора аренды от 05.07.2007 года.

7. Расходы по государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения возлагаются на Арендодателя.

8. Настоящее дополнительное соглашение составлено в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой стороны, и один экземпляр передается в орган, уполномоченный на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9. Подписи сторон."

Определением суда от 18.01.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Лещенко Алексей Владимирович, Рябов Павел Олегович; общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертизы собственности".

Определением от 19.07.2017 судом произведена замена истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области на его правопреемника Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях.

Определением суда от 11.08.2017 к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГУП "ИТ".

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен, судебный акт мотивирован неисполнением ответчиком договорного обязательства об изменении цены в установленном договором порядке.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой о его отмене, ссылаясь на необоснованное принятие судом результатов оценки заключения ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" и необоснованное отклонение заключения N 2218, выполненного ИП Наврузовым Наврузали Абдурашидовичем.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Из материалов дела следует, что Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Лещенко Алексеем Владимировичем (арендатор) 05 июля 2007 года заключен договор N А 019-07 аренды земельного участка (т. 1, л. д. 8-9), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 62:29:006 00 18:0023, общей площадью 9092,9 кв. м, местоположение: г. Рязань, ул. Мервинская, 23Б, (Московский округ), предоставленный для обслуживания нежилых строений, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка и являющегося его неотъемлемой частью (приложение 1) (пункт 1.1 договора).

16.07.2007 договор зарегистрирован в установленном законом порядке, срок аренды до 15 января 2036 года - до окончания действия договора аренды N 0462022 от 15.04.2004 года имущества, являющегося федеральной собственностью (пункт 2.1 договора). Размер арендной платы за участок определен на основании отчета независимого оценщика от 23.05.2007 N 428/2007 "Об определении рыночной величины ставки арендной платы", выполненного в соответствии с требованиями 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", постановления Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки" и распоряжения Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" (пункт 3.1 договора).

Согласно п. 3.2.1, 3.2.2 размер арендной платы составляет: за год - 1068597,61 руб.; за квартал - 267149,40 руб. Арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально в срок не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября календарного года, в течение которого осуществляется текущий платеж, по действующим в расчетном периоде ставкам арендных платежей по договору, путем ее перечисления в федеральный бюджет по указанным арендодателем реквизитам.

В силу пунктов 3.6, 3.9 договора размер арендной платы за участок по настоящему договору не является неизменным; в случае изменения размера арендной платы её исчисление и уплата арендатором осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору, которые подлежат подписанию арендатором в срок не позднее десяти календарных дней с даты их получения от арендодателя.

Согласно пункту 4.2.3 на арендодателе лежит обязанность своевременно и обоснованно производить перерасчет арендной платы в соответствии с условиями договора и своевременно информировать об этом арендатора.

Дополнительным соглашением от 30 мая 2008 года стороны внесли изменения в договор аренды, изменив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Размер арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика от 12.04.2008 года N 0511 (0456) "Об определении уровня стоимости ставки арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым N 62:29:006 00 18:0023, в части, имеющей ограничения в разрешенном использовании", выполненного Наврузовым Н.А. в соответ- ствии с требованиями федерального законодательства в сфере оценочной деятельности." Пункт 3.2 договора стороны изложили в следующей редакции "Размер арендной платы за Участок составляет: за год - 720718 руб.; за квартал - 180179 руб. 50 коп.". Пункт 3.7 договора стороны изложили в следующей редакции: "Размер арендной платы изменяется ежегодно путем его индексации на максимальный уровень инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, кроме случаев, когда федеральным законом предусмотрен иной минимальный срок пересмотра арендной платы".

Дополнительное соглашение 11.06.2008 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службой по Рязанской области.

02 июня 2009 года между предпринимателем Лещенко А.В. (арендатор-1) и обществом с ограниченной ответственностью "Ундина" (арендатор-2) заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды N А 019-07 от 05.07.2007 (л.д.10 т.1), по условиям которого арендатор- 1 передает, а арендатор-2 принимает все права и обязанности, вытекающие из договора аренды NА019-07 от 05.07.2007 аренды указанного земельного участка. С момента заключения настоящего договора передачи прав ответственным по договору аренды NА019-07 от 05.07.2007 г. аренды земельного участка перед Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области становится Арендатор - 2. Договор 23.06.2009 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службой по Рязанской области за N62-62-01/219/2009-033.

08 сентября 2009 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Рязанской области и обществом с ограниченной ответственностью "Ундина" заключено дополнительное соглашение к договору N А019-07 аренды земельного участка (л.д. 46-47 т.1), которым стороны изменили пункт 3.1 договора N А019-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:006 00 18:0023 от 05.07.2007 года и изложили в следующей редакции: "3.1. Использование участка является платным. Размер арендной платы за участок определяется на основании отчета независимого оценщика от 10.08.2009 года N 24080809 "Об определении ставки арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 62:29:006 00 18:0023, общей площадью 9092,9, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Мервинская (Московский округ),23б", выполненного ЗАО "Консультант-Сервис" в соответствии с требованиями федерального законодательства об оценочной деятельности и распоряжения Минимущества России от 10.04.2003 года N 1102-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков". Пункт 3.2 изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы за участок Российской Федерации составляет: за год 479563,30 руб.; за квартал 119890,83 руб. Расчет арендной платы вступает в силу с третьего квартала 2009 года."

Дополнительное соглашение 08.09.2009 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службой по Рязанской области за N 62-62-01/356/2009-023.

