Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20 декабря 2018 г. N Ф10-5349/18 по делу N А14-9796/2016

г.Калуга

20 декабря 2018 г.

Дело N А14-9796/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20.12.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 20.12.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	Солодовой Л.В Леоновой Л.В. Крыжской Л.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи при участии в заседании: от истца: Администрация городского поселения- город Острогожск, Острогожского муниципального района, Воронежской области (ответчик по встречному иску) от ответчика: ИП Каширин Владимир Владимирович (истец по встречному иску)
	Тянниковой М.А. Борисова Е.В. - представитель (дов-ть от 31.10.2018) Беляевой А.С. - представитель (дов-ть от 01.10.2017) не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Каширина Владимира Владимировича на решение Арбитражного суда Воронежской области от 10.04.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2018 по делу N А14-9796/2016,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского поселения - город Острогожск Острогожского муниципального района Воронежской области обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к индивидуальному предпринимателю Каширину Владимиру Владимировичу о взыскании 3 088 669 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 936 от 06.02.2015 за период с 26.01.2016 по 25.10.2017 и 1 111 598 руб. 98 коп. пени за период с 26.01.2016 по 11.01.2018 (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

В свою очередь ИП Каширин В.В. обратился со встречным иском о признании недействительным договора аренды земельного участка N 936 от 06.02.2015 и применении последствий недействительности сделки.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 10.04.2018, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2018, заявленные требования Администрации удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного иска отказано.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, ИП Каширин В.В. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, ввиду следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, в газете "Острогожская жизнь" (выпуск от 23.12.2014 N 98) было опубликовано извещение о проведении открытого по составу участников и открытого по форме подачи предложений о цене аукциона на право заключения договора аренды земельного участка: организатор конкурса - КУ ВО "Фонд госимущества Воронежской области", дата начала приема заявок - 24.12.2014, дата окончания приема заявок - 26.01.2015, местоположение участка - Воронежская область, Острогожский р-н, г. Острогожск, ул. Октябрьская, 99, кадастровый номер участка - 36:19:0102017:305.

Извещение содержало иные сведения, в том числе: целевое назначение земельного участка - для строительства здания многофункционального назначения, ограничения использования, отсутствие зарегистрированных обременений, границы земельного участка указаны в кадастровом паспорте, срок аренды - 5 лет. В нем также указано, что осмотр земельного участка на местности производится 21.01.2015 с 15 до 16 час. Согласно порядку проведения осмотра, лицо, желающие участвовать в аукционе, вправе самостоятельно осуществить осмотр без представителя арендодателя.

Начальный размер годовой арендной платы - 99 600 руб. "шаг аукциона" - 4 980 руб. 00 коп. Извещение содержит оговорку, что с иными сведениями о земельном участке претенденты могут ознакомиться по месту приема заявок.

Перед проведением аукциона, 23.09.2014, проводились публичные слушания по теме "Строительство здания многофункционального назначения по ул. Октябрьская, 99 в городе Острогожске", по итогам которых принято решение одобрить строительство здания.

В протоколе содержится информация о проекте здания многофункционального назначения и акте выбора земельного участка, однако проект здания в материалы дела представлен не был, а согласно письмам Совета народных депутатов городского поселения город Острогожска и МУП "Городская архитектура" от 26.05.2017 в архиве МУП "Городская архитектура" и материалах публичных слушаний проект отсутствует Согласно письму Администрации городского поселения - город Острогожск Острогожского МР ВО от 30.01.2017 данный проект не разрабатывался.

Как следует из акта выбора земельного участка от 12.11.2014, утвержденного постановлением Администрации городского поселения - город Острогожск Острогожского МР ВО N 390 от 14.11.2014, земельный участок для строительства здания многофункционального назначения, площадью 498 кв.м, расположен по адресу: Воронежская область, Острогожский р-н, г. Острогожск, ул. Октябрьская, 99, свободен от строений и зеленых насаждений.

Как отражено в протоколе публичных слушаний, В.В. Каширин принимал в них участие с выступлением, а 21.01.2015 присутствовал при осмотре земельного участка без участия представителя арендодателя.

