Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28 января 2020 г. N 14-00699-ГЕ/20 О возможности привлечения по ДДУ денежных средств граждан для реконструкции объектов капитального строительства, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, в том числе в результате которой предполагается образование новых объектов капитального строительства

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28 января 2020 г. N 14-00699-ГЕ/20

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с поступающими обращениями территориальных органов Росреестра полагает необходимым обратиться по следующему вопросу.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик - это хозяйственное общество:

которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно пункту 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом", Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос", органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Следует также отметить, что Закон N 214-ФЗ не регламентирует порядок прекращения права собственности на исходный объект капитального строительства (застройщика либо иного лица, которому принадлежит реконструируемый объект недвижимости) после завершения его реконструкции, не предусматривает возникновения ипотеки в силу закона на исходный объект в пользу участников долевого строительства как способа обеспечения исполнения обязательств застройщика при реконструкции такого объекта.

Как отмечено в письме Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 29.06.2017 N Д23и-3829 (копия письма направлена в территориальные органы Росреестра, ФГБУ "ФКП Росреестра" Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя), отсутствие соответствующего нормативно-правового регулирования может привести к нарушению прав и законных интересов участников долевого строительства, и положения Закона N 214-ФЗ не могут быть применены к отношениям, возникающим при осуществлении реконструкции многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, в том числе в случае, когда в результате реконструкции объекта капитального строительства образуются новые объекты недвижимости.

Территориальные органы Росреестра принимают решения о приостановлении/отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) в случае, если из представленных в орган регистрации прав документов следует, что застройщиком осуществляется реконструкция существующего объекта недвижимости.

Вместе с тем решением Арбитражного суда Красноярского края от 10.12.2019 по делу N А33-23000/2019 признаны незаконными решения Управления Росреестра по Красноярскому краю об отказе в государственной регистрации ДДУ, предметом которых являлось привлечение денежных средств граждан в целях реконструкции уже существующих объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (в комментируемом случае осуществлялась реконструкция принадлежащего застройщику на праве собственности "отдельно стоящего административного объекта, гостиницы и инженерного обеспечения в жилой комплекс", состоящий из двух девятиэтажных домов).

Принимая во внимание полномочия Минстроя России, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038, просим высказать мнение по вопросу о возможности привлечения по ДДУ денежных средств граждан для реконструкции объектов капитального строительства, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, в том числе в результате которой предполагается образование новых объектов капитального строительства.

Заместитель руководителя

Г.Ю. Елизарова