Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24 октября 2018 г. N Ф10-3778/18 по делу N А35-11733/2015

г. Калуга

24 октября 2018 г.

Дело N А35-11733/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18.10.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.10.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Ю.В. Бутченко
судей	М.М. Нарусова В.В. Циплякова
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи:	А.А. Кучиной
при участии в заседании:
от истца: Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от ответчика: ИП Самсонова Александра Александровича	Дятловой С.А., представителя по доверенности N 8920/0701-14 от 14.12.2017; Самсонова Александра Александровича, предъявлен паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска и индивидуального предпринимателя Самсонова Александра Александровича на решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2018 по делу N А35-11733/2015,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением (с учетом определения от 09.10.2017 об объединении в одно производство дел N А35-11733/2015, N А35-11355/2016, N А35-9533/2016, N А35-4977/2017, N А35-4976/2017, N А35-6830/2017 с присвоением номера N А35-11733/2015; уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Самсонову Александру Александровичу (далее - ответчик, ИП Самсонов А.А.) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 01.02.2004 N 2481 за период с октября 2015 года по 25.04.2017 в сумме 7 054 903 руб. 19 коп., пени за период с 11.11.2015 по март 2017 года в сумме 15 859 167 руб. 97 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 287 руб. 33 коп. за апрель 2017 года.

ИП Самсонов А.А. обратился к Комитету со встречными требованиями (уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ) о признании недействительными уведомлений об изменении арендной платы от 21.01.2015 N 266/07.01-14 и от 19.12.2016 N 7466/07.01-14, послуживших основанием для повышения в одностороннем порядке арендной платы; о применении последствий недействительности уведомлений об изменении арендной платы, послуживших основанием для повышения в одностороннем порядке арендной платы, установив следующие ставки арендной платы по объекту по ул. Ленина, 2, площадью 939,4 кв. м. за период с 01.02.2015 по 31.12.2016 - 3 451 515 руб. 00 коп. в год с учетом НДС; за период с 01.01.2017 по 25.04.2017 - 2 035 508 руб. 00 коп. в год с учетом НДС.; о взыскании судебных расходов по оплате за проведение судебной экспертизы в сумме 15 000 руб. 00 коп. и по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп., а также по оплате услуг по оказанию юридической помощи в подготовке документов по делу N А35-11355/2016 в сумме 133 000 руб.

Решением Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018 (судья Песнина Н.А.) исковые требования удовлетворены частично: с ИП Самсонова А.А. в пользу Комитета взыскана задолженность в размере 4 137 848 руб. 22 коп., пени в размере 1 144 295 руб. 97 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3287 руб. 33 коп. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано.

Встречный иск ИП Самсонова А.А. удовлетворен. Суд признал недействительными уведомления об изменении арендной платы от 21.01.2015 N 266/07.01-14 и от 19.12.2016 N 7466/07.01-14, применив арендную плату, определенную по результатам судебной экспертизы.

С ИП Самсонова А.А. в доход федерального бюджета взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 732 руб. С Комитета в пользу ИП Самсонова А.А. взысканы судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб., судебные расходы по оказанию юридических услуг в размере 20 000 руб. В удовлетворении остальной части требования ИП Самсонова А.А. о взыскании расходов по оказанию юридических услуг отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2018 (судьи Поротиков А.И., Кораблева Г.Н., Щербатых Е.Ю.) принят отказ Комитета от исковых требований в части взыскания с ИП Самсонова А.А. 3287 руб. 33 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, производство по делу в указанной части прекращено. Решение суда первой инстанции в указанной части отменено, в остальной части оставлено без изменений.

Не согласившись с указанными судебными актами, Комитет и ИП Самсонов А.А. обратились в суд округа с кассационными жалобами.

Комитет в кассационной жалобе просит изменить обжалуемые судебные акты, удовлетворив первоначальные исковые требования в полном объеме и отказать в удовлетворении встречных требований.

ИП Самсонов А.А. так же просит изменить обжалуемые судебные акты, отказав в удовлетворении первоначальных исковых требований.