В соответствии с протоколом N 40 от 04.02.2015 победителем аукциона признан Каширин В.В, который предложил размер годовой арендной платы - 1 723 080 руб.

По результатам аукциона 06.02.2015 между Администрацией городского поселения - город Острогожск Острогожского МР ВО (арендодатель) и Кашириным В.В.(арендатор) был заключен договор N 936 аренды земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 498 кв. м, расположенного по адресу: Воронежская область, Острогожский р-н, г. Острогожск, ул. Октябрьская, 99, кадастровый номер 36:19:0102017:305, для здания многофункционального назначения, сроком до 05.02.2020.

В этот же день земельный участок передан арендатору по акту приема- передачи. Договор аренды зарегистрирован 04.03.2015.

Согласно п.п. 1.3, 1.4 договора в отношении участка не установлены сервитуты и он не обременен правами и претензиями третьих лиц, о которых арендодатель не мог знать.

Приложением к договору является кадастровый паспорт земельного участка от 08.10.2014, который содержит указание на разрешенное использование - для здания многофункционального назначения, дату внесения в ГКН - 04.09.2014 и план (чертеж).

Размер годовой арендной платы составляет 1 723 080 руб., которая в полном объеме должна быть внесена в течение 10 банковских дней со дня подписания договора. Задаток в сумме 19 920 руб. засчитывается в счет арендных платежей.

Арендная плата за последующие годы вносится арендатором ежеквартально не позднее 25 числа первого месяца квартала равными частями от суммы годовой арендной платы. В случае несвоевременного перечисления арендной платы, предусмотрена пеня в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки ( п.п. 3.1-3.3, 5.2. договора).

В связи с не внесением арендных платежей за ответчиком образовалась задолженность, которую он не погасил, оставив без удовлетворения направленную в его адрес истцом претензию от 24.06.2016.

Указанные обстоятельства явились основанием обращения арендодателя в суд с настоящим иском.

По данным истца, ответчик имеет задолженность по арендной плате за 2016-2017 годы в сумме 3 088 669 руб. 98 коп., а также ему начислена пеня за период с 26.01.2016 по 11.01.2018 в сумме 1 111 598 руб. 64 коп.

Возражая против данных требований, ответчик ссылается на то, что земельный участок ему передан с обременениями, а также ограничениями в разрешенном использовании, что препятствует его использованию в соответствии с условиями договора и просит признать договор аренды N 936 от 06.02.2015 недействительным в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 178 Гражданского кодекса РФ.

Дав оценку всем обстоятельствам дела, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, а также руководствуясь нормами действующего законодательства регулирующих арендные отношения, судебные инстанции пришли к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований и отказе в удовлетворении встречного иска.

Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований о признании заключенного между сторонами договора аренды недействительным, ИП Каширин В.В. указывает на то, что на спорном земельном участке с ведома арендодателя до 22.10.2015 были размещены киоски АО "Острогожский хлебозавод" и ЗАО "Острогожскпродопитомник", которые препятствовали ему в использовании данного участка в соответствии условиями договора, т.е. он был введен в заблуждение.

При этом, в соответствии с п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора) сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Между тем, как установлено судом, ответчиком не представлено доказательств получения от организатора торгов заведомо недостоверной информации о границах спорного земельного участка, равно как и доказательств того, что у него до начала торгов возникали какие-либо сложности в определении предмета торгов, он не смог ознакомиться с земельным участком или ему было отказано в получении дополнительной информации, касающейся земельного участка, являющегося предметом торгов.

Кроме того, ответчик принимал участие в публичных слушаниях, выезжал на осмотр земельного участка, участвовал в аукционе, предложив годовой размер арендной платы 1 723 080 руб, что более чем в 17 раз превышает начальный размер годовой арендной платы, заключил договор аренды, приложением к которому является кадастровый паспорт земельного участка и принял земельный участок по акту приема-передачи без каких- либо замечаний.

Следовательно, при должной внимательности и предусмотрительности ИП Каширин В.В. имел возможность индивидуализировать земельный участок, определить его точное местоположение и осмотрев его, отказаться от участия в торгах.

Согласно п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

С учетом указанных обстоятельств, судами сделан вывод о том, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении закона при проведении торгов, которые привели бы к недействительности заключенного по итогам торгов договора.

