Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 2 октября 2018 г. N Ф10-3934/18 по делу N А84-3154/2017

город Калуга

02 октября 2018 г.

Дело N А84-3154/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26.09.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.10.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Нарусова М.М. Бутченко Ю.В. Леоновой Л.В. Маркиной М.П.
при участии в заседании:
от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ответчиков: общество с ограниченной ответственностью "Азерит" от третьего лица: Правительство города Севастополя	Гладышева Ю.Е., представитель по доверенности N 97 от 06.02.2018; Поздняков С.А., представитель по доверенности от 22.01.2018; Шевченко Д.В., представитель по доверенности N 6949/31/2-18 от 10.0.92018;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Азерит", на решение Арбитражного суда города Севастополя от 11.12.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2018 по делу N А84-3154/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Азерит" о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить земельный участок.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 11.12.2017 (судья Погребняк А.С.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2018 (судьи Колупаева Ю.В., Остапова Е.А., Сикорская Н.И.), исковые требования удовлетворены.

ООО "Азерит", не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании суда округа представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал, по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца возражала против доводов кассационной жалобы, просила оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Представитель третьего лица возражала против доводов кассационной жалобы, полагала судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав стороны, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Азерит" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 07.04.2008, согласно которому арендодатель в соответствии с решениями Севастопольского городского Совета от 12.09.2007 N 2698 и договором купли-продажи права аренды от 20.11.2007 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания комплекса, включающего в себя СТО, автомойку, автомагазин, помещения для склада и офис, с отнесением этих земель к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения, который находится по адресу: г. Севастополь, в районе между заводом ЖБИ и ЧП "Прогресс", площадью 10067 га.

Согласно пункту 3.1 Договор заключен сроком на 25 лет.

В силу пунктов 5.1, 5.2 Договора земельный участок передается в аренду для использования на землях промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения. Целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание комплекса, включающего в себя СТО, автомойку, автомагазин, помещения для склада и офиса.

Согласно пункту 9.2.2 Договора арендатор обязался, в том числе начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в п. 5.2 целевому назначению в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (пп. "г"); после прекращения или расторжения настоящего договора - возвратить арендодателю земельный участок в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению.

Согласно пункту 11.3 действие договора прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; решению суда по требованию одной из сторон, вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию, по другим основаниям, предусмотренным законом Украины.

Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в следующих случаях: использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; неуплаты арендатором в течение 3 месяцев арендной платы в полном объеме; не использование земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд.

В соответствии с пунктом 12.6 Договора вопрос о дальнейшем использовании объектов недвижимости, возведенных на арендованном земельном участке, после прекращения договора аренды решается по соглашению сторон, кроме случаев, когда договор аренды расторгнут в порядке п.п. 2 п. 12.3 и п. 12.4 Договора.

Согласно положениям пункта 12.7 Договора в случае если арендатор в течение сроков, определенных Договором не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нем, то договор расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном договором.

Между сторонами по договору аренды земельного участка составлен Акт приема-передачи земельного участка от 17.04.2008, согласно которому арендодатель переда арендатору земельный участок, площадью 1,0100 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, в районе между заводом ЖБИ и ЧП "Прогресс".

Также ответчиком в материалы дела представлена копия дополнительного соглашения от 18.02.2014 о внесении изменений в договор аренды земли, согласно которому стороны, в том числе, внесли следующие изменения в договор.

Пункт 5.2. Договора аренды изложен в следующей редакции: "Целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания складского комплекса".

Подпункт "г" пункта 9.2.2 Договора изложен в следующей редакции "завершить застройку земельного участка, согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению, в срок с 13.02.2012 до 13.11.2013 в соответствии с Решением Севастопольского городского Совета от 13.03.2012 N 2722".

Указанное дополнительное соглашение подписано сторонами, однако его государственная регистрация не осуществлена в связи с отказом уполномоченного органа произвести государственную регистрацию. Вопрос о законности отказа Севреестра в государственной регистрации дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земли, заключённого 18.02.2014 между Севастопольским городским Советом и ООО "Азерит" стал причиной обращения ООО "Азерит" в Арбитражный суд города Севастополя по делу А84-4258/17.

Управлением земельного контроля города Севастополя (Севземконтроль) был составлен акт обследования N 121/05-01/ОБ/16 земельного участка, площадью 10067 кв.м. по адресу: г.Севастополь, Гагаринский район, в районе ЖБИ и ЧП "Прогресс" для строительства и обслуживания комплекса: СТО, автомойка, автомагазин, склад и офис (Земельный участок), с указанием на то, что по состоянию на 10.08.2016 территория земельного участка свободна от объектов капитального строительства, некапитальных сооружений, объектов благоустройства. Признаки осуществления строительных работ на момент обследования отсутствуют, по состоянию на 10.08.2017 земельный участок не освоен.

