Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 5 марта 2020 г. N Ф10-6342/19 по делу N А83-15404/2018

г. Калуга

05 марта 2020 г.

Дело N А83-15404/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 27.02.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 05.03.2020.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Шульгиной А.Н.
судей	Леоновой Л.В. Циплякова В.В.
при участии в заседании
от истца: Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" от третьего лица: Администрации города Ялты Республики Крым Ялтинского городского совета индивидуального предпринимателя Смирновой Людмилы Юрьевны ЧП "Ювента-СБ"	не явились, извещены надлежащим образом; не явились, извещены надлежащим образом; не явились, извещены надлежащим образом; не явились, извещены надлежащим образом; не явились, извещены надлежащим образом; не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Смирновой Людмилы Юрьевны и общества с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 31.05.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2019 по делу N А83-15404/2018,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" (далее - ответчик, общество, заявитель) о расторжении договора аренды земельного участка от 10.04.2009 и обязании ответчика возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республика Крым в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым в течение 3-х дней с момента вступления в законную силу, по акту приема-передачи, земельный участок площадью 0,0543 га, кадастровый номер 90:25:010108:592, площадью 1500 кв. м, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Московская, в районе дома N 6.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 22.11.2018 настоящее дело и дело N А83-15405/2018 по иску Департамента к обществу о расторжении договора аренды от 10.04.2009 и возврате земельного участка площадью 0,2000 га, для строительства и обслуживании торгово-коммерческого комплекса, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, в районе автовокзала по улице Киевской, были объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Администрация города Ялты Республики Крым, Ялтинский городской совет, ЧП "Ювента-СБ", индивидуальный предприниматель Смирнова Людмила Юрьевна (далее -заявитель, ИП Смирнова Л.Ю.).

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 31.05.2019, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2019, исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных решения и постановления, ответчик и ИП Смирнова Л.Ю. обратились в суд округа с кассационными жалобами, в которых просят их отменить, ответчик- направить дело на новое рассмотрение, ИП Смирнова Л.Ю.- в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование жалобы ответчик указывает на то, что предусмотренный спорными договорами аренды земли срок освоения земельных участков превышен по объективным причинам не связанными с его действиями, тем самым не является существенным нарушением договоров.

В обоснование жалобы ИП Смирнова Л.Ю. указывает на отсутствие со стороны ответчика существенных нарушений условий спорных договоров аренды, а также наличие документов, подтверждающих совершение необходимых действий для строительства и исполнения существенных условий договоров в установленных целях.

Определением Арбитражного суда Центрального округа от 11.02.2020 удовлетворены ходатайства ответчика и ИП Смирновой Л.Ю. об отложении судебного заседания с целью мирного урегулирования спора, судебное заседание откладывалось.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

От ответчика и ИП Смирновой Л.Ю. поступили ходатайства об отложении судебного заседания для урегулирования спора мирным путем.

Поскольку понудить к заключению мирового соглашения суд не вправе, учитывая отложение предыдущего судебного заседания для возможности урегулирования спора мирным путем, а также то, что из отзыва истца не усматривается наличие воли на заключение мирового соглашения, коллегией указанные ходатайства отклонены, в отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства в соответствии со статьей 158 АПК РФ.

К тому же в соответствии со статьями 49, 139 АПК РФ стороны имеют право закончить дело мировым соглашением и при исполнении судебного акта.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 10.04.2009 между Ялтинским городским советом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" (арендатор) заключены два договора аренды земельных участков, общей площадью 0,2000 га, расположенный по адресу: г. Ялта, в районе автовокзала по ул. Киевской и общей площадью 0,1500 га, расположенный по адресу: г. Ялта, ул. Московская, в районе дома N 6.

Договорами аренды предусмотрено, что срок освоения земельных участков составляет 2 (два) года с момента заключения договора и его государственной регистрации. В случае, если арендатор не приступит к использованию земельного участка в указанные сроки или будет его использовать не по целевому назначению, договор расторгается в порядке, установленном действующим законодательством (пункт 6.5. договора).

Договоры аренды земельных участков, зарегистрированы в соответствующем порядке 03.08.2009.

Решением Ялтинского городского совета от 19.02.2014 N 204 внесены изменения в договор аренды земельного участка, площадью 0,2000 га расположенного по адресу: г. Ялта, в районе автовокзала по ул. Киевской, пункты договора изложены в иной редакции, а именно предоставлялся земельный участок категории земель жилой и общественной застройки для строительства и обслуживания здания торговли торгового цента "Фокстрот".