Определением Арбитражного суда Центрального округа от 19.09.2018 судебное разбирательство по делу откладывалось.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы и возражал против удовлетворения кассационной жалобы ответчика.

Самсонов А.А. так же поддержал доводы кассационной жалобы и дополнений к ней; выразил несогласие с доводами кассационной жалобы Комитета по основаниям, изложенным в отзыве.

Кассационные жалобы рассмотрены в порядке, установленном в статьях 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в них.

Арбитражный суд Центрального округа, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы заявителей кассационных жалоб, заслушав сторон, приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов первой и апелляционной инстанций в части удовлетворения исковых требований Комитета, исходя из следующего.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между Комитетом (арендодатель) и ИП Самсоновым А.А. (арендатор) 01.02.2004 заключен договор N 2481 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, д. 2, общей площадью 1359,6 кв.м, для использования под общественное питание.

По акту приема-передачи от 01.02.2004 (приложение N 1 к договору аренды N 2481 от 01.02.2004) арендуемое помещение в удовлетворительном состоянии передано арендодателем арендатору.

В течение срока действия арендного обязательства в условия договора о предмете и арендной плате неоднократно вносились изменения.

Дополнительным соглашением от 01.01.2008 к договору аренды N 2481 от 01.02.2004 стороны внесли изменения в п. 1.1 договора, изложив его в следующей редакции: "1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду, по акту приема-передачи для использования под общественное питание помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ленина, д. 2, общей площадью 983,60 кв. м, в том числе 1 этаж пом. I - комнаты 47-51, 51а, 52, 52а, 53, 54, 55, 55а, 56, 57, 57а, 49а, 53а, 58, 59, 63, 63а, 63б, 64-68, 64а, 69б, 70, 71, 72, 72а, 74, 75, 75а, 75б, 75в, 75г, 76, 76а, 78, 78а, 78б, 79, 79а, 84, 85, 87, 88, антресоли 1, а также в п. 4.2 договора, изложив его в следующей редакции: "Размер арендной платы в год составляет 2 553 425 руб. 60 коп., в том числе НДС 389 505 руб. 60 коп., в месяц 212 785 руб. 47 коп., в том числе НДС 32 458 руб. 80 коп.". Указанное дополнительное соглашение вступило в силу с 01.01.2008.

Дополнительным соглашением к договору аренды N 2481 от 01.02.2004 стороны 27.05.2011 внесли изменения в п. 4.2 договора, изложив его в следующей редакции: "Размер арендной платы в год составляет 2 808 768 руб. 16 коп., в том числе НДС 428 456 руб. 17 коп., в месяц 234 064 руб. 01 коп., в том числе НДС 35 704 руб. 68 коп." Указанное дополнительное соглашение вступило в силу с 01.09.2010.

Дополнительные соглашения к договору аренды зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области от 31.08.2011.

В соответствии с пунктом 4.3. договора аренды N 2481 от 01.02.2004, размер арендной платы может быть изменен по решению арендодателя, в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.

Согласно уведомлению от 28.01.2014 N 322/07.01-14, в соответствии с п. 4.3. договора аренды, полученному арендатором 24.01.2014, размер арендной платы за пользование помещением муниципального нежилого фонда города Курска, расположенным по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, с 01.02.2014 составляет: в год 4 114 572 руб., в т.ч. НДС 627 646 руб. 58 коп., в месяц 342 881 руб. 94 коп., в т.ч. НДС 52 303 руб. 88 коп.

Согласно уведомлению от 21.01.2015 N 266/07.01-14, в соответствии с п. 4.3. договора аренды, полученному арендатором 23.01.2015, размер арендной платы за пользование помещением муниципального нежилого фонда города Курска, расположенным по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, с 01.02.2015 составляет: в год 4 587 827 руб. 06 коп., в т.ч. НДС 699 838 руб. 03 коп., в месяц 382 318 руб. 92 коп., в т.ч. НДС 58 319 руб. 84 коп.