Ссылка ответчика на невозможность строительства здания многофункционального назначения на спорном земельном участке признана судом несостоятельной, поскольку как следует из проведенной по делу повторной экспертизе N 1048-17 от 16.10.2017, проведенной экспертом АНО "МБСЭИО" Радецким М.Ю., использование (освоение) по целевому назначению спорного земельного участка при условии соблюдения всех норм и правил возможно.

Выводы повторной экспертизы судом признаны достоверными, поскольку заключение составлено в соответствии с требованиями части 2 статьи 86 АПК РФ и оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Повторная экспертиза в соответствии с ч.2 ст. 87 АПК РФ назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.

Как отмечено судебными инстанциями, не соглашаясь с выводами повторной экспертизы, ИП Каширин В.В. не представил бесспорных доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, а также не представил доказательств того, что спорный земельный участок не может использоваться для строительства здания многофункционального назначения.

При этом, Правила землепользования и застройки городского поселения город Острогожск Воронежской области (утв. решением Совета народных депутатов городского поселения город Острогожск от 27.03.2009 N 30, с последующими изменениями) допускают обращение правообладателей земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики, перечень которых может быть установлен органами местного самоуправления, неблагоприятны для застройки, за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (п. 1.8 Правил). Учет конкретных особенностей проекта согласуется также с положениями Региональных нормативов градостроительного проектирования (применительно к моменту возникновения спорных правоотношений, утвержденных приказом Департамента архитектуры и строительной политики Воронежской области от 29.12.2014 N 61-02-03/374).

Между тем предприниматель, получив градостроительный план от 01.09.2015, прекратил освоение земельного участка по его целевому назначению, в отсутствие проектной документации на здание многофункционального назначения и опираясь на письмо ООО "РОСТ" от 02.03.2016, согласно которому на спорном земельном участке может быть размещен объект торговли с торговой площадью до 62 кв. м (общей площадью до 100 кв. м), сделал преждевременный и ошибочный вывод о невозможности застройки участка.

Как правомерно указал суд, не может служить основанием для признания договора недействительным довод ответчика о наличии на спорном участке имущества третьих лиц, поскольку указанное обстоятельство дает право арендатору, в соответствии со ст. 613 Гражданского кодекса РФ требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме того, судебные инстанции сочли необходимым применить в данном случае п.5 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как следует из материалов дела, ИП Каширин В.В. после заключения договора аренды до спорного периода оплачивал арендную плату, обратился за выдачей градостроительного плана и о невозможности использования участка по его целевому назначению заявил только после обращения истца в суд о взыскании арендной платы, а 11.11.2016 обращался к истцу с заявлением о перерасчете на 259 дней ранее оплаченной им арендной платы и перенесении ее на следующий срок.

Таким образом, дав оценку всем вышеуказанным обстоятельствам, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении встречного иска.

Удовлетворяя требования о взыскании задолженности по арендной плате, суд руководствовался нормами ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По данным истца, за ответчиком числится задолженность по арендной плате за 2016-2017 годы в сумме 3 088 669 руб. 98 коп. Расчет указанной суммы судом проверен, признан правильным и обоснованным

Вместе с тем доказательств внесения, предусмотренной договором арендной платы в полном объеме, ответчиком не представлено.

При этом, тот факт, что ИП Кашириным В.В. никакой деятельности на находящемся в его владении земельном участке не производилось, не освобождает его от оплаты за фактическое землепользование, в связи с чем задолженность по арендным платежам в сумме 3 088 669 руб. 98 коп. судами взыскана обоснованно.

В связи с нарушением сроков внесения арендных платежей, в соответствии с п. 5.2 договора ответчику начислена пеня за период с 26.01.2016 по 11.01.2018 в сумме 1 111 598 руб. 64 коп.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Между тем, в соответствии с п.п. 71,72 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника. При этом заявление о применении положений ст. 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Однако в данном случае ответчиком в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции такого заявления сделано не было.

Доводы кассатора не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской от 10.04.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2018 по делу N А14-9796/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

Л.В. Леонова Л.А. Крыжская