Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19 ноября 2019 г. N Ф10-5677/19 по делу N А23-5648/2018

г.Калуга

19 ноября 2019 г.

Дело N А23-5648/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 19.11.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 19.11.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Сорокиной И.В.
Судей	Крыжской Л.А. Леоновой Л.В.
при участии в заседании:
от истца Городской Управы города Калуги от ответчика закрытого акционерного общества "Мосстройинвест-Калуга" от третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области	- Костина Ирина Сергеевна - представитель (доверенность от 24.06.2019 N 01-75-19-Д сроком на 3 года); - представитель не явился, извещен надлежаще; - представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Городской Управы города Калуги, г.Калуга, на решение Арбитражного суда Калужской области от 25.03.2019, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2019 по делу N А23-5648/2018,

УСТАНОВИЛ:

Городская Управа города Калуги, г.Калуга (ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947), обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к закрытому акционерному обществу "Мосстройинвест-Калуга", г.Калуга (ОГРН 1064027057896, ИНН 4027076780), о признании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоэтажных жилых домов от 06.12.2007 N 510/07 прекратившим действие.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 25.03.2019 (судья Старостина О.В.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2019 (судьи Заикина Н.В., Дайнеко М.М., Капустина Л.А.), в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на нарушение обжалуемыми судебными актами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела, Городская Управа города Калуги обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Ответчик и третье лицо, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в порядке, предусмотренном ст.284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, а также заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 06.12.2007 между Городской Управой города Калуги (арендодатель) и ЗАО "Мосстройинвест-Калуга" (арендатор) заключен договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 510/07, по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 40:26:000374:0035 общей площадью 42 180 кв.м., расположенный по адресу: г. Калуга, Правобережный район, для строительства многоэтажных жилых домов N 8, 9, 10, 11,12 (жилого комплекса с объектами соцкультуры).

Государственная регистрация договора аренды произведена 24.03.2008.

В дальнейшем сторонами 03.06.2008 было подписано Дополнительное соглашение N 244/08 к договору аренды, которым внесены изменения в раздел 4 договора "Права и обязанности сторон".

В п.2.1 договора определено, что договор аренды земельного участка заключен сроком на 5 лет.

Как следует из вступивших в законную силу судебных актов по делу N А23-5886/2017, в ходе ведения строительных работ на спорном участке между подрядчиком и физическими лицами были заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирных домов, и в период с 23.04.2010 до 11.04.2013 производилась регистрация права собственности физических лиц на имущество в домах N 6, N 8, N 8 корп.1, N 10, N 10 корп.1 по ул. Фомушина г. Калуги, возведенных на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000374:0035. Данное обстоятельство также подтверждается имеющимися в материалах настоящего дела выписками из ЕГРН на помещения в многоквартирных домах.

Уведомлением Управления строительства и земельных отношений города Калуги от 26.10.2016 N 8619/06-16 ответчик извещен о необходимости возвратить указанный земельный участок в связи с прекращением действия договора, продленного на неопределенный срок на основании статей 610 и 622 ГК РФ.

В ходе проведения процедуры государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок регистрирующим органом было выявлено, что право аренды на вышеуказанный земельный участок обременено ипотекой на основании договора участия в долевом строительстве от 14.08.2008 N 21В/09-09. Указанное ограничение установлено в пользу участников долевого строительства.

В связи с названным обстоятельством Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области от 05.06.2017 N 40/001/024/2017-283 отказало Городской Управе города Калуги в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 40:26:000374:0035 общей площадью 42 180 кв.м., расположенный по адресу: г. Калуга, Правобережный район, со ссылкой на то, что право аренды спорного земельного участка, которое просит прекратить заявитель, находится в залоге у участников долевого строительства в силу положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В данном случае истец со ссылкой на имеющиеся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости, указал, что в многоквартирных домах, расположенных по адресу: г. Калуга, ул. Фомушина, д. 10, произведена государственная регистрация права собственности на помещения в них, из чего следует, что у собственников помещений возникло право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирные дома. Таким образом, по мнению истца, заключенный между управой и обществом договор аренды в силу положений ч.1 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации прекратил свое действие.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Между тем, судами не было учтено следующее.

