Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 9 октября 2020 г. N Ф10-2848/20 по делу N А84-5484/2019

г.Калуга

9 октября 2020 г.

Дело N А84-5484/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 2 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 9 октября 2020 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи судей	В.И. Смирнова Е.В. Власова А.Н. Шульгиной
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи при участии в заседании от истца: Федерального государственного казённого учреждения "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России от ответчика: ООО "Автолидер-Крым" от третьего лица: Министерства обороны Российской Федерации			Шабалиным И.А. Адаменко Д.А. - представитель по доверенности от 10.06.2020 N 218; Масленникова Г.Л. - представитель по доверенности от 24.07.2019;; Хмиль О.Ю. - представитель по доверенности N 207/4/65д от 06.12.2018

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, кассационную жалобу Федерального государственного казённого учреждения "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России на решение Арбитражного суда города Севастополя от 13.03.2020 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2020 по делу N А84-5484/2019,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное казённое учреждение "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России (далее - арендодатель, учреждение, ФГКУ "Крымское ТУИО") обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Автолидер-Крым" (далее - общество, ООО "Автолидер-Крым") 468 570 рублей 12 копеек основного долга по договору аренды федерального недвижимого имущества от 13.08.2018 N 141/3/8/АИ(к)-79, пени в размере 120 931 рубля 15 копеек.

ООО "Автолидер-Крым" обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с встречным иском о взыскании с ФГКУ "ТУИО" неосновательно полученную арендную плату по договору аренды федерального недвижимого имущества, закреплённого за учреждением на праве оперативного управления, от 13.08.2018 N 141/3/8АИ(к)-79 за период с 20.08.2018 по 08.05.019 в размере 1 005 940 рублей 04 копеек.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 13.03.2020 в удовлетворении первоначального иска ФГКУ "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России отказано. Суд взыскал с ФГКУ "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России в пользу ООО "Автолидер-Крым" неосновательное обогащение в размере 1 005 940 рублей 04 копейки, также 23 059 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску согласно платёжному поручению от 26.12.2019 N 527.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2020 решение Арбитражного суда города Севастополя от 13.03.2020 оставлено без изменения.

Не согласившись с решением и постановлением ФГКУ "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление приняв по делу новый судебный акт ссылаясь, что объект аренды передан обществу по акту приема-передачи от 13.08.2018 без замечаний арендатора. На момент приемки помещений имущество соответствовало требованиям по его эксплуатации, претензии по состоянию переданного недвижимого имущество у общества отсутствовали. Заявитель считает, что отсутствие электроэнергии, водоснабжения и водоотведения в арендованных помещениях в связи с отсутствием договоров с ресурсоснабжающими организациями к недостаткам передаваемого в аренду имущества не относятся. Поэтому данное обстоятельство не может служить основанием для освобождения арендатора от обязанности по перечислению арендной платы

ООО "Автолидер-Крым" в отзыве просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы, ссылаясь на невозможность пользования имуществом по целевому назначению в качестве складов в результате невозможности заключения договоров на водо- и электроснабжение.

В силу статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение кассационной жалобы определением суда округа от 05.08.2020 откладывалось на 29.09.2020.

Представители сторон до перерыва поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на неё. Представитель общества пояснил, что при заключении договора исходил из того, что расходы на ремонт и подключение коммунальных услуг обусловлены его интересами лишь при условии, что в оставшийся срок аренды (11 месяцев минус срок ремонта) склады будут пригодны для использования по назначению, тогда как он оказался лишён возможности использования арендованным имуществом по назначению (т.е. того, что составляло предпринимательский интерес при заключении договора), требование о расторжении договора не было заявлено, и имущество не было возвращено по окончании срока действия договора, так как общество рассчитывало на продление действия договора.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании, проведенном 29.09.2020, объявлялся перерыв до 02.10.2020.

После перерыва представители ФГКУ "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России и Министерства обороны Российской Федерации поддержали жалобу в полном объёме.

