Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2019 г. N 21АП-3580/19

09 декабря 2019 г.

Дело N А84-3120/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03.12.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 09.12.2019.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей: Евдокимова И.В., Сикорской Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания: Олиферук Т.Н.,

при участии в судебном заседании:

индивидуальный предприниматель Харченко И.О., его представитель - Исаев В.А., на основании доверенности от 28.03.2017 б/н,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 12.09.2019 по делу N А84-3120/2019

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к индивидуальному предпринимателю Харченко Игорю Олеговичу

о взыскании задолженности в размере 694 908,84 руб,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Харченко Игорю Олеговичу (далее - ответчик, предприниматель, ИП Харченко И.О.) о взыскании задолженности.

Исковые требований обоснованы невнесением арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с договором аренды.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 12.09.2019 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить иск.

Определениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2019 года апелляционная жалоба истца принята к производству апелляционного суда.

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. В частности апеллянт указал на то, что суд первой инстанции не принял во внимание, что земельный участок в установленном порядке не возвращен, а неиспользование земельного участка не может служить основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы.

В судебном заседании предприниматель и его представитель просили апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, а решение Арбитражного суда города Севастополя без изменения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

В судебное заседание ДИЗО явку представителей не обеспечило, подало ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии его представителя.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

13.07.2007 между Севастопольским городским советом (арендодатель) и предпринимателем Харченко И.О. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - договор аренды). Земельный участок предоставлен арендатору в срочное платное пользование в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 16.05.2007 г. N 1990.

В соответствии с условиями договора аренды, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок, площадью 0,37 га для строительства и обслуживания жилого многоквартирного дома с отнесением этих земель к категории жилой и общественной застройки, по адресу: г. Севастополь, ул. Ген. Мельника (в районе жилого дома N 21).

Договор аренды заключен сроком на 25 лет (пункт 3.1 договора).

Нормативная денежная оценка участка составляет - 379 423 грн на период строительства, 758 846 грн на последующий период, что подтверждается справками о денежной оценке земельного участка от 21.06.2007.

Годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета N 1348 от 14.10.2003 (Методика) в размере 1 % от денежной оценки земельного участка. Величина годовой арендой платы составляет 3 794,23 грн. на период строительства; 7588,46 грн. на последующий период. При этом, денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше чем в течение 2 лет с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка. Денежная оценка для последующего периода принимается с момента ввода в эксплуатацию объекта строительства, но не позже 2 лет с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка. Приведенный расчет величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с п. 4.5 Договора (п. 4.3 Договора).

Арендная плата за землю вносится арендатором равными долями ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода (налогового) месяца. Начисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индекса инфляции.

В случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5, определенный в соответствии с Методикой, и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного договором, но не более 10% нормативной денежной оценки.

Согласно п. 4.8. договора аренды размер арендной платы пересматривается, в том числе в случае изменения размеров земельного налога, повышения нормативной денежной оценки земельного участка, в том числе вследствие инфляции и индексации.

16.07.2007 земельный участок передан арендатору арендодателем по акту приема-передачи.

Дополнительным соглашением от 22.02.2010 стороны внесли изменения в п. 2.3 Договора, согласно которому нормативная денежная оценка на период строительства до сдачи объекта в эксплуатацию с учетом коэффициента индексации нормативной денежной оценки земель за 2008, 2009 гг составляет 475 844,67 грн; на последующий период - 951689,34 грн.

Согласно п. 4.1 Договора, годовая арендная плата устанавливается в соответствии с Методикой, утвержденной решением Севастопольского городского Совета от 1348 от 14.10.2003 в редакции от 13.02.2008 - на период строительства до сдачи объекта в эксплуатацию в размере 1% от нормативной денежной оценки земельного участка; на последующий период - 0,09% от нормативной денежной оценки земельного участка.

Величина годовой арендной платы составляет 4 758,45 грн. на период строительства, 856,52 грн - на последующий период.

При этом, денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше, чем до 16.07.2012 с момента принятия Решения Севастопольского городского Совета от 26.01.2010 N 9393. Денежная оценка для последующего периода принимается с момента ввода в эксплуатацию объекта строительства, но не позже 16.07.2012.

Арендная плата за землю вносится арендатором равными долями ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода (налогового) месяца. Начисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индекса инфляции (п. 4.4 Договора).

В случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5, определенный в соответствии с Методикой, и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного договором, но не более 12% нормативной денежной оценки.

Согласно п. 12.3, действие Договора прекращается путем его расторжения по: взаимному согласию сторон; и, в частности, по другим основаниям, определенных законами Украины.

Постановлением Севастопольского апелляционного административного суда от 20.08.2012 по делу N 2а-3311/11/2770 признано незаконным и отменено решение Севастопольского городского Совета о 16.05.2007 N 1990 "О передаче в аренду предпринимателю Харченко И.О. земельного участка по ул. Ген. Мельника (в районе дома N 21) для строительства и обслуживания жилого многоквартирного дома". Согласно указанному постановлению, спорный земельный участок предоставлен в пользование с нарушением требований, указанных в Генеральном плане г. Севастополя, без учета норм охраны зеленых насаждений.

15.11.2013 ответчик направил в адрес арендодателя - Севастопольский городской Совет, заявление о прекращении договора аренды (вх. N Х-5220/1 от 15.11.2013 г.) с момента вступления решения суда в силу.

27.11.2013 ответчиком в Государственную налоговую инспекцию Нахимовского района г.Севастополя направлено копию решения Севастопольского апелляционного административного суда от 20.08.2012 г. по делу N 2а-3311/11/2770 и заявление о прекращении начисления арендной платы за земельный участок.

Истец 22.11.2017 исх. N 35529/05-05-21/17 направил в адрес ответчика предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка и предложении расторгнуть договор аренды. В предупреждении истец указывал, что 12.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя осуществлено обследование земельного участка, расположенного по адресу: г.Севастополь, ул. Генерала Мельника, в районе жилого дома N 21, площадью 3 700 кв.м., в результате которого составлен акт обследования земельного участка N 136/04-01/ОБ/16 от 19.08.2016 г. В ходе проведения обследования объекта земельных отношений установлено, что земельный участок не огражден, свободен от строений и сооружений, верхний слой почвы порос сорной травой, а также древесно-кустарниковой растительностью, визуальных признаков осуществления строительных, подготовительных, земляных работ не выявлено. Таким образом, установлено, что земельный участок по состоянию на 12.08.2016 не освоен, Арендатор не приступил к освоению земельного участка. Истец предложил ответчику в добровольном порядке расторгнуть Договор, путём подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли и возвратить земельный участок в соответствии с п. 7.1 Договора. Подписанный экземпляр соглашения о досрочном расторжении Договора с приложениями предложено возвратить в адрес истца в тридцатидневный срок с момента направления указанного предупреждения, в случае не подписания соглашения о досрочном расторжении Договора в установленный срок истец оставляет за собой право на расторжение Договора в судебном порядке.

Ответчик согласовал полученное соглашение о досрочном расторжении договора аренды земли и акт приёма-передачи земельного участка.

Письмом от 01.10.2018 N П/ЗУ-000242 истец обратился к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, относительно оплаты задолженности по арендной плате и штрафным санкциям за использование земельным участком в размере 694 908,84 руб за период с 01.01.2014 по 30.09.2018, из которых: арендная плата - 434 452,90 руб, пеня 180 584,48 руб, проценты за пользование чужими денежными средствами - 79 871,46 руб.

14.11.2018 ответчик направил истцу ответ на указанное предупреждение, к которому приложил постановление Севастопольского апелляционного административного суда от 20.08.2012 по делу N 2а-3311/2770, письмо в адрес председателя Севастопольского городского Совета от 15.11.2013, письмо в адрес начальника ГНИ Нахимовского района г.Севастополя от 27.11.2013, а также указал на отсутствие у него прав на аренду земельного участка и, соответственно, обязательств по договору.

Оставление арендатором притязаний арендодателя без какого-либо реагирования послужило основанием для обращения ДИЗО с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что ответчик утратил право на земельный участок и его не использует.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

С учётом положений статьи 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя", Указа исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 N 06 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений", Указа Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", а также Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, права и обязанности арендодателя по договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем последний имеет право на обращение в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Спорный договор аренды был заключен сторонами на территории города Севастополя до 18.03.2014.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального закона N 6-ФКЗ, статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 14 АПК РФ апелляционный суд приходит к выводу о том, что к вопросам правовой квалификации договора подлежит применению законодательство, действовавшее в период возникновения соответствующих правоотношений.

