Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10 марта 2020 г. N Ф10-583/20 по делу N А84-3120/2019

г.Калуга

10 марта 2020 г.

Дело N А84-3120/2019

Резолютивная часть постановления изготовлена 10.03.2020.

Постановление изготовлено в полном объёме 10.03.2020.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Солодовой Л.В.
Судей	Леоновой Л.В. Циплякова В.В.
при участии в заседании:
от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ответчика: ИП Харченко Игорь Олегович	не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 12.09.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019 по делу N А84-3120/2019,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к индивидуальному предпринимателю Харченко Игорю Олеговичу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2015 по 30.09.2018 в сумме 694 908, 84 руб., из которых 434 452, 90 руб. составляет задолженность по арендной плате, 180 584, 48 руб. - пеня и 79 871, 46 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 12.09.2019, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с выводами судебных инстанций, ДИЗО города Севастополя обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит оспариваемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте рассмотрения жалобы, представители сторон в суд округа не явились. Учитывая требования ст. 284 АПК ПРФ, кассационная коллегия считает необходимым рассмотреть жалобу в отсутствии не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и проверив в порядке ст. ст. 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, на основании решения Севастопольского городского Совета от 16.05.2007 г. N 1990, между Севастопольским городским советом (арендодатель) и предпринимателем Харченко И.О. (арендатор) 13.07.2007 был заключен договор аренды земельного участка, площадью 0,37 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Ген. Мельника (в районе жилого дома N 21), для строительства и обслуживания жилого многоквартирного дома с отнесением этих земель к категории жилой и общественной застройки, сроком на 25 лет.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 16.07.2007, договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.07.2007.

Согласно условиям договора, нормативная денежная оценка участка составляет - 379 423 грн на период строительства и 758 846 грн на последующий период, что подтверждается справками о денежной оценке земельного участка от 21.06.2007.

Как следует из п.4.1 договора, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета N 1348 от 14.10.2003 в размере 1% от денежной оценки земельного участка.

Таким образом, величина годовой арендной платы на период строительства составляет 3 794,23 грн. и 7588,46 грн. на последующий период.

При этом, денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше чем в течение 2 лет с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка. Денежная оценка для последующего периода принимается с момента ввода в эксплуатацию объекта строительства, но не позже 2 лет с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка. Приведенный расчет величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с п. 4.5 договора (п. 4.3 договора).

При этом, арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода (налогового) месяца (п.4.4 договора).

Начисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индекса инфляции (п.4.5 договора).

В соответствии с п.4.7 договора, в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5, определенный в соответствии с Методикой и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного договором, но не более 10% нормативной денежной оценки.

Размер арендной платы пересматривается, в случае изменения размеров земельного налога, повышения нормативной денежной оценки земельного участка, в том числе вследствие инфляции и индексации.

В дальнейшем, 22.02.2010 сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым в п.п.2.3,4.1,4.2,4.4,4.7,5.5 и п.7 договора внесены изменения, согласно которыми нормативная денежная оценка на период строительства до сдачи объекта в эксплуатацию с учетом коэффициента индексации нормативной денежной оценки земель за 2008, 2009 гг составляет 475 844,67 грн; на последующий период - 951689,34 грн.

Годовая арендная плата устанавливается в соответствии с Методикой, утвержденной решением Севастопольского городского Совета от 1348 от 14.10.2003 в редакции от 13.02.2008 - на период строительства до сдачи объекта в эксплуатацию в размере 1% от нормативной денежной оценки земельного участка; на последующий период - 0,09% от нормативной денежной оценки земельного участка (п.4.1)

Величина годовой арендной платы составляет 4 758,45 грн. на период строительства, 856,52 грн - на последующий период.

При этом, денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше, чем до 16.07.2012 с момента принятия Решения Севастопольского городского Совета от 26.01.2010 N 9393. Денежная оценка для последующего периода принимается с момента ввода в эксплуатацию объекта строительства, но не позже 16.07.2012 ( п.4.2 договора)

Арендная плата за землю вносится арендатором равными долями ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода (налогового) месяца. Начисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индекса инфляции (п. 4.4 договора).

В случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5, определенный в соответствии с Методикой, и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного договором, но не более 12% нормативной денежной оценки. (п.4.7 договора)

В соответствии с п. 12.3, действие договора прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон и по другим основаниям, определенными законами Украины.

Впоследствии, постановлением Севастопольского апелляционного административного суда от 20.08.2012 по делу N 2а-3311/11/2770 признано незаконным и отменено решение Севастопольского городского Совета о 16.05.2007 N 1990, в связи с нарушением при передаче в аренду спорного земельного участка условий Генерального плана и норм охраны зеленых насаждений.

15.11.2013 арендатор направил в адрес Севастопольского городского Совета, заявление о прекращении договора аренды, с момента вступления решения суда в силу, а 27.11.2013 и направлено заявление в Государственную налоговую инспекцию Нахимовского района г. Севастополя о прекращении начисления арендной платы за земельный участок, с приложением копии решения суда.

