Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 августа 2018 г. N Ф10-3059/18 по делу N А84-2890/2017

город Калуга

23 августа 2018 г.

Дело N А84-2890/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16.08.2018.

Постановление изготовлено в полном объёме 23.08.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Л.В. Леоновой
судей	Л.В. Солодовой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	В.В. Циплякова Колесниковой Н.А.
при участии в заседании:
от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя ОГРН 1149204004025 ИНН 9204002115	не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;
от ответчика: Общество с ограниченной ответственностью "Крымские зори" ОГРН 1149204038400 ИНН 9204018362 от третьего лица: Правительство Севастополя	Дикунов В.А. - представитель по доверенности от 07.02.2018; не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Крымские зори" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 10.01.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2018 по делу N А84-2890/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец по первоначальному иску, департамент, ДИЗО) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Крымские зори" (далее - ответчик по первоначальному иску, общество, ООО "Крымские зори") о расторжении договора от 23.01.2016 года аренды земельного участка общей площадью 2,0 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Симонка, 85; об обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить ДИЗО по акту приема-передачи указанный земельный участок.

В свою очередь, ООО Крымские зори" обратилось с встречным исковым заявлением о понуждении Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к заключению договора аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечено Правительство Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 10.01.2018 (судья Погребняк А.С.) исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований судом отказано в полном объеме.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2018 г. (судьи Колупаева Ю.В., Евдокимов И.В., Тарасенко А.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "Крымские зори" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Истец и третье лицо надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации, в суд не прибыли, явку своих представителей не обеспечили.

Арбитражный суд Центрального округа полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие вышеуказанных лиц, на основании части 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 23.01.2006 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "Крымские зори" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно п. 1.1 которого арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 2088 от 14.07.2004 и N 4388 от 21.12.2005 предоставляет, а арендатор принимает в срочное пользование земельный участок для строительства и обслуживания гостиничного комплекса с отнесением земель к категории земель жилой и общественной застройки по адресу: г. Севастополь, ул. Симонка, 85, площадью 0,2 га.

Согласно пункту 3.1 договора, указанный договор заключен на срок 25 лет.

В соответствии с разделом 5 договора, целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание гостиничного комплекса.

В силу пункта 7.1 Договора, после прекращения действия договора аренды, арендатор в месячный срок возвращает арендодателю земельный участок в состоянии, не хуже того, в котором он получил его в аренду.

Согласно подпункту "г" пункта 9.2.2 Договора, арендатор обязался, в том числе: начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению, в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

Изменение условий договора осуществляется в письменной форме с взаимного согласия сторон (пункт 12.1 Договора).

Согласно пункту 12.3 Договора, действие договора прекращается путем его расторжения, в том числе, по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором.

В соответствии с пунктом 12.4 Договора, арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, вследствие, в том числе, использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; не использования земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд.

Согласно пункту 12.6 Договора, вопрос о дальнейшем использовании объектов недвижимости, возведенных на арендованном земельном участке, после прекращения договора аренды решается по согласованию сторон, кроме случаев, когда договор аренды расторгнут в порядке подпункта 2 пункта 12.3 и пункта 12.4 Договора. В случае, если стороны не пришли к согласию относительно судьбы объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, спор разрешается в судебном порядке.

Во исполнение условий договора, 24.01.2006 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок, площадью 0,200 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Симонка, 85.

Правительство Севастополя письмом от 10.03.2015 N 15168/33-01/1-14/1001 в ответ на заявление ООО "Крымские зори" о внесении изменений в договор аренды от 28.02.2006 уведомило о необходимости заключения нового договора аренды, после утверждения Правительством Севастополя порядка заключения таких договоров.

14.04.2015 Управлением земельного контроля города Севастополя была проведена проверка соблюдений условий договора с выездом на место, составлен акт обследования земельного участка по адресу: г. Севастополь, Нахимовский район, ул. Симонка, 85, предоставленного ООО "Крымские зори" для строительства и обслуживания гостиничного комплекса. В указанном акте обозначено, что обязательства по договору аренды земельного участка арендатором не выполнены, земельный участок не освоен, строительство гостиничного комплекса не осуществлено, арендатор не приступил к освоению земельного участка.

23.09.2015 Правительством Севастополя в адрес ООО "Крымские зори" направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка в тридцатидневный срок, а в случае неисполнения - расторгнуть договор аренды.

04.05.2016 Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в адрес ООО "Крымские зори" направлено предложение о расторжении договора аренды, обоснованное тем, что выявленные нарушения условий договора не были устранены, не начато освоение земельного участка, строительство торгово-культурного центра на земельном участке не было завершено, а также проект соглашения о расторжении договора.

