Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15 июня 2020 г. N Ф10-2375/20 по делу N А14-15865/2019

город Калуга

15 июня 2020 г.

Дело N А14-15865/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11.06.2020.

Постановление изготовлено в полном объёме 15.06.2020.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Л.В.Леоновой
Судей	Е.В. Бессоновой Г.А. Стрегелевой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Н.А.Мельниковой
при участии в заседании:
от заявителя: Администрация городского округа город Воронеж ОГРН 1023601575733 ИНН 3650002882	не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;
от заинтересованного лица: Управление Росреестра по Воронежской области ОГРН 1043600196254 ИНН 3664062360 от третьего лица: Индивидуальный предприниматель Вардазарян Эдгар Размикович	Магденко А.Н. - представитель по доверенности от 25.12.2019; не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Управления Росреестра по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.12.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2020 по делу N А14-15865/2019,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа город Воронеж обратилась в суд с заявлением к Управлению Росреестра по Воронежской области о признании незаконным отказа от 14.06.2019 N КУВД-001/2019-2550153/2 государственной регистрации права собственности, перехода права собственности, ипотеки в силу закона на нежилое помещение IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв. м, кадастровый номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности на часть нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв. м кадастровый номер 36:34:0304032:2695, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинградская, 122.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен индивидуальный предприниматель Вардазарян Эдгар Размикович.

Решением Воронежской области от 03.12.2019 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Деявтнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2020 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с вышеуказанными судебными актами, Управление Росреестра по Воронежской области обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты, принять новый судебный акт.

Заявитель и третье лицо, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации, в суд не прибыли, явку своих представителей не обеспечили.

Арбитражный суд Центрального округа полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие вышеуказанных лиц, на основании ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя заинтересованного лица, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию городской округ город Воронеж на праве общей долевой собственности принадлежат: нежилое помещение IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв. м, кадастровый номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности на часть нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв. м кадастровый номер 36:34:0304032:2695, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинградская, 122, что подтверждается представленными в дело выписками из ЕГРН от 19.12.2018.

Между администрацией городского округа город Воронеж (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Вардазарян Эдгаром Размиковичем (арендатором) 11.10.2016 заключен договор аренды N 3-320-16 в отношении нежилого помещения общей площадью 11,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинградская, 122.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды N 3-320-16 в размер арендной платы включена стоимость платы за 3/10 места доли в местах общего пользования в помещении IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв. м. По акту приема-передачи от 11.10.2016 помещение принято.

На основании заявления индивидуального предпринимателя Вардазаряна Э.Р. от 13.12.2018 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого по договору аренды N 3-320-16 от 11.10.2016 помещения, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", управлением имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж было принято решение об условиях приватизации, оформленное приказом N 99 от 13.02.2019.

Между администрацией городского округа город Воронеж (продавцом) и ИП Вардазарян Э.Р. (покупателем) 25.02.2019 заключен договор купли-продажи N Ц-001-19, в соответствии с условиями которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность, в рассрочку сроком на 5 лет, с периодичностью внесения платежей ежемесячно, арендуемое у администрации городского округа город Воронеж в соответствии с договором аренды N 3-320-16 от 11.10.2016 следующее имущество: нежилое помещение IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв. м, кадастровый номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности на часть нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв. м кадастровый номер 36:34:0304032:2695, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинградская, 122.

По акту приема-передачи от 25.02.2019 вышеуказанное имущество передано покупателю.

Представители администрации городского округа город Воронеж и индивидуальный предприниматель Вардазарян Э.Р. обратились в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на нежилое помещение IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв. м, кадастровый номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности на часть нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв. м кадастровый номер 36:34:0304032:2695, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинградская, 122.

Уведомлением от 14.06.2019 N КУВД-001/2019-2550153/2 заявителю было отказано в государственной регистрации права собственности, перехода права собственности, ипотеки в силу закона на заявленные к регистрации объекты на основании подпунктов 7, 13 статьи 26, статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в связи с несоблюдением условия о нотариальной форме сделки по отчуждению доли в праве на недвижимое имущество, а именно: договор купли-продажи N Ц-001-19 от 25.02.2019 составлен в простой письменной форме.

Полагая, что вышеуказанный отказ не соответствует требованиям законодательства, нарушает права и законные интересы заявителя, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Рассматривая спор по существу суды исходили из следующего.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пунктов 7, 13 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Согласно договору аренды недвижимого имущества от 11.10.2016 N 3-320-16, актом приема передачи от 11.10.2016 к договору аренды подтверждается соблюдение первого условия - индивидуальный предприниматель арендовал спорное имущество более двух лет на момент обращения в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права от 13.12.2017.

Согласно общедоступным сведениям с официального сайта Федеральной налоговой службы Вардазарян Эдгар Размикович включен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства с 01.08.2016, в связи с чем соответствует требуемым критериям для осуществления своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Отклоняя доводы заявителя жалобы, что в соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации любая сделка по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит нотариальному удостоверению, суд обоснованно указал следующее.

В соответствии с разъяснениями изложенными в абзаце 2 пункта 91 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" последствием нарушения такого права является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

В этой связи абзацем 2 пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации на продавца доли возложена обязанность в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о продаже, а абзацами 3 и 4 пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации на нотариуса возложена обязанность проверить факт надлежащего извещения остальных участников долевой собственности.

В рассматриваемом случае продажа недвижимого имущества, в том числе и доли производилась на специальных условиях, предусмотренных Законом 159-ФЗ.

Из указанного следует, что покупателем доли на льготных основаниях может выступать только специальный субъект - арендатор этой доли в течение двух и более лет, являющийся субъектом малого и среднего предпринимательства.

При этом арендатор доли вправе на основании части 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке, в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение.

В связи с вышеизложенным суд пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае правоотношения по продаже арендуемых имущества и доли в праве общей собственности урегулированы специальным законом, следовательно, имеет большую юридическую силу, а нормы статьи 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки применению не подлежат.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности, им дана надлежащая правовая оценка, кассационная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.12.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2020 по делу N А14-15865/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

Е.В. Бессонова Г.А. Стрегелева