22.11.2017 истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение о необходимости исполнения условий договора, поскольку проведенным обследованием земельного участка, зафиксированного в акте от 19.08.2016, установлено, что земельный участок не огражден, свободен от строений и сооружений, верхний слой почвы порос сорной травой, визуальных признаков осуществления строительных, подготовительных, земляных работ не выявлено, т.е. земельный участок не освоен.

В этом же предупреждении ответчику предложено в добровольном порядке расторгнуть договор, путем подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли и возвратить земельный участок в соответствии с п. 7.1 договора.

Ответчик согласовал полученное соглашение о досрочном расторжении договора аренды земли и акт приема-передачи земельного участка.

В письме от 01.10.2018 ответчику было предложено оплатить задолженности по арендной плате и штрафным санкциям в размере 694 908,84 руб. за период с 01.01.2014 по 30.09.2018, из которых: 434 452,90 руб.,- арендная плата, пеня- 180 584,48 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами - 79 871,46 руб.

Ссылаясь на то, что в добровольном порядке указанная сумма ответчиком не погашена, истец обратился в суд с настоящим иском.

Кассационная коллегия полагает, что суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, руководствуясь при этом следующим.

В соответствии с положениями ст. 23 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" от 21.03.2014, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Нормы Федерального закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия, в связи с чем возникшие между сторонами арендные отношения до 18.03.2014 регулируются нормами материального права Украины, которые применяются в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства, а после указанной даты- Гражданским кодексом РФ.

Задолженность по арендным платежам взыскивается за период с 01.01.2015 по 30.09.2018, следовательно, в данном случае подлежат применению нормы российского законодательства, регулирующие арендные отношения.

В соответствии с п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке и сроки, установленные договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. То есть, юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику.

При этом, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, в силу пункта 1 статьи 307, 309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Так, в силу пункта 2 статьи 22, пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, положений статей 606, 611, 614 ГК РФ, договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

При этом, с учетом правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, А19-1917/2013, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13689/12 от 09.04.2013 по делу N А67-3141/2011, в таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав, так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Из разъяснений, изложенных в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, следует, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, а сам по себе факт формального принятия арендатором по акту приема-передачи недвижимого имущества не предоставляет арендодателю безусловного права требовать оплаты арендной платы в полном объеме при доказанности факта невозможности использования объекта аренды по назначению.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016).

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, постановлением Севастопольского апелляционного административного суда от 20.08.2012 по делу N 2а-3311/11/2770 признано незаконным и отменено решение Севастопольского городского Совета о 16.05.2007 г. N 1990 "О передаче в аренду предпринимателю Харченко И.О. земельного участка по ул. Ген. Мельника (в районе дома N 21) для строительства и обслуживания жилого многоквартирного дома". Решение о предоставлении земельного участка является ненормативным правовым актом, на основании которого между публичным собственником и землепользователем заключается договор аренды земельного участка. Принятие соответствующего решения о предоставлении земельного участка является необходимым условием возникновения правоотношений по аренде земельного участка, предшествует заключению договора аренды. При этом, отмена такого решения является основанием для прекращения правоотношений арендатора и арендодателя относительно пользования земельным участком, выражает отсутствие волеизъявления публичного собственника на передачу земельного участка.

Как следует из материалов дела, 15.11.2013 ответчиком в адрес арендодателя направлено заявление о прекращении договора с момента вступления решения суда в силу, а также 27.11.2013 в государственную налоговую инспекцию Нахимовского района г. Севастополя заявление о прекращении начисления арендной платы за земельный участок. То есть, со стороны арендатора совершены действия, направленные на прекращение договорных отношений.

Однако, как верно указано судами, доказательств совершения Севастопольским городским Советом каких-либо активных действий, направленных на юридическое оформление прекращения договорных отношений с ответчиком, судам не представлены, при том, что заявление ответчика поступило 15.11.2013.

Кроме того, судами обоснованно сделан вывод о том, что у арендатора отсутствовала возможность использования спорного земельного участка по назначению в связи с тем, что в данном случае имеет место вступивший в законную силу судебный акт, которым отменено решение органа местного самоуправления о предоставлении в аренду земельного участка.

Как правомерно отмечено судами обеих инстанций, доказательств использования предпринимателем земельного участка не представлено. Более того, актом проверки Управления земельного контроля города Севастополя зафиксировано, что земельный участок не огражден, свободен от строений и сооружений, верхний слой почвы порос сорной травой, а также древесно-кустарниковой растительностью, визуальных признаков осуществления строительных, подготовительных, земляных работ не выявлено.

Исходя из вышеизложенного, судами первой и апелляционной инстанций правомерно отказано в удовлетворении исковых требований.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений норм материального права, допущенных судебными инстанциями при принятии обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 12.09.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019 по делу N А84-3120/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

Л.В. Леонова В.В. Ципляков