Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 августа 2021 г. N 5-КГ21-60-К2 Дело о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку вследствие заключения ответчиком предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, а не договора долевого участия в строительстве, соответствующие договор и обременения объекта строительства не были зарегистрированы в ЕГРН, что позволило ответчику зарегистрировать объект строительства за собой и заключить договор залога спорной квартиры с другим лицом

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 августа 2021 г. N 5-КГ21-60-К2

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Асташова С.В.,

судей Горшкова В.В., Киселёва А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Паленова Виктора Анатольевича к публичному акционерному обществу "М2М Прайвет Банк", обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Афина ЛТД", Управлению Росреестра по Московской области о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи, по кассационной жалобе Паленова Виктора Анатольевича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 марта 2020 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25 августа 2020 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав Малашенко А.М., представителя Паленова В.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителей ПАО "М2М Прайвет Банк" Ковалева Я.В., Габараева Э.А., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Паленов В.А. обратился в суд с иском к ответчикам ПАО "М2М Прайвет Банк", ООО ПКФ "Афина ЛТД", Управлению Росреестра по Московской области о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи, указав в обоснование заявленных требований, что 23 октября 2007 г. между ним и ООО ПКФ "Афина ЛТД" заключён предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: ... Оплата за квартиру произведена в полном объёме. Однако ООО ПКФ "Афина ЛТД" не передало в собственность Паленова В.А. данную квартиру и без его ведома передало её в залог ПАО "М2М Прайвет Банк" по дополнительному соглашению от 6 марта 2012 г. N 5 к договору о залоге недвижимости (ипотеки) от 23 ноября 2010 г. Ввиду данных обстоятельств Паленов В.А. обратился в Дмитровский городской суд Московской области с иском о признании права собственности на спорную квартиру. Вступившим в законную силу решением Дмитровского городского суда Московской области от 20 июня 2018 г. за Паленовым В.А. признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ... Поскольку регистрационная запись об ипотеке не снята до настоящего времени, Паленов В.А. обратился в суд с иском по настоящему делу.

Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 2 октября 2019 г. исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 марта 2020 г. решение районного суда отменено, по делу вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25 августа 2020 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 марта 2020 г. оставлено без изменения, кассационная жалоба Паленова В.А. - без удовлетворения.

В кассационной жалобе Паленовым В.А. ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений судов первой, апелляционной и кассационной инстанций.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 26 марта 2021 г. Паленову В.А. восстановлен срок для подачи кассационной жалобы на состоявшиеся по делу судебные постановления судов апелляционной и кассационной инстанций.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 5 июля 2021 г. кассационная жалоба Паленова В.А. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьёй 390 ¹⁴ Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судами апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении данного дела.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Дмитровского городского суда Московской области от 20 июня 2018 г. за Паленовым В.А. признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ...

Данным решением установлено, что 23 октября 2007 г. между ООО ПКФ "Афина ЛТД" и Паленовым В.А. заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, предметом которого явилось заключение в дальнейшем договора купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по адресу: ...

Ориентировочный срок окончания строительства дома - IV квартал 2009 года (п. 1.4 предварительного договора).

На момент заключения договора стоимость квартиры составляет ... рублей (п. 1.7 предварительного договора).

Право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации указанного права в установленном законом порядке.

Обязательства по предварительному договору Паленов В.А. исполнил в полном объёме, перечислив на расчётный счёт ООО ПКФ "Афина ЛТД" денежные средства в размере ... рублей, что подтверждено платёжным поручением от 31 октября 2007 г. N 2.

ООО ПКФ "Афина ЛТД" приняло на себя обязательства заключить с покупателем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных договором, не позднее трёх месяцев с момента получения ООО ПКФ "Афина ЛТД" свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру (п. 3.2.1 предварительного договора).

