Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 1 октября 2020 г. N Ф10-2918/20 по делу N А35-8640/2018

город Калуга

01 октября 2020 г.

Дело N А35-8640/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2020 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 01 октября 2020 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего			Крыжскй Л.А.,
судей			Власова Е.В., Шелудяева В.Н.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: от иных участвующих в деле лиц:				Головачев А.Н. - представитель ООО "ЭкоМир Железногорск", доверенность от 22.04.2019, удостоверение адвоката; не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭкоМир Железногорск" на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2020 по делу N А35-8640/2018,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Железногорска (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭкоМир Железногорск" (далее - ООО "ЭкоМир Железногрск", общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:30:000024:1719, назначение: объект незавершенного строительства, степень готовности 47%, с местоположением: Российская Федерация, Курская область, Железногорский район, г. Железногорск, ул. Мира, микрорайон N 21, путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Решением Арбитражного суда Курской области от 26.09.2019 (судья Масютина Н.С.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2020 (судьи: Ушакова И.В., Поротиков А.И., Щербатых Е.Ю.) решение суда области отменено, исковые требования удовлетворены. У ООО "ЭкоМир Железногорск" изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:30:000024:1719, назначение: объект незавершенного строительства, степень готовности 47%, с местоположением: Российская Федерация, Курская область, Железногорский район, г. Железногорск, ул. Мира, микрорайон N 21, путем продажи с публичных торгов.

Не согласившись с постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2020, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, а также нарушение норм материального права, ООО "ЭкоМир Железногорск" (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемое постановление отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Курской области от 26.09.2019.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что действие статьи 239.1. Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяется на возникшие у сторон с 01.03.2015 арендные правоотношения. По мнению кассатора, из текста договора аренды земельного участка от 18.08.2015 N 129, а также постановления Администрации города Железногорска от 07.08.2015 не следует, что спорный договор аренды предоставлен обществу в целях завершения строительства объекта, принадлежащего ООО "ЭкоМир Железногорск". В договоре аренды указан вид разрешенного использования "Магазины". Кроме того, обращает внимание, что судом апелляционной инстанции не учтено, что администрацией пропущен предусмотренный подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации срок для подачи требования в суд об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, который составляет шесть месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка. Полагает, что в рассматриваемом случае имеются основания для применения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда округа представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, ООО "ЭкоМир Железногорск" с 21.11.2011 является собственником объекта незавершенного строительства, площадью 504,9 кв. м, степенью готовности 47%, этажность: 2, расположенного по адресу: Курская обл., г. Железногорск, ул. Мира, микрорайон N 21, что подтверждается выпиской из ЕГРН (далее - объект недвижимости).

Судом апелляционной инстанции установлено, что указанный объект незавершенного строительства внесен в качестве вклада в уставный капитал ООО "ЭкоМир Железногорск" его учредителем Лухиным С.Е., который приобрел его у Пантюхова С.И.

Решением Железногорского городского суда от 21.12.2009 за Пантюховым С.И. признано право собственности на самовольно построенный объект недвижимости.

На основании заявления общества о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 46:30:000024:135 (далее - земельный участок 24:135) площадью 573 кв.м, расположенного по адресу Курская обл., г. Железногорск, улица Мира, микрорайон N 21, под объектом незавершенного строительства, с последним заключались договоры аренды земельного участка от 11.01.2012 N 3, от 26.11.2012 N 166 соответственно сроком по 20.12.2013.

В последующем между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 09.01.2013 N 10 с кадастровым номером 24:135 на срок с 21.12.2013 по 20.12.2062.

В связи с тем, что изначально объект незавершенного строительства был возведен прежним собственником как самовольная постройка без получения разрешения на строительство, согласования проектной документации, то объект недвижимости (незавершенного строительства) оказался частично расположен за границами находящегося под ним земельного участка 24:135, в том числе на землях общего пользования с кадастровым номером 46:30:000030:1 (автодорога).

В 2014 году по заявлению арендатора - ООО "ЭкоМир Железногорск" земельный участок 24:135 разделен на 2 земельных участка с кадастровыми номерами 46:30:000024:1992 и 46:30:000024:1993 площадью 70 кв.м и 503 кв.м, соответственно, для использования в целях проектирования и строительства двухэтажного здания автомойки, которые постановлением администрации города Железногорска от 02.07.2014 N 1626 предоставлены в аренду обществу сроком с 18.06.2014 по 20.12.2062, с заключением соответствующих договоров аренды земельных участков от 03.07.2014 N 105 и N106.