Согласно уведомлению от 25.12.2015 N 8099/07.01-14, в соответствии с п. 4.3. договора аренды, полученному арендатором 30.12.2015, размер арендной платы за пользование указанным помещением с 01.02.2016 составляет: в год 5 400 624 руб. 00 коп., в т.ч. НДС 823 824 руб. 00 коп., в месяц 450 052 руб. 00 коп., в т.ч. НДС 68 652 руб.

Уведомлением от 20.07.2016 N 3975/07.01-14, направленным арендатору, Комитет просил считать уведомление от 25.12.2015 N 8099/07.01-14 недействительным, поскольку отчет независимого оценщика ООО "Оценка.ру" о размере арендной платы с 01.02.2016 признан составленным с нарушением требований при осуществлении оценочной деятельности отделом контроля РОО Дисциплинарного комитета.

Согласно уведомлению от 19.12.2016 N 7466/07.01-14, в соответствии с п. 4.3. договора аренды, направленный арендатору 21.12.2016 (полученному арендатором 23.12.2016), размер арендной платы за пользование помещением с 01.02.2017 составляет: в год 8 364 418 руб., в т.ч. НДС 1 275 928 руб. 17 коп., в месяц 697 034 руб. 83 коп., в т.ч. НДС 106 327 руб. 35 коп.

Основанием для изменения арендной платы по указанным уведомлениям послужили соответствующие отчеты независимых оценщиков, а именно: изменение арендной платы согласно уведомлению от 28.01.2014 N 322/07.01-14 произведено Комитетом на основании отчета от 22.11.2013 N 22/11/-13-13, составленного ИП Волковой O.K.; изменение арендной платы согласно уведомлению от 21.01.2015 N 266/07.01-14 произведено Комитетом на основании отчета от 25.11.2014 N 0144300004014001257 105895-09, составленного ООО "Международный независимый центр оценки"; изменение арендной платы согласно уведомлению от 25.12.2015 N 8099/07.01-14 произведено Комитетом на основании отчета от 06.10.2015 N 166/15, составленного ООО "Оценка.ру" (впоследствии признанного недействительным согласно уведомления от 20.07.2016 N 3975/07.01-14); изменение арендной платы согласно уведомлению от 19.12.2016 N 7466/07.01-14 произведено Комитетом на основании отчета от 06.12.2016 N 06/12/16-25, составленного ООО "Независимая экспертная организация "Эксперт-партнер".

Согласно отчету от 25.11.2014 N 0144300004014001257_105895-09 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы объекта муниципальной собственности г. Курска, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, явившемуся основанием для расчета задолженности ИП Самсонова А.А. за период с октября 2015 по декабрь 2016 года, рыночная стоимость арендной платы в год с НДС на основании указанного отчета, исходя из общей площади - 983,6 кв. м, равна 4 803 690 руб.

Согласно отчету от 06.12.2016 N 06/12/16-25 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы объекта муниципальной собственности г.Курска, расположенного по адресу: г.Курск, ул. Ленина, 2, явившемуся основанием для расчета задолженности ИП Самсонова А.А. за период с января 2017 года по 25.04.2017, рыночная стоимость арендной платы в год с НДС на основании названного отчета, исходя из общей площади - 939,4 кв. м, равна 8 364 418 руб.

Арендатор 13.02.2013 обратился за выкупом арендованных помещений в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Преддоговорные споры, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи спорных помещений, рассмотрены судом в рамках дела N А35-10484/2014 и в связи со вступлением в силу судебных актов по указанному делу, в апреле 2017 года арендное обязательство прекращено в порядке статьи 403 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей, соблюдая претензионный порядок, обратился с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате с октября 2015 года по 25.04.2017 в общей сумме 7 054 903 руб. 19 коп., пени за период с 11.11.2015 по март 2017 года в сумме 15 859 167 руб. 97 коп.

