Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22 августа 2019 г. N Ф10-3329/19 по делу N А35-8529/2018

г. Калуга

22 августа 2019 г.

Дело N А35-8529/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20.08.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 22.08.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Шульгиной А.Н.
судей	Нарусова М.М. Леоновой Л.В.
при участии в заседании
от истца: Комитета по управлению имуществом Курской области от ответчика: индивидуального предпринимателя Тарубарова Александра Николаевича	не явились, извещены надлежащим образом не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тарубарова Александра Николаевича на решение Арбитражного суда Курской области от 04.02.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2019 по делу N А35-8529/2018,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тарубарову Александру Николаевичу (далее - ИП Тарубаров А.Н., ответчик, заявитель) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, N 01-27/03-5782-18ф от 24.01.2018 в размере 1 007 390 руб. 52 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами с 13.03.2018 по 18.12.2018 в размере 56 958 руб. 96 коп., продолжив их начисление с 18.12.2018 по день фактической оплаты задолженности (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Курской области от 04.02.2019 (судья Белых Н.Н.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2019 (судьи Щербатых Е.Ю., Кораблева Г.Н., Ушакова И.В.) исковые требования удовлетворены, во встречных исковых требованиях отказано.

Ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, истец обратился в суд округа с кассационный жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречных исковых требований.

Заявитель жалобы ссылается на то, что расчет арендной платы, произведен на основании Закона Курской области от 28.12.2007 N 137-ЗКО, утратившим свою силу со дня вступления в законную силу Закона Курской области от 03.04.2017 N9-ЗКО. Считает, что в спорных отношениях следует учитывать положения принципа экономической обоснованности определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, установленного Постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582. Полагает, что суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы, поскольку в таком случае арендная плата должна быть определена исходя из ее рыночной стоимости. Указывает, что исчисление арендной платы надлежало производить после подписания акта приема- передачи земельного участка от 24.01.2018 в сформированных границах и определенной площадью.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно свидетельств о государственной регистрации права от 25.06.2013 Тарубарову А.Н. принадлежат на праве собственности четыре нежилых здания, расположенных по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Еремина, д. 3-5.

На основании заявления ответчика о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 14 261 кв. м, для производственно-хозяйственной деятельности, в аренду на основании части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, Решением от 09.11.2017 N 01-19/2488 Комитет по управлению имуществом Курской области предварительно согласовал предоставление испрашиваемого земельного участка.

Кадастровым инженером по заказу Тарубарова А.Н. был подготовлен межевой план земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Еремина, 3-5.

Указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет 11.12.2017 с присвоением кадастрового номера 46:29:103007:1896.

24.01.2018 между Комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодателем) и ИП Тарубаровым А.Н. (арендатором) был заключен договор N 01-27/03-5782-18ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым N 46:29:103007:1896, находящийся по адресу: г. Курск, ул. Еремина, 3-5, с видом разрешенного использования "производственная деятельность", в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, площадью 14 261 кв. м. На участке имеются объекты недвижимости (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 11.12.2017 по 10.12.2066. При этом договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (пункт 2.2 договора).

В пункте 2.3 договора стороны предусмотрели, что условия договора распространяются на период использования арендатором земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, с 01.02.2015.

В силу пункта 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 19 211 132 руб. 03 коп. Арендная плата вносится арендатором в порядке и сроки, предусмотренные приложением 1 (пункт 3.2 договора). При этом в пункте 3.3 договора стороны согласовали, что арендная плата начисляется с 01.02.2015. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3 договора).

Согласно расчету арендной платы и сроков ее внесения (приложение N 1) в срок до 10.03.2018 подлежит внесению платеж в размере 1 256 572 руб. 15 коп., в срок до 10.06.2018 - в размере 92 183 руб. 46 коп.

В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно при изменении кадастровой стоимости земельного участка, изменения вида разрешенного (функционального) использования земельного участка, внесения изменений в законодательство Российской Федерации и Курской области, регулирующее порядок определения размера арендной платы за земельный участок, и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством. Письмо о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем с уведомлением о вручении арендатору. Расчет составляет неотъемлемую часть договора и является обязательным для сторон с момента, указанного в письме.