По договору аренды N 105 ООО "ЭкоМир Железногорск" совершена переуступка прав третьему лицу, договорные отношения между сторонами по земельному участку с кадастровым номером 46:30:000024:1992 прекращены.

Путем переуступки прав и обязанностей по договору аренды N 151, совершенной по соглашению от 01.12.2014, во временное владение и пользование на срок с 27.08.2014 по 04.07.2061 ответчику передан земельный участок с кадастровым номером 46:30:000024:2013 площадью 70 кв.м, с местоположением: Курская обл., г. Железногорск, микрорайон N 21, предназначенный для размещения гаражей и автостоянки.

Кроме того, 30.05.2014 ООО "ЭкоМир Железногорск" обратилось с заявлением о разделе земельного участка с кадастровым номером 46:30:000030:1 на два земельных участка - площадью 34 кв.м и 192 976 кв.м и предоставлении земельного участка площадью 34 кв.м в аренду.

На основании постановления администрации города Железногорска от 27.02.2015 N 561 и решения Арбитражного суда Курской области от 25.11.2014 по делу N А35-7791/2014 ответчику предоставлен на срок с 10.02.2015 по 09.02.2018 дополнительный земельный участок с кадастровым номером 46:30:000030:20 площадью 34 кв.м для эксплуатации и обслуживания земель общего пользования (автодороги), между сторонами заключен договор N 45 аренды земельного участка от 04.03.2015.

Таким образом, как установлено судами двух инстанций, во владении и пользовании ответчика оказались три земельных участка с кадастровыми номерами 46:30:000024:1993, 46:30:000024:2013 и 46:30:000030:20, занятые объектом незавершенного строительства общей площадью 606 кв.м.

Соглашениями сторон N N 52-54 от 12.08.2015 договоры аренды земельного участка N 106 от 03.07.2014, N 151 от 17.10.2014, N 45 от 04.03.2015 в отношении всех трех земельных участков расторгнуты, правоотношения сторон по ним прекращены

Вышеуказанные участки объединены в один земельный участок с кадастровым номером 46:30:000024:2179 площадью 606 кв.м с местоположением: Курская обл., г. Железногорск, микрорайон N 21, ул. Мира, участок 56 с разрешенным использованием "Магазины".

На основании заявления ООО "ЭкоМир Железногорск" от 28.07.2015 и постановления администрации города Железногорска от 07.08.2015 N 2145 указанный земельный участок предоставлен в аренду ООО "ЭкоМир Железногорск" как собственнику объекта незавершенного строительства без проведения торгов сроком на три года с 28.07.2015 по 09.02.2018 однократно для завершения его строительства в соответствии с нормами законодательства, действовавшими на момент предоставления земельного участка. Постановлением администрации города Железногорска Курской области от 21.06.2016 N 1529 ответчику предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

На основании обращения ООО "ЭкоМир Железногорск" от 13.02.2017 вх. N К-323 администрацией города Железногорска Курской области принято постановление N 574 от 10.03.2017 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка N RU46301000-073", находящегося в пользовании ответчика.

Впоследствии ответчик обратился в администрацию города Железногорска Курской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство (вх. N 477/79.4-МФЦ от 17.03.2017). Разрешение на строительство (реконструкцию объекта капитального строительства) ответчику выдано Администрацией города Железногорска Курской области 27.03.2017 N 46-301000-21-2017.

Как указывает администрация, объект, для строительства которого предоставлялся земельный участок, в период действия договора аренды возведен не был, что явилось основанием для обращения администрации в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению в рассматриваемом случае, поскольку фактически из владения и пользования арендатора спорный земельный участок не выбывал, между сторонами сложились длительные арендные правоотношения. Кроме того, указывая на то, что спорный договор аренды прекратил свое действие 10.02.2018, и требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов должно было быть заявлено не позднее 10.08.2018, суд области пришел к выводу о пропуске администрацией города Железногорска срока исковой давности.