20 августа 2011 г. ООО ПКФ "Афина ЛТД" зарегистрировало право собственности на спорную квартиру, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Судом также установлено, что 23 ноября 2010 г. между ОАО "М2М Прайвет Банк" и Мамедовым М.Д. - оглы заключён договор кредитной линии.

В этот же день 23 ноября 2010 г. между ОАО "М2М Прайвет Банк" (залогодержатель) и ООО ПКФ "Афина ЛТД" (залогодатель) заключён договор о залоге недвижимости (ипотеки), предметом которого являлись квартиры согласно перечню, расположенные в жилом доме N ... по ул. ... в г. ... переданные залогодержателю в обеспечение исполнения вышеуказанного кредитного договора.

Дополнительным соглашением N 5 к договору о залоге недвижимости от 23 ноября 2010 г., заключённым 6 марта 2012 г. между ОАО "М2М Прайвет Банк" (залогодержатель) и ООО ПКФ "Афина ЛТД" (залогодатель), последний передал в залог Банку квартиры, в том числе спорную квартиру, расположенную по адресу: ...

Соглашением о переводе долга от 31 января 2014 г., заключённым между ОАО "М2М Прайвет Банк" (Банк), Магомедовым М.Д. - оглы (первоначальный должник) и ООО ПКФ "Афина ЛТД" (новый должник), задолженность перед Банком по договору о кредитной линии от 23 ноября 2010 г. в размере 219 884 044 рубля переведена с согласия Банка на нового должника - ООО ПКФ "Афина ЛТД", который принял на себя обязательства первоначального должника перед Банком по договору о кредитной линии.

Удовлетворяя требования истца и прекращая залог на квартиру, Пресненский районный суд г. Москвы исходил из того, что имеющаяся в ЕГРН запись об обременении (ипотека) на объект недвижимости, нарушает права Паленова В.А.

Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда исходила из того, что ПАО "М2М Прайвет Банк" является добросовестным залогодержателем, так как на момент передачи залогодателем (ООО ПКФ "Афина ЛТД") спорной квартиры в залог по дополнительному соглашению от 6 марта 2012 г. N 5 ООО ПКФ "Афина ЛТД" согласно сведениям, полученным из ЕГРН, являлось собственником. Информация о правах третьих лиц на указанную квартиру у ПАО "М2М Прайвет Банк" отсутствовала.

Банк, являясь действующим хозяйствующим субъектом, при заключении обеспечительного договора в виде залога выполнил все необходимые действия, направленные на проверку принадлежности залогового имущества ООО ПКФ "Афина ЛТД", в том числе проверил правоустанавливающие документы, проверил сведения из ЕГРН на предмет наличия требований и притязаний третьих лиц на спорную квартиру.

Судебной коллегией обращено внимание на то, что договор залога спорной квартиры, заключённый между ПАО "М2М Прайвет Банк" и ООО ПКФ "Афина ЛТД" в марте 2012 года, то есть спустя полгода после регистрации ООО ПКФ "Афина ЛТД" своего права собственности на спорную квартиру и возникновения у истца права требования заключения с ним основного договора купли-продажи спорной квартиры, не был признан недействительным в установленном законом порядке, следовательно, не может быть прекращён залог квартиры, возникший на основании непризнанного недействительным договора, даже если он нарушает права истца.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что состоявшиеся по делу постановления судов апелляционной и кассационной инстанций приняты с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В силу абзаца 2 пункта 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", вступившего в силу с 1 июля 2014 г., к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила данного кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии с пунктом 6 статьи 367 Гражданского кодекса Российской Федерации поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано.

Судом установлено, что дополнительным соглашением N 29, заключённым 6 апреля 2015 г. между ОАО "М2М Прайвет Банк" (залогодержатель) и ООО ПКФ "Афина ЛТД" (залогодатель), стороны пришли к соглашению о том, что залогодержатель открывает должнику кредитную линию с лимитом задолженности в размере 260 000 000 рублей с преобразованием с 10 января 2013 г. на срок по 15 августа 2015 г.

