Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12 ноября 2019 г. N Ф10-4941/19 по делу N А14-26007/2018

г. Калуга

12 ноября 2019 г.

Дело N А14-26007/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07.11.2019.

Постановление в полном объёме изготовлено 12.11.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	В.В. Циплякова,
судей	И.В. Сорокиной,
	Л.В. Леоновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.06.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019 по делу N А14-26007/2018,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Писковой Константин Иванович (далее - ИП Писковой К.И., истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации городского округа город Воронеж (далее - ответчик, администрация, заявитель) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения I, этаж 1, площадью 34,9 кв.м, кадастровый номер 36:34:0304018:1406; части нежилого встроенного помещения I в лит. А, этаж 1, площадью 48,0 кв.м, кадастровый номер 36:34:0304018:1408; 1/2 доли в праве собственности на часть нежилого встроенного помещения I в литер А, этаж 1, общей площадью 47,5 кв. м, кадастровый номер 36:34:0304018:1073, адрес объекта: Российская Федерация, город Воронеж, пер. Гвардейский, д. 4, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в редакции: "Стоимость объекта по настоящему договору без учета процентов за предоставленную рассрочку составляет 2 393 473 рубля 33 копейки. На сумму денежных средств, по которой предоставлена рассрочка, взимаются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день заключения настоящего договора, которая составляет 7,5% годовых.".

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.06.2019, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019, исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, администрация обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы считает, что судами не обоснованно не принят отчет об оценке администрации, в судебных актах не указано ни одного довода, почему в данном отчете неверно определена рыночная стоимость выкупаемого объекта и в связи с чем он является недостоверным.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, учатсвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых решения и постановления.

По мнению суда кассационной инстанции, удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 421, 432, 443, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), статей 10, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), разъяснениями, приведенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), обоснованно исходили из следующего.

Приходя к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, суды обоснованно применили стоимость недвижимого имущества согласно заключению эксперта по результатам судебной экспертизы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и ИП Писковым К.И. (арендатор) 07.09.2015 заключен договор аренды нежилого помещения N 3-309-15.

В соответствии с условиями пункта 1.1 указанного договора, арендодатель сдает арендатору в аренду нежилое встроенное помещение I в литер А, общей площадью 82,9 кв.м, 1 этаж, расположенное по адресу:

г. Воронеж, переулок Гвардейский, д. 4, в том числе часть нежилого встроенного помещения I в литере А, 1 этаж, площадью 34,9 кв.м, кадастровый номер 36:34:0304018:1406, часть нежилого встроенного помещения I в литере А, 1 этаж, площадью 48 кв.м, кадастровый номер 36:34:0304018:1408.

ИП Писковой К.И. 10.07.2018 обратился в Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа города Воронежа с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп указанного выше арендуемого имущества.

Способ отчуждения муниципального имущества установлен приказом Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа города Воронежа от 20.09.2018 N 733 в виде реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества путем заключения договора купли-продажи.

Администрация направила в адрес истца проект договора купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку от 01.10.2018.

Условиями проекта договора установлено, что администрация (продавец) продает, а ИП Писковой К.И. (покупатель) приобретает в собственность недвижимое имущество: нежилое помещение I, этаж 1, площадью 34,9 кв.м, с кадастровым номером 36:34:0304018:1406, расположенное по адресу: г. Воронеж, пер. Гвардейский, д. 4; часть нежилого встроенного помещения I в литер А, этаж 1, площадью 48 кв.м, с кадастровыми номером 36:34:0304018:1408, расположенное по адресу:

г. Воронеж, пер. Гвардейский, д. 4; 1/2 доли в праве собственности на часть нежилого встроенного помещения I в литер А, этаж 1, общей площадью 47,5 кв.м, с кадастровым номером 36:34:0304018:1073, расположенное по адресу: г. Воронеж, пер. Гвардейский, д. 4.

В пункте 2.1 договора установлена цена недвижимого имущества, которая определена на основании отчета общества с ограниченной ответственностью Правовой Центр "Независимость" N 637/2018-В от 07.09.2018 в размере 4 078 307 рублей с рассрочкой оплаты на 5 лет.

