Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 сентября 2019 г. N Ф10-3967/19 по делу N А83-12359/2018

г.Калуга

23 сентября 2019 г.

Дело N А83-12359/2018

Резолютивная часть постановления изготовлена 23.09.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.09.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Сорокиной И.В.
Судей	Нарусова М.М. Шульгиной А.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи при участии в заседании:	Огородниковым С.С.
от истца Заместителя прокурора Республики Крым от ответчиков Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым общества с ограниченной ответственностью "АРС-ИНВЕСТ" от третьих лиц Отдела архитектуры и градостроительства Администрации г. Евпатории Республики Крым Совета министров Республики Крым Министерства экономического развития Республики Крым	- Корчагина Анна Владимировна - представитель (служебное удостоверение); - представитель не явился, извещен надлежаще; - Пьяникин Василий Васильевич - представитель (доверенность от 18.02.2019 сроком на 3 года); - представитель не явился, извещен надлежаще; - представитель не явился, извещен надлежаще; - представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АРС-ИНВЕСТ" на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2019 по делу N А83-12359/2018,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Республики Крым в интересах муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым в лице уполномоченного органа - Администрации города Евпатории Республики Крым, г.Евпатория Республики Крым, обратился в Арбитражный суд Республики Крым с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, г.Евпатория Республики Крым (ОГРН 1149102178180, ИНН 9110087191), обществу с ограниченной ответственностью "АРС-ИНВЕСТ", г.Ялта Республики Крым (ОГРН 1149102032925, ИНН 9102021140), о признании договора аренды земельного участка от 05.02.2016 N 91-п, заключенного между ответчиками, недействительным; о применении последствий недействительности сделки путем возложения обязанности на ООО "АРС-ИНВЕСТ" передать департаменту по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 90:18010176:20, площадью 4 600 кв.м., расположенный по адресу: г. Евпатория, ул. Революции, 3.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Отдел архитектуры и градостроительства Администрации г. Евпатории Республики Крым, Совет министров Республики Крым и Министерство экономического развития Республики Крым.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 17.12.2018 (судья Осоченко И.К.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2019 (судьи Колупаева Ю.В., Сикорская Н.И., Тарасенко А.А.) решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт, которым исковые требования прокурора удовлетворены в части признания договора аренды земельного участка от 05.02.2016 N 91-п недействительным. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Ссылаясь на нарушение обжалуемым постановлением суда апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела в части удовлетворения исковых требований, ООО "АРС-ИНВЕСТ" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции полностью и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель прокуратуры в своих возражениях указал на несостоятельность доводов кассационной жалобы, в связи с чем просил оставить принятое постановление апелляционной коллегии без изменения.

Иные участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, на основании решения Евпаторийского городского совета от 31.08.2012 N 6-28/92 между Евпаторийским городским советом (арендодатель) и ООО "АРС-ИНВЕСТ" (арендатор) 19.09.2012 заключен договор аренды земельного участка площадью 4 600 кв.м., целевое назначение: для строительства и обслуживания объектов рекреационного назначения, расположенный по адресу: г. Евпатория, ул. Революции, 3, в целях реконструкции и обслуживания комплекса строений под рекреационно - оздоровительный комплекс.

Срок действия договора установлен до 31.08.2061.

05.02.2016 ответчиками в порядке приведения указанного договора аренды в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации был заключен договор аренды земельного участка от N 91-п, по условиям которого обществу "АРС-ИНВЕСТ" предоставлен указанный земельный участок с кадастровым номером 90:18:010176:20 для реконструкции и обслуживания комплекса строений в рекреационно-оздоровительный комплекс.

По результатам проведенной проверки Прокуратурой г.Евпатории установлено, что в соответствии с Генеральным планом, утвержденным решением Евпаторийского городского совета от 29.09.2005 N 4-34/1, спорный земельный участок находится в границах пляжных территорий.

Ссылаясь на то, что при заключении договора аренды земельного участка от 05.02.2016 департаментом не были соблюдены требования п.12 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ч.12 ст.85 Земельного кодекса Российской Федерации и ст.262 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокурор обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя исковые требования в части признания договора аренды земельного участка от 05.02.2016 N 91-п недействительным, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из ст.168 ГК РФ следует, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.2 ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Согласно подпункту 3 п.1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ в случае предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, такие земельные участки предоставляются на основании договора аренды.

Пунктом 1 ст.262 ГК РФ предусмотрено, что под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

В силу п.12 ст.1 ГрК РФ территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Согласно п.12 ст.85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Таким образом, исходя из толкования вышеприведенных норм, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что указанный в законе перечень земель (территорий) общего пользования не является закрытым.

Как следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Исходя из фактических обстоятельств дела, а также учитывая, что в состав земельного участка, предоставленного в аренду по оспариваемому договору, вошла береговая полоса, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что спорный земельный участок находится в границах земель общего пользования на территории пляжной зоны и потому не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком.

При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что предоставление обществу в аренду для осуществления коммерческой деятельности земельного участка из земель общего пользования для осуществления реконструкции и обслуживания комплекса строений в рекреационно-оздоровительный комплекс свидетельствует о нарушении требований действующего законодательства при заключении договора аренды земельного участка от 05.02.2016 N 91-п, ввиду чего спорный договор противоречит действующему законодательству и его заключение повлекло нарушение публичных интересов.