ООО "Автолидер-Крым" после перерыва в судебное заседания представителя не направляло, что в силу положений части 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы указанные в жалобе, отзыве на неё, с учётом представленных сторонами дополнений, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность решения и постановления, суд кассационной инстанции отменяет оспариваемые судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, установлено судами, 13.08.2018 между ФГКУ "Крымское ТУИО" (арендодатель) и ООО "Автолидер-Крым" (арендатор) подписан договор аренды федерального недвижимого имущества, закреплённого за учреждением на праве оперативного управления N 141/3/8/АИ(к)-79 (далее - договор) (т.1, л.д.26-33).

Согласно пункту 1.1 договора, в порядке и на условиях, определяемых договором, арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять федеральное имущество, расположенное по адресу: г.Севастополь, ул.Хрусталёва, д.40, военный городок N 307: нежилое здание "Склад" (кадастровый номер 91:03:002001:945, по ГП N 55) общей площадью 320,0 м?; нежилое здание "Склад" (кадастровый номер 91:03:002001:937, по ГП N 70) общей площадью 218,0 м?; нежилое здание "Склад" (кадастровый номер 91:03:002001:935, по ГП N 78) общей площадью 177,0 м?; нежилое здание "Центральный материальный склад" (кадастровый номер 91:03:002001:927, по ГП N 97) общей площадью 488,0 м?; нежилое здание "Склад кислорода" (кадастровый номер 91:03:002001:915, по ГП N 103) общей площадью 25,0 м?; иное сооружение "Навес для труб" (кадастровый номер 91:03:002001:953, по ГП N 106) общей площадью 192,0 м?; нежилое здание "Проходная ЦМС" (кадастровый номер 91:03:002001:919, по ГП N 111) общей площадью 15,0 м?, именуемое в дальнейшем объектом, для дальнейшего использования в качестве нежилого. Состав и особенности передаваемого в аренду объекта могут содержаться в акте приёма-передачи и иных документах.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, договор заключён на срок равный 11 месяцам и действует с 13.08.2018 по 12.07.2019. Датой окончания договора считается последний день действия договора.

В пункте 3.1.6 договора оговорено, что арендодатель вправе осуществлять контроль за заключением арендатором договоров на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг (далее - договоры на оплату услуг), заключенных в соответствии с пунктом 3.2.2 договора на срок, указанный в пункте 2.1 договора.

Пунктом 3.1.7 предусмотрено, что арендодатель обязан в течение 5 (пяти) календарных дней после подписания договора (в случае, если объект незаконно используется третьими лицами в течение 5 (пяти) календарных дней с момента фактического освобождения объекта от третьих лиц) передать арендатору объект по акту приёма-передачи (Приложение N 2, являющееся неотъемлемой частью договора), который составляется и подписывается арендодателем и арендатором в трёх экземплярах для арендодателя, арендатора и департамента, и должен содержать сведения о техническом состоянии объекта на момент его передачи.

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора, арендатор обязался, в том числе, в течение 5 календарных дней после подписания договора (в случае, если объект незаконно используется третьими лицами в течение 5 календарных дней с момента фактического освобождения объекта от третьих лиц) принять от арендодателя объект по акту приёма-передачи.

Согласно пункту 3.2.2 договора в течение 30 (тридцати) календарных дней после заключения договора арендатор обязан заключить договоры на оплату услуг на: 1) оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями; 2) долевое участие в расходах по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме с лицом, уполномоченным на управление многоквартирным домом (в случае, если Объект расположен в многоквартирном доме); 3) сбор и вывоз бытовых отходов (в случае осуществления Арендатором деятельности, в процессе которой образуются отходы производства и потребления, также на вывоз и таких отходов) с обслуживающей организацией либо при наличии собственных контейнерных площадок с иной организацией, предоставляющей соответствующие услуги; 4) предоставление соответствующих услуг связи (телефон, интернет, радио и т.п.) (при наличии необходимости). В случае, если арендатор не заключил договоры на оплату услуг, он обязан компенсировать все расходы арендодателя.

В пункте 3.2.6 договора закреплено, что использовать объект в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора, условиями договора, законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий (строений, сооружений, помещений в них), в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности, а также в случае, если передаче в аренду подлежит объект культурного наследия в соответствии с обязательным условием выполнения требований к сохранению объекта культурного наследия, установленных законодательством, и охранным обязательством пользователя объекта культурного наследия. Получение разрешений и согласований, необходимых для использования объекта в целях, установленных договором, осуществляется арендатором самостоятельно, за свой счёт.

