Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2019 г. N 20АП-4870/19

г. Тула

6 августа 2019 г.

Дело N А09-12787/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06.08.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 06.08.2019.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю., при участии от истца - акционерного общества "Специализированный застройщик "Фабрика Атмосферы" (г. Брянск, ОГРН 1023201058594, ИНН 3232007570) - Блажко В.А. (доверенность от 09.01.2019), в отсутствие ответчика - Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1023202743574, ИНН 3201001909) и третьего лица - управления земельных и имущественных отношений Брянской городской администрации, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 07.06.2019 по делу N А09-12787/2018 (судья Поддубная И.С.),

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Специализированный застройщик "Фабрика Атмосферы" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением (с учетом уточнения) к Брянской городской администрации (далее - администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды и изложении пункта 3.1 договора в редакции истца: "Размер арендной платы за земельный участок устанавливается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок составляет 716 000 (семьсот шестнадцать тысяч) рублей".

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует управление земельных и имущественных отношений Брянской городской администрации.

Решением суда от 07.06.2019 (т. 3, л. д. 89) исковые требования удовлетворены. Суд, по результатам проведенной по делу экспертизы рыночной стоимости арендной платы спорного земельного участка, пришел к выводу о наличии оснований для урегулирования возникших у сторон разногласий.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается то, что экспертное заключение не может признаваться надлежащим доказательством по делу, поскольку экспертом некорректно подобраны объекты-аналоги, указывая, что использование в качестве объектов-аналогов земельных участков с иным видом разрешенного использования привело к значительному занижению арендной платы. Отмечает, что предложенный администрацией в договоре размер годовой арендной платы определен на основании отчета о рыночной стоимости N 100-18-1, который в установленном порядке обществом не оспорен. Обращает внимание на то, что вид разрешенного использования образованного земельного участка не соответствует виду разрешенного использования исходного земельного участка и его предоставление осуществлено не по результатам торгов.

В отзыве истец просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Поясняет, что общество вправе в порядке подп. 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключить новый договор аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства объектов. Считает, что заявителем не учтены существовавшие у сторон отношения по спорному земельному участку, отмечая, что ранее действовавший договор аренды являлся следствием договора аренды, заключенного по результатам торгов. Оценивает действия ответчика по значительному увеличению размера арендной платы в новом договоре как злоупотребление правом, сообщая, что для строительства жилого дома обществом привлечены средства дольщиков. Указывает, что суд обоснованно не принял позицию ответчика о нормативах минимальной площади земельных участков, поскольку все использованные экспертом объекты-аналоги имеют площадь не менее 1700 кв. метров, что соответствует правилам землепользования и застройки как для индивидуального жилищного строительства, так и для блокированной застройки.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнения представителя истца, судебное заседание проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, по итогам проведенного 16.12.2013 аукциона между ООО "Касабланка" (арендатор) и администрацией (арендодатель) на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу N А09-8719/2015 заключен договор аренды от 19.10.2015 N 38476 (т. 1, л. д. 30), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5349 кв. метров, из земель населенных пунктов, кадастровый номер участка 32:28:0000000:6027 (образован из земельного участка с кадастровым номером 32:28:0000000:13), расположенный по адресу: Брянская область, ул. Бежицкая, разрешенное использование: одноквартирные блокированные жилые дома от 1 до 3 этажей (включая мансардный этаж) с придомовыми участками; индивидуальные гаражи на придомовом участке на 1-2 легковых автомобиля; встроенный в жилой дом гараж на 1-2 легковых автомобиля; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, в целях освоения в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка и плане (чертеже, схеме) границ земельного участка, прилагаемого к кадастровому паспорту, на срок с 19.10.2015 по 18.09.2018 (т. 1, л. д. 30).

Размер годовой арендной платы 1 кв. метра земельного участка установлен по результатам аукциона и составил 100,1964 рублей в год или 535 950 рублей 54 копеек в год за весь земельный участок.

По договору уступки от 31.01.2017 права и обязанности арендатора переданы обществу (т. 1, л. д. 45).

Ссылаясь на то, что в период действия договора аренды обществом на основании выданного разрешения на строительство, продленного до 27.10.2020 (т. 2, л. д. 133), на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0000000:6027 возведен объект незавершенного строительства, для завершения строительства необходимо оформить права на земельный участок (в связи с истечением срока действия договора аренды 18.09.2018), общество обратилось в администрация с просьбой о заключении нового договора аренды.

Администрацией подготовлен и направлен обществу проект нового договора аренды, в пункте 3.1 которого размер годовой арендной платы, определенной на основании рыночной оценки, указан в 2 150 000 рублей (т.1, л. д. 19).