Истец, не согласившись с размером выкупной цены имущества, 16.10.2018 направил ответчику претензию, в том числе к пункту 2.1 договора, в которой предложил выкупную стоимость в размере 1 990 000 рублей исходя из оценки, проведенной обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговой фирмой "Управление инвестициями" по состоянию на 08.10.2018.

Ответчик письмом от 29.10.2018 отказал истцу во внесении изменений в приказ от 20.09.2018 N 733 "Об условиях приватизации арендуемого имущества" и проект договора в части стоимости предмета договора в связи с тем, что отчет составлен по состоянию на 08.10.2018, а не на 10.07.2018, дату обращения истца к ответчику о реализации преимущественного права.

Претензией от 13.11.2018 истец предложил выкупную стоимость имущества в размере 2 062 711 рублей 86 копеек исходя из оценки, проведенной обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговой фирмой "Управление инвестициями" по состоянию на 10.07.2018.

Письмом от 30.11.2018 администрация также не согласилась с предложенным истцом размером выкупной стоимости имущества, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Разногласия у сторон возникли в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном данным законом.

Судами установлено, что истец непрерывно, более двух лет, пользуется спорным имуществом на праве аренды, надлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды, задолженности не имеет.

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что при получении заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления. Аналогичные положения содержатся и в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Согласно статьи 12 Закона N 135-ФЗ величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статьи 6 и 13 Закона N 135-ФЗ).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Из представленного ответчиком отчета ООО Правовой центр "Независимость" от 07.09.2018 N 637/2018-В следует, что рыночная стоимость спорного имущества составляет 4 078 307 рублей, тогда как из отчета ООО Консалтинговая фирма "Управление инвестициями" от 09.10.2018 N 68-18, представленного истцом, следует, что рыночная стоимость спорного имущества составляет 2 062 711 рублей 86 копеек.

С целью устранения конкуренции экспертиз, судом было назначено проведение судебной экспертизы.

Из заключения эксперта федерального бюджетного учреждения "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" от 25.03.2019 N 1619/6-3 следует, что рыночная стоимость выкупаемого имущества без учета НДС составляет 2 872 168 рублей по состоянию на 10.07.2018.

Письмом от 22.04.2019 эксперт Герасименко В.В. пояснила, что стоимость определена с учетом НДС.

При таких обстоятельствах, с учетом изменения ставки НДС с 01.01.2019 до 20%, согласно Федерального закона от 03.08.2018 N 303-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах", судами первой и апелляционной инстанции сделан обоснованный вывод о применении стоимости выкупаемого имущества в размере 2 393 473 рубля 33 копейки, поскольку договор будет заключен сторонами после 01.01.2019.

Таким образом, суды признали заключение эксперта от 25.03.2019 N 1619/6-3 надлежащим и достоверным доказательством, соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ.

В данном случае недостатков в экспертном заключении, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводах, которые могли бы послужить основанием для назначения повторной экспертизы, судами первой и апелляционной инстанций не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, заявителем не представлено.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, исходя из конкретных обстоятельств дела, суды пришли к выводу о необходимости определения цены спорного недвижимого имущества в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении судебной экспертизы от 25.03.2019 N 1619/6-3, которое судами признано обоснованным и достоверным, не содержащим противоречий и неточностей.

Доводы заявителя о том, что судами не обоснованно не принят отчет об оценке администрации, отклоняются судебной коллегией, поскольку при установлении рыночной стоимости выкупаемого имущества суды руководствовались результатами судебной экспертизы, проведенной в рамках данного спора для устранения конкуренции экспертиз, представленных сторонами.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой, апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права.

Доводы кассатора не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, в данном случае о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств, установленных судами фактических обстоятельств и положенных в обоснование содержащихся в судебных актах выводов, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ (в том числе нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции), для отмены обжалуемых судебных актов не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.06.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2017 по делу N А14-26007/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.В. Ципляков

Судьи

И.В. Сорокина Л.В. Леонова