Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27 июня 2019 г. N Ф10-2010/19 по делу N А09-15850/2017

город Калуга

27 июня 2019 г.

Дело N А09-15850/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2019 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 27 июня 2019 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего		Крыжскй Л.А.,
судей		Солодовой Л.В., Шульгиной А.Н.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: от иных участвующих в деле лиц:	до и после перерыва: Корытько А.В. - лично, паспорт; до перерыва: Коростелев К.В. - представитель ЗАО "Спецавтоматика", доверенность от 30.11.2018;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Корытько Александра Васильевича на решение Арбитражного суда Брянской области от 29.12.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2019 по делу N А09-15850/2017,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - управление, истец), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к закрытому акционерному обществу "Спецавтоматика" (далее - ЗАО "Спецавтоматика", общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 20.04.2000 N 12363 за период с 01.01.2008 по 30.09.2018 в размере 1 058 505,16 руб., пени за просрочку исполнения за период с 16.03.2008 по 31.10.2018 в размере 659 716,99 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Поляков Александр Григорьевич, Корытько Александр Васильевич, Лазарь-Бустилло Ольга Николаевна, Управление имущественных отношений Брянской области, общество с ограниченной ответственностью "Арно".

Решением Арбитражного суда Брянской области от 29.12.2018 (судья Репешко Н.А.) исковые требования удовлетворены частично: с ЗАО "Спецавтоматика" в пользу управления взыскано 3 520,82 руб., в том числе 294,05 руб. задолженности и 3 226,77 руб. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2019 (судьи: Рыжова Е.В., Заикина Н.В. и Капустина Л.А.) решение суда области оставлено без изменений.

Полагая состоявшиеся по делу судебные акты незаконными и необоснованными, Корытько Александр Васильевич (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда области и постановление суда апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд области.

В обоснование кассационной жалобы заявитель полагает необоснованными выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что по данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о переходе прав на объекты недвижимости правообладателями недвижимого имущества в период с 10.08.2005 по 03.10.2017 являлись граждане Корытько А.В., Поляков А.Г., Лазарь-Бустило О.Г. с долей в праве по 1/3 каждый, с 04.10.2017 правообладателем является ЗАО "Спецавтоматика". Указывает, что основанием записей в ЕГРН является ничтожная сделка, следовательно, сами записи о правообладателях не имеют юридической силы. Обращает внимание, что государственная регистрация права в отношении заявителя была аннулирована 15.09.2015 на основании постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2014 по делу N А09-11350/2005. Данное обстоятельство подтверждается письмом от 15.09.2015 N 21341/9976.

В судебном заседании суда кассационной инстанции до и после перерыва Корытько А.В. поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представитель ЗАО "Спецавтоматика" до перерыва просил решение суда области и апелляционное постановление оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о дате и месте судебного разбирательства, явку уполномоченных представителей не обеспечили. Дело рассмотрено без их участия в соответствии с положениями статьи 284 АПК РФ.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 24 по 26 июня 2019 года.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 20.04.2000 между Администрацией города Брянска в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Брянска (арендодатель) и ЗАО "Спецавтоматика" (арендатор) заключен договор аренды N 12363, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды на срок с 01.01.1999 по 01.04.2044 (45 лет и 3 месяца) земельный участок площадью 6 142 кв.м, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Кислородная, д. 1А, для целей эксплуатации производственной базы (далее - договор) (пункты 1.1, 1.3, 2.1 договора).

Арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15-го числа последнего месяца квартала (пункт 2.4 договора). В случае неуплаты в установленный срок арендных платежей арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший период (пункт 2.5 договора).

Договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию.

Вышеуказанный земельный участок предоставлялся для эксплуатации производственной базы, в состав которой входили принадлежащие ответчику на праве собственности объекты недвижимого имущества, составляющие единый имущественный комплекс (предприятие):

- здание АБК, 1982 года ввода в эксплуатацию, лит. А, общей площадью 1 029,6 кв.м;

- производственное здание, 1977 года ввода в эксплуатацию, лит. Б, общей площадью 1 211,3 кв.м;

- здание управления, 1975 года ввода в эксплуатацию, лит. В, общей площадью 171,3 кв.м (далее - объекты недвижимости, спорное имущество).