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 ГК РФ ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ и продолжают действовать по настоящее время.

Согласно части 1 статьи 759 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

Согласно положениям статьи 283 Хозяйственного кодекса Украины по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендодателю) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности, к отношениям аренды применяются соответствующие положения ГК Украины с учетом особенностей, предусмотренных этим Кодексом.

Частью 1 статьи 762 ГК Украины за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В силу правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечёт прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. То есть, юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику.

Вместе с тем, апелляционный суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из совокупного анализа пункта 2 статьи 22, пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, положений статей 606, 611, 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

При этом, с учетом правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, А19-1917/2013, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13689/12 от 09.04.2013 по делу N А67-3141/2011, в таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав, так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Из разъяснений пункта 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 следует, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, а сам по себе факт формального принятия арендатором по акту приема-передачи недвижимого имущества не предоставляет арендодателю безусловного права требовать оплаты арендной платы в полном объеме при доказанности факта невозможности использования объекта аренды по назначению.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016).

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается апеллянтом, постановлением Севастопольского апелляционного административного суда от 20.08.2012 по делу N 2а-3311/11/2770 признано незаконным и отменено решение Севастопольского городского Совета о 16.05.2007 г. N 1990 "О передаче в аренду предпринимателю Харченко И.О. земельного участка по ул. Ген. Мельника (в районе дома N 21) для строительства и обслуживания жилого многоквартирного дома".

Решение о предоставлении земельного участка является ненормативным правовым актом, на основании которого между публичным собственником и землепользователем заключается договор аренды земельного участка. Принятие соответствующего решения о предоставлении земельного участка является необходимым условием возникновения правоотношений по аренде земельного участка, предшествует заключению договора аренды. При этом, отмена такого решения является основанием для прекращения правоотношений арендатора и арендодателя относительно пользования земельным участком, выражает отсутствие волеизъявления публичного собственника на передачу земельного участка.

15.11.2013 ответчик направил в адрес арендодателя - Севастопольский городской Совет, заявление о прекращении Договора (вх. N Х-5220/1 от 15.11.2013) с момента вступления решения суда в силу, а также 27.11.2013 в Государственную налоговую инспекцию Нахимовского района г.Севастополя заявление о прекращении начисления арендной платы за земельный участок. То есть, со стороны арендатора совершены действия, направленные на прекращение договорных отношений. При этом, доказательства совершения Севастопольским городским Советом каких-либо активных действий, направленных на юридическое оформление прекращения договорных отношений с ответчиком, суду не представлены, при том, что заявление ответчика поступило 15.11.2013 (вх. N Х-5220/1).

Учитывая, что в данном случае имеет место вступивший в законную силу судебный акт, которым отменено решение органа местного самоуправления о предоставлении в аренду земельного участка, у арендатора отсутствовала возможность использования спорного земельного участка по назначению, а именно для строительства и обслуживания жилого многоквартирного дома, так как данное обстоятельство исключало возможность получения арендатором разрешительных документов на строительство.

При этом судом первой инстанции правомерно отмечено, что доказательств использования предпринимателем земельного участка суду не представлены. Более того, актом проверки Управления земельного контроля города Севастополя зафиксировано, что земельный участок не огражден, свободен от строений и сооружений, верхний слой почвы порос сорной травой, а также древесно-кустарниковой растительностью, визуальных признаков осуществления строительных, подготовительных, земляных работ не выявлено.

Таким образом, указанные выше обстоятельства исключили возможность осуществления строительства, при том, что доказательств фактического использования спорного земельного участка по иным целям в этот период, отличным от указанных в договоре, истцом не представлено, в связи с чем, встречное предоставление в виде использования объекта аренды по назначению арендатором не было получено.

С учетом изложенного, судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований ДИЗО отказано правомерно.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта, в связи с чем отклоняются судом апелляционной инстанции.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы коллегия судей приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Предусмотренные статьей 270 АПК РФ основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Севастополя от 12.09.2019 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 12 сентября 2019 года по делу N А84-3120/2019 оставить без изменений, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Ю.В. Колупаева

Судьи

И.В. Евдокимов Н.И. Сикорская