Согласно пункту 3.2.8 договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную договором, дополнительными соглашениями или уведомлениями до возврата объекта арендодателю по акту приема-передачи.

Между сторонами 13.08.2018 подписан акт приёма-передачи имущества военного городка N 307 к договору (т.1, л.д.34-35).

В акте приёма-передачи отражена передача 5 зданий складов, проходной ЦМС, навеса для труб. В отношении 4 зданий складов отмечено, что их состояние удовлетворительное, требуется ремонт; системы электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, отопления находятся в неисправном состоянии. Нежилое здание Центрального материального склада и здание проходной ЦМС находятся в удовлетворительном состоянии, имеются коммуникации электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, отопления. Иное сооружение "Навес для труб" находится в удовлетворительном состоянии, коммуникации отсутствуют.

В представленной выписке из отчёта оценщика N 1603/12-17 от 19.12.2017 об оценке рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды имущества военного городка N 307 отмечено, что подключение к сетям возможно, информация о технических условиях отсутствует.

Ответчиком арендная плата за период с февраля 2019 года по май 2019 года, а также с июня по сентябрь 2019 года внесена не в полном объёме, ввиду чего платёжным поручением от 03.04.2019 N 112713 денежные средства списаны за счёт обеспечительного взноса в размере 206 622 рублей 78 копеек в счёт погашения арендной платы по договору за февраль 2019 года в размере 93 311 рублей 39 копеек, за март 2019 года в размере 113 311 рублей 39 копеек (т.1, л.д.48).

Платёжным поручением от 29.05.2019 N 209577 денежные средства списаны за счёт обеспечительного взноса в размере 103 311 рублей 39 копеек в счёт погашения арендной платы по договору за апрель 2019 года (л.д.48 оборотная сторона).

Платёжным поручением от 30.07.2019 N 325797 денежные средства в сумме 30 000 рублей списаны за счёт оставшейся суммы обеспечительного взноса в счёт погашения арендной платы по договору за май 2019 года (т.1, л.д.49).

Имущество возвращено обществом учреждению по акту приёма-передачи (возврата) имущества из аренды от 13.09.2019 (т.1, л.д.46), то есть после истечения срока договора.

В данном акте указано, что имущество возвращено арендодателю в том же состоянии, в котором было получено с учётом нормального износа.

В соответствии с расчётом арендодателя общая сумма задолженности арендатора по арендной плате по состоянию на 11.11.2019 составила 468 570 рублей 12 копеек, в том числе:

- за май 2019 года (частично) - 83 311 рублей 39 копеек;

- за июнь 2019 года - 113 311 рублей 39 копеек;

- за 12 дней июля (с 01.07.2019 - 12.07.2019) - 43 862 рубля 47 копеек;

- за 19 дней июля (с 13.07.2019 -31.07.2019) - 69 448 рублей 92 копеек;

- за август 2019 года - 113 311 рублей 39 копеек;

- за 12 дней сентября 2019 года (с 01.09.2019-12.09.2019) - 45 324 рубля 56 копеек.

Учреждение в адрес общества направляло претензии от 17.04.2019 N 141/8/7/1927, от 07.06.2019 N 141/8/7/3317, от 04.07.2019 N 141/8/7/3963, от 04.10.2019 N 141/8/7/6301 с требованием погасить указанную задолженность по арендной плате (т.1, л.д.36-43).

Оставление арендатором указанных претензий без должного реагирования послужило основанием для предъявления ФГКУ "Крымское ТУИО" соответствующих требований в судебном порядке.

В свою очередь ООО "Автолидер-Крым", ссылаясь на то, что оно фактически не могло использовать арендованное имущество, подало встречный иск о взыскании с учреждения неосновательного обогащения в размере 1 005 940 рублей 04 копеек, ранее перечисленных в счёт арендной платы.

В обоснование встречных исковых требований общество сослалось на невозможность пользования арендованным имуществом по назначению за весь период владения им.

