Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2022 г. N 21АП-1270/20 по делу N А84-5484/2019

17 октября 2022 г.

Дело N А84-5484/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11.10.2022.

В полном объёме постановление изготовлено 17.10.2022.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Остаповой Е.А.,

судей Евдокимова И.В.,

Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Мкртчяном Д.А.,

при участии:

представителя Федерального государственного казённого учреждения "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России - Кравца Александра Николаевича, доверенность от 11.05.2022 N 251 (до и после перерыва);

представителя Министерства обороны Российской Федерации - Кравца Александра Николаевича, доверенность от 24.06.2022 N 207/5/Д/51 (до и после перерыва);

представителя Общества с ограниченной ответственностью "Автолидер-Крым" - Масленниковой Галины Леонидовны, доверенность от 01.07.2020 б/н (после перерыва);

представителя Федерального казённого учреждения "Управление Черноморского флота" - Рубцовой Татьяны Владимировны, доверенности от 11.10.2022 N 45/503 (после перерыва);

иные лица, участвующие в деле, не явились;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Федерального государственного казённого учреждения "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России и Общества с ограниченной ответственностью "Автолидер-Крым" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 25.01.2022 по делу N А84-5484/2019 (судья Ражков Р.А.)

по исковому заявлению Федерального государственного казённого учреждения "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России

к Обществу с ограниченной ответственностью "Автолидер-Крым"

о взыскании задолженности

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "АвтолидерКрым"

к Федеральному государственному казённому учреждению "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерства обороны Российской Федерации, Федерального государственного унитарного предприятия "102 Предприятие электрических сетей" Министерства обороны Российской Федерации, Федерального казённого учреждения "Управление Черноморского флота",

о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное казённое учреждение "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России (далее - арендодатель, учреждение, ФГКУ "Крымское ТУИО") обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Автолидер-Крым" (далее - общество, ООО "Автолидер-Крым") 468570,12 руб. основного долга по договору аренды федерального недвижимого имущества от 13.08.2018 N 141/3/8/АИ(к)-79, пени в размере 120931,15 руб.

ООО "Автолидер-Крым" обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с встречным иском о взыскании с ФГКУ "ТУИО" неосновательно полученной арендной платы по договору аренды федерального недвижимого имущества, закреплённого за учреждением на праве оперативного управления, от 13.08.2018 N 141/3/8АИ(к)-79 за период с 20.08.2018 по 08.05.019 в размере 1005940,04 руб.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 13.03.2020 в удовлетворении первоначального иска ФГКУ "Крымское ТУИО" отказано. Суд взыскал с ФГКУ "Крымское ТУИО" в пользу ООО "Автолидер-Крым" неосновательное обогащение в размере 1005940,04 руб., также 23059,00 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2020 решение Арбитражного суда города Севастополя от 13.03.2020 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 09.10.2020 по делу N А84-5484/2019 решение Арбитражного суда города Севастополя от 13.03.2020 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя. Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты, исходил из того, что судами не исследован вопрос об осведомлённости арендатора о недостатках сдаваемого в аренду имущества из документов о торгах, также не дана должная оценка действиям арендатора о принятии мер по подключению арендованного имущества к сетям энергоснабжения и устранению повреждений на сетях самих объектов, полученных в аренду.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 25.01.2022 по настоящему делу в удовлетворении первоначального иска ФГКУ "Крымское ТУИО" отказано, встречные исковые требования удовлетворены частично, взысканы с ФГКУ "Крымское ТУИО" в пользу ООО "Автолидер-Крым" неосновательное обогащение в размере 339 934,17 руб., судебные расходы в сумме 18182,02 руб., из которых 7792,26 руб. - расходы по оплате государственной пошлины, 10389,76 руб. - расходы на проведение судебной экспертизы. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО "Автолидер-Крым" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска в сумме 666006,00 руб. и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований общества в полном объеме.

По мнению общества, противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам вывод суда первой инстанции о передаче арендодателем имущества, которое может использоваться в соответствии с целевым назначением - склады. Кроме того судом не принят во внимание тот факт, что расчет размера арендной платы сделан с учетом технологического подключения объектов к электроэнергии и имеющегося водоснабжения. Переданный в аренду объект невозможно было использовать по назначению в течение всего периода действия договора, в то же время обществом были предприняты исчерпывающие меры для заключения договоров электроснабжения и водоотведения.

