Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28 января 2019 г. N Ф10-6292/18 по делу N А35-10961/2017

город Калуга

28 января 2019 г.

Дело N А35-10961/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2019 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 28 января 2019 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Крыжскй Л.А.,
судей при ведении протокола судебного заседания	Сорокиной И.В., Циплякова В.В., помощником судьи Шишкиной Д.И.,
при участии в заседании: от заявителя жалобы: от истца:	Сотников А.В. - Глава Администрации Солдатского сельсовета Фатежского района Курской области; Вычерова Н.В. - представитель Администрации Солдатского сельсовета Фатежского района Курской области (доверенность от 19.06.2018), Гололобова Т.А. - представитель ООО "Курск-Агро" (доверенность от 02.07.2018 N 593);

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области кассационную жалобу Администрации Солдатского сельсовета Фатежского района Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 01.08.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2018 по делу N А35-10961/2017,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" (далее - ООО "Курск-Агро", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Администрации Солдатского сельсовета Фатежского района Курской области (далее - Администрация, ответчик) с требованиями:

- о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по лоту N 1: земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 897000 кв.м, местоположение: Курская область, Фатежский район, Солдатский сельсовет, кадастровый номер: 46:25:000000:752, проведенного 17.04.2017 в соответствии с Протоколом проведения аукциона N 02 по извещению N 150317/0147177/01 от 15.03.2017;

- признании недействительным договора аренды земельного участка N 04 от 28.04.2017;

- обязании заключить с ООО "Курск-Агро" договор аренды земельного участка из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 897000 кв.м, местоположение: Курская область, Фатежский район, Солдатский сельсовет, кадастровый номер: 46:25:000000:752, в порядке, предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

- признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по лоту N 3: земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 928010 кв.м, местоположение: Курская область, Фатежский район, Солдатский сельсовет, кадастровый номер: 46:25:000000:755, проведенного 17.04.2017 в соответствии с Протоколом проведения аукциона N 02 по извещению N 150317/0147177/01 от 15.03.2017;

- признании недействительным договора аренды земельного участка N 05 от 28.04.2017;

- обязании заключить с ООО "Курск-Агро" договор аренды земельного участка из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 928010 кв.м, местоположение: Курская область, Фатежский район, Солдатский сельсовет, кадастровый номер: 46:25:000000:755, в порядке, предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Областное бюджетное учреждение "Фонд имущества Курской области" (далее - Учреждение, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Курской области от 01.08.2018 (судья Васильев П.П.) по делу N А35-10961/2017 требования истца удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2018 (судьи: Мокроусова Л.М., Кораблева Г.Н., Поротиков А.И.) решение суда области оставлено без изменений.

Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права, а также указав на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, Администрация (далее - заявитель) обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда области и апелляционное постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что общество в полной мере не использует земельные участки, предоставленные последнему Администрацией по договорам N 04 и N 05 аренды земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства от 28.04.2017 с кадастровыми номерами 46:25:000000:752, 46:25:000000:755. Кроме того, полагает, что общество не воспользовалось предоставленным ему законом правом на оспаривание отказов Администрации в предоставлении спорных земельных участков в аренду на срок 49 лет без проведения торгов и в добровольном порядке приняло участие в торгах, изъявив свою волю и согласие на получение земельных участков на предложенных Администрацией условиях.

От общества в материалы дела поступил отзыв на кассационную жалобу от 09.01.2019, в котором последнее просит оставить судебные акты судов первой и апелляционной инстанций без изменения, кассационную жалобу Администрации - без удовлетворения.

В судебном заседании, проведенном путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, представители кассатора поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Истец с приведенными в жалобе доводами не согласен, по доводам, изложенным в отзыве, полагает обжалуемые судебные акты законными, обоснованными и не подлежащими отмене судом кассационной инстанции.

Третье лицо представителя в судебное заседание суда округа не направило. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу о необходимости отмены судебных актов по делу и направления дела на новое рассмотрение в суд области, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, муниципальному образованию "Солдатский сельсовет" (далее - МО "Солдатский сельсовет") на праве муниципальной собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами 46:25:000000:752 площадью 897 000 +/- 8287 кв.м (далее - земельный участок N 1) и 46:25:000000:755 площадью 928 010+/- 8429 кв.м (далее - земельный участок N 2), расположенные по адресу: Курская область, Фатежский район, Солдатский сельсовет (далее - земельные участки).