Так, в материалы дела представлено письмо общества в адрес арендодателя от 09.01.2019 в котором общество сообщает о невозможности выполнении обязательства по заключению договоров на оплату коммунальных услуг, так как территория взятая в аренду, не снабжена коммунальными ресурсами. Арендодателем не предоставлены требуемые для ведения нормальной хозяйственной деятельности и даже для проведения ремонтных работ необходимые коммуникации - электроэнергия, водоснабжение, канализация, теплоснабжение; результат обращения к коммунальным службам до сих пор не получен; эксплуатировать указанные помещения и даже проводить требуемые ремонтные работы невозможно; просим оказать содействие в решении вопросов по обеспечению нас коммунальными услугами.

Из другого письма общества от 09.01.2019 N 09.01-01/02 в адрес арендодателя следует, что для нормальной эксплуатации некоторых арендуемых объектов требуется проведение капитального ремонта, в отношении некоторых капитальный ремонт не целесообразен, помещения не пригодны для их эксплуатации.

Письмом от 11.02.2019 общество сообщило истцу, что просит обеспечить электроэнергией арендованные помещения, исчерпывающий пакет необходимых документов подан 22.01.2019, но вопрос не решён.

Из письма общества от 15.07.2019 следует, что 28.02.2019 обществу был передан проект договора на технологическое присоединение, который по предварительным расчетам привел бы к неоправданным расходам в размере 250 000 рублей.

12.03.2019 арендодатель сообщил ответчику, что им в адрес ФГУП "102 предприятие электрических сетей" МО РФ направлено ходатайство об оказании содействия в получении технических условий на технологическое присоединение энергопринимающих устройств объектов аренды и в заключении договора об осуществлении технологического присоединения.

Из письма общества от 14.02.2019 следует, что с заявлением о заключении договора на технологическое присоединение к городской воде общество обратилось в ГУПС "Водоканал" 04.02.2019. По результатам осмотра сотрудников водоканала составлен акт осмотра: вода на территорию заведена до внешнего крана вблизи помещения охраны, а далее вода перекрыта, в связи с течью в трубах внутренней сети водопровода, задвижки в колодце имеют течь, на счётчике воды сорвана пломба. Владельцем сети является Министерство обороны. На арендуемой территории отсутствуют колодцы канализации, крышки засыпаны грунтом или заасфальтированы.

Письмом от 17.05.2019 общество вновь сообщило арендодателю о невозможности пользования арендованной территорией. Дополнительно сообщается, что электрические коммуникации заведены на территорию, но обесточены на прилегающей территории, принадлежащей КЭЧ МО.

Письмом от 17.05.2019 общество сообщило, что ГУПС "Водоканал" для решения вопроса о технологическом присоединении в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 просит предоставить документы на земельный участок, территория снабжена трубопроводом, однако вода перекрыта на прилегающей территории КЭЧ МО.

В письме арендодателя от 17.06.2019 сообщается, что до окончания процедуры оформления правоустанавливающих документов на указанный земельный участок, предоставление запрашиваемых документов в отношении земельного участка не представляется возможным.

Письмом от 21.05.2019 общество просило КЭЧ МО присоединить к электрическим сетям арендуемые по ул.Хрусталёва 40 склады и лесопильный цех (2 объекта).

Письмом от 21.05.2019 общество просило ФГУП "102 предприятие электрических сетей" МО РФ внести изменения в технические условия от 25.02.2019 N 746 к договору N 1756/04-1419 на технологическое присоединение к электрическим сетям.

Из письма Севастопольской КЭЧ от 01.07.2019 в адрес общества следует, что использование в коммерческих целях электрической сети и мощности ТП-532 не возможно, мощности ТП не достаточно.

Из ответа арендодателя следует, что в управление от Севастопольской КЭЧ 24.07.2019 поступил проект технических условий на присоединение к системе водоснабжения и водоотведения, который был согласован. С целью увеличения мощности трансформаторной подстанции обществу необходимо обратиться в ФГУП "102 ПЭС" Минобороны России. Кроме того, арендодатель ссылаясь на пункты 3.2.2, 3.2.6, 3.2.16 договора указывая, что обязанности и затраты по заключению договоров, по переустройству лежат на арендаторе.