Также, не согласившись с решением суда, с апелляционной жалобой в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд обратилось ФГКУ "Крымское ТУИО", в которой просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым первоначальные исковые требования ФГКУ "Крымское ТУИО" удовлетворить, взыскать с общества задолженность по арендной плате и пене, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Апелляционная жалоба обоснована тем, что объект аренды был принят арендатором без замечаний, отчет об оценке рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды содержит информацию о состоянии инженерного оборудования объектов аренды, которое было учтено при определении цены аренды недвижимого имущества и не относилось к скрытым недостаткам объекта. Из документов о торгах следует, что арендатор знал, что на момент проведения торгов, заключения договора аренды объект аренды к сетям подключен не был, такое подключение возможно. В свою очередь арендатор обратился к арендодателю по вопросу подключения коммуникаций только спустя 4 месяца после заключения договора аренды. По мнению истца по первоначальному иску, арендатором не доказано, что именно отсутствие электро- и водоснабжения каким-то образом препятствовало пользованию имуществом.

Апелляционные жалобы приняты судом апелляционной инстанции к производству и назначены к совместному рассмотрению. Рассмотрение дела неоднократно откладывалось, объявлялись перерывы.

Определением председателя второго судебного состава Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022 произведена замена судьи Евдокимова И.В. на судью Колупаеву Ю.В. в составе суда по рассмотрению вышеуказанных апелляционных жалоб.

Определением заместителя председателя Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2022, произведена замена судьи Колупаевой Ю.В. на судью Евдокимова И.В. в составе суда по рассмотрению апелляционных жалоб.

В судебное заседание 04.10.2022 явился представитель ФГКУ "Крымское ТУИО" и Министерства обороны РФ. Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены надлежащим образом.

В судебном заседании объявлен перерыв до 11.10.2022.

После перерыва в судебном заседании 11.10.2022, проводимом путем использования системы веб-конференции, приняли участие представители ФГКУ "Крымское ТУИО", Министерства обороны РФ, ООО "Автолидер-Крым", а также ФКУ "Управление Черноморского Флота". Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены надлежащим образом.

Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть апелляционные жалобы при имеющейся явке.

Повторно рассмотрев дело по правилам статьи 266, 268 АПК РФ, изучив его материалы, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 13.08.2018 между ФГКУ "Крымское ТУИО" (далее - арендодатель) и ООО "Автолидер-Крым" (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закреплённого за учреждением на праве оперативного управления, N 141/3/8/АИ(к)-79 (далее - договор) (л.д. 26-33 т. 1).

Согласно пункту 1.1 договора в порядке и на условиях, определяемых договором, арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять федеральное имущество, расположенное по адресу: г.Севастополь, ул. Хрусталева, д. 40, военный городок N 307: нежилое здание "Склад" (кадастровый номер 91:03:002001:945, по ГП N 55) общей площадью 320,0 кв.м; нежилое здание "Склад" (кадастровый номер 91:03:002001:937, по ГП N 70) общей площадью 218,0 кв.м; нежилое здание "Склад" (кадастровый номер 91:03:002001:935, по ГП N 78) общей площадью 177,0 кв. м; нежилое здание "Центральный материальный склад" (кадастровый номер 91:03:002001:927, по ГП N 97) общей площадью 488,0 кв.м; нежилое здание "Склад кислорода" (кадастровый номер 91:03:002001:915, по ГП N 103) общей площадью 25,0 кв.м; иное сооружение "Навес для труб" (кадастровый номер 91:03:002001:953, по ГП N106) общей площадью 192,0 кв.м; нежилое здание "Проходная ЦМС" (кадастровый номер 91:03:002001:919, по ГП N 111) общей площадью 15,0 кв.м, именуемое в дальнейшем объектом, для дальнейшего использования в качестве нежилого. Состав и особенности передаваемого в аренду объекта могут содержаться в акте приема-передачи и иных документах.

Согласно п. 1.3 договора сведения о передаваемом в аренду Объекте, изложенные в Договоре и акте приема-передачи, являются достаточными для его надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в п. 1.1 договора.

В соответствии с пунктом 2.1 договора он заключен на срок равный 11 месяцам и действует с 13 августа 2018 года по 12 июля 2019 года. Датой окончания договора считается последний день действия договора.

Размер арендной платы согласно пункту 5.1 Договора составил 113311,39 руб. в месяц на основании отчета об оценке от 19.12.2017 N 1603/12-17.

