Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21 ноября 2019 г. N Ф10-4989/19 по делу N А62-10226/2018

г.Калуга

21 ноября 2019 г.

Дело N А62-10226/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Смирнова В.И.
cудей	Бессоновой Е.В. Шелудяев В.Н.

при участии:

от ООО "АРХИСТИЛЬ": не явились, о месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом;

от Администрации города Смоленска: Овчинникова О.В. - представитель по доверенности от 23.03.2019 N 221;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 11.03.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2019 по делу N А62-10226/2018,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АРХИСТИЛЬ" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к Администрации города Смоленска (далее - ответчик, Администрация) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:380 под находящимся объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 67:27:0000000:2876.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 11.03.2019 решение Администрации от 10.07.2018 об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:380 под находящимся объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 67:27:0000000:2876 признано незаконным, суд обязал ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путём рассмотрения заявления заявителя о предоставлении земельного участка от 05.07.2018 с соблюдением требований, установленных статьей 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Взыскал с Администрации в пользу общества 3 000 рублей в возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2019 решение Арбитражного суда Смоленской области от 11.03.2019 оставлено без изменения.

Не согласившись с решением и постановлением Администрация города Смоленска обратилась с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, приняв по делу новый судебный акт, ссылаясь на то, что наличие права собственности общества на объект незавершенного строительства не наделяет его исключительным правом на приобретение земельного участка, занятого этим объектом, в собственность.

ООО "АРХИСТИЛЬ" отзыва, либо пояснений, суду округа не представило.

Заместитель председателя Арбитражного суда Центрального округа Якимов А.А. определением от 06.11.2019, в силу положений статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пункта 37 "Регламента арбитражных судов Российской Федерации", утвержденного Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 N 7, для рассмотрения кассационной Администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 11.03.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2019 по делу N А62-10226/2018 произвёл замену судьи Николаевой Н.Н. в указанном деле.

В автоматизированном режиме кассационная жалоба передана на рассмотрение под председательством судьи Смирнова В.И.

В судебном заседании до перерыва представитель Администрации города Смоленска, поддержала требования жалобы в полном объёме.

Общество до перерыва представителя в судебное заседание не направляло.

В силу положений статьи 163 АПК РФ, в судебном заседании 11.11.2019, объявлялся перерыв до 14.11.2019

После перерыва представители сторон в судебное заседание не явились, что в силу положений части 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы.

Изучив материалы дела, доводы указанные в жалобе, выслушав представителя Администрации, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность постановления, суд кассационной отменяет обжалуемые судебные акты, с учётом следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и обществом 28.07.2009 заключен договор аренды N 813/з земельного участка площадью 435 м? с кадастровым номером 67:27:0000000:380, по адресу: г.Смоленск, ул.Николаева, между домами N 12а и N 14а, для строительства здания торгово-бытового назначения (далее - договор).

На основании разрешений на строительство: от 05.09.2012 N RU 67 302000-92 сроком действия до 05.09.2013, от 01.08.2014 N RU 67 302000-232 сроком действия до 01.12.2015, общество построило здание торгово-бытового назначения, процент готовности которого по состоянию на 01.12.2015 составил 17%.

Построенное обществом здание поставлено на кадастровый учет под кадастровым номером 67:27:0000000:2876. Право собственности общества на незавершенный строительством объект зарегистрировано 12.09.2016.

Общество 05.07.2018 обратилось в Администрацию с просьбой заключить с ним договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:380, площадью 435 м обосновывая свое заявление нормами земельного законодательства о единой судьбе земельного участка и объекта недвижимости на нем.

Управление имущественных и земельных отношений Администрации 10.07.2018 отказало обществу в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:380, площадью 435 м, указывая на то, что объект незавершенного строительства, принадлежащий обществу не является тем объектом, на который распространяются положения ЗК РФ о предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Не согласившись с отказом Администрации от 10.07.2018 N 24/10207, общество обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением.

Удовлетворяя требования суды сослались на наличие оснований для признания ненормативного правового акта незаконным ввиду его принятия без соблюдения процедуры, установленной пунктом 5 статьи 39.17 ЗК ФР, также тем, что оспариваемый отказ не содержит оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Не согласившись с решением и постановлением Администрации города Смоленска обратилась с кассационной жалобой.

Согласно пункту 2 статьи 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К ним относится предоставление в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, согласно которому уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В таком решении должны быть указаны все основания отказа.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

При разрешении настоящего спора суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что наличие на земельном участке здания, сооружения, объекта незавершенного строительства не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность в случае, если с заявлением о предоставлении участка обратился собственник этого здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

В данном случае, материалами дела подтверждается, что ООО "АРХИСТИЛЬ" является собственником объекта незавершённого строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном в аренду по договору от 28.07.2009 сроком на 3 года для строительства здания торгово-бытового назначения.

Вместе с тем, судами не учтено, что согласно подпункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и в том случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

ООО "АРХИСТИЛЬ" обратилось с заявлением 05.07.2018 о заключении договора купли-продажи земельного участка как собственник объекта незавершённого строительства. Однако буквальное содержание пунктов 2 статьи 39.3 ЗК РФ и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ указывает на то, что исключительное право приобретения земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом.

Следовательно объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3 и 39.20 ЗК РФ наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 и от 01.03.2011 N 14880/10, применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Закона N 178-ФЗ.

В данном случае заявитель не ссылался на наличие каких-либо иных оснований приобретения земельного участка в собственность, кроме как нахождения на нём объекта незавершённого строительства. Наличие на спорном участке принадлежащих административному истцу на праве собственности, зарегистрированном в установленном порядке, указанных объектов незавершенного строительства в соответствии с положениями ЗК РФ не предполагает его право на приобретение в собственность данного участка без проведения торгов.

Как неоднократно указывалось Конституционным судом Российской Федерации в определениях от 28.03.2017 N 622-О, от 27.09.2018 N 2346-О, от 18.07.2017 N 1640-О, пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ, направленный на обеспечение реализации основного принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, равно как и пункт 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", основанный на балансе публичных и частных интересов, призванный обеспечить целевое использование земли и направленный на защиту прав собственника объекта незавершенного строительства, сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права собственников объектов незавершённого строительства.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

При таких обстоятельствах отказ Администрации, изложенный в письме от 10.07.2018 со ссылкой на статьи 39.16 и 39.17 ЗК РФ в выкупе названного земельного участка, обоснованный тем, что заявитель Общество является собственником не завершенного строительством объекта недвижимости, в силу чего не обладает исключительным правом на предоставление земельного участка в собственность, является правомерным и не нарушает прав общества, а так же не противоречит принципу земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований общества не имеется, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, кассационная жалоба Администрации удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 11.03.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2019 по делу N А62-10226/2018 отменить.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "АРХИСТИЛЬ" о признании незаконным решения Администрации города Смоленска от 10.07.2018 об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:380 под находящимся объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 67:27:0000000:2876 отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.И. Смирнов

Судьи

Е.В. Бессонова В.Н. Шелудяев