Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18 августа 2020 г. N Ф10-2878/20 по делу N А83-14425/2019

г.Калуга

18 августа 2020 г.

Дело N А83-14425/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 агуста 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 августа 2020 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего судьи	В.Н.Шелудяева
судей	Е.В.Власова Л.А.Крыжской

при участии:

от Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым - не явились, извещены надлежаще;

от Общества с ограниченной ответственностью "Севагротранс" - не явились, извещены надлежаще;

от Товарищества собственников недвижимости "Звездный берег" - не явились, извещены надлежаще;

от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым - не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 17.02.2020 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2020 по делу N А83-14425/2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Севагротранс" (далее - ООО "Севагротранс", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - Госкомрегистр, регистрирующий орган) с заявлением о признании незаконными: уведомления от 22.05.2019 N 90/021/150/2019-6099 о приостановлении государственной регистрации перехода права аренды земельного участка площадью 3000 кв. м с кадастровым номером 90:25:080301:4, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Санаторное, ул. Южная, 1; сообщения от 21.08.2019 N 90/021/150/2019-6099 об отказе в государственной регистрации заявленного права (уточненное заявление).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 17.02.2020, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2020, заявленные требования удовлетворены, оспоренные уведомление и сообщение признаны незаконными, на Госкомрегистр возложена обязанность осуществить государственную регистрацию договора о переходе права аренды земельного участка.

Не согласившись с указанными судебными актами, Госкомрегистр обжаловал их в кассационном порядке.

Изучив материалы дела и доводы заявителя кассационной жалобы, судебная коллегия считает, что обжалуемые решение арбитражного суда первой инстанции и постановление суда апелляционной по настоящему делу подлежат отмене с принятием нового судебного акта об отказе ООО "Севагротранс" в удовлетворении заявленных требований в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 15.12.2015, ООО "Севагротранс" предоставлен во владение и пользование земельный участок площадью 3000 кв. м с кадастровым номером 90:25:080301:4, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Санаторное, ул. Южная, 1, для строительства и обслуживания пансионата для родителей с детьми сроком на лет.

Вышеназванный земельный участок сформирован из земель населенных пунктов, принадлежит муниципальному образованию городской округ Ялта, которое и выступило арендодателем в указанном договоре аренды.

Строительство объекта ООО "Севагронтрас" осуществляло, в том числе с участием инвесторов и соинвесторов - ООО "ИнтерСтрой" и физических лиц на основании заключаемых соответствующих договоров, в соответствии с которыми часть помещений в строящемся объекте переходила в собственность последних.

По окончании строительства объекта - пансионат для родителей с детьми данный объект введен в эксплуатацию, что подтверждается декларацией о готовности объекта к эксплуатации от 27.12.2016.

Помещения в построенном здании были распределены между участниками долевого строительства, в том числе физическими лицами, которые в установленном законом порядке зарегистрировали право собственности на данные помещения.

ООО "Севагротранс" собственником помещений в построенном здании не является в связи с их продажей другим лицам.

Решением общего собрания собственников нежилых помещений в указанном здании пансионата (протокол от 21.01.2018) создано товарищество собственников недвижимости "Звездный берег" для управления общим имуществом данного объекта. Государственная регистрация созданного юридического лица осуществлена в установленном законом порядке.

Между ООО "Севагротранс" и ТСН "Звездный берег" 17.12.2018 был заключен договор, в соответствии с которым общество передало товариществу собственников недвижимости права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 15.12.2015, предоставленного для строительства здания пансионата для родителей с детьми.

Для решения вопроса о государственной регистрации данной сделки стороны обратились в регистрирующий орган с соответствующими заявлениями, приложив к ним необходимые документы.

Решениями должностного лица Госкомрегистра государственная регистрация указанной сделки была приостановлена, а по истечении срока приостановления, в государственной регистрации было отказано.

Не согласившись с указанными актами регистрирующего органа, ООО "Севагротранс" обжаловало их в судебном порядке.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций исходил из того, что в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Судебная коллегия считает, что выводы арбитражного суда обеих инстанций в этой части основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства в связи со следующим.

В соответствии со статьей 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", поскольку данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Указанный правовой подход применяется и при реализации собственником недвижимого имущества исключительного права на приобретение земельного участка в аренду.

Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером 90:25:080301:4 предоставлен ООО "Севагротранс" для строительства пансионата для родителей с детьми.

Строительство указанного объекта завершено 27.12.2016, что подтверждается актом ввода в эксплуатацию.

Право собственности на помещения в построенном здании перешло к участникам долевого строительства указанного объекта и третьим лицам. ООО "Севагротранс" утратило право собственности на построенный объект, а соответственно и право владения и пользования данным земельным участком.

В силу изложенного договор от 17.12.2018, заключенный между ООО "Севагротранс" и ТСН "Звездный берег" об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.12.2015, не соответствует вышеперечисленным нормам действующего земельного законодательства, а поэтому регистрирующий орган правомерно отказал в государственной регистрации данной сделки.

Кроме того, в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Как следует из материалов дела, по состоянию на 07.06.2018 право собственности участников долевого строительства и третьих лиц на нежилые помещения в построенном здании было зарегистрировано в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах спора и требованиях действующего законодательства ООО "Севагротранс" не вправе было распоряжаться спорным земельным участком путем передачи ТСН "Звездный берег" прав и обязанностей арендатора на основании заключенного сторонами соответствующего договора от 17.12.2018.

Изложенные обстоятельства также свидетельствуют о незаконности данной сделки.

В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том числе, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как указано выше, государственная регистрация договора от 17.12.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка была приостановлена по основаниям не соответствия данной сделки действующему законодательству.

Указанные причины приостановления государственной регистрации сторонами не устранены, а поэтому решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации спорной сделки является законным и обоснованным.

При этом, принятие собственниками нежилых помещений решения о передаче ООО "Севагротранс" прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 15.12.2015 в пользу ТСН "Звездный берег" правового значения по заявленному спору не имеет.

Учитывая, что вышеизложенные обстоятельства спора по настоящему делу установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, но при этом судом обеих инстанций неправильно применены нормы материального права, регулирующего спорные правоотношения, судебная коллегия считает необходимым отменить обжалуемые решение арбитражного суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе ООО "Севагротранс" в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 17.02.2020 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2020 по делу N А83-14425/2019 отменить.

Отказать ООО "Севагротранс" в удовлетворении заявленных требований.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, непревышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.Н.Шелудяев

Судьи

Е.В.Власов Л.А.Крыжская