В силу пункта 7.8 договора после истечения срока, указанного в пункте 2.1 Договора, в случае исполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.31 Договора (при необходимости), договор может быть перезаключен на новый срок в порядке, предусмотренном частями 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Согласно пункту 3.2.2 договора в течение 30 (тридцати) календарных дней после заключения договора арендатор обязан заключить договоры на оплату услуг на: 1) оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями; 2) долевое участие в расходах по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме с лицом, уполномоченным на управление многоквартирным домом (в случае, если Объект расположен в многоквартирном доме); 3) сбор и вывоз бытовых отходов (в случае осуществления Арендатором деятельности, в процессе которой образуются отходы производства и потребления, также на вывоз и таких отходов) с обслуживающей организацией либо при наличии собственных контейнерных площадок с иной организацией, предоставляющей соответствующие услуги; 4) предоставление соответствующих услуг связи (телефон, интернет, радио и т.п.) (при наличии необходимости). В случае, если арендатор не заключил договоры на оплату услуг, он обязан компенсировать все расходы арендодателя.

В пункте 3.2.6 договора закреплена обязанность Арендатора использовать объект в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора, условиями договора, законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий (строений, сооружений, помещений в них), в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности, а также в случае, если передаче в аренду подлежит объект культурного наследия, в соответствии с обязательным условием выполнения требований к сохранению объекта культурного наследия, установленных законодательством, и охранным обязательством пользователя объекта культурного наследия. Получение разрешений и согласований, необходимых для использования объекта в целях, установленных договором, осуществляется арендатором самостоятельно, за свой счет.

Согласно пункту 3.2.8 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную договором, дополнительными соглашениями или уведомлениями до возврата объекта арендодателю по акту приема-передачи.

Пунктом 3.2.12 договора предусмотрена обязанность арендатора обеспечивать сохранность и охрану Объекта, инженерных коммуникаций и оборудования, имеющихся на Объекте, нести расходы на его содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состояниях согласно требованиям, установленным действующим законодательством, нормам и правилам, а также охрану Объекта от несанкционированного проникновения на него третьих лиц.

Согласно акту приема-передачи к Договору аренды недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, от 13.08.2018 N 141/3/8/АИ(к)-79 (л.д. 33-35 т.1) Арендодатель передал Арендатору поименованное в нем недвижимое имущество:

- нежилое здание "Склад" (кадастровый номер 91:03:002001:945, по ГП N 55) общей площадью 320,0 кв.м, находится в удовлетворительном состоянии, требуется ремонт; характеристика коммуникаций - электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, отопление. Системы в неисправном состоянии;

нежилое здание "Склад" (кадастровый номер 91:03:002001:937, по ГП N 70) общей площадью 218,0 кв.м, находится в удовлетворительном состоянии, требуется ремонт; характеристика коммуникаций - электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, отопление. Системы в неисправном состоянии;

- нежилое здание "Склад" (кадастровый номер 91:03:002001:935, по ГП N 78) общей площадью 177,0 кв.м, находится в удовлетворительном состоянии, требуется ремонт; характеристика коммуникаций - электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, отопление. Системы в неисправном состоянии;

- нежилое здание "Склад кислорода" (кадастровый номер 91:03:002001:915, по ГП N 103) общей площадью 25,0 кв.м, находится в удовлетворительном состоянии, требуется ремонт; характеристика коммуникаций - электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, отопление. Системы в неисправном состоянии;

- нежилое здание "Центральный материальный склад" (кадастровый номер 91:03:002001:927, по ГП N 97) общей площадью 488,0 кв.м, находится в удовлетворительном состоянии; характеристика коммуникаций - электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, отопление;

- нежилое здание "Проходная ЦМС" (кадастровый номер 91:03:002001:919, по ГП N 111) общей площадью 15,0 кв.м, находится в удовлетворительном состоянии; характеристика коммуникаций - электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, отопление;

- иное сооружение "Навес для труб" (кадастровый номер 91:03:002001:953, по ГП N106) общей площадью 192,0 кв.м, находится в удовлетворительном состоянии, сведения о коммуникациях отсутствуют.

Согласно данного Акта имущество соответствует требованиям по его эксплуатации, претензий к состоянию переданного недвижимого имущества не имеется.

В представленной выписке из Отчёта оценщика N 1603/12-17 от 19.12.2017 об оценке рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды имущества военного городка N 307 отмечено, что подключение к сетям возможно, информация о технических условиях отсутствует.

Согласно указанного Отчета объект оценки соответствует производственно-складской недвижимости класса "С": капитальное производственное помещение или утеплённый ангар. Высота потолков различная (от 3,.5 до 18 м.), пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия. Ворота на нулевой отметке, автомашина заходит внутрь помещения.