Письмом от 03.09.2015 Лещенко А.В. обратился с заявлением к руководителю ТУ Росимущества в Рязанской области с просьбой рассмотреть вопрос об изменении размера арендной платы - уменьшения его в два раза, посредством внесения соответствующих изменений в действующий договор. Указывая, что потребительская стоимость арендуемого имущества снизилась, поскольку на земельном участке, переданном по договору аренды, никакого недвижимого имущества, кроме здания Лит.А, принадлежащего арендодателю не имеется, и расположен ряд технических сооружений (коммуникаций), предполагающих ограничение (обременение).

Письмом от 02.10.2015 исх. N 4379/07-10 ТУ Росимущества в Рязанской области сообщило, что основания для рассмотрения вопроса об уменьшения размера арендной платы отсутствуют. Вместе с тем, учитывая данное обращение, в целях определения актуальной рыночной стоимости земельного участка, будет проведена оценка вышеуказанного земельного участка, по результатам которой направлен проект дополнительного соглашения к договору аренды N А019-07 от 05.07.2007 с расчетом арендной платы, установленной на основании отчета об определении рыночной стоимости земельного участка.

Согласно отчету ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" от 05.11.2015 N 2093/2015-47 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060018:23, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, без учета НДС, составляет 8387337 руб.

24.02.2016 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области письмом от 15.02.2016 N 520/07-10 направило обществу с ограниченной ответственностью "Ундина" для подписания и государственной регистрации дополнительное соглашение от 15.02.2016 N 3 к договору аренды от 05.07.2007 N А019-07.

Ответчик подписанное дополнительное соглашение в адрес истца не направил в связи, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Удовлетворяя исковые требования, суд обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Земельный участок с кадастровым номером 62:29:0060018:23, переданный по договору аренды от 05.07.2007 N А019-07, является федеральной собственностью.

Согласно пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации. Исходя из вышеуказанного, цена аренды земельных участков относится к категории регулируемых цен, следовательно, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы за землю подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N15837/11, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункты 16, 19)).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В настоящем случае договором предусмотрено, что размер арендной платы за участок по настоящему договору не является неизменным, в случае изменения размера арендной платы её исчисление и уплата арендатором осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору, которые подлежат подписанию арендатором в срок не позднее десяти календарных дней с даты их получения от арендодателя (пункты 3.6, 3.9 договора).

С учетом приведенных норм и условий договора суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что согласовали порядок изменения цены путем обязательного подписания дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Поскольку договором аренды предусмотрена обязанность арендатора подписать соглашение об изменении цены, то суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истец вправе требовать от арендатора не только уплаты арендных платежей, рассчитанных в соответствии с действующими нормативными правовыми актами, но и внесения соответствующих изменений в договор аренды с даты, когда возникла эта обязанность.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно пункту 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 Правил (в редакции, действующей в спорный период) арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 названных Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Пунктом 8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Согласно пункту 10 Правил, если арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка (по способу, указанному в подпункте "г" Правил), федеральные органы исполнительной власти предусматривают в договоре аренды возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

ТУ Росимущество по Рязанской области организовало проведение работ по определению рыночной стоимости земельного участка, являющегося предметом договора аренды N А019-07 от 05.07.2007.

Согласно отчету ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" от 05.11.2015 N 2093/2015-47 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060018:23, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, без учета НДС, составляет 8387337 руб.

Ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации по состоянию на 1 января 2016 года составила 11%, в результате размер арендной платы на 2016 год истцом определен в сумме 922607,07 руб. (8387337 руб. х 11%).

Суть настоящего спора состоит в несогласии ответчика с установленной истцом рыночной стоимостью земельного участка, являющейся основанием для расчета арендной платы по договору.

В ходе проведения экспертизы, проводивший ее ИП Наврузов Н.А. вышел за пределы установленных судом вопросов, оценив не весь участок, а только лишь его используемую часть.

Так, согласно заключению судебной экспертизы, проведенной ИП Наврузовым Н.А. N 2218 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060018:23, составляет 2940000 руб. (т.4 л.д.1-105). В заключении эксперт указал, что определенная сравнительным подходом стоимость земельного участка составляет 8161605 руб. При этом с учетом используемой фактической площади земельного участка (3309 кв.м) рыночная стоимость земельного участка составляет 2940000 руб.

Поскольку вопрос об определении используемой фактической площади и её стоимости судом не ставился, то суд первой инстанции обоснованно не принял указанное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что по смыслу приведенных выше ном размер арендной платы зависит от стоимости самого сданного в аренду земельного участка, а не от его используемой части.

В соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 14 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

По смыслу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В пункте 20 Постановления Пленума N 11 разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. При исполнении обязанности по оплате арендных платежей за всю площадь земельного участка ответчик вправе обратиться к собственникам объектов недвижимости, расположенных на арендуемом земельном участке, по поводу взыскания арендной платы соразмерно занимаемой ими площади земельного участка.

В рамках дел N А54-4678/2015, N А54-3541/2016, по искам ТУ Росимущества по Рязанской области о взыскании с ООО "Ундина" арендной платы по спорному договору, последним не заявлялись возражений относительно размера арендных платежей, как и не ставился вопрос об определении их размера исходя из фактически используемой площади.

Согласно статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку доказательств недостоверности отчета ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" от 05.11.2015 N 2093/2015-47 ответчиком не представлено, то суд первой инстанции обоснованно принял указанный отчет в качестве надлежащего доказательства цены по спорному договору.

Ходатайство ответчика о вызове в судебное заседание эксперта суд апелляционной инстанции отклоняет в связи с отсутствием для этого правовых оснований, поскольку представленные сторонами заключения об оценке земельного участка понятны и не требуют разъяснений.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.11.2017 по делу N А54-5864/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Н.В. Заикина Л.А. Капустина