Судами обеих инстанций установлено, что по данным ЕГРН, правообладателями вышеуказанного недвижимого имущества в период с 10.08.2005 по 03.10.2017 являлись граждане Корытько А.В., Поляков А.Г., Лазарь-Бустилло О.Н. с долей в праве по 1/3 каждый; с 04.10.2017 правообладателем является ЗАО "Спецавтоматика".

Претензией от 11.10.2017 N 29/06-12251 управление предложило обществу в срок до 30.10.2017 погасить имеющуюся по состоянию на 30.09.2017 задолженность по арендной плате по договору аренды и начисленные за просрочку арендных платежей пени.

Претензия, направленная ответчику 12.10.2017 и полученная последним, оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения управления в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя частично заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 606, 614, 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 65, 22, 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), исходили из того, что в заявленный по иску период с 01.01.2008 по 03.10.2017 общество не являлось правообладателем трех объектов недвижимости, составляющих единый имущественный комплекс (предприятие), под эксплуатацию которых как производственной базы и был предоставлен в аренду спорный земельный участок. Поскольку только с момента государственной регистрации 04.10.2017 права собственности ЗАО "Спецавтоматика" на вышеуказанные три объекта недвижимости к обществу вновь перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, суды обеих инстанций сочли правомерно предъявленными истцом требования за период с 04.10.2017 по 30.09.2018, в связи с чем, по расчету суда области, исходя из начисленных истцом сумм арендной платы за данный период в размере 106 498,17 руб. (по расчету суда, стоимость одного дня аренды за IV квартал 2017 составила 294,19 руб.) и зачисленных истцом сумм произведенных за данный период оплат в общей сумме 106 204,12 руб., взыскали в пользу истца задолженность в сумме 294,05 руб. и пеню за период с 16.12.2017 по 31.10.2018 в сумме 3 226,77 руб.

При этом, судами первой и апелляционной инстанций отклонены как не имеющие правового значения доводы третьих лиц со ссылкой на факт признания ничтожными в судебном порядке сделок от 10.08.2005 купли-продажи объектов недвижимости, поскольку закон прямо связывает возникновение прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, с моментом государственной регистрации перехода права собственности на эти объекты.

Между тем, суд округа полагает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

В пункте 25 Постановления N 73 разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений части 3 статьи 552 ГК РФ и части 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Из материалов дела следует, что в ЕГРН 10.08.2005 внесена запись о государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости за Корытько А.В., Поляковым А.Г., Лазарь-Бустилло О.Н.

Из дела также следует, что собственниками спорных объектов недвижимости указанные физические лица стали в результате сделок купли-продажи, заключенных 09.06.2005 между ЗАО "Спецавтоматика" и ООО "Росстрой", и договоров купли-продажи, заключенных 03.08.2005 между ООО "Росстрой" и Корытько А.В., Поляковым А.Г. и Лазарь-Бустилло О.Н.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2014 по делу N А09-11350/2005, оставленным в силе постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 02.12.2014, указанные сделки признаны недействительными и применены последствия их недействительности в виде обязания Корытько А.В., Полякова А.Г. и Лазарь-Бустилло О.Н. возвратить по акту приема-передачи в течение 15 дней с момента вступления в законную силу постановления обществу по 1/3 доли каждый в праве собственности на спорные объекты недвижимости, и восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности общества на недвижимое имущество.

При этом, в ходе рассмотрения настоящего дела, третье лицо Корытько А.В. сослался на тот факт, что все спорное недвижимое имущество было передано обществу по акту приема-передачи в рамках исполнительных производств по делу N А09-11350/2005, что явилось основанием для окончания исполнительских действий судебным приставом-исполнителем. В 2015 году аннулирована запись о государственной регистрации права собственности (т. 3, л.д. 20).