В письме общества от 15.07.2019 в адрес арендодателя вновь перечисляются вышеизложенные обстоятельства препятствий в снабжении коммунальными услугами, изложена просьба о продлении договора аренды на 11 месяцев, приостановления начисления арендных платежей до момента присоединения, зачёта ранее внесённых платежей в счёт будущих платежей.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 13.03.2020 в удовлетворении первоначального иска ФГКУ "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России отказано. Суд взыскал с ФГКУ "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России в пользу ООО "Автолидер-Крым" неосновательное обогащение в размере 1 005 940 рублей 04 копейки, также 23 059 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску согласно платёжному поручению от 26.12.2019 N 527.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2020 решение Арбитражного суда города Севастополя от 13.03.2020 оставлено без изменения.

Не согласившись с решением и постановлением Федеральное государственное казённое учреждение "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России обратилось с кассационной жалобой.

Суд округа удовлетворяет кассационную жалобу и отменяет судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как установлено судами по материалам дела, заключенный между сторонами договор является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судами на основании анализа платёжных поручений установлено, что в период с 20.08.2018 по 08.05.2019 общество перечислило арендодателю арендную плату в сумме 1 005 940 рублей 04 копеек.

При этом, судами на основании анализа переписки между ООО "Автолидер-Крым", ФГКУ "Крымское ТУИО", ФГУП "102 Предприятие электрических сетей" МО РФ, Квартирно-эксплуатационной частью МО РФ за период с 09.01.2019 по 31.07.2019 сделан вывод, что ФГКУ "Крымское ТУИО" передало обществу имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением в течении всего срока действия договора ввиду отсутствия коммунальных ресурсов (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение). Арендодатель предоставил обществу в аренду объекты недвижимости с недостатками, исключающими эксплуатацию имущества и не являвшихся очевидными, поскольку они не могли быть выявлены непосредственно при заключении договора аренды на торгах.

Так как договор аренды носит взаимный характер, а недостатки объекта аренды полностью препятствовали его использованию и арендатор фактически был лишен возможности его использования, арендатор может отказаться оплачивать арендную плату, что вытекает из положений пункта 1 статьи 611 ГК РФ, так как арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими использованию, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора, в связи с чем у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату.

Суд кассационной инстанции считает, что указанный вывод о полной невозможности пользования арендованным имуществом в течении 11 месяцев договора аренды сделан судами по неполно исследованным обстоятельствам дела, без оценки и учёта характеристик переданного в аренду имущества бывшего военного городка о которых было известно арендатору и которые были учтены при расчёте арендной платы, целевого назначения имущества, причин отсутствия водоснабжения и электроснабжения, разумности действий арендатора.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основанная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Таким образом, судами сделан правомерный вывод, что системное толкование указанных норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о взаимном характере договора аренды. Поэтому невозможность пользоваться арендованным имуществом по целевому назначению по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо представления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Кроме того, согласно статье 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Следовательно, и арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В данном случае сторонами при заключении договора аренды согласовано, что целью использования имущества является использование его в качестве складских помещений.

При этом в акте приёма-передачи имущества указано, что 5 зданий складов и проходная Центрального материального склада имеют коммуникации, сооружение - навес для труб систем коммуникаций не имеет.

По условиям пункта 3.2.2 договора в течение 30 (тридцати) календарных дней после заключения договора арендатор обязан заключить договоры на оплату услуг на в том числе: оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями. В пункте 3.2.6 договора закреплено, что арендатора обязан использовать объект в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора, условиями договора, законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий (строений, сооружений, помещений в них), в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности.

Таким образом, суд округа поддерживает вывод обжалуемых судебных актов о том, что возможность электроснабжения, водоснабжения и водоотведения являлось существенным условием для использования по целевому назначению части зданий и общество было вправе рассчитывать на возможность получения таких услуг. Соответственно судами правомерно и обоснованно отклонён довод истца о том, что отсутствие электроэнергии и водоснабжения в арендованных помещениях к недостаткам передаваемого в аренду имущества не относятся.

Вместе с тем, судами установлено, но не учтено, что отсутствие энергоресурсов имело место по нескольким причинам, а именно: отсутствие технологического присоединения к сетям электроснабжения и водоснабжения, отсутствие договоров на получение коммунальных услуг, неисправность внутренних коммуникаций у четырёх складов из пяти, отсутствие внутренних коммуникаций у такого сооружения как навес для труб.

