Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2020 г. N 19АП-472/20 по делу N А14-15865/2019

город Воронеж

5 марта 2020 г.

Дело N А14-15865/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 5 марта 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи судей

Донцова П.В., Капишниковой Т.И., Миронцевой Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Степиной В.А.,

при участии:

от Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882, далее - Администрация или заявитель): от Управления федеральной службы кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360, Управление Росреестра по Воронежской области, Управление или регистрирующий орган): от индивидуального предпринимателя Вардазаряна Эдгара Размиковича (ИНН 366230879094 далее - Вардазарян Э.Р.):

Жемчужникова В.А., представитель по доверенности от 25.11.2019 N 106/2019-с; Тараненко А.Ю., представитель по доверенности от 25.12.2019 N 202-д; Вардазарян Эдгар Размикович лично, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.12.2019 по делу N А14-15865/2019 (судья Симонова И.В.), принятое по заявлению Администрации городского округа город Воронеж к Управлению Росреестра по Воронежской области о признании недействительным решения от 14.06.2019 N КУВД-001/2019-2550153/2 об отказе в государственной регистрации,

третье лицо: индивидуальный предприниматель Вардазарян Эдгар Размикович,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа город Воронеж обратилась в суд с заявлением к Управлению Росреестра по Воронежской области о признании незаконным отказа от 14.06.2019 N КУВД-001/2019-2550153/2 государственной регистрации права собственности, перехода права собственности, ипотеки в силу закона на нежилое помещение IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности на часть нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв.м. кадастровый номер 36:34:0304032:2695, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинградская, 122.

Дело рассматривалось с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - индивидуальный предприниматель Вардазарян Эдгар Размикович.

Решением Воронежской области от 03.12.2019 по делу N А14-15865/2019 заявленные требования удовлетворены.

Признан незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области от 14.06.2019 в государственной регистрации права собственности, перехода права собственности, ипотеки в силу закона на нежилое помещение IV в лит. А, 7 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности на часть нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв.м. кадастровый номер 36:34:0304032:2695, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинградская, 122.

На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области возложена обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности, перехода права собственности, ипотеки в силу закона на нежилое помещение IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности на часть нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв.м. кадастровый номер 36:34:0304032:2695, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинградская, 122.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований заявителя в полном объеме.

Податель жалобы ссылается на ошибочность вывода суда первой инстанции об отсутствии в рассматриваемом случае требования о нотариальной форме удостоверения сделки по продаже недвижимого имущества.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель Администрации и индивидуальный предприниматель Вардазарян Эдгар Размикович возражали против доводов апелляционной жалобы, признавали решение суда законным и обоснованным.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 28.02.2020.

В продолженное судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что муниципальному образованию городской округ город Воронеж на праве общей долевой собственности принадлежат: нежилое помещение IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности на часть нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв.м. кадастровый номер 36:34:0304032:2695, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинградская, 122, что подтверждается представленными в дело выписками из ЕГРН от 19.12.2018.

11.10.2016 между администрацией городского округа город Воронеж (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Вардазарян Эдгаром Размиковичем (арендатором) был заключен договор аренды N 3- 320-16 в отношении нежилого помещения общей площадью 11,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинградская, 122.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды N 3-320-16 в размер арендной платы включена стоимость платы за 3/10 места доли в местах общего пользования в помещении IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв.м.

По акту приёма-передачи от 11.10.2016 арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 11,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинградская, 122.

На основании заявления индивидуального предпринимателя Вардазаряна Э.Р. от 13.12.2018 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого по договору аренды N 3-320-16 от 11.10.2016 помещения, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", управлением имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж было принято решение об условиях приватизации, оформленное приказом N 99 от 13.02.2019.

25.02.2019 между администрацией городского округа город Воронеж (продавцом) и ИП Вардазарян Э.Р. (покупателем) заключен договор купли-продажи N Ц-001-19, в соответствии с условиями которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность, в рассрочку сроком на 5 лет, с периодичностью внесения платежей ежемесячно, арендуемое у администрации городского округа город Воронеж в соответствии с договором аренды N 3-320-16 от 11.10.2016 следующее имущество: нежилое помещение IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности на часть нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв.м. кадастровый номер 36:34:0304032:2695, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинградская, 122.