08.02.2017 обществу с ограниченной ответственностью "Азерит" Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя было вынесено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка в 30-ти дневный срок.

Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя направил в адрес ООО "Азерит" предложение о расторжении договора аренды земельного участка N 22255/05-05-21/17 от 27.06.2017, а также экземпляр соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли и акта приема-передачи земельного участка.

Отсутствие ответа на предложение о расторжении договора аренды явилось основанием для обращения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, ввиду следующего.

Исходя из совокупного анализа положений ст.27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя", п.4.2 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП, п.1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, ст.12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", ст.1, ч.6,8 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", принимая во внимание, что спорный договор аренды был заключен сторонами на территории города Севастополя до 18.03.2014 и в настоящее время спорный договор аренды земельного участка от 07.04.2008 является действующим, судебные инстанции правомерно указали, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, а Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя является надлежащим ответчиком по делу.

При этом, как верно указали суды, нормы Федерального закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия и правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939), в связи с чем, к спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины, Хозяйственного кодекса Украины.

Как следует из совокупного анализа ч.1-3 ст.188 ХК Украины, ч.2 ст.450, п.1 ст.610, ст.619 ГК РФ, ч.1-3 ст.651 ГК Украины, ст.32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли", ч.9 ст.22, п.1 ст.46 Земельного кодекса РФ, п.23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В статьях 45, 46 Земельного кодекса РФ закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течении трех лет.

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, обращаясь в суд с настоящим иском, указал на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которые выразились в том, что освоение земельного участка ответчиком не начато, соответственно строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором, не завершено, при этом, ответчиком доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительства указанного объекта не представлено.

Судами установлено, что из условий договора аренды, срок освоения земельного участка и завершения его застройки согласно предусмотренному в п. 5.2 целевому назначению составляет два года с момента подписания акта приема-передачи земельного участка, то есть до 07.04.2010.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды земли следует, что застройка земельного участка, согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению, должна быть завершена в срок с 13.02.2012 до 13.11.2013.

Условиями дополнительного соглашения также предусмотрено изменение вида объекта застройки на арендуемом обществом земельном участке, тогда как, целевое назначение земельного участка не изменялось.

Вместе с тем, из акта обследования земельного участка от 10.08.2016 N 121/05-01/ОБ/16 установлено, что земельный участок свободен от объектов капитального строительства, от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства, ограждения.

Ответчик вышеуказанные обстоятельства по неиспользованию земельного участка согласно целям спорного договора не опроверг, равно как и факт нарушения срока окончания строительства объекта застройки на спорном земельном участке.

Допущенное нарушение условий договора, ответчик существенным не признает, ссылаясь на то, что обществом предпринимались меры по освоению спорного земельного участка, а также имелись объективные причины, препятствующие проведению строительных работ.

Так ответчик указывал, что им в период действия законодательства Украины на территории города Севастополя предпринимались меры по освоению спорного земельного участка, но доказательств выполнения строительных работ или иного осуществления освоения земельного участка ответчиком не представлено.

Кроме того, суды верно отметили, что спорным договором предусмотрен срок завершения застройки в течение 2-х лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка, то есть до 07.04.2010, тогда как, ответчиком доказательств наличия утвержденной проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, или иных надлежащих доказательств осуществления им мероприятий по освоению земельного участка и строительству объекта недвижимости не представлено, тем самым, ответчик не проявил необходимую степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота и не реализовал волю, выраженную собственником земли.

С учетом вышеизложенных правовых норм и обстоятельств дела, суды правомерно указали на тот факт, что в пределах установленного подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора срока осуществления строительства и его завершения, ответчиком не представлено надлежащих доказательств в подтверждение освоения в период действия законодательства Украины спорного земельного участка, а также осуществления мер по получению исходных данных на строительство, утверждению в установленном порядке проектной документации, а также по получению разрешения на строительство и строительству оговоренного объекта с принятием его в эксплуатацию и получением правоустанавливающих документов.