Земельный участок, площадью 0,1500 га по ул. Московская, в районе дома N 6 предоставлялся в аренду для строительства и обслуживания торгового- коммерческого комплекса. Целевое назначение земельного участка - иная коммерческая деятельность.

16.12.2009 между Ялтинским городским советом, СПД Смирновой Л.Ю. (инвестор 1) и ООО "ГКФ-Крым" (инвестор 2) заключен инвестиционный договор N 20/09, по условиям которого Инвесторы обязуются реализовать инвестиционный проект "Строительство и эксплуатация торгово-коммерческого комплекса со сносом существующего здания бывшего магазина N 96", расположенного по адресу: Республика Крым, город Ялта, улица Московская, 6, в соответствии с решениями Ялтинского городского совета и его исполнительного комитета, согласованным бизнес-планом Инвестиционного проекта и условиями настоящего Договора.

В соответствии с условиями договора под термином "инвестиционный проект" понимается вышеуказанный инвестиционный проект, предусматривающий снос существующего одноэтажного здания магазина, принадлежащего (инвестору 1) и строительства на земельных участках современного торгово-коммерческого комплекса.

В соответствии с п. 2.7 инвестиционного договора N 20/09, с учетом дополнительного соглашения от 23.10.2013 инвесторы обязуются в следующие сроки и этапы реализации инвестиционного проекта в соответствии с согласованным бизнес-планом:

- этап - подготовительный, включающий в себя проектно-изыскательские работы, проектно-сметные работы, разрешительную документацию, заключение договора аренды на земельный участок 1, получения разрешения на строительство, другие проектные и согласованные работы по объекту инвестирования. Срок выполнения этапа - с момента заключения договора до 30.09.2010.

- этап - общестроительные работы, включающие геологоразведочные и противооползневые мероприятия, работы подготовительного периода, проведение строительно-монтажных и отделочных работ, благоустройство и озеленение прилегающей территории, подключение к коммуникациям, приобретение, установка необходимого оборудования и оснащения, другие работы, связанные со строительством объекта инвестирования, ввод объекта инвестирования в эксплуатацию. Срок выполнения работ: с 10.11.2013 до 31.12.2015.

20.07.2018 Управлением земельного и градостроительного муниципального контроля Администрации города Ялты Республики Крым, во исполнение п. 1.7 протокольного поручения Главы Администрации города Ялты, осуществлен выход на место расположения земельных участков, о чем составлены Акты осмотра/обследования земельных участков N N 45,46, согласно которым, на земельном участке общей площадью 2000 кв. м расположена автомобильная парковка, часть участка, где расположена парковка частично ограждена, доступ на земельный участок не ограничен. Плата за автомобильную парковку не взимается; на земельном участке общей площадью 1500 кв. м расположена парковая зона для отдыха граждан, доступ на земельный участок не ограничен.

В связи с тем, что по состоянию на июль 2018 года арендатор (общество с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым") не приступил к освоению земельных участков, согласно предусмотренному договорами целевому назначению, 26.07.2018 Департамент обратился к Обществу с предупреждением о необходимости исполнения обязательств по договорам аренды и с предложением о расторжении договора в случае неисполнения обязательств.

Неисполнение обществом с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" обязательств по договорам аренды в части освоения и застройки земельных участков в установленные сроки, послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

В соответствии с положениями части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя", статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений, в связи с чем к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины, в части не противоречащей нормам законодательства Российской Федерации.

По смыслу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, статьи 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли", статей 450, 619 ГК РФ в случае существенного нарушения договора аренды земельного участка он может быть расторгнут в одностороннем порядке по решению суда.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 416 ГК Украины право пользования земельным участком для застройки прекращается в случае неиспользования земельного участка для застройки на протяжении трех лет подряд.

Наряду с указанными в ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) основаниями расторжения договора аренды земельного участка, его аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, а именно при использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При обращении с иском Департамент, в качестве существенного нарушения со стороны ответчика, указывал на неосуществление им застройки земельных участков, отсутствии доказательств существования объективных причин, которые могли бы исключить возможность строительства объекта на земельных участках.

В соответствии с пунктами 9.4, 12.4.1. договоров аренды земельных участком, арендатор обязан:

- приступить к использованию земельного участка после государственной регистрации договора аренды и подписания акта приема-передачи;

- использовать арендованный земельный участок в соответствии с целью, определенной в пункте 5.1. договора.

Действие договора прекращается путем его расторжения в случае неосвоения земельного участка в течение 2 (двух) лет.