Арендуемый земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 24.01.2018 (приложение N 2).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 31.01.2018.

В связи с принятием Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.07.2012 N П/324 в Курской области, при Управлении Росреестра по Курской области решения от 01.08.2018 N 287 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:29:103007:1896 в размере его рыночной стоимости, равной 8 217 000 руб., Комитет по управлению имуществом Курской области произвел перерасчет арендной платы, согласно которому в срок до 10.03.2018 подлежал внесению платеж в размере 1 195 202 руб. 44 коп., в срок до 10.06.2018 - в размере 30 813 руб. 75 коп.

С учетом частной оплаты у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам сроком внесения до 10.03.2018 и 10.06.2018.

Оставление претензии Комитета без ответа и удовлетворения, явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования и отказывая во встречном иске, суды правомерно руководствовались следующим.

В силу положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Из материалов дела следует, что арендная плата рассчитана в соответствии с Законом Курской области от 28.12.2007 N 137-ЗКО как произведение кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента вида разрешенного (функционального) использования (1,5 для производственной деятельности) и коэффициента дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка (1).

Суды правильно отметили, что кадастровая стоимость земельного участка, определенная решением комиссии Управления Росреестра в размере рыночной стоимости, подлежит применению с 01.01.2018 на основании положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которой в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Довод ответчика о необходимости определения размера арендной платы за период предшествующий постановке земельного участка на кадастровый учет на основании п.п. "г" п. 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582, обоснованно отклонен судами, поскольку действие указанных Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Указанная правовая позиция изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558, от 27.08.2015 N 309-ЭС14-7950, от 27.08.2015 N 303-ЭС15-3782, от 21.09.2015 N 303-КГ-15-6224, от 05.10.2015 N 303-ЭС15-5991, в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015.

Также ответчик ссылался на то, что расчет арендной платы должен быть произведен исходя из рыночной стоимости земельного участка вместо примененной истцом кадастровой стоимости, определенной исходя из стоимости единицы 1 кв. м, поскольку впоследствии определенная рыночная стоимость земельного участка на 66,6% ниже кадастровой. В связи с чем, ответчиком заявлялось ходатайство о назначении по настоящему делу судебной экспертизы, отклоненное судами.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи (часть 2 статьи 66 ЗК РФ).

Судами верно указано, что отсутствие кадастрового учета земельного участка в спорный период не является препятствием для установления его кадастровой стоимости на основании нормативных актов, определяющих удельный показатель кадастровой стоимости единицы площади 1 кв. м земель земельного квартала.

Размер арендной платы до постановки участка на кадастровый учет рассчитан согласно нормативным актам субъекта исходя из средней кадастровой стоимости по кадастровому кварталу.

Арендная плата за земли, государственная собственность на которые не разграничена, определяется уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации путем издания нормативных правовых актов, утверждающих порядок (методику) расчета платы. При этом в силу общеобязательности принципов определения арендной платы при утверждении такого порядка (методики) публичные органы обязаны руководствоваться этими принципами, в том числе принципом экономической обоснованности.

Проверка обоснованности установления порядка (методики) расчета арендной платы, в том числе на предмет ее экономической обоснованности, производится при рассмотрении дела об оспаривании нормативного правового акта в установленном законом порядке.

Нормативный правовой акт в части коэффициента вида разрешенного (функционального) использования земельных участков и коэффициента дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка и их значений в установленном процессуальном порядке, в том числе по мотиву несоответствия размера арендной платы принципу экономической обоснованности, не оспорен, недействующим не признан, поэтому подлежит применению при расчете арендной платы с момента вступления его в силу (определение Верховного Суда РФ от 03.12.2015 N 301-ЭС15-10449).

Установленная в период до 01.01.2018 кадастровая стоимость земельного участка, в том числе относительно соответствия ее размера виду разрешенного использования земли, ответчиком также в установленном законом порядке не оспорена.

На основании изложенного суды обосновано пришли к вводу о том, что основания для применения иного расчета арендной платы, в том числе исходя из рыночной стоимости спорного земельного участка, отсутствуют и отказали в удовлетворении ходатайства ИП Тарубарова А.Н. о назначении по настоящему делу судебной экспертизы.