Ответчиком арендная плата за период с февраля 2019 года по май 2019 года, а также с июня по сентябрь 2019 года внесена не в полном объёме, ввиду чего платёжным поручением от 03.04.2019 N 112713 денежные средства списаны за счёт обеспечительного взноса в размере 206 622,78 руб. в счёт погашения арендной платы по договору за февраль в размере 93 311,39 руб., за март 2019 года в размере 113 311,39 руб.; платёжным поручением от 29.05.2019 N 209577 денежные средства списаны за счёт обеспечительного взноса в размере 103 311,39 руб. в счёт погашения арендной платы по договору за апрель 2019 года; платёжным поручением от 30.07.2019 N325797 денежные средства в сумме 30000 руб. списаны за счёт оставшейся суммы обеспечительного взноса в счёт погашения арендной платы по договору за май 2019 года (л.д. 48-49 т. 1).

В соответствии с расчётом арендодателя общая сумма задолженности арендатора по арендной плате по состоянию на 11.11.2019 составила 468 570,12 руб., в том числе: - за май 2019 года (частично) - 83 311,39 руб.; - за июнь 2019 года - 113 311,39 руб.; - за 12 дней июля (с 01.07.2019 - 12.07.2019) - 43 862,47 руб.; - за 19 дней июля (с 13.07.2019 - 31.07.2019) - 69 448,92 руб.; - за август 2019 года - 113 311,39 руб.; - за 12 дней сентября 2019 года (с 01.09.2019-12.09.2019) - 45 324,56 руб.

Согласно Акту приема-передачи (возврата) имущества из аренды от 13.09.2019 арендованное имущество передано арендатором арендодателю. Характеристики состояния имущества и коммуникаций аналогичные изложенным в акте приема-передачи имущества в аренду (л.д. 46 т. 1).

Учреждение в адрес общества направляло претензии от 17.04.2019 N 141/8/7/1927, от 04.07.2019 N 141/8/7/3963, от 07.06.2019 N 141/8/7/3317 с требованием погасить указанную задолженность по арендной плате (л.д. 40-43 т. 1).

Так, согласно письма учреждения от 04.07.2019 N 141/8/7/3963 общество уведомлено об истечении срока договора 12.07.019, а также о том, что договор не может быть перезаключен на новый срок без проведения торгов в связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы, отсутствием обращения общества о перезаключении договора на новый срок без проведения торгов, неосуществлением страхования имущества, незаключением договоров на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями.

Письмом от 04.10.2019 N 141/8/7/6301 учреждение сообщило обществу о том, что срок действия договора истек 12.07.2019, общая сумма задолженности составила 468570,12 руб., пеней согласно условиям договора - 120931,15 руб., сообщило об удержании за счет обеспечительного платежа 30000,00 руб. и потребовало погасить образовавшуюся задолженность.

Оставление арендатором претензий без удовлетворения послужило основанием для предъявления ФГКУ "Крымское ТУИО" соответствующих требований в судебном порядке.

В свою очередь ООО "Автолидер-Крым", ссылаясь на то, что оно фактически не могло использовать арендованное имущество, подало встречный иск о взыскании с учреждения неосновательного обогащения в размере 1005940,04 руб.

Суд первой инстанции по результатам повторного рассмотрения дела счёл первоначальный иск подлежащим отклонению, а встречное требование - частичному удовлетворению. Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как верно установлено судом первой инстанции по материалам дела, заключенный между сторонами договор является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о взаимном характере договора аренды. Поэтому невозможность пользоваться арендованным имуществом по целевому назначению по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо представления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Отменяя судебные акты первой и второй инстанции, кассационный суд указал, что вывод судов о полной невозможности пользования арендованным имуществом в течение 11 месяцев договора аренды сделан судами по неполно исследованным обстоятельствам дела, без оценки и учёта характеристик переданного в аренду имущества бывшего военного городка, о которых было известно арендатору и которые были учтены при расчёте арендной платы, целевого назначения имущества, причин отсутствия водоснабжения и электроснабжения, разумности действий арендатора.