По акту приема-передачи от 25.02.2019 вышеуказанное имущество передано покупателю.

Представители администрации городского округа город Воронеж и индивидуальный предприниматель Вардазарян Э.Р. обратились в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на нежилое помещение IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности на часть нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв.м. кадастровый номер 36:34:0304032:2695, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинградская, 122.

Уведомлением от 14.06.2019 N КУВД-001/2019-2550153/2 заявителю было отказано в государственной регистрации права собственности, перехода права собственности, ипотеки в силу закона на заявленные к регистрации объекты на основании подпунктов 7, 13 статьи 26, статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в связи с несоблюдением условия о нотариальной форме сделки по отчуждению доли в праве на недвижимое имущество, а именно: договор купли-продажи N Ц-001-19 от 25.02.2019 составлен в простой письменной форме.

Полагая, что вышеуказанный отказ не соответствует требованиям законодательства, нарушает права и законные интересы заявителя, Администрация обратилась в арбитражный суд за судебной защитой.

Арбитражный суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, пришел к выводу о том, что спорные отношения подлежат регулированию специальными нормами - законом 159-ФЗ, в связи с чем требования статьи 250 ГК РФ не подлежат применению.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пунктов 7, 13 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

В осуществлении государственного кадастрового учета отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета (статья 27 Закона о регистрации).

Согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно части 1 статьи 1 Закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Из указанной нормы, подлежащей применению в рассматриваемом споре, следует, что покупателем имущества, в том числе и доли в праве общей собственности, может выступать только специальный субъект, отвечающий следующим требованиям: покупателем являлся арендатор этой доли в течение двух и более лет; покупатель является субъектом малого и среднего предпринимательства.

Имеющимися в материалах дела договором аренды недвижимого имущества от 11.10.2016 N 3-320-16 (т.1 л.д. 18-23), актом приема передачи от 11.10.2016 к договору аренды (т. 1 л.д. 25) подтверждается соблюдение первого условия - индивидуальный предприниматель арендовал спорное имущество более двух лет на момент обращения в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права от 13.12.2017 (т.1 л.д. 26).

Согласно общедоступным сведениям с официального сайта Федеральной налоговой службы Вардазарян Эдгар Размикович включен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства с 01.08.2016, в связи с чем соответствует требуемым критериям для осуществления своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Доводы регистрирующего органа сводятся к тому, что в соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации любая сделка по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит нотариальному удостоверению.

Суд апелляционной инстанции находит указанные доводы подлежащими отклонению в силу следующего.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 91 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" последствием нарушения такого права является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

В этой связи абзацем 2 пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации на продавца доли возложена обязанность в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о продаже, а абзацами 3 и 4 пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации на нотариуса возложена обязанность проверить факт надлежащего извещения остальных участников долевой собственности.

Вместе с тем в рассматриваемом случае продажа недвижимого имущества, в том числе и доли производилась на специальных условиях, предусмотренных Законом 159-ФЗ.

Согласно абзацу 10 пункта 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017, в силу этого Федерального закона возникновение права на преимущественный выкуп арендуемого имущества поставлено в зависимость от наличия действующих арендных отношений в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года именно субъектом малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, по настоящему делу покупателем доли на льготных основаниях может выступать только специальный субъект - арендатор этой доли в течение двух и более лет, являющийся субъектом малого и среднего предпринимательства.

При этом арендатор доли вправе на основании части 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке, в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае правоотношения по продаже арендуемых имущества и доли в праве общей собственности урегулированы специальным законом, следовательно, имеет большую юридическую силу, а нормы статьи 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки применению не подлежат.

Указанный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 12.12.2017 N 310-КГ17-18496 по делу N А14-15959/2016.

При таких обстоятельствах требования Администрации о признании незаконным отказа от 14.06.2019 N КУВД-001/2019-2550153/2 подлежали удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции. Несогласие подателя жалобы с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены обжалуемого решения.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, непосредственно исследовал представленные доказательства, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Арбитражного суда Воронежской области от 03.12.2019 по делу N А14-15865/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Воронежской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

П.В. Донцов

Судьи

Н.Д. Миронцева Т.И. Капишникова