Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16 сентября 2019 г. N Ф10-3830/19 по делу N А84-3610/2017

г.Калуга

16 сентября 2019 г.

Дело N А84-3610/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16.09.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.09.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи судей	Шульгиной А.Н. Солодовой Л.В. Циплякова В.В.
при участии в заседании
от истца: ООО "Дорис" от ответчика: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от третьего лица: Правительство Севастополя	представитель Колягин В.В., по доверенности N 1/юр-2019 от 15.01.2019, не явились, извещены надлежащим образом; не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2019 по делу N А84-3610/2017,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Дорис" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ответчик, департамент) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности города Севастополя N 12-17 от 02.08.2017, путем изложения пункта 2.1. договора N 12-17 от 02.08.2017, в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 8 200 272,00 рубля".

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 13.07.2018 (судья Васильченко О.С) исковые требования удовлетворены, цена продажи установлена в размере 9 343 670 руб. 24 коп.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2019 (судьи Сикорская Н.И., Евдокимов И.В., Остапова Е.А.) решение суда первой инстанции изменено, цена продажи установлена в размере 9 130 692,00 руб. С ответчика в пользу истца взыскана государственная пошлина в размере 6 000 руб., и расходы по оплате экспертизы в размере 24 640 руб. 64 коп. и в размере 24 980 руб. 80 коп.

Не согласившись с указанным судебным актом, департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты, отказать в удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы указывает на то, что судами не принят во внимание рекомендуемый интервал рыночной стоимости спорного имущества от 16 961 946 руб. до 19 980 100 руб., определенный в Отчете N Н-92/14-ГК17/17061502, подготовленном по заказу Департамента; суды ограничили сферу использования объекта аренды, указав при постановке вопроса на назначение объекта- магазин стройматериалов.

В судебное заседание суда кассационной инстанции кассатор не явился, о времени и месте рассмотрения жалобы извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, общество является арендатором нежилого помещения - магазин стройматериалов со складскими помещениями общей площадью 263,2 кв.м, по адресу: г. Севастополь, ул. Адм.Октябрьского, д.9, на основании договора аренды от 17.01.2000 N 32-00.

Общество обратилось к ответчику с заявлением от 03.02.2017 о выкупе арендуемого им имущества, в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Выкупная стоимость объекта недвижимого имущества была определена Департаментом на основании Отчета N Н-92/14-ГК17/17061502 в размере 15 653 409 руб. (без учета НДС).

Не согласившись с установленной в договоре N 12-17 купли-продажи объекта недвижимости выкупной цены в размере 15 653 409 руб., определенной на основании Отчета, общество направило в адрес Департамента протокол разногласий, указав цену в размере 7 421 186 руб. 44 коп., в обоснование которой представлен отчет N 11/2017 об определении рыночной стоимости объекта.

Указанные разногласия относительно цены продажи выкупаемого имущества послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

По мнению суда кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу части 2 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса РФ и Закона N 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Материалами дела подтверждается, что рассматриваемый преддоговорной спор об условиях купли-продажи арендуемого имущества обусловлен возникшими между сторонами разногласиями по поводу цены выкупаемого имущества, поскольку общество возражало против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной в отчете N Н-92/14-ГК17/17061502 от 21.06.2017 по заказу департамента по состоянию на 15.06.2017, проведенная в суде первой инстанции экспертиза определила стоимость нежилого помещения на момент проведения экспертизы. Между тем, с заявлением о выкупе арендуемого имущества, в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, общество обратилось 03.02.2017.

Из положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ следует, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Судом апелляционной инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза по определению стоимости спорного имущества по состоянию на 03.02.2017.

Из заключения эксперта N 102/3-3 от 28.02.2019 следует, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 03.02.2017 составила 10 774 216 руб., из них цена продажи составляет 10 774 216 руб., 1 643 524 руб. составляет НДС.

Исследовав и оценив по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ материалы дела, в том числе заключение эксперта, содержащее обоснование величины рыночной стоимости спорного нежилого помещения, суд апелляционной инстанций обоснованно установил, что заключение судебной экспертизы N 1518/1-3 от 29.01.2018 является полным и ясным, не содержит противоречий, эксперт дал полный ответ на поставленный перед ним вопрос, обоснованно принял его в качестве допустимого, достаточного и убедительного доказательства выкупной стоимости спорного недвижимого имущества.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (абзац 3 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Доказательств несоответствия указанного заключения эксперта установленным требованиям законодательства либо выводов, изложенных в нем фактическим обстоятельствам, материалы дела не содержат. Данное заключение эксперта отвечает требованиям статей 67, 68 АПК РФ.

Довод заявителя жалобы о том, что судами не принят во внимание рекомендуемый интервал рыночной стоимости спорного имущества от 16 961 946 руб. до 19 980 100 руб., судом кассационной инстанции отклоняется, как противоречащий нормам статьи 9 Закона N 159-ФЗ, поскольку выкупная стоимость объекта определена оценщиком на 15.06.2017.

Довод заявителя о том, что судами ограничена сфера использования объекта аренды, поскольку подлежал оценке магазин стройматериалов, судом кассационной инстанции не принимается, так как предметом договора купли-продажи является именно магазин стройматериалов со складскими помещениями, а не иной объект.

Ходатайств о проведении повторной (дополнительной) судебной экспертизы ответчиком заявлено не было. В материалы дела, в нарушение положений статей 9, 65 АПК РФ, каких-либо доказательств, свидетельствующих о необъективности экспертного заключения, либо противоречивости, изложенных в нем выводов, не представлено.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции считает, что исковые требования удовлетворены судом апелляционной инстанции правомерно на основании результатов судебной экспертизы, проведенной в суде апелляционной инстанции.

По существу доводы заявителя кассационной жалобы были предметом оценки судов и выражают несогласие ответчика с оценкой исследованных судебными инстанциями доказательств и установленных обстоятельств, в том числе, с результатами оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые были положены в основу постановления апелляционной инстанции, что не свидетельствует о неправильном применении судами норм права и не является основанием для отмены судебного акта кассационной инстанцией.

Переоценка установленных судом апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Судебная коллегия полагает, что постановление суда апелляционной инстанции соответствует требованиям п. 12 ч. 2 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем приведены обстоятельства дела, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции; доказательства, на которых основаны выводы апелляционного суда об этих обстоятельствах; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался апелляционный суд при принятии постановления; мотивы, по которым суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2019 по делу N А84-3610/2017, оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Н. Шульгина

Судьи

Л.В. Солодова В.В. Ципляков