Согласно статье 193 Хозяйственного кодекса Украины, статей 525, 526 ГК Украины, статей 309, 310 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судами установлено, что в Актах осмотра/обследования земельных участков N N 45,46 зафиксировано, что на земельном участке общей площадью 2000 кв. м расположена автомобильная парковка, часть участка, на котором расположена парковка, частично ограждена, доступ на земельный участок не ограничен. Плата за автомобильную парковку не взимается. На земельном участке общей площадью 1500 кв. м расположена парковая зона для отдыха граждан, доступ на земельный участок не ограничен.

Обществом с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" в материалы дела не предоставлены документы, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства и исполнения существенного условия договоров о целях предоставления земельных участков. Такое поведение арендатора в течение длительного периода времени противоречит целям заключения договоров, а также основополагающим принципам эффективного и рационального использования земель.

Как верно указано судами, действия ответчика по заключению договора о совместной деятельности по реализации инвестиционного проекта, изготовлению проекта геодезии и геологии земельных участков, выполнению отчета об инженерно-геологических изысканиях, изготовление технического проекта выноса действующего газопровода с территории застройки, утверждение градостроительных условий и ограничения застройки земельного участка по реализации инвестиционного проекта, получение разрешение на выполнение строительных работ "строительство торгово-коммерческого комплекса со сносом существующего здания бывшего магазина N 96", были осуществлены после истечения установленного договорами двухлетнего срока и подтверждают лишь принятие арендатором отдельных мер по реализации предварительного этапа по освоению земельных участков в период с 2009 по 2018 годы, и не дают права на застройку земли, поскольку, с учетом положений норм действовавших на территории города Республики Крым до 18.03.2014 Законов Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и N 3038-VI от 17.02.2011 "О регулировании градостроительной деятельности", которые аналогичны порядку, действующему в РФ, не являются документами, получение которых было необходимо.

В материалы дела не предоставлены надлежащие доказательства, которые указывали бы на наличие в период с 2009 по 2018 года, объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному проектированию и строительству заявленного объекта на спорном земельном участке. Доказательств того, что ответчику чинились препятствия, а также доказательств его обращения с заявлениями о продлении сроков строительства путем внесения соответствующих изменений в спорные договора в материалы судебного дела также не представлено.

Суды пришли к верному выводу о том, что у ответчика отсутствовал интерес в своевременном и быстром переоформлении договора аренды в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации.

Поскольку материалами дела подтверждается наличие существенных нарушений договора аренды земельного участка, то суды правильно установили наличие достаточных оснований для расторжения спорных договоров аренды земли по требованию арендодателя в порядке статьи 450, статьи 619 ГК РФ, статьи 22, статьи 42, статьи 46 ЗК РФ.

Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Спорные земельные участки не были возвращены истцу, а требования истца о возврате спорных земельных участков является производным от первоначальных требований, в связи с чем суды правомерно удовлетворили указанные требования.

Доводы кассационных жалоб подлежат отклонению, поскольку направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, а суд кассационной инстанции не вправе осуществлять названные процессуальные действия в нарушение своей компетенции, предусмотренной нормами ст. 286, 287 АПК РФ.

Также доводы кассационных жалоб были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационных жалоб суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

В связи с окончанием кассационного производства меры, принятые определением Арбитражного суда Центрального округа от 04.12.2019, по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Республики Крым от 31.05.2019 и постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2019 по делу N А83-15404/2018 с момента принятия судом кассационной инстанции настоящего постановления утрачивают силу на основании ч. 4 ст. 283 АПК РФ.

Государственная пошлина за подачу кассационной жалобы составляет 3 000 руб. (п.п. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

При подаче кассационной жалобы ООО "ГКФ-Крым" уплачена государственная пошлина в размере 6000 рублей, однако в соответствии с п.п. 12 п. 1 ст. 333.21 НК РФ она составляет 3 000 руб., в связи с чем в соответствии с положениями статьи 104 АПК РФ, пункта 12 части 1 статьи 333.21, пункта 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ ООО "ГКФ-Крым" (ОГРН: 1159102039964, ИНН: 9102163755) из федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина за подачу кассационной жалобы в размере 3 000 руб., излишне уплаченная по платежному поручению N 35 от 29.10.2019.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 31.05.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2019 по делу N А83-15404/2018 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Республики Крым от 31.05.2019 и постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2019 по делу N А83-15404/2018, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 04.12.2019 по делу N А83-15404/2018.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" (ОГРН: 1159102039964, ИНН: 9102163755) из федерального бюджета государственную пошлину за подачу кассационной жалобы в размере 3 000 руб., излишне уплаченную по платежному поручению N 35 от 29.10.2019.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Н. Шульгина

Судьи

Л.В. Леонова В.В. Ципляков