Дополнительным соглашением N 30, заключённым 17 июля 2015 г. между ОАО "М2М Прайвет Банк" (залогодержатель) и ООО ПКФ "Афина ЛТД" (залогодатель), стороны согласовали изложить раздел 3 договора о залоге в следующей редакции: залогодержатель открывает должнику кредитную линию с лимитом задолженности в размере 260 000 000 рублей с преобразованием с 10 января 2013 г. кредитной линии с лимитом задолженности в кредитную линию с лимитом выдачи на срок по 15 августа 2016 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ипотека в отношении спорной квартиры установлена сроком с 20 марта 2012 г. по 15 августа 2016 г.

Таким образом, поскольку Федеральный закон N 367-ФЗ вступил в силу с 1 июля 2014 г., а дополнительное соглашение N 30 заключено между ОАО "М2М Прайвет Банк" (залогодержатель) и ООО ПКФ "Афина ЛТД" (залогодатель) 17 июля 2015 г., после внесения изменений в законодательство о залоге, то при разрешении спора суду следовало дать оценку договору залога и дополнительным соглашениям к нему согласно соответствующим положениям закона о поручительстве и установленным по делу обстоятельствам, а также с учётом постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2020 г. N 18-П по делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.В. Тюрина.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции в нарушение требований статей 67, 196, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доводам истца, основанным на указанных нормах права и акте их толкования, оценки не дал.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения оставлены без внимания судом кассационной инстанции.

Судом апелляционной инстанции также не учтено, что правоотношения между ООО ГЖФ "Афина ЛТД" и Паленовым В.А. возникли в период действия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений) данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Таким образом, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершённых в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключённого сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве, в том числе меры ответственности, им предусмотренные (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённый Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., в редакции от 4 марта 2015 г.).

Согласно части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершённого строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект (часть 2).

Как предусмотрено частью 3 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

В силу части 5 статьи 13 этого же закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Согласно части 8 статьи 13 названного закона с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании данного закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 статьи 13 случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Из приведённых норм права следует, что до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома строящийся объект недвижимости и земельный участок, на котором он строится, находятся в залоге у участников долевого строительства, а с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства такой объект считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

С момента передачи объекта долевого строительства участнику строительства названный выше залог прекращается ввиду исполнения застройщиком обязательства перед залогодержателем - участником долевого строительства.

Таким образом, при нормальном хозяйственном обороте застройщик должен передать квартиру участнику долевого строительства, за которым регистрируется первичное право собственности на эту квартиру. При этом её собственником становится участник строительства, а не застройщик (статья 16 Закона об участии в долевом строительстве, статья 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Поскольку передачей объекта долевого строительства по существу удовлетворяются требования залогодержателя - участника долевого строительства, то в отношении последующих залогов подлежат применению положения статьи 342 ¹ Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, частью 7 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 данной статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счёт заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 данного закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 этой же статьи.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 10 данного кодекса под злоупотреблением права понимается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Из установленных обстоятельств дела следует, что, привлекая денежные средства истца для строительства многоквартирного дома, ответчик заключил с ним не договор долевого участия в строительстве, а предварительный договор купли-продажи, при этом обязательства по оплате строительства квартиры истец исполнил сразу и в полном объёме.

Вследствие заключения ответчиком предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, а не договора долевого участия в строительстве, соответствующие договор и обременения объекта строительства не были зарегистрированы в ЕГРН, что позволило ответчику зарегистрировать объект строительства за собой и заключить договор залога спорной квартиры с другим лицом.

Названные обстоятельства подлежали оценке судом апелляционной инстанции применительно к приведённым выше нормам материального права, однако этого сделано не было.

Тем самым судами апелляционной и кассационной инстанций допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.

С учётом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 марта 2020 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25 августа 2020 г. и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 390 ¹⁴-390 ¹⁶ Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 марта 2020 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25 августа 2020 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Асташов С.В.

Судьи

Горшков В.В.

Киселёв А.П.