Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13 ноября 2019 г. N Ф10-4893/19 по делу N А09-12787/2018

город Калуга

13 ноября 2019 г.

Дело N А09-12787/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2019 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 13 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего		Крыжскй Л.А.,
судей		Солодовой Л.В., Циплякова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания:	помощником судьи Давыдовым А.Д.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: от иных участвующих в деле лиц:	не явился, извещен надлежаще; не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области кассационную жалобу Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 07.06.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2019 по делу N А09-12787/2018,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Специализированный застройщик "Фабрика Атмосферы" (далее - общество, истец), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Брянской городской администрации (далее - администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды и изложении пункта 3.1 договора в редакции истца: "Размер арендной платы за земельный участок устанавливается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок составляет 716 000 руб.".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений Брянской городской администрации (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 07.06.2019 (судья Поддубина И.С.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2019 (судьи: Капустина Л.А., Дайнеко М.М., Рыжова Е.В.) решение суда области оставлено без изменений.

Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными, администрация (далее - заявитель, кассатор) обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда области и апелляционное постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что судами первой и апелляционной инстанций необоснованно отклонен довод о некорректном подборе объектов-аналогов при проведении назначенной по делу судебной экспертизы, что привело к значительному занижению арендной платы.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда округа не явились. Учитывая надлежащее их извещение о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, по итогам проведенного 16.12.2013 аукциона между ООО "Касабланка" (арендатор) и администрацией (арендодатель) на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу N А09-8719/2015 заключен договор аренды от 19.10.2015 N 38476, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5 349 кв.м из земель населенных пунктов, кадастровый номер участка 32:28:0000000:6027 (далее - земельный участок 0:6027) (образован из земельного участка с кадастровым номером 32:28:0000000:13), расположенный по адресу: Брянская область, ул. Бежицкая, разрешенное использование: одноквартирные блокированные жилые дома от 1 до 3 этажей (включая мансардный этаж) с придомовыми участками; индивидуальные гаражи на придомовом участке на 1-2 легковых автомобиля; встроенный в жилой дом гараж на 1-2 легковых автомобиля; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, в целях освоения в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка и плане (чертеже, схеме) границ земельного участка, прилагаемого к кадастровому паспорту, на срок с 19.10.2015 по 18.09.2018.

Размер годовой арендной платы 1 кв.м земельного участка установлен по результатам аукциона и составил 100,1964 руб. в год или 535 950,54 руб. в год за весь земельный участок.

По договору уступки от 31.01.2017 права и обязанности арендатора переданы обществу.

Ссылаясь на то, что в период действия договора аренды обществом на основании выданного разрешения на строительство, продленного до 27.10.2020, на земельном участке 0:6027 возведен объект незавершенного строительства, для завершения строительства необходимо оформить права на земельный участок (в связи с истечением срока действия договора аренды 18.09.2018), общество обратилось в администрацию с просьбой о заключении договора аренды на новый срок.

Администрацией подготовлен и направлен обществу проект нового договора аренды, в пункте 3.1 которого размер годовой арендной платы, определенный на основании рыночной оценки, указан в размере 2 150 000 руб.

Письмом от 04.10.2018 общество направило администрации протокол разногласий к договору, в котором предложило установить размер годовой арендной платы в сумме 701 000 руб., обосновав ее отчетом о рыночной оценке N 18-035-09 Н от 28.09.2018, составленным ООО "Негосударственная лаборатория судебной экспертизы".

Письмом от 06.11.2018 администрация отказала обществу урегулировать возникшие разногласия, что послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению суда округа, удовлетворяя заявленные обществом требования, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями статей 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), руководствуясь абзацем четвертым пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), обоснованно исходили из наличия правовых оснований для урегулирования разногласий, возникших при заключении спорного договора аренды и установлении размера арендной платы, в соответствии с определенной экспертом ООО "Городской центр оценки и консалтинга" N 3 от 04.04.2019 рыночной стоимостью годового размера арендной платы по состоянию на 19.09.2018 в размере 716 000 руб.

Так, защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 4 статьи 22 ЗК РФ закреплено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В рассматриваемом случае, плата за пользование спорным участком, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию, относится к категории регулируемых цен.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно установленным по делу обстоятельствам, основанием для обращения общества в суд с рассматриваемыми требованиями послужил отказ администрации в урегулировании возникших в рамках заключения договора аренды разногласий в части установления размера арендной платы.

В силу статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Положениями подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьей 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом (пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Судами обеих инстанций верно указано, что право на заключение договора аренды земельного участка 0:6027, предназначенного для строительства объектов недвижимости, приобретено первоначальным арендатором ООО "Касабланка" в 2013 году, до 01.03.2015 по итогам проведенного 16.12.2013 аукциона на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу N А09-8719/2015.

При этом, в период действия указанного договора аренды права арендатора перешли к обществу по договору уступки от 31.01.2017, являющемуся цессионарием в сложившихся правоотношениях.

Поскольку предоставление земельного участка ООО "Касабланка" было осуществлено до 01.03.2015, суды обеих инстанций, правильно применив поименованные нормы закона, сделали обоснованный вывод о том, что арендатор - общество в рассматриваемом случае вправе претендовать на однократное заключение нового договора для завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В связи с возникшими у сторон разногласиями по рыночной стоимости арендной платы на новый срок судом экспертному учреждению ООО "Городской центр оценки и консалтинга" поручено проведение оценочной судебной экспертизы.

Согласно произведенной ООО "Городской центр оценки и консалтинга" и изложенной в заключении N 3 от 04.04.2019 оценке рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок 0:6027, расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. Бежицкая, по состоянию на 19.09.2018 составляет 716 000 руб.

Оценив экспертное заключение в порядке статей 86, 71 АПК РФ, суды обеих инстанций признали его надлежащим доказательством по делу. Данное заключение сторонами по делу не оспорено, выводы экспертного заключения иными доказательствами не опровергнуты (статьи 9, 65 АПК РФ).

Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение экспертизы не содержит, ответы на вопросы являются ясными и определенными.

Как обоснованно отмечено в судебных актах, оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого. В заключении эксперта указаны источники получения информации, в материалы дела экспертом представлены распечатки использованных им справочных изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация об объектах-аналогах, представляющих собой стоимость земельных участков площадью не менее 1 700 кв.м, исходя из их соответствия Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Брянского городского совета народных депутатов от 26.07.2017 N 796, для индивидуального жилищного строительства и для блокированной жилой застройки.

Доводам заявителя о недостоверности и необоснованности заключения эксперта судами двух инстанций дана надлежащая правовая оценка, с указанием на то, что экспертное заключение сторонами документально не оспорено, нарушений порядка и применения методов исследования при проведении судебной экспертизы не установлено.

С учетом изложенных обстоятельств, суд округа не усматривает наличия правовых оснований для отмены состоявшихся судебных актов обеих инстанций.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки арбитражным судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

РР уководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 07.06.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2019 по делу N А09-12787/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

скaя

Судьи

Л.В. Солодова В.В. Ципляков