Следовательно, дела вывод о том, что устранение недостатков арендованного имущества не зависело от воли арендатора, а сами недостатки полностью исключали возможность пользования имуществом, судам было необходимо оценить действия общества и арендодателя применительно к каждому из указанных обстоятельств.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Однако, пунктом 2 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Удовлетворяя требования общества суды указали, что арендодатель предоставил обществу в аренду объекты недвижимости с недостатками не являющиеся очевидными, поскольку они не могли быть выявлены непосредственно при заключении договора аренды на торгах.

Суд апелляционной инстанции дополнительно сослался на то, что в акте приема-передачи от 13.08.2018 и в акте возврата имущества от 13.09.2019 не имеется указания на отсутствие подключения к коммуникациям, а лишь отмечено, что в нежилых зданиях коммуникации (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, отопление) в неисправном состоянии.

Вместе с тем, такое описание недостатков имущества свидетельствует об осведомлённости общества о такой причине отсутствия коммунальных ресурсов как неисправность внутренних коммуникаций на 4 складах из 5 и на отсутствие коммуникаций у навеса.

Кроме того, общество было осведомлено о необходимости самостоятельного заключения им договоров энергоснабжения в соответствии с пунктом 3.2.2 договора.

В представленной истцом в материалы дела выписке из отчёта оценщика N 1603/12-17 от 19.12.2017 об оценке рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды имущества военного городка N 307, которая не получила оценки судов отмечено, что подключение к сетям возможно, информация о технических условиях отсутствует.

Следовательно, вывод судов о неосведомлённости общества при заключении договора аренды об отсутствии технологического присоединения объектов к сетям не может быть сделан без оценки документации о торгах, по итогам которых был заключён договор аренды, в том числе полного отчёта оценщика о стоимости аренды, так как при расчёте размера арендной платы недостатки имущества подлежали учёту.

Отклоняя довод истца о том, что обязанность по технологическому подключению арендованного имущества к коммунальным сетям была по условиям договора возложена на ООО "Автолидер-Крым" суды правомерно указали следующее.

Договором аренды установлена обязанность арендатора заключить договоры на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, что, в свою очередь, не предполагает подготовку иных документов, выходящих за рамки перечня документов, необходимых для возникновения таких правоотношений. В рассматриваемой ситуации для исполнения обязательств по пункту 3.2.2 договора общество обязано было осуществить процедуру технологического присоединения предмета аренды к сетям, что изначально не предусмотрено договором.

уд кассационной инстанции поддерживает указанный вывод, поскольку именно собственник в лице ФГКУ "Крымское ТУИО" несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ).

Таким образом, общество с учётом положений статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ для пользования складами в соответствии с их назначением было вправе ожидать и требовать от арендодателя осуществления технологического присоединения к коммунальным сетям объектов с исправными внутренними коммуникациями в ходе реализации арендных отношений.

Суд кассационной инстанции поддерживает выводы обжалуемых судебных актов о том, что такая обязанность со стороны арендодателя в течении срока договора аренды не была исполнена, поскольку из письма Севастопольской КЭЧ от 01.07.2019 в адрес общества следует, что использование в коммерческих целях электрической сети и мощности ТП-532 не возможно, мощности ТП не достаточно; из письма общества от 15.07.2019 следует, что 28.02.2019 обществу был передан проект договора на технологическое присоединение, который по предварительным расчетам привел бы к неоправданным расходам в размере 250 000 рублей; из ответа арендодателя следует, что в управление от Севастопольской КЭЧ 24.07.2019, то есть после окончания действия договора аренды, поступил проект технических условий на присоединение к системе водоснабжения и водоотведения, который был согласован.

Таким образом, в технологическом присоединении к сетям электроснабжения обществу было отказано 01.07.2019, а технологические условия на присоединение к системе водоснабжения и водоотведения были согласованы после окончания срока действия договора аренды.

Однако, при этом судами сделан вывод, что имеющаяся в деле переписка свидетельствует о том, что арендатор предпринял адекватные и разумные меры для исполнения условий договора, поскольку в интересах последнего было как можно быстрее приступить к использованию арендованных помещений с целью получения прибыли, поэтому невыполнение арендодателем своих обязанностей не зависело от действий арендатора.