Суд округа указал, что при новом рассмотрении дела суду необходимо истребовать у истца отчёт об оценке арендованного имущества и иную документацию о торгах характеризующую имущество и размер арендной платы, установить наличие или отсутствие оснований для применения пункта 2 статьи 612 ГК РФ, установить обстоятельства использования имущества со стороны ответчика в период с момента его получения до 09.01.2019, оценить действия ответчика по устранению препятствий в использовании имущества до момента его возврата, в том числе причины отказа общества от договора на технологическое присоединение, полученного 28.02.2019, длительности согласования арендодателем договора на технологическое присоединение систем водоснабжения.

Судом первой инстанции при повторном рассмотрении дела установлено, что в данном случае сторонами при заключении договора аренды согласовано, что целью использования имущества является использование его в качестве складских помещений. При этом в акте приёма-передачи имущества указано, что 5 зданий складов и проходная Центрального материального склада имеют коммуникации, у 4-х из них системы в неисправном состоянии, сооружение - навес для труб систем коммуникаций не имеет.

По условиям пункта 3.2.2 договора в течение 30 (тридцати) календарных дней после заключения договора арендатор обязан заключить договоры на оплату услуг, в том числе оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями. В пункте 3.2.6 договора закреплено, что арендатор обязан использовать объект в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора, условиями договора, законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий (строений, сооружений, помещений в них), в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности.

Таким образом, возможность электроснабжения, водоснабжения и водоотведения являлась существенным условием для использования по целевому назначению части зданий и общество было вправе рассчитывать на возможность получения таких услуг. Соответственно судом отклоняется довод истца о том, что отсутствие электроэнергии и водоснабжения в арендованных помещениях к недостаткам передаваемого в аренду имущества не относится.

При этом, именно собственник в лице ФГКУ "Крымское ТУИО" несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ).

Как указано выше, условиями договора аренды установлена обязанность арендатора заключить договоры на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, что, в свою очередь, не предполагает подготовку иных документов, выходящих за рамки перечня документов, необходимых для возникновения таких правоотношений.

В рассматриваемой ситуаци для исполнения обязательств по пункту 3.2.2 договора общество обязано было осуществить процедуру технологического присоединения предмета аренды к сетям, что изначально не предусмотрено договором.

Общество, с учётом положений статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ, для пользования складами в соответствии с их назначением было вправе ожидать и требовать от арендодателя осуществления технологического присоединения к коммунальным сетям объектов с исправными внутренними коммуникациями в ходе реализации арендных отношений.

Из материалов дела следует, что такая обязанность со стороны арендодателя в течение срока договора аренды не была исполнена, поскольку из письма Севастопольской КЭЧ от 01.07.2019 в адрес общества следует, что использование в коммерческих целях электрической сети и мощности ТП532 не возможно, мощности ТП не достаточно; из письма общества от 15.07.2019 следует, что 28.02.2019 обществу был передан проект договора на технологическое присоединение, который по предварительным расчетам привел бы к неоправданным расходам в размере 250 000 рублей; из ответа арендодателя следует, что в управление от Севастопольской КЭЧ 24.07.2019, то есть после окончания действия договора аренды, поступил проект технических условий на присоединение к системе водоснабжения и водоотведения, который был согласован. Таким образом, в технологическом присоединении к сетям электроснабжения обществу было отказано 01.07.2019, а технологические условия на присоединение к системе водоснабжения и водоотведения были согласованы после окончания срока действия договора аренды.

В то же время следует учесть, что в акте приема-передачи имущества в аренду было указано, что в нежилых зданиях коммуникации (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, отопление) в неисправном состоянии. Такое описание недостатков имущества свидетельствует об осведомлённости общества о такой причине отсутствия коммунальных ресурсов, как неисправность внутренних коммуникаций на 4-х объектах и об отсутствии коммуникаций у навеса.

Кроме того, общество было осведомлено о необходимости самостоятельного заключения им договоров энергоснабжения, водоснабжения и водоотведения в соответствии с пунктом 3.2.2 договора.

В Отчёте оценщика N 1603/12-17 от 19.12.2017 об оценке рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды имущества военного городка N 307, указано, что подключение к сетям возможно, информация о технических условиях отсутствует.

В указанном Отчете на основании классификации производственно-складских зданий (помещений) сделан вывод о том, что объект оценки соответствует производственно-складской недвижимости класса "С" (к которому относятся бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады). Планировка и потребительские качества зданий удачны именно для производственно-складского использования.

Оценщик пришел к выводу об эффективном использовании объекта - полная реконструкция или капитальный ремонт несущих конструкций и новое строительство.