13.09.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя составлен акт обследования земельного участка N 171/04-01/ОБ/16, площадью 2000 кв. м по адресу: г. Севастополь, Нахимовский район, ул. Симонка, 85, предоставленного ООО "Крымские зори" для строительства и обслуживания гостиничного комплекса. В указанном акте обозначено, что по состоянию на 12.09.2016 обязательства по договору аренды земельного участка арендатором не выполнены, земельный участок не освоен, строительство гостиничного комплекса не осуществлено. При этом, капитальные строения, некапитальные объекты, признаки осуществления строительных, подготовительных, монтажных работ на земельном участке отсутствуют. Срок освоения земельного участка истек 28.01.2008, по состоянию на 12.09.2016 изменения в договор аренды в части изменения сроков освоения земельного участка не вносились.

10.11.2016 Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя издано распоряжение N 4048-ПДЗ "Об утверждении плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:04:003009:61, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Симонка, 85, площадью 2000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: "гостиничное обслуживание (код 4.7)".

22.09.2017 Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя принято заявление ООО "Крымские зори" о предоставлении земельного участка по адресу: г. Севастополь, ул. Симонка 85, кадастровый номер 91:04:003009:61 для строительства и обслуживания гостиничного комплекса в аренду без проведения торгов.

Неисполнение обязательств арендатором в части освоения и застройки земельного участка в срок, установленный договором стало основанием для обращения истца по первоначальному иску с требованиями о расторжении договора аренды земли и освобождении земельного участка.

Отсутствие у арендодателя оснований в части отказа в заключении нового договора аренды, стали причиной обращения ответчика с требованиями встречного искового заявления об обязании Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя заключить договор аренды земельного участка с ООО "Крымские зори".

Рассматривая спор по существу суды исходили из следующего.

Поскольку правоотношения сторон возникли до 18.03.2014, они регулируются нормами материального права Украины, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины. Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 Гражданского кодекса Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени лишится того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Судом установлено, что срок, в течение которого арендатор должен завершить строительство объекта на спорном земельном участке истек 24.01.2008.

Между тем, из материалов дела следует, что с момента заключения спорного договора общество не приступило к строительству заявленного объекта на спорном земельном участке. Кроме того, не представлены доказательства, позволяющие прийти к выводу о том, что у общества была объективная невозможность осуществления строительных работ на спорном земельном участке.

Из материалов дела следует, что в период 2010-2012 года ответчиком предпринимались меры и действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости. Однако, поскольку спорным договором предусмотрен срок завершения застройки в течение 2-ух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка, то есть до 24.01.2008, полученные обществом технические условия и согласования произведены уже после истечения установленного договором срока освоения земельного участка.

Кроме того, ответчиком не были представлены доказательства наличия утвержденной проектной документации, предусматривающей иной срок строительства, позволяющей в установленном договором порядке внести соответствующие изменения в договор аренды земли, согласно его условий, тем самым ответчик не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота и не реализовал волю, выраженную собственником земли.

Таким образом, судом установлено, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть предусмотренный договором аренды, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек еще в 2008 году, а ответчик в свою очередь не воспользовался своим правом на обращение к арендодателю с заявлением о продлении сроков строительства и им не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, что не может быть основанием признания поведения ответчика добросовестным. При этом, отдельные меры по получению тех или иных документов (в частности утверждение границ земельного участка) для возможности приступить к строительным работам по основному объекту в период действия законодательства РФ не свидетельствуют об отсутствии со стороны арендатора существенных нарушений условий договора о сроке завершения строительства (2008 год).

Учитывая вышеизложенное, нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий договора.

В связи с чем, вывод суда о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта является законным и обоснованным.

Согласно ст. 785 Гражданского кодекса Украины в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.

Следовательно, требования о возврате спорного земельного участка истцу является законным и обоснованным.

Отказывая в удовлевторении встречных требований, суд исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, ООО "Крымские зори" обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов уже после истечения срока, отведенного для освоения земельного участка и завершения строительства, предусмотренного договором аренды, после направления арендодателем предложения о расторжении договора аренды, связанного с существенным нарушением его условий, а также после обращения истца с первоначальным иском о расторжении спорного договора в арбитражный суд.

Между тем, как обоснованно указано судом, один лишь факт обращения с вышеуказанным заявлением не является безусловным основанием для удовлетворения в судебном порядке требований общества об обязании Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя заключить с ООО "Крымские зори" договор аренды земельного участка, площадью 2000 кв. м, кадастровый номер 91:04:003009:61, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Симонка 85.

Таким образом, суд пришел к выводу, что избранный истцом по встречному иску способ защиты нарушенного права фактически направлен на изменение обязательства арендатора в части срока строительства спорного объекта, завершения застройки земельного участка.

В связи с чем, суд правомерно отказал в удовлетворении встречного искового заявления ООО "Крымские зори" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя об обязании Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя заключить с ООО "Крымские зори" договор аренды земельного участка, площадью 2000 кв. м, кадастровый номер 91:04:003009:61, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Симонка 85.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования суда первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 10.01.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2018 по делу N А84-2890/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

Л.В. Солодова В.В. Ципляков