Право муниципальной собственности на указанные земельные участки зарегистрировано 31.08.2016, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 22.08.2017 N 99/2017/25847256 и от 13.11.2017 N 99/2017/36384204 соответственно.

Названные земельные участки выделены в счет невостребованных земельных долей, ранее принадлежавших физическим лицам, на основании статьи 12.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Сообщением от 09.09.2016 в газете "Курская правда" Администрация в соответствии с пунктом 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ уведомила о возникновении права муниципальной собственности на земельные участки и намерении передать их без проведения торгов сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим данные земельные участки.

Письмами от 19.09.2016 N 375, N 377 ООО "Курск-Агро" обратилось к Главе Солдатского сельсовета Фатежского района Курской области с просьбой предоставить земельные участки в собственность без проведения торгов на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, ссылаясь на то, что общество является сельскохозяйственной организацией, использующей данные участки.

Администрация письмами N 1495 и N 1496 от 29.09.2016 отказала ООО "Курск-Агро" в предоставлении испрашиваемых земельных участков в собственность без проведения торгов в связи с отсутствием доказательств, подтверждающих использование заявителем земельных участков на законных основаниях.

Общество обратилось к Главе Солдатского сельсовета Фатежского района Курской области с просьбой предоставить земельные участки в аренду на 49 лет без проведения торгов по ранее указанным основаниям (письма от 05.10.2016 N 417, N 418).

В ответах N 1554, N 1555 от 13.10.2016 на вышеуказанные письма Администрация отказала обществу в предоставлении испрашиваемых земельных участков в аренду без проведения торгов в связи с отсутствием доказательств, подтверждающих использование заявителем земельных участков на законных основаниях.

Постановлением N 20 от 13.03.2017 Администрация объявила проведение торгов в форме аукциона на право заключения договоров аренды вышеуказанных земельных участков. В качестве специализированной организации по проведению торгов определено ОБУ "Фонд имущества Курской области". Извещение о проведении открытого аукциона опубликовано Администрацией 15.03.2017 на официальном сайте в сети "Интернет" (www.torgi.gov.ru) по трем лотам, в частности, лот N 1 - право на заключение договора аренды на 10 лет земельного участка N 1, лот N 3 - право на заключение договора аренды на 10 лет земельного участка N 2.

К участию в аукционе согласно протоколу N 02 рассмотрения заявок на участие в аукционе от 17.04.2017 допущены по лотам N 1 и N 3 ООО "Курск-Агро", ООО "Курчатовская сельхозтехника", СПК "Русь".

По результатам торгов победителем аукциона в отношении лотов N 1 и N 3 признано ООО "Курск-Агро".

Между Администрацией (арендодатель) и ООО "Курск-Агро" (арендатор) 28.04.2017 подписан договор аренды N 04 земельного участка N 1 сроком на 10 лет (пункты 1.1., 2.1. договора). Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 02.06.2017. Земельный участок N 1 передан истцу по акту приема-передачи от 28.04.2017.

Также, 28.04.2017 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Курск-Агро" (арендатор) заключен договор аренды N 05 земельного участка N 2 сроком на 10 лет (пункты 1.1, 2.1 договора). Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 01.06.2017. Земельный участок N 2 передан истцу по акту приема-передачи от 28.04.2017.

Общество, полагая, что, являясь сельскохозяйственной организацией, фактически использующей земельные участки, имело право на приобретение их в аренду без проведения торгов в порядке, предусмотренном п. 5.1. статьи 10 Закона N 101-ФЗ, проведением данных торгов нарушено его имущественное право в части размера арендной платы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями Закона N 101-ФЗ, руководствуясь статьями 166, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), исходили из того, что в рассматриваемом споре отсутствовали предусмотренные законодательством основания для проведения процедуры торгов.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Без проведения торгов договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, упомянутых в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в том числе, в случае предоставления крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с п. 5.1. статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

В рамках рассматриваемого спора судами первой и апелляционной инстанций установлена совокупность условий для возникновения у истца преимущественного права заключить договоры аренды спорных земельных участков без торгов в порядке, установленном пунктом 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, а именно: истец является сельскохозяйственной организацией, фактически использующей земельные участки, он в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельные участки обратился в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора аренды данных земельных участков.