Как следует из Отчета, при оценке объекта оценщик исходил из стоимости пользования земельным участком, определенной сравнительным методом, при том взяты участки-аналоги, имеющие в отношении коммуникаций одинаковые характеристики, а именно: "Информация о технических условиях отсутствует. Возможно подключение к сетям", то есть при оценке учтено отсутствие коммуникаций на земельного участке, на котором находятся объекты.

Таким образом, оценка стоимости права пользования произведена с учетом таких характеристик имущества, в числе иного, как отсутствие подключения к коммуникациям. В то же время указано на то, что подключение к сетям возможно. Следовательно, размер арендной платы исчислен с учетом данных характеристик объекта.

При изложенных обстоятельствах довод истца о неосведомлённости общества при заключении договора аренды об отсутствии технологического присоединения объектов к сетям, с учетом оценки документации о торгах, по итогам которых был заключён договор аренды, в том числе полного отчёта оценщика о стоимости аренды, поскольку при расчёте размера арендной платы недостатки имущества учтены, является несостоятельным.

Учитывая, что арендодателем представлен объект аренды, арендатором объект принят без замечаний и при этом арендатором уплачены арендные платежи - суд приходит к выводу, что арендатор не вправе ссылаться на недостатки переданного в аренду имущества по крайней мере за период с момента передачи имущества по момент заявления о наличии таких недостатков, при условии, что соглашением сторон к объекту аренды предъявляются требования, соответствующие притязаниям арендатора: наличие водоснабжения/водоотведения и электроснабжения.

Довод общества о том, что отсутствие коммунальных ресурсов (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение) является недостатком, препятствующим использованию объекта по назначению суд полагает заслуживающим внимания.

Согласно абзацу первому статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, суд приходит к выводу, что арендатор вправе был рассчитывать на возможность подключения объекта аренды к сетям энергоснабжения в любой момент в период действия договора.

Кассационным судом указано на необходимость оценки судами разумности действий арендатора, оценки его действия по устранению препятствий в пользовании имуществом до момента его возврата, в том числе причины отказа общества от договора на технологическое присоединение, полученного 28.02.2019, длительности согласования арендодателем договора на технологическое присоединение систем водоснабжения.

Оценивая во исполнение указаний суда кассационной инстанции действия арендатора по устранению препятствий в пользовании имуществом и обстоятельства пользования им имуществом до обращения к арендодателю, апелляционный суд установил следующее.

Так, в материалы дела представлено письмо общества в адрес арендодателя от 09.01.2019, в котором общество сообщает о невозможности выполнения обязательства по заключению договоров на оплату коммунальных услуг, так как территория, взятая в аренду, не снабжена коммунальными ресурсами. Арендодателем не предоставлены требуемые для ведения нормальной хозяйственной деятельности и даже для проведения ремонтных работ необходимые коммуникации - электроэнергия, водоснабжение, канализация, теплоснабжение; результат обращения к коммунальным службам до сих пор не получен; эксплуатировать указанные помещения и даже проводить требуемые ремонтные работы невозможно, и просит оказать содействие в решении вопросов по обеспечению коммунальными услугами.

Из другого письма общества от 09.01.2019 N 09.01-01/02 в адрес арендодателя следует, что для нормальной эксплуатации некоторых арендуемых объектов требуется проведение капитального ремонта, в отношении некоторых объектов капитальный ремонт не целесообразен, помещения не пригодны для их эксплуатации.

Таким образом, первое обращение арендатора к арендодателю по вопросу предоставления необходимых коммуникаций осуществлено спустя более чем 4 месяца после получения имущества в аренду, при этом арендатор в своих обращениях указал на недостатки, о которых он был осведомлен, что следует из акта приема-передачи имущества и Отчета об оценке.

Письмом от 11.02.2019 общество просило арендодателя обеспечить электроэнергией арендованные помещения, указав, что исчерпывающий пакет необходимых документов подан 22.01.2019, но вопрос не решён.

12.03.2019 арендодатель сообщил ответчику, что им в адрес ФГУП "102 предприятие электрических сетей" МО РФ направлено ходатайство об оказании содействия в получении технических условий на технологическое присоединение энергопринимающих устройств объектов аренды и в заключении договора об осуществлении технологического присоединения.

Письмом от 17.05.2019 общество вновь сообщило арендодателю о невозможности пользования арендованной территорией. Дополнительно сообщается, что электрические коммуникации заведены на территорию, но обесточены на прилегающей территории, принадлежащей КЭЧ МО.

Письмом от 21.05.2019 общество просило КЭЧ МО присоединить к электрическим сетям арендуемые по ул.Хрусталёва 40 склады и лесопильный цех (2 объекта).