Не согласившись с окончанием исполнительных производств, общество в рамках арбитражного дела N А09-4895/2015 оспорило действия судебного пристава-исполнителя. Решением суда от 14.07.2015, оставленным в силе апелляционным постановлением от 09.12.2015, заявление общества оставлено без удовлетворения, в действиях судебного пристава-исполнителя по окончанию исполнительных производств судами обеих инстанций нарушений закона не установлено. При этом судебными актами по данному делу установлено, что в рамках возбужденных 10.03.2015 исполнительных производств судебному приставу-исполнителю 12.03.2015 поступили акты приема-передачи обществу по 1/3 доли в праве собственности на спорные объекты недвижимости от 03.12.2014, подписанных Корытько А.В., Поляковым А.Г. и Лазарь-Бустилло О.Н., в связи с чем 09.04.2015 исполнительные производства окончены. При этом судом разъяснено обществу, что надлежащим заявителем при осуществлении процедуры государственной регистрации права являются уполномоченные представители ЗАО "Спецавтоматика", а не должники Лазарь-Бустилло О.Н., Корытько А.В., Поляков А.Г., и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2014 по делу N А09-11350/2005 является основанием для государственной регистрации права собственности общества на спорное имущество.

На вопрос суда в судебном заседании суда кассационной инстанции представитель общества пояснил, что общество длительное время не обращалось с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган с целью восстановления своего права собственности, полагая, что ему будет отказано.

Между тем, третье лицо Корытько А.В. сослался на тот факт, что им приняты меры по прекращению своего права собственности на спорное имущество и восстановлению записи о праве собственности общества на объекты недвижимости. Так, решением Арбитражного суда Брянской области от 30.04.2015 по арбитражному делу N А09-1266/2015, оставленным в силе постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2015 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 18.11.2015 (определением ВС РФ от 11.03.2016 в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ отказано) признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, выраженные в приостановлении и последующем отказе в государственной регистрации по заявлениям от 14.01.2015 о внесении в ЕГРП записи о прекращении права на основании судебного акта по делу N А09-11350/2005.

В результате оспаривания действий регистрирующего органа в отношении Корытько А.В. в ЕГРН 15.09.2015 внесена запись о государственной регистрации перехода (прекращения) права.

Аналогичные записи внесены в реестр 14.11.2016 в отношении Полякова А.В., 04.10.2017 - в отношении Лазарь-Бустилло О.Н.

В связи с вышеизложенным, как полагает суд кассационной инстанции, установленный судами обеих инстанций факт того, что согласно сведениям ЕГРН правообладателями вышеуказанного недвижимого имущества в период с 10.08.2005 по 03.10.2017 являлись граждане Корытько А.В., Поляков А.Г., Лазарь-Бустилло О.Н. с долей в праве по 1/3 каждый, в отношении первых двух физических лиц не соответствует материалам дела.

По мнению суда округа, установление данного факта неразрывно связано с выводом суда о том, кто и в отношении какого периода является надлежащим ответчиком по делу, поскольку закон прямо связывает возникновение прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, с моментом государственной регистрации перехода права собственности на эти объекты, с учетом как даты возникновения такого права у нового собственника (в рассматриваемом случае - восстановления права законного собственника на основании судебного акта о недействительности сделки), так и даты его прекращения у предыдущего владельца (в рассматриваемом случае - лица, возникновение права которого признано ничтожным).

Таким образом, ссылки третьих лиц на факт признания ничтожными в судебном порядке сделок от 10.08.2005 купли-продажи объектов недвижимости, по мнению суда округа, необоснованно отклонены судами первой и апелляционной инстанций с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела.

Кроме того, делая вывод о том, что требования о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2008 по 03.10.2017 предъявлены к ответчику неправомерно, суды обеих инстанций не установили лицо, фактически владеющее спорным имуществом в данный период, учитывая обстоятельства передачи долей в праве собственности на спорное имущество третьими лицами обществу и факт длительного бездействия самого общества по восстановлению своего права собственности.

При изложенных обстоятельствах, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду необходимо учесть вышеизложенные обстоятельства, выяснить считало ли себя общество в спорный период собственником имущества, кто и на каком основании пользовался спорным имуществом, установить надлежащего ответчика в заявленный период взыскания и принять законный и обоснованный судебный акт по делу.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 29.12.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2019 по делу N А09-15850/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Крыжскaя

Судьи

Л.В. Солодова А.Н. Шульгина