Руководствуясь нормами действовавшего на территории города Севастополя до 18.03.2014 законодательства Украины, регулирующего градостроительную деятельность, в частности Законы Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и N 3038-VI от 17.02.2011 "О регулировании градостроительной деятельности", которые аналогично порядку, действующему в Российской Федерации, суды правомерно указали, что общество не осуществило полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства оговоренного в договоре объекта, таких как утверждение проектной документации, выполнение подготовительных и строительных работ и сдачу объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект, равно как и не представило доказательств, подтверждающих совершение необходимых действий для строительства объекта.

Довод заявителя о том, что Дополнительным соглашением от 18.02.2014 в спорный Договор аренды земли внесены изменения в части целевого назначения и срока окончания строительства, судами обоснованно отклонены, как не подтвержденные материалами дела.

Из пункта 5.2 Договора аренды от 07.04.2008 в первоначальной редакции следует, что целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание комплекса, включающего в себя СТО, автомойку, автомагазин, помещения для склада и офиса.

Дополнительным соглашением от 18.02.2014 пункт 5.2 Договор аренды изложен в следующей редакции: "5.2 Целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания складского комплекса".

Пунктом 8 Дополнительного соглашения от 18.02.2014 подпункт г) пункта 9.2.2 договора изложен в следующей редакции: "завершить застройку земельного участка, согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению, в срок с 13.02.2012 до 13.11.2013 в соответствии с Решением Севастопольского городского Совета от 13.03.2012 N 2722".

Решением Севастопольского городского Совета от 13.03.2012 N 2722 "О продлении на 20 месяцев ООО "Азерит" срока строительства комплекса, включающего в себя СТО, автомойку, автомагазин, помещения для склада и офис, на земельном участке общей площадью 1,0067 га, расположенном в районе между заводом ЖБИ и ЧП "Прогресс", по ходатайству ответчика продлен срок строительства объекта недвижимости на 20 месяцев.

Решением Севастопольского городского Совета от 05.02.2013 N 5256 по ходатайству ответчика были внесены изменения в спорный договор аренды от 07.04.2008. Указанным решением, Севастопольский городской Совет обязал ООО "Азерит" внести изменения в договор аренды земельного участка путем заключения с ним дополнительного соглашения к договору аренды.

Более того, в рамках целевого использования предоставленного ответчику земельного участка, было уменьшено количество объектов, предполагаемых к строительству. При этом, срок окончания строительства остался в пределах ранее установленного - 13.11.2013.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, суды пришли к правомерному выводу, что ответчик до заключения дополнительного соглашения обладал информацией о продлении срока строительства объекта и изменении вида объекта застройки, указанные изменения были внесены по его ходатайству, в связи с чем, утверждения ответчика о том, что только с момента подписания дополнительного соглашения у него появилась возможность осуществлять мероприятия по освоению земельного участка правомерно отклонены судебными инстанциями, как противоречащие установленным обстоятельствам дела.

Ссылка заявителя о наличии препятствий в осуществлении деятельности общества в связи с невозможностью регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, судами правомерно отклонена, поскольку указанные обстоятельства не влекут освобождения общества от принятых на себя обязательств по спорному договору, учитывая тот факт, что на момент заключения дополнительного соглашения срок окончания строительства объекта застройки был окончен, а иных доказательств, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, ответчиком не представлено.

Общество утверждало о наличии доказательств осуществления подготовки к выполнению строительных работ, а именно проведение изыскательных геологических работ, однако, таких доказательств, равно как и временной период, когда именно осуществлялись заявленные им работы по освоению земельного участка, не представлено.

При таких обстоятельствах, исходя из фактических обстоятельств дела, принимая во внимание, что ответчиком не представлено надлежащих доказательств совершения каких-либо действий, направленных на исполнение спорного договора аренды земли в части его освоения и застройки, а актом обследования земельного участка подтверждается, что арендатором не исполнены обязательства по договору, не осуществлено строительство, не представлено надлежащих доказательств осуществления ответчиком мер и действий по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости, а также не представлено доказательств, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, учитывая, что в рассматриваемом случае поведение ответчика, привело к невозможности достижения перечисленных публичных целей, суды указали на существенное нарушение условий договора, в связи с чем, правомерно удовлетворили исковые требования.

Поскольку судами установлен порок поведения арендатора и наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта, то в силу ст.785 ГК Украины производные требования о возврате арендованного земельного участка истцу с момента вступления решения в законную силу правомерно удовлетворены судами в соответствии с условиями пунктов 7.1, 9.2.2 Договора.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, в полном объеме были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и не опровергают их выводы. Несогласие подателя жалобы с оценкой судами фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального и процессуального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалуемых судебных актов.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 11.12.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2018 по делу N А84-3154/2017 - оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Ю.В. Бутченко Л.В. Леонова