Письмом от 21.05.2019 общество просило ФГУП "102 предприятие электрических сетей" МО РФ внести изменения в технические условия от 25.02.2019 N 746 к договору N 1756/04-1419 на технологическое присоединение к электрическим сетям. Из данного письма, а также письма от 24.06.2019 в адрес ФГУП "102 предприятие электрических сетей" МО РФ, следует, что Технические условия на технологическое присоединение были составлены в отношении объектов "Лесопильный цех" и "Цех сушки леса", не являющиеся предметом спорного договора аренды, что не оспаривалось арендатором.

Из письма общества от 15.07.2019 арендодателю следует, что 28.02.2019 обществу был передан проект договора на технологическое присоединение, который по предварительным расчетам привел бы к неоправданным расходам в размере 250 000 рублей.

При этом согласно письма ФГУП "102 предприятие электрических сетей" МО РФ от 30.07.2019 проект договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям нежилого здания "Склад" (кадастровый номер 91:03:002001:945), то есть одного из объектов, арендуемых по спорному договору, был направлен заявителю, однако ввиду не направления заявителем подписанного экземпляра в адрес ФГУП "102 предприятие электрических сетей" МО РФ заявка ООО "Автолидер-Крым была аннулирована.

Таким образом, как следует из переписки между арендатором и ФГУП "102 предприятие электрических сетей" МО РФ (л.д. 8-15 т. 4), в ней шла речь о технологическом присоединении объектов, не являющихся предметом спорного договора, однако находящихся по тому же адресу, что и арендуемые объекты, а также части объектов, арендуемых по спорному договору, и согласно данной переписке арендатору было сообщено о необходимости обращения по вопросу восстановления, переоформления документов о технологическом присоединении либо перераспределении существующей максимальной мощности в Севастопольскую КЭЧ.

Из письма Севастопольской КЭЧ от 01.07.2019 в адрес общества следует, что использование в коммерческих целях электрической сети и мощности ТП-532 не возможно, мощности ТП не достаточно.

Изложенное подтверждает, что арендатор обратился в ресурсоснабжающие организации по вопросу технологического присоединения объектов, не являющихся предметом спорного договора, и одного объекта, арендуемого по спорному договору.

Исследовав технические условия от 25.02.2019 на присоединение к электрическим сетям, предусматривающие строительство питающей ЛЭП-0,4 кВ, суд апелляционной инстанции установил, что они также касаются объекта "Лесопильный цех", не являющегося предметом настоящего договора аренды (л.д. 54-59 т. 3).

Однако, поскольку данные объекты находятся по одному адресу, на территории одного ВГ-307, и Севастопольская КЭЧ подтвердила, что мощности имеющейся ТП недостаточно и использование сетей в коммерческих целях невозможно, следует сделать вывод, что подключение арендуемых складов также не представлялось возможным.

Из письма общества от 14.02.2019 следует, что с заявлением о заключении договора на технологическое присоединение к городской воде общество обратилось в ГУПС "Водоканал" 04.02.2019.

По результатам осмотра сотрудниками водоканала составлен акт осмотра: вода на территорию заведена до внешнего крана вблизи помещения охраны, а далее вода перекрыта, в связи с течью в трубах внутренней сети водопровода, задвижки в колодце имеют течь, на счётчике воды сорвана пломба. Владельцем сети является Министерство обороны. На арендуемой территории отсутствуют колодцы канализации, крышки засыпаны грунтом или заасфальтированы.

Письмом от 17.05.2019 общество сообщило, что ГУПС "Водоканал" для решения вопроса о технологическом присоединении в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 просит предоставить документы на земельный участок, территория снабжена трубопроводом, однако вода перекрыта на прилегающей территории КЭЧ МО.

В письме арендодателя от 17.06.2019 сообщается, что до окончания процедуры оформления правоустанавливающих документов на указанный земельный участок, предоставление запрашиваемых документов в отношении земельного участка не представляется возможным.

Из ответа арендодателя следует, что в управление от Севастопольской КЭЧ 24.07.2019 поступил проект технических условий на присоединение к системе водоснабжения и водоотведения объекта "Арендованная территория военного городка N 307 по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева,40", который был согласован. С целью увеличения мощности трансформаторной подстанции обществу необходимо обратиться в ФГУП "102 ПЭС" Минобороны России. Кроме того, арендодатель, ссылаясь на пункты 3.2.2, 3.2.6, 3.2.16 договора, указывал, что обязанности и затраты по заключению договоров, по переустройству лежат на арендаторе.