Письмом от 04.10.2018 общество направило администрации протокол разногласий к договору, в котором предложило установить размер годовой арендной платы в сумме 701 000 рублей, обосновав ее отчетом о рыночной оценке N 18-035-09 Н от 28.09.2018, составленным ООО "Негосударственная лаборатория судебной экспертизы" (т.1, л. д. 25, 26, 53).

Поскольку администрация отказалась урегулировать возникшие разногласия, о чем сообщила в письме от 06.11.2018 (т. 1, л. д. 29), общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Действующим земельным законодательством установлены процедуры предоставления земельных участков из публичной собственности на торгах и без проведения торгов, направленные на соблюдение баланса прав и законных интересов собственника земельного участка и лиц, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

В силу положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьей 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В рассматриваемом случае право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:0000000:6027, предназначенного для строительства объектов недвижимости, приобретено первоначальным арендатором ООО "Касабланка" в 2013 году, т.е. до 01.03.2015. Договор аренды от 19.10.2015 N 38476, как следует из его содержания, заключен по итогам проведенного 16.12.2013 аукциона на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу N А09-8719/2015 (т. 1, л. д. 30). В период действия договора аренды, права арендатора перешли к обществу по договору уступки от 31.01.2017 (т. 1, л. д. 45).

Таким образом, несмотря на заключение договора на основании решения суда 19.10.2015, предоставление земельного участка было осуществлено до 01.03.2015, в связи с чем общество вправе претендовать на однократное заключение нового договора для завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

При таких обстоятельствах довод администрации о неприменении к спорным правоотношениям указанной нормы является необоснованным.

Кроме того, действующее после 01.03.2015 земельное законодательство также предусматривает возможность однократного продления договора аренды на новый срок для завершения строительства (подп. 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В связи с тем, что размер арендной платы за земельный участок определен по результатам рыночной оценки и на основании результатов торгов, общество вправе требовать установления размера арендной платы на новый период по рыночной стоимости.

В связи с возникшими у сторон разногласиями по рыночной стоимости арендной платы на новый срок, определением суда от 19.03.2019 по делу была назначена судебная оценочная экспертизы.

Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость годового размера арендной платы за спорный земельный участок составляет 716 000 рублей (т.3, л. д. 24).

Оценив указанное экспертное заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно принял его в качестве доказательства по делу ввиду его соответствия требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

Изложенные администрацией доводы о некорректности экспертного заключения подлежат отклонению, поскольку направлены на оспаривание примененных экспертом методов оценки. Между тем выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию эксперта. В связи с этим, несогласие ответчика с примененными экспертом методиками оценки, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования.

В соответствии со статьей 7 Закона N 73-ФЗ, который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона N 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Оснований для вывода о том, что экспертное заключение не основано на требованиях законодательства, не имеется.

Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение экспертизы не содержит, ответы на вопросы являются ясными и определенными.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого. В заключении эксперта указаны источники получения информации, в материалы дела экспертом представлены распечатки использованных им справочных изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

Ссылка заявителя на то, что эксперт неверно избрал объекты-аналоги, необходимые для сравнительного анализа, отклоняется судом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (пункт 12 ФСО N 1, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297).

Тем самым, объектом-аналогом в силу ФСО N 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение ФСО N 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью идентичный объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по показателям общей площади нежилого помещения, адресу, расположению и т.п.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация об объектах-аналогах, представляющих собой стоимость земельных участков площадью не менее 1700 кв. метров, исходя из их соответствия Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Брянского городского совета народных депутатов от 26.07.2017 N 796, для индивидуального жилищного строительства и для блокированной жилой застройки.

Само по себе желание администрации использовать при проведении экспертизы конкретные земельные участки в качестве аналогов, не может свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения.

Заявленное администрацией в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, не подлежит удовлетворению на основании статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности и противоречий в выводах ранее проведенного исследования. Кроме того, в суде первой инстанции о назначении повторной экспертизы администрацией не заявлено, уважительных причин незаявления такого ходатайства суду апелляционной инстанции не приведено, что исключает его удовлетворение на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

Доводы заявителя о необходимости определения размера годовой арендной платы на основании отчета о рыночной стоимости, составленного по заказу администрации, со ссылкой на то, что он оспорен, отклоняются.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) (абз. 6, 8 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 N 92).

В данном случае судом рассмотрен преддоговорный спор сторон по сделке, заключаемой в порядке статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе судебных расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 07.06.2019 по делу N А09-12787/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Е.В. Рыжова М.М. Дайнеко