Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 7 июня 2024 г. N Ф10-1233/24 по делу N А14-1982/2023

г. Калуга

07 июня 2024 г.

Дело N А14-1982/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 05.06.2024.

Постановление в полном объеме изготовлено 07.06.2024.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи судей				Гнездовского С.Э., Крыжской Л.А., Радвановской Ю.А.,
при ведении протокола судебного заседания: при участии в заседании		помощником судьи Аникеевым А.А.,
от заявителя жалобы: от иных участвующих в деле лиц:			не явились, извещены надлежащим образом; не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тамбовской области, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 10.10.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2023 по делу N А14-1982/2023,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Кристалл" (далее - ООО "Кристалл", общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации Грибановского городского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области (далее - администрация) о признании незаконным отказа от 02.11.2022 N 1137 в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 36:09:0105021:264, площадью 5456 кв.м.; об обязании заключить договор аренды на 3 года.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 10.10.2023, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2023, исковое заявление оставлено без удовлетворения.

Не соглашаясь с названными судебными актами, ООО "Кристалл" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с несоответствием выводов судов обстоятельствам дела, неправильным применением норм права. В обоснование жалобы, заявитель указывает на то, что учитывая положения законодательства и дату заключения сторонами спорного договора аренды - 18.04.2017, началом исчисления срока аренды считается дата - 19.04.2017, а окончание - 19.04.2022. Полагает, что суды неправомерно исключили из оценки обстоятельства, связанные с обращением ООО "Кристалл" 18.04.2022 с заявлением о продлении договора аренды спорного земельного участка.

В суд округа ООО "Кристалл" представлены дополнения к кассационной жалобе, в которых поддержало доводы кассационной жалобы.

В силу ст. 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых судом первой и апелляционной инстанций исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного заседания.

Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, 18.04.2017 ООО "Воронежсахар" (арендатор) и администрацией (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 36:09:0105021:264 (площадь: 5 456 кв.м., государственная собственность не разграничена, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты пищевой промышленности), срок аренды - 5 лет. Согласно договору, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов (п.2.3 договора).

21.10.2020 ООО "Воронежсахар" реорганизовано в форме присоединения к ООО "Кристалл", в эту же дату в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись.

18.04.2022 ООО "Кристалл" обратилось в администрацию с заявлением о продлении договора аренды, в котором указало на то, что на данном земельном участке обществом ведется строительство объекта недвижимости - сырьевой лаборатории с весами, относящегося к производственному комплексу Грибановского сахарного завода ООО "Воронежсахар", осуществляющему производство (выпуск) сахара-песка.

17.05.2022 ответным письмом N 504 администрация сообщила о том, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта. Для продления договора аренды необходимо предоставить в администрацию городского поселения выписку из ЕГРН на объект незавершенного строительства.

21.09.2022 ООО "Кристалл" повторно обратилось в администрацию с заявлением N 609 от 20.09.2022 о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов с целью завершения строительства объекта капитального строительства сроком на 3 года. Разрешение на строительство заявителем не представлено.

02.11.2022 письмом N 1137 администрация дала обществу аналогичный ответ.

Полагая изложенный в письме от 02.11.2022 N 1137 отказ администрации в предоставлении обществу в аренду без проведения торгов указанного выше земельного участка, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь нормами ст.ст. 39.1, 39.2, 39.6, 39.8, 39.14, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ от 25.10.2001, пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения искового заявления.

По мнению суда кассационной инстанции, указанный выше вывод судов соответствует положениям законодательства и материалам дела.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений.

В соответствии с пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта

В силу части 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как следует из положений пункта 21 статьи 3 Закона N 137- ФЗ, право приобрести земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов реализуется в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023).

По основаниям и в случаях, предусмотренных пунктами 2, 5 статьи 39.6 ЗК РФ, так и в порядке пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предоставление земельного участка публичной собственности без проведения торгов однократно для завершения строительства возможно при представлении заявителем документов, подтверждающих наличие принадлежащего ему объекта незавершенного строительства, расположенного в границах испрашиваемого земельного участка.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

В силу части 1 статьи 51 ГрК РФ право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства дает застройщику разрешение на строительство.

При отсутствии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства заявитель должен представить документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

В настоящем случае, на основании договора аренды от 18.04.2017 земельный участок был предоставлен арендатору для строительства объекта недвижимости (сырьевой лаборатории с весами, относящегося к производственному комплексу Грибановского сахарного завода ООО "Воронежсахар" (в настоящее время - ООО "Кристалл")).

В материалы дела при рассмотрении спора по существу ответчиком представлен технический план соответствующего здания, датой подготовки 30.01.2023, согласно которому годом завершения строительства объекта недвижимости является 2016 (т.1, л.д. 26), то есть год предшествующий заключению указанного выше договора аренды.

Между тем, в 2022 году при обращении в администрацию с приведенными выше заявлениями о новом предоставлении земельного участка в аренду, обществом не были представлены документы, подтверждающие законность начатого строительства на испрашиваемом в аренду земельном участке. При этом срок аренды в договоре изначально был определен максимальный.

В устных пояснениях представителя общества, данных в судебном заседании суда округа 18.04.2024, также было подтверждено отсутствие разрешения на строительство сырьевой лаборатории с весами, относящегося к производственному комплексу Грибановского сахарного завода.

Более того, из технического плана здания от 30.01.2023, подготовленного кадастровым инженером на основании проектной документации следует, что площадь здания составляет 574,2 кв.м., часть здания расположена на спорном земельном участке с кадастровым номером 36:09:0105021:264, другая (большая часть) - на земельном участке с кадастровым номером N 36:09:0105021:525.

Вопрос об изъятии объекта незавершенного строительства и участка администрацией не рассматривался, решения об изъятии не принималось.

При спорном обращении в администрацию общество не приложило документов, подтверждающих наличие объекта незавершенного строительства и его принадлежность. Договоры подряда на выполнение строительных работ, проектная документация, из которой следует, что строительство подразумевало расширение существующего производства, технический план были представлены уже в ходе рассмотрения настоящего спора.

Судами принято во внимание, что государственная регистрация права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства не исключена даже в случае, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Следовательно, оспариваемый отказ не лишает заявителя возможности зарегистрировать право на объект незавершенного строительства и оформить права на землю. С учетом отсутствия решения об изъятии объекта недвижимости (нецелесообразности расширения существующего производства), фактического подтверждения наличия объекта незавершенного строительства и его принадлежности, заявитель вправе обратиться в компетентный орган с соответствующим мотивированным заявлением с приложением всех подтверждающих необходимые обстоятельства документов.

Ссылки общества в кассационной жалобе на положения п.3 ст.8 Федерального закона N 58-ФЗ в данном конкретном случае не могут быть приняты во внимание. Как в первоначальном (18.04.2022), так и в повторном (21.09.2022) обращениях в администрацию, рассматриваемых в рамках настоящего дела, а также в ходе письменного изложения правовой позиции при рассмотрении спора в суде первой инстанции, в апелляционной жалобе, общество не приводило ссылок на данные положения в качестве основания для предоставления спорного земельного участка в аренду.

С учетом вышеизложенного, доводы кассационной жалобы не опровергают обоснованности выводов судов первой и апелляционной инстанций, их соответствия обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с судебной оценкой имеющихся в материалах дела доказательств, не является основанием для отмены принятых по делу судебных актов в порядке кассационного производства. Оснований для переоценки у суда округа не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 10.10.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2023 по делу N А14-1982/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э. Гнездовский

Судьи

Л.А. Крыжская Ю.А. Радвановская