В связи с этим, по мнению судов первой и апелляционной инстанций, отказ Администрации истцу в реализации преимущественного права, последующее решение о проведении торгов, так же как и сами торги допущены ответчиком в нарушение закона.

Вместе с тем, суд округа полагает, что при вынесении судебных актов судами обеих инстанций не учтено следующее.

Спорные земельные участки с кадастровыми номерами 46:25:000000:752 и 46:25:000000:755 сформированы путем выделения земельных участков в счет земельных долей, принадлежащих ответчику, в праве общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 46:25:160000:5 и 46:25:120000:6 соответственно, на основании статьи 12.1 Закона N 101-ФЗ.

Судами обеих инстанций установлено, что ООО "Курск-Агро" использовало часть земельного участка размером 264,86 га с кадастровым номером 46:25:160000:5 (из которого был выделен земельный участок N 1) в целях сельскохозяйственного производства (сельскохозяйственные угодья в составе невостребованных земельных долей) в соответствии с соглашением б/н от 11.01.2016, и размером 49,7 га в соответствии с соглашением б/н от 24.01.2014, в границах согласно схемам, являющимся приложениями к данным соглашениям; а также часть земельного участка общей площадью 455,68 га с кадастровым номером 46:25:120000:6 (из которого был выделен земельный участок N 2) в целях сельскохозяйственного производства (сельскохозяйственные угодья в составе невостребованных земельных долей) в соответствии с соглашениями б/н от 24.12.2015, от 11.01.2016 в границах согласно схемам, являющимся приложениями к данным соглашениям.

При этом арбитражным судом указано, что достаточных доказательств, опровергающих факт использования ООО "Курск-Агро" земельных участков на момент регистрации права муниципальной собственности, ответчиком в соответствии с положениями статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено. При этом арбитражный суд отметил, что им не установлено нарушения прав третьих лиц, а также лиц, в общей долевой собственности которых находился земельный участок, из которого выделен земельный участок в счет невостребованных долей.

Вместе с тем, суд округа находит данный вывод не мотивированным, не основанным на материалах дела, которые свидетельствуют о том, что иные юридические лица (в т.ч. ООО "Мираторг-Орел"), осуществляющие сельскохозяйственную деятельность, также на основании соглашений об использовании земельных участков, пользовались спорными земельными участками (в частности, земельным участком N 1) и претендовали на получение их в собственность или в аренду в порядке, предусмотренном п. 5.1. статьи 10 Закона N 101-ФЗ.

Более того, из документации по организации и проведению торгов на право заключения договора аренды земельных участков усматривается, что ООО "Курск-Агро", ставшее в последующем победителем по лотам N 1 и N 3, являлось одним из трех участников аукциона, подавших заявки. К участию в торгах были допущены ООО "Курчатовская сельхозтехника" и ООО "Русь".

Однако, данные документальные доказательства не получили какой-либо правовой оценки со стороны судов обеих инстанций.

Как пояснили в судебном заседании суда округа представители Администрации, данные юридические лица являются сельскохозяйственными организациями.

По мнению суда округа, рассмотрение спора о признании сделки, заключенной по результатам торгов, недействительной затрагивает интересы всех участников таких торгов, поэтому в силу статей 7, 8 АПК РФ им должны быть предоставлены равные права при защите своих законных интересов. При этом признание в рассматриваемом случае аукциона недействительным по иску одного из его участников может поставить его в преимущественное положение перед иными участниками торгов, нарушив тем самым их права и законные интересы, а также публичные интересы (Определение Верховного Суда РФ от 14.05.2018 N 308-ЭС18-4489).

Однако, судами обеих инстанций не был разрешен вопрос о привлечении к участию в деле всех заинтересованных лиц.

При изложенных обстоятельствах, суд округа считает обжалуемые судебные акты необоснованными, подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду необходимо учесть вышеизложенные обстоятельства, принять законный и обоснованный судебный акт по делу.

РР уководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 288-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 01.08.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2018 по делу N А35-10961/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Крыжскaя

Судьи

И.В. Сорокина В.В. Ципляков