ИП Самсонов А.А., ссылаясь на грубые нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчетов независимых оценщиков, послуживших основанием для одностороннего увеличения арендной платы уведомлениями от 21.01.2015 N 266/07.01-14 и от 19.12.2016 N 7466/07.01-14, заявил встречные требования.

Рассматривая спор по существу, суды руководствовались следующим.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как усматривается из материалов дела, истец обязанности по договору аренды исполнил надлежащим образом, передав арендуемые помещения ответчику.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы в отношении государственного и муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации (пункт 1 часть 9 статья 17.1. Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции").

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Как следует из материалов дела, пунктом 4.3. договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен по решению Арендодателя, в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год путем направления Арендатору уведомления о факте изменения арендной платы с приложением расчета.

Размер арендной платы за помещения муниципальной собственности г. Курска, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, за спорный период определен Комитетом в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости помещений от 25.11.2014 N 0144300004014001257_105895-09, выполненным оценщиком ООО "Международный независимый центр оценки" Горбуновым А.В., а также Отчетом об оценке рыночной стоимости помещений от 06.12.2016 N 06/12/16-25, выполненным оценщиком ООО "Независимая экспертная организация "Эксперт-партнер" Орловым А.В., Отчетами об оценке рыночной стоимости помещений от 22.11.2013 N 22/11/-13-13, выполненными оценщиком ИП Волковой O.K., отчета от 06.10.2015 N 166/15, составленного ООО "Оценка.ру" (впоследствии признанного недействительным согласно уведомления N 3975/07.01-14 от 20.07.2016), положенных в основу повышения в одностороннем порядке арендной платы согласно уведомлениям от 28.01.2014 N 322/07.01-14, от 21.01.2015 N 266/07.01-14, от 25.12.2015 N 8099/07.01-14, от 20.07.2016 N 3975/07.01-14, от 19.12.2016 N 7466/07.01-14.

Факт получения ИП Самсоновым А.А. данных уведомлений подтверждается материалами дела и последним не оспаривается.

В качестве подтверждения несоответствия отчета от 25.11.2014 N 0144300004014001257 105895-09, подписанного от имени оценщика ООО "Международный независимый центр оценки" Горбунова А.В., представлена объяснительная последнего, в которой оценщик указывает, что он никогда не производил оценку за пределами Ленинградской области, и в городе Курске никогда не бывал; Отчет об оценке от 25.11.2014 N 0144300004014001257 105895-09 не выполнял. Также указал, что такие случаи со стороны ООО "Международный независимый центр оценки" уже были в 2015 году. Кроме того, предпринимателем представлено письмо Управления МВД РФ по Адмиралтейскому району г. Санкт-Петербурга N 70/2434 от 17.02.2017, в котором указано, что при выходе по юридическому адресу нахождения ООО "Международный независимый центр оценки", выявлено, что эта организация там не находится, и никогда не находилась.

В отношении отчета об оценке от 06.12.2016 N 06/12/16-25 оценщика Орлова А.В., представлен акт проверки Дисциплинарного комитета НП "СРОО "Экспертный совет" N 8/4 от 27.04.2017, по результатам которой выявлены грубые нарушения законодательства об оценочной деятельности - Федерального закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки при составлении отчета. К оценщику Орлову А.В. применены меры дисциплинарного воздействия в виде приостановления права осуществления оценочной деятельности на срок 30 календарных дней.

Учитывая изложенное суд первой инстанции в ходе рассмотрения дела назначил судебную экспертизу, по результатам которой экспертом Требесовой Н.В. в заключении эксперта от 22.03.2017 N 74/03-17 сделан вывод о том, что рыночная стоимость годовой арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности города Курска, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, площадью 939,4 кв. м, составляет:

- в период с 01.02.2014 по 31.01.2015, по состоянию на 22.11.2013, - 4 290 152 руб. с НДС, 3 635 722 руб. 00 коп. без учета НДС,

- в период с 01.02.2015 по 31.12.2016, по состоянию на 27.10.2014, - 3 451 515 руб. с НДС, 2 925 013 руб. 00 коп. без учета НДС,