Суд кассационной инстанции не может согласится с обоснованностью такого вывода, поскольку первое из писем ООО "Автолидер-Крым" в адрес арендодателя об осуществлении технологического присоединения было направлено 09.01.2019, то есть спустя более чем 4 месяца после получения арендованного имущества. В письме общества от 21.05.2019 в адрес КЭЧ МО указывается на необходимость присоединения к электрическим сетям арендуемых по ул.Хрусталёва 40 склада и лесопильного цеха (2 объекта).

Какие меры были приняты арендатором по приведению в исправное состояние внутренних коммуникаций остальных объектов с учётом сведений в акте приёма-передачи и в акте возврата арендованного имущества, других доказательств по делу, судами не устанавливалось.

Таким образом, в том случае если судами будет установлено, что при расчёте размера арендной платы было учтено отсутствие технологического подключения коммунальных систем, но при этом допускалась возможность их подключения в будущем, учитывалась неисправность внутренних коммуникаций на некоторых из объектов аренды, необходимо дать обоснованную оценку действий общества по устранению данных причин недостатков арендованного имущества, установить обстоятельства передачи 28.02.2019 обществу проекта договора на технологическое присоединение электрических сетей, ограниченность количества объектов, в отношении которых обществом испрашивалось техприсоединение, причины по которым проект технических условий на присоединение к системе водоснабжения и водоотведения был согласован арендодателем только 24.07.2019.

Верховный суд Российской Федерации в пункте 33 Постановления Пленума от 30.06.2020 N 13 указал, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства (пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 Кодекса), являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части.

В этом случае дело направляется на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

В данном случае судебные акты как о полном отказе в удовлетворении иска, так и о полном удовлетворении встречного иска подлежат отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела не соответствуют представленным в материалы дела доказательствам.

В пункте 35 постановления Пленума от 30.06.2020 N 13 дано разъяснение, что указания суда кассационной инстанции, например, о толковании закона, о том, какими нормами законодательства суду следовало руководствоваться, должны быть конкретными и исполнимыми, суд кассационной инстанции вправе указать на взаимосвязь правовой оценки доказательств и юридической квалификации правоотношения, поскольку от этого зависит то, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

Суд кассационной инстанции вправе предложить суду первой инстанции рассмотреть вопросы о замене лиц, участвующих в деле, об изменении основания или предмета иска, о проведении экспертизы по делу, об истребовании доказательств, в том числе в случаях, когда соответствующие письменные ходатайства были приобщены судами к материалам дела, но оставлены без рассмотрения, а доводы об этом не приняты во внимание. Указания суда кассационной инстанции, в том числе на толкование процессуального законодательства, изложенные в его постановлении, обязательны для суда, вновь рассматривающего дело (часть 2.1 статьи 289 АПК РФ).

При этом суд кассационной инстанции не вправе предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела (часть 2 статьи 287 АПК РФ).

Таким образом, при новом рассмотрении дела суду необходимо истребовать у истца отчёт об оценке арендованного имущества и иную документацию о торгах характеризующую имущество и размер арендной платы, установить наличие или отсутствие оснований для применения пункта 2 статьи 612 ГК РФ, установить обстоятельства использования имущества со стороны ответчика в период с момента его получения до 09.01.2019, оценить действия ответчика по устранению препятствий в использовании имущества до момента его возврата, в том числе причины отказа общества от договора на технологическое присоединение полученного 28.02.2019, длительности согласования арендодателем договора на технологическое присоединение систем водоснабжения.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" приведена правовая позиция, согласно которой в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Таким образом, с учётом позиций сторон, представленных доказательств, установленных обстоятельств судом также может быть предложено сторонам уточнить основания и размер своих требований.

С учётом оценки всех обстоятельств дела и представленных доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ судам при новом рассмотрении дела необходимо сделать соответствующий материалам дела вывод о возможности или невозможности полного или частичного использования ООО "Автолидер-Крым" арендованного имущества в соответствии с условиями договора, степени ответственности арендодателя (пункт 2 статьи 612 ГК РФ) применительно к тому или иному периоду времени, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 13.03.2020 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2020 по делу N А84-5484/2019 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.И. Смирнов

Судьи

Е.В. Власов А.Н. Шульгина