Из изложенного следует, что арендатор совершил действия по заключению договоров с энергоснабжающей организацией, обратившись к ФГУП "102 предприятие электрических сетей" МО РФ по истечении более чем 4-х месяцев после заключения договора аренды. К арендодателю арендатор по вопросу присоединения к сетям арендуемых объектов обратился также по истечении 4-х месяцев аренды, которая не являлась долгосрочной (11 месяцев).

По вопросу заключения договора о водоснабжении и водоотведении из переписки следует, что обратился арендатор с соответствующей заявкой только в феврале 2019 года, то есть по истечении более четырех месяцев, и также в отношении объекта, не являющегося предметом спорного договора ("Лесопильный цех") и двух из арендуемых складов по спорному договору (л.д. 34-51 т. 3).

Таким образом, арендатор, на которого условиями договора возлагалась обязанность заключить договоры на оплату коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями в течение 30 дней после заключения договора, сроком действия 11 месяцев, только спустя более чем 4 месяца после получения имущества в аренду предпринял действия по заключению таких договоров и обратился к арендодателю с соответствующим требованием.

Такое поведение арендатора, заключившего договор на срок менее года, в отношении объекта, имеющие изложенные выше характеристики, в том числе неисправное состояние коммуникаций, отсутствие технологического подсоединения, для осуществления которого необходимо совершение определенных действий со стороны арендодателя, нельзя признать разумным. По мнению судебной коллегии, такие действия привели к тому, что о невозможности подключения электроэнергии стало известно спустя длительное время после заключения договора, а технические условия на водоснабжение и водоотведение получены после истечения срока аренды.

Согласно абзацу третьему пункта 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В ходе рассмотрения дела установлено, что арендатор принял без каких-либо замечаний имущество в состоянии, оговоренном в Акте приема-передачи и в отчете об оценке, при расчёте размера арендной платы было учтено отсутствие технологического подключения коммунальных систем, но при этом допускалась возможность их подключения в будущем, учитывалась неисправность внутренних коммуникаций на некоторых из объектов аренды. Арендатор обратился к арендодателю и в ресурсоснабжающие организации спустя более чем 4 месяца после заключения договора. При этом, с учетом состояния оборудования, отсутствия технического присоединения, что было оговорено сторонами, арендодатель объективно не имел возможности устранить такие недостатки имущества без промедления.

В письме общества от 15.07.2019 в адрес арендодателя вновь перечисляются вышеизложенные обстоятельства препятствий в снабжении коммунальными услугами, изложена просьба о продлении договора аренды на 11 месяцев, приостановления начисления арендных платежей до момента присоединения, зачёта ранее внесённых платежей в счёт будущих платежей.

Согласно статье 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" приведена правовая позиция, согласно которой в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Судом установлено, что в период с 20.08.2018 по 08.05.2019 общество перечислило арендодателю арендную плату в сумме 1 005 940 рублей 04 копеек. При этом, из материалов дела следует, что арендатор воспользовался правом приостановления исполнения обязательств по правилам пункта 2 статьи 328 ГК РФ.

Учитывая, что часть арендных платежей удержана арендодателем в отсутствие волеизъявления арендатора, при условии, что арендатором правомерно приостановлено внесение арендных платежей - указанная сумма подлежит возврату по основаниям положений статьи 1102 ГК РФ.

В настоящем случае, как верно указал суд первой инстанции, в качестве неосновательного обогащения выступает уплаченная ООО "Автолидер-Крым" сумма в размере 339 934 рубля 17 копеек, что соответствует приведённым положениям.

В ходе повторного рассмотрения дела стороны не воспользовались своим правом на уточнение оснований и размера требований, не пришли к урегулированию спора мирным путем.

Доводы арендатора о том, что передача арендатору объекта аренды с недостатками, препятствующими пользованию имуществом, является основанием для полного освобождения его от оплаты аренды до расторжения договора, не соответствует положениям пункта 1 статьи 612 ГК РФ. Общие положения пункта 2 статьи 328 ГК РФ применены судом первой инстанции с учетом специальных норм пункта 1 статьи 612 ГК РФ.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 25.01.2022 по делу N А84-5484/2019 оставить без изменений, апелляционные жалобы Федерального государственного казённого учреждения "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России и Общества с ограниченной ответственностью "Автолидер-Крым", - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.А. Остапова

Судьи

И.В. Евдокимов А.А. Тарасенко