- в период с 01.01.2017 по 31.12.2017 по состоянию на 06.12.2016, - 2 035 508 руб. с НДС, 1 725 007 руб. 00 коп. без учета НДС.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суды, исследовав материалы дела в порядке статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, учитывая пояснения эксперта Требесовой Н.В., данных в судебном заседании суда первой инстанции, принимая во внимание положения пунктов 1 и 2 статьи 424, пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, изложенные в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришли к обоснованному выводу о необходимости взыскания задолженности по арендным платежам за спорный период в размере, не превышающем рыночные ставки, установленные в заключении эксперта от 22.03.2017 N 74/03-17, при этом размер арендной платы за предъявленный Комитетом период с октября 2015 года по 25.04.2017 составил в сумме 4 137 848 руб. 22 коп.

Доводы предпринимателя о том, что взыскиваемая задолженность образовалась по вине кредитора, который неправомерно препятствовал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованных помещений, тем самым, продлив действие договора аренды, были предметом рассмотрения судов, получили надлежащую правовую оценку и обоснованно отклонены.

Руководствуясь положениями статей 330, 333 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 71, 80 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", а так же пунктом 6.2 договора, суды, учитывая компенсационную природу неустойки, ее размер, предусмотренный договором, который в десятки раз превышает ставки Банка России, отсутствие документального подтверждения наступления для Комитета негативных последствий, связанных с нарушением ответчиком обязательства, сочли, что начисленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и уменьшили ее размер до 0,1%, что составляет 1 144 295 руб. 97 коп.

Как следует из статей 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исковые требования о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в т.ч. повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В настоящем деле разрешение вопроса о законности основания увеличения размера арендной платы по спорному договору аренды зависит от разрешения вопроса о соответствии либо несоответствии требованиям законодательства отчетов об оценке рыночной стоимости арендной платы, положенных в основу расчета измененного размера арендной платы.

При составлении отчета оценки оценщик должен соблюдать требования Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, сам отчет не должен противоречить указанным нормативным актам.

Доказательств своевременного предоставления арендатору соответствующих отчетов об оценке рыночной стоимости арендной платы Комитетом в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Поскольку положенные в основу уведомлений названные отчеты составлены с нарушением установленных законодательством правил составления отчетов об оценке, не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость помещений, одностороннее изменение размера арендной платы не может быть признано соответствующим требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, уведомления от 21.01.2015 N 266/07.01-14 и от 19.12.2016 N 7466/07.01-14, являющиеся односторонними сделками по увеличению размера арендной платы, обосновано признаны судом недействительными.

Вместе с тем, заявляя встречные исковые требования с целью защиты права на расчет арендной платы по рыночной ставке и о зачете излишних уплаченных платежей, предпринимателем заявлено ходатайство о зачете переплаченных денежных средств, в рамках спорного договора аренды недвижимого имущества.

Суды отклонили довод предпринимателя о том, что в период, предшествовавший спорному, он допустил переплату арендных платежей, указав на возможность заявления иска о взыскании неосновательного обогащения.

Суды не учли и не дали надлежащей оценки указанному требованию предпринимателя о необходимости зачета (учета при определении общей суммы задолженности по договору в спорный период) излишних уплаченных арендных платежей в период, предшествовавший спорному (с 01.02.2015 по октябрь 2015 года - в период увеличения размера арендной платы уведомлениями от 21.01.2015 N 266/07.01-14 и от 19.12.2016 N 7466/07.01-14).

Из установленных по делу обстоятельств следует, что Комитет заявил требования к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 01.02.2004 N 2481 за период с октября 2015 года по 25.04.2017, пени за период с 11.11.2015 по март 2017 года; в апреле 2017 года арендное обязательство прекращено в порядке статьи 403 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи со вступлением в силу судебных актов по делу N А35-10484/2014, то есть действие данного договора аренды и отношения сторон по нему прекращены в период, заявленный Комитетом. При этом, признанные судом недействительными уведомления от 21.01.2015 N 266/07.01-14 и от 19.12.2016 N 7466/07.01-14 действовали с 01.02.2015. За период, предшествовавший изменению арендной платы на основании указанных уведомлений, спора между сторонами относительно уплаты арендатором арендных платежей и неустойки не имеется.

