Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2023 г. N 19АП-7072/23 по делу N А14-1982/2023

город Воронеж

27 декабря 2023 г.

Дело N А14-1982/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 декабря 2023 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,

судей Донцова П.В.,

Песниной Н.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шипиловой Д.А.,

при участии:

от ООО "Кристалл": Кудинов Д.Ю.- представитель по доверенности от 20.05.2023, сроком действия до 20.05.2024, предъявлен паспорт, диплом; Бородулин А.В.- представитель по доверенности от 21.03.2023, сроком действия до 31.12.2023, предъявлен паспорт, диплом;

от Администрации Грибановского городского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 10.10.2023 по делу N А14-1982/2023, по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" (ОГРН 1096824000635, ИНН 6824004406) о признании незаконным отказа Администрации Грибановского городского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области (ОГРН 1023600611330, ИНН 3609002190) от 02.11.2022 N1137 в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 36:09:0105021:264.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Кристалл" (далее - заявитель, ООО "Кристалл") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации Грибановского городского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области (далее - заинтересованное лицо, Администрация) о признании незаконным отказа от 02.11.2022 N 1137 в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 36:09:0105021:264, площадью 5456 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, Грибановский район, пгт. Грибановский, ул. Сахзаводская; об обязании заключить договор аренды сроком на 3 года.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 10.10.2023 в удовлетворений требований было отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Кристалл" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

В апелляционной жалобе указывает, что отказ Администрации в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов на новый срок является необоснованным, поскольку на земельном участке расположен объект незавершенного строительства.

К материалам дела приобщены дополнение к апелляционной жалобе, поступившие от ООО "Кристалл", а также отзывы на апелляционную жалобу, поступившие от Администрации.

В судебном заседании представители ООО "Кристалл" поддержали апелляционную жалобу, просили суд обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Администрации не явился, извещен надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанного лица в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

18.04.2017 между ООО "Воронежсахар" (арендатор) и Администрацией Грибановского городского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (далее - договор),

Из условий договора аренды следует, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 36:09:0105021:264 из категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Воронежская область, Грибановский район, пгт. Грибановский, ул. Сахзаводская, 12, с разрешенным использованием - под объекты пищевой промышленности, со сроком аренды - 5 лет. Площадь участка 5 456 кв.м (пункт 1.1 договора).

Срок договора аренды - 5 (пять) лет (пункт 2.1. договора).

21.10.2020 ООО "Воронежсахар" реорганизовано в форме присоединения к ООО "Кристалл" 21.10.2020 в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности ООО "Воронежсахар" путем присоединения.

18.04.2022 ООО "Кристалл" обратилось в Администрацию Грибановского городского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области с заявлением о продлении договора аренды.

В заявлении ООО "Кристалл" указало, что на спорном земельном участке обществом ведется строительство объекта недвижимости - сырьевой лаборатории с весами, относящегося к производственному комплексу Грибановского сахарного завода ООО "Воронежсахар" (в настоящее время- ООО "Кристалл"), осуществляющему производство (выпуск) на территории Воронежской области такой социально значимой готовой продукции, как сахар-песок.

17.05.2022 письмом N 504 Администрация Грибановского городского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области сообщила, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта. Для продления договора аренды необходимо предоставить в администрацию городского поселения выписку из ЕГРН на объект незавершенного строительства.

21.09.2022 ООО "Кристалл" повторно обратилось в Администрацию Грибановского городского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области с заявлением N 609 от 20.09.2022 о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов с целью завершения строительства объекта капитального строительства сроком на 3 года.

Разрешение на строительство заявителем не представлено.

02.11.2022 письмом N 1137 Администрация Грибановского городского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области дала аналогичный ответ.

Не согласившись с отказом в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов, ООО "Кристалл" обратилось в суд с заявлением о признании его незаконным.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В силу частью 1 статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Статьей 39.2 ЗК РФ установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены в статьей 39.6 ЗК РФ.