Ответчик заявляя встречные требования о признании ничтожными пунктов 2.2 и 3.2 договора от 24.01.2018 N 01-27/03-5782-18ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, указал на нарушение условиями указанных пунктов требований статьи 6 ЗК РФ, статьи 607 ГК РФ, статей 422 и 432 ГК РФ.

По мнению ИП Тарубаров А.Н. поскольку земельный участок с кадастровым номером 46:29:103007:1896 был поставлен на кадастровый учет только 11.12.2017, то Комитет по управлению имуществом Курской области не владел предметом аренды с 01.02.2015 по 11.12.2017 и не вправе был передать его в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 74 Постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ", договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В пункте 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, разъяснено, что соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Суды учитывая указанные положения ГК РФ, а также исходя из смысла статей 424, 425 ГК РФ, пришли к правомерному выводу о том, что отсутствие передачи спорного земельного участка по акту приема-передачи в предшествующий подписанию договора аренды период, не свидетельствует об отсутствии со стороны ответчика обязанности исполнения принятых на себя обязательств по оплате периода фактического пользования земельным участком, предшествующего подписанию договора.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права право собственности ответчика на четыре нежилые здания, расположенные по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Еремина, д. 3-5, зарегистрировано 25.06.2013.

Таким образом, суды правильно установили, что с момента перехода к ответчику права собственности на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимого имущества (25.06.2013) к нему перешло право пользования земельным участком под этими объектами, необходимым для их использования, и, соответственно, обязанность по оплате такого пользования. При этом обязанность по внесению платежей за землю не связана с постановкой на кадастровый учет соответствующего земельного участка, поскольку зависит от волеизъявления самого землепользователя.

Формирование земельного участка в 2017 году проводилось самим ответчиком с учетом необходимости использования объектов недвижимого имущества, принадлежащих ему на праве собственности и исходя из целей фактического землепользования, с результатами межевания ответчик согласился, земельный участок был поставлен на кадастровый учет.

Таким образом, оснований полагать, что площадь земельного участка используемого ответчиком до постановки на кадастровый учет была иной, чем площадь сформированного земельного участка, у судов не имелось.

Ответчик, как арендатор, подписал спорный договор без возражений и протокола разногласий. Достигнув соглашения о применении к отношениям по фактическому использованию земли, сложившимся до заключения договора, условий, предусмотренных договором аренды, стороны урегулировали взаимные права и обязанности, обусловленные таким пользованием, в связи с чем оснований для признания пунктов 2.3 и 3.2 договора недействительным у судов не имелось.

Заявитель жалобы указывает, что вывод судов об обоснованности расчета арендной платы, произведенного на основании Закона Курской области от 28.12.2007 N 137-ЗКО, является неправомерным, поскольку указанный нормативный акт утратил свою силу со дня вступления в законную силу 03.04.2017 Закона Курской области от 03.04.2017 N9-ЗКО.

Из материалов дела следует, что судами принят расчет арендной платы произведенный в соответствии с Законом Курской области от 28.12.2007 N 137-ЗКО, утратившим свою силу с 03.04.2017, однако Постановлением Администрации Курской области от 27.03.2017 N249-па утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

В соответствии с формулой, указанной в п. 2 вышеназванного Порядка от 27.03.2017 N 249-па, как произведение кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента вида разрешенного (функционального) использования (1,5 для производственной деятельности) и коэффициента дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка (1), кассационной инстанцией произведен расчет годовой арендной платы (24582256,1х1,5х1= 368733,84 руб.), сумма которого совпадает с расчетом, произведенным на основании Закона Курской области от 28.12.2007 N 137-ЗКО.

Согласно п.3 ст. 288 АПК РФ, нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.

На основании указанного довод заявителя о неправомерности расчета отклоняется кассационным судом, поскольку применение расчета, установленного Закона Курской области от 28.12.2007 N 137-ЗКО не привело к принятию неправильного решения.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 04.02.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2019 по делу N А35-8529/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий

А.Н. Шульгина

Судьи

М.М. Нарусов Л.В. Леонова