При этом суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил ссылку ответчиков на представленное ими Соглашение от 21.12.2017 N 210 о реализации инвестиционного проекта на территории Республики Крым в части установления ограничений в виде санитарной и водоохранной зон в черте спорного земельного участка, поскольку представленный документ не имеет правового значения для установления факта законности заключения договора аренды от 05.02.2016 N 91-п.

Кроме того, судебная коллегия также дала критическую оценку доводу общества, основанному на сведениях Генерального плана муниципального образования городской округ Евпатория, утвержденного решением Евпаторийского городского совета от 02.11.2018 N 1-81/1, поскольку как верно определил суд, на момент заключения договора аренды данные градостроительные нормы не вступили в силу.

Положения статей 39.6 и 39.8 ЗК РФ предусматривают возможность предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, в аренду посредством проведения публичных торгов.

В соответствии с п.1 ч.4 ст.23 ЗК РФ для прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе подлежит установлению публичный сервитут.

Однако суд апелляционной инстанции установил, что в спорном договоре аренды отсутствуют сведения об обеспечении свободного доступа на спорный земельный участок. Кроме того, в материалах дела отсутствуют сведения об установлении публичного сервитута в отношении данного участка.

Также апелляционной коллегией была дана обоснованная оценка доводам общества касательно наличия на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу "АРС-ИНВЕСТ" на праве собственности, а именно: склад (А) с кадастровым номером 90:18:010176:3 и площадью 206,3 кв.м., склад (В) с кадастровым номером 90:18:010176:4 и площадью 102,5 кв.м., кинозал (Г) с кадастровым номером 90:18:010176:5 и площадью 63,1 кв.м., гараж (И) с кадастровым номером 90:18:010176:7 и площадью 57,1 кв.м., учрежденческое (К) с кадастровым номером 90:18:010176:10 и площадью 149,1 кв.м., художественная мастерская (Д) с кадастровым номером 90:18:010176:6 и площадь 31,0 кв.м.

Из толкования норм статей 39.6 и 39.20 ЗК РФ следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления их собственникам зданий, строений, сооружений с учетом площади, необходимой для их использования.

Вместе с тем апелляционной коллегией было установлено, что общая площадь принадлежащих ответчику строений составляет 609,1 кв.м.

При этом согласно результатам исследования, проведенного государственным бюджетным учреждением Республики Крым "Центр землеустройства и кадастровой оценки", площадь части земельного участка под строениями составляет 2 341 кв.м., что почти в два раза меньше размера земельного участка, предоставленного ответчику.

Исходя из цели аренды спорного земельного участка обществом по договору от 05.02.2016 N 91-п в совокупности с имеющимися сведениями об объектах недвижимого имущества ответчика, суд апелляционной инстанции справедливо отметил тот факт, что размер земельного участка, предоставленного обществу по спорному договору значительно превышает размер участка, необходимый для обслуживания существующих объектов недвижимости.

Обществом в нарушение требований ст.65 АПК РФ не было представлено достаточных доказательств, обосновывающих необходимость использования ответчиком всей площади спорного земельного участка с кадастровым номером 90:18:010176:20 для эксплуатации недвижимого имущества, расположенного на данном участке, в связи с чем соответствующий довод общества был правомерно отклонен.

При этом, как следует из материалов дела, апелляционная коллегия в ходе судебного разбирательства неоднократно предлагала участвующим в деле лицам заявить в порядке ст.82 АПК РФ ходатайство о назначении землеустроительной экспертизы на предмет определения координат и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости ответчика, расположенных на нем. Однако предоставленным процессуальным правом участвующие в деле лица не воспользовались.

Вместе с тем в своем постановлении суд апелляционной инстанции разъяснил обществу, что признание оспариваемого договора недействительным не препятствует ответчику в обращении за предоставлением ему земельного участка, необходимого для обслуживания принадлежащих ему объектов недвижимости на соответствующем праве (собственности или аренды) в порядке, предусмотренном статьями 39.3, 39.6 и 39.20 ЗК РФ.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, с учетом того, что площадь земельного участка значительно превышала площадь, необходимую для размещения и эксплуатации принадлежавших обществу объектов недвижимости, и в границы спорного земельного участка незаконно включена территория общего пользования (территория пляжной зоны в границах прибрежной защитной полосы Черного моря), необходимая для соблюдения прав неопределенного круга лиц, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части признания договора аренды спорного земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой.

Аналогичная правовая позиция нашла свое отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.04.2019 N 308-ЭС19-3813.

Отказывая в удовлетворении требований прокурора в части обязания ответчика возвратить собственнику спорный земельный участок, апелляционная коллегия исходила из того, что расположение на земельном участке принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости препятствует возврату земельных участков в порядке реституции публичному собственнику без решения судьбы названных объектов (соответствующие требования департаментом не заявлены). В данном случае общество сохраняет исключительное право на часть земельного участка, необходимую для размещения и эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.

Доводы кассатора не опровергают выводы апелляционной коллегии, а выражают лишь несогласие с ней, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2019 по делу N А83-12359/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

М.М. Нарусов А.Н. Шульгина