В соответствии с п.3 ст.334 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Одним из таких законов является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно п.1 ст.13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В силу п.1 ст.12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Следовательно, выводы судебных инстанций о том, что государственная регистрация прекращения права аренды застройщика возможна только после прекращения залога этого права в отношении всех участников долевого строительства, основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку залог права аренды у участников долевого строительства возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве и государственная регистрация прекращения права аренды в данном случае не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога (ипотеки).

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п.66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно ч. 3, 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. В силу ч. 2, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды данного земельного участка считается прекращенным.

Аналогичная правовая позиция нашла свое отражение в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2014 N 305-ЭС14-167 и от 27.02.2017 N 309-КГ16-21430.

Таким образом, отказ в удовлетворении искового заявления связан с неверным истолкованием и применением судами норм материального права.

Кроме того, отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обеих инстанций, руководствуясь положениями статей 11 и 12 ГК РФ, пришли к выводу, что истец, обращаясь в суд, избрал неверный способ защиты своего нарушенного права.

Так, суды указали, что в настоящем деле Городской Управой города Калуги заявлены требования о признании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоэтажных жилых домов от 06.12.2007 N 510/07 прекратившим действие, со ссылкой на отказ регистрирующего органа в проведении процедуры государственной регистрации прекращения права аренды на вышеуказанный земельный участок, выраженный в уведомлении от 05.06.2017 N 40/001/024/2017-283.

Вместе с тем, как отметили суды, такой отказ регистрирующего органа истцом в установленном законом порядке не был обжалован, в связи с чем обращение истца в суд с требованием о признании указанного договора прекратившим свое действие направлено на обход законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество, которое устанавливает гарантии прочности и стабильности гражданского оборота, обеспечивает неприкосновенность собственности (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), и может рассматриваться как нарушение основополагающих принципов российского права.

Однако приведенные выводы судебных инстанций не имеют правового обоснования со ссылкой на соответствующие нормы действующего законодательства. Напротив, законом не предусматривается обязательный порядок обжалования отказа регистрирующего органа в проведении процедуры государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок, и, в свою очередь, не препятствует заинтересованному лицу в целях защиты своих прав и законных интересов требовать признания вышеуказанного договора аренды прекратившим свое действие в судебном порядке. В обратном же случае отказ суда в удовлетворении такого иска, основанный на несоблюдении заявителем формальной процедуры рассмотрения его требований посредством административного производства при наличии у истца письменного отказа регистрирующего органа в совершении указанного действия по внесению записи в ЕГРП, не соответствует закрепленным в АПК РФ принципам доступности правосудия и эффективности судебной защиты.

Кроме того, при рассмотрении спора о возможности признания договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоэтажных жилых домов от 06.12.2007 N 510/07 прекратившим действие суды, основываясь на обстоятельствах, установленных в рамках делаN А23-5886/2017, признали установленным факт ввода возведенных многоквартирных жилых домов в эксплуатацию, что позволило Городской Управе города Калуги обратиться в регистрирующий орган с соответствующим требованием о признании договора аренды на спорный земельный участок прекращенным.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции не дали надлежащую оценку данному факту в части определения момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, возведенном на спорном земельном участке, с которым закон связывает переход соответствующего земельного участка в долевую собственность собственников помещений.

При этом в материалах дела отсутствуют такие документы, подтверждающие вышеуказанные обстоятельства и имеющие существенное значения для рассматриваемого спора.

В силу изложенного суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций, положенные в основу обжалуемых судебных актов, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что является основанием для отмены решения Арбитражного суда Калужской области от 25.03.2019 и постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2019 с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ.

С целью устранения выявленных при рассмотрении дела недостатков суду первой инстанции следует принять во внимание вышеизложенное, дать надлежащую правовую оценку как имеющимся в деле доказательствам, так и доводам, заявленным истцом, и на основании всех фактических обстоятельств дела принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч.1, 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 25.03.2019, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2019 по делу N А23-5648/2018 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калужской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

Л.А. Крыжская Л.В. Леонова