В силу пунктом 1 статьей 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта

В силу части 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, 7 если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как следует из положений пункта 21 статьи 3 Закона N 137- ФЗ, право приобрести земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов реализуется в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Из материалов дела следует, что договором аренды от 18.04.2017 земельный участок был предоставлен Обществу под строительства объекта недвижимости (сырьевой лаборатории с весами, относящегося к производственному комплексу Грибановского сахарного завода ООО "Воронежсахар" (в настоящее время - ООО "Кристалл")).

По основаниям и в случаях, предусмотренных пунктами 2, 5 статьи 39.6 ЗК РФ, так и в порядке пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предоставление земельного участка публичной собственности без проведения торгов однократно для завершения строительства возможно при представлении заявителем документов, подтверждающих наличие принадлежащего ему объекта незавершенного строительства, расположенного в границах испрашиваемого земельного участка.

Указанные нормы призваны гарантировать большинству арендаторов возможность завершить начатое строительство и закрепляют их право на однократное продление срока аренды для завершения строительства объекта капитального строительства.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 (зарегистрировано в Минюсте России 27.02.2015 N 36258).

Пункт 33 названного Перечня определяет документы, которые необходимо представить для подтверждения права заявителя на предоставление земельного участка в аренду на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в их числе документы удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект не зарегистрировано в ЕГРН.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

В силу части 1 статьи 51 ГрК РФ право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства дает застройщику разрешение на строительство.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305- ЭС17-7338 изложена правовая позиция, в соответствии с которой при отсутствии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства заявитель должен представить документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

В администрацию ООО "Кристалл" не представлены документы, подтверждающие законность начатого строительства ООО "Кристалл" на испрашиваемом в аренду земельном участке. Срок аренды изначально в договоре был определен максимальный.

Кроме того, ООО "Кристалл" в ходе судебного разбирательства, в устных пояснениях подтверждено отсутствие разрешения на строительства сырьевой лаборатории с весами, относящегося к производственному комплексу Грибановского сахарного завода.

Из технического плана здания от 30.01.2023, подготовленного кадастровым инженером на основании проектной документации площадь здания составляет 574,2 кв.м., место расположения: Воронежская область, Грибановский район, шт. Грибановский, ул. Сахзаводская, часть здания расположена на спорном земельном участке с кадастровым номером 36:09:0105021:264, другая (большая часть здания) - на земельном участке с кадастровым номером N 36:09:0105021:525 по адресу: Воронежская область, Грибановский район, шт. Грибановский, ул. Сахзаводская.

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023)).

Вопрос об изъятии земельного объекта незавершенного строительства и участка Администрацией в установленные сроки не рассматривался, решения об изъятии не принималось.

Однако, документов, подтверждающих принадлежность объекта незавершенного строительства, его наличие при обращении в Администрацию Обществом к заявлению не приложило.

Договоры подряда на выполнение строительных работ, проектная документация, из которой следует, что строительство подразумевало расширение существующего производства, технический план были представлены уже в процессе рассмотрения спора суду.

При указанных выше обстоятельствах оспариваемый отказ не противоречит закону, не нарушает прав заявителя.

Также, апелляционная коллегия принимает во внимание следующее.

Согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

_ следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Оспариваемый отказ не лишает заявителя возможности зарегистрировать право на объект незавершенного строительства и оформить права на землю.

С учетом отсутствия решения об изъятии объекта недвижимости (нецелесообразности расширения существующего производства), фактического подтверждения наличия объекта незавершенного строительства и его принадлежности, заявитель вправе обратиться в компетентный орган с соответствующим мотивированным заявлением с приложением всех подтверждающих необходимые обстоятельства документов.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение суда является верным.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления и апелляционной жалобы в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 10.10.2023 по делу N А14-1982/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.Д. Миронцева

Судьи

П.В. Донцов Н.А. Песнина