По мнению суда округа, отменяя решение суда области и удовлетворяя требования администрации, апелляционная коллегия в соответствии с положениями статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - информационное письмо N 59), обоснованно исходила из наличия правовых оснований для изъятия у общества объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Так, основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статей 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что изначально заключенные между сторонами договоры аренды земельных участков N 106 от 03.07.2014, N 151 от 17.10.2014, N 45 от 04.03.2015 расторгнуты соглашениями сторон N N 52-54 от 12.08.2015. Земельные участки объединены в один с присвоением последнему кадастрового номера 46:30:000024:2179 площадью 606 кв.м с местоположением: Курская обл., г. Железногорск, микрорайон N 21, ул. Мира, участок 56 с разрешенным использованием: "Магазины", который без проведения торгов предоставлен в аренду ООО "ЭкоМир Железногорск" как собственнику объекта незавершенного строительства сроком на три года с 28.07.2015 по 09.02.2018 однократно для завершения его строительства в соответствии с нормами законодательства, действовавшими на момент предоставления земельного участка, на основании договора аренды N 129 от 18.08.2015.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по кратности), а из пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Апелляционной инстанцией правомерно отмечено, что поскольку на момент заключения договора аренды N 129 от 18.08.2015 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, и земельный участок предоставлен без проведения торгов, то единственным основанием для такого предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Отсутствие в договоре аренды указания на основания его заключения, не имеет правового значения, с учетом того, что иные основания для заключения указанного договора без проведения торгов с 01.03.2015, кроме как для завершения строительства, отсутствовали.

Таким образом, суд округа соглашается с позицией апелляционной коллегии о том, что собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции (действующей с 01.03.2015) право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Кроме того, судом второй инстанции правомерно учтено, что строительство спорного объекта в период с 21.12.2011 не осуществлялось, степень его готовности составляет 47%. Доказательств принятия мер по завершению строительства, как и доказательств чинения администрацией города Железногорска Курской области каких-либо препятствий, материалы дела не содержат. Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, ответчиком не приведено.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что арендные правоотношения сторон возникли с 2011 года.

Между тем, заключенные ранее между сторонами договоры аренды земельных участков N 106 от 03.07.2014, N 151 от 17.10.2014, N 45 от 04.03.2015 с определенными видами разрешенного использования расторгнуты письменным соглашениями сторон N N 52-54 от 12.08.2015 и заключен новый договор от 18.08.2015 на иной срок, предметом которого стал иной земельный участок с новым кадастровым номером, поставленный на кадастровый учет после 01.03.2015, с иным назначением "Магазины".

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 18.08.2015 их отношения регулируются новым договором, на эти отношения распространяет свое действие и подлежит применению введенная с 01.03.2015 статья 239.1 ГК РФ.

То обстоятельство, что землевладение (три земельных участка) фактически не выбывало из владения арендатора, не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон действующими на основании прежних договоров аренды.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права и установленных в рамках спора обстоятельств, позволяет сделать вывод о том, что поскольку объект незавершенного строительства так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока спорного договора, уполномоченный орган правомерно обратился в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В связи с данным фактом не может быть принят во внимание довод общества о том, что договор от 18.08.2015 возобновился на неопределенный срок, в том числе по причине отсутствия доказательств совершения арендодателем действий, свидетельствующих о направленности его воли на прекращение арендных отношений, поскольку анализ положений статьи 239.1 ГК РФ не дает оснований предполагать возможность применения к рассматриваемому случаю положений статьи 621 ГК РФ.

В отношении довода кассационной жалобы общества о том, что судом апелляционной инстанции не установлен способ реализации имущества и не определена начальная продажная цена, суд округа считает необходимым отметить следующее.

В силу абзаца второго п. 1 ст. 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Согласно п. 4 ст. 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В то же время не заявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку в силу п. 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В рассматриваемом случае таковых доказательств не приведено.

С учетом законодательно урегулированного порядка проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства неустановление судом апелляционной инстанции способа реализации имущества и начальной продажной цены не является основанием для отмены состоявшегося по делу судебного акта.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не подтверждают нарушение норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебного акта в кассационном порядке.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки арбитражным судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшегося по делу судебного акта являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

РР уководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2020 по делу N А35-8640/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Крыжскaя

Судьи

Е.В. Власов В.Н. Шелудяев