Предприниматель указывал в суде первой и апелляционной инстанций, представляя платежные документы, что им осуществлена излишняя уплата арендных платежей в период, предшествовавший спорному по взысканию задолженности и неустойки, но в период действия оспоренных уведомлений (с 01.02.2015 по октябрь 2015 года) в размере 641 984 руб. 24 коп., которая подлежит учету при определении общей задолженности по договору в спорный период, и, как следствие, влечет иной период начисления и сумму неустойки.

Обращение к одному из способов восстановления нарушенного права относится в силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации на усмотрение правообладателя. В силу присущего арбитражному судопроизводства принципа диспозитивности только сторона определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из положений статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Суды, не установили наличие (отсутствие) факта излишней уплаты арендатором платежей за период действия оспоренных уведомлений, то есть фактический размер обязательства предпринимателя в спорный период (учитывая прекращение договорных отношений между сторонами), и отказывая учесть такие суммы платежей при определении задолженности по арендной плате неправильно применили статью 410 ГК РФ, указав, что у суда не имелось полномочий производить такой зачет самостоятельно, поскольку во встречном требовании о зачете излишне уплаченного ответчик не заявлял.

Такой подход в рассматриваемом случае недопустим, поскольку не обеспечивает правильное разрешение спора (с учетом всех значимых для дела обстоятельств), определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Указанный вывод судов, касается уплаты арендных платежей, которые вытекали бы из различных обязательств. В рамках же одного и того же договора аренды, обязательство уплатить арендную плату только одно, и его исполнение до наступления срока платежа, и в момент срока, и после установленного срока, прекращает само единое обязательство по уплате арендной платы.

При этом, следует учитывать, что возможность обращения предпринимателя с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде излишней уплаты арендных платежей в период с февраля по октябрь 2015 года, на что указано судами, не восстановит его права в части взысканной суммы неустойки, начисленной за период с 11.11.2015 по март 2017 года на сумму задолженности, определенную без учета указанных платежей.

Учитывая, что в основу уведомлений положены отчеты, которые не подтверждают указанную в них рыночную стоимость, составлены с нарушением установленных законодательством правил, судам следует дать оценку доводам предпринимателя о наличии излишне уплаченной арендной платы в период их действия с целью определения суммы задолженности, периода и суммы начисления неустойки, подлежащих взысканию.

Данные нарушения привели к не полному исследованию доказательств и принятию неправильных и необоснованных судебных актов в указанной части.

Кассационная инстанция не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении либо были отвергнуты судом, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и о том, какая норма материального права должна быть применена (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, процессуальный закон, определяя пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не предоставил ему права исследовать и оценивать доказательства, которые ранее не были предметом исследования (оценки).

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемых судебных актов в части удовлетворения исковых требований Комитета о взыскании с ИП Самсонова А.А. задолженности в сумме 4 137 848 руб. 22 коп. и неустойки в размере 1 144 295 руб. 97 коп.

При указанных обстоятельствах судебные акты подлежат отмене в указанной части, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В остальной части обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменений. Доводов относительно распределения судебных расходов за проведение судебной экспертизы и по оказанию юридических услуг кассационные жалобы Комитета и Предпринимателя не содержат.

При новом рассмотрении суду надлежит устранить отмеченные недостатки и выяснить имеющие существенное значение для правильного разрешения спора в указанной части обстоятельства с правильным применением главы 7 АПК РФ, дать оценку всем доводам и доказательствам сторон, приведенным в обоснование своих позиций, и с надлежащим применением норм права принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2018 по делу N А35-11733/2015 в части удовлетворения исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска отменить и направить дело в указанной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменений.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Ю.В. Бутченко

Судьи

М.М. Нарусов В.В. Ципляков