Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 2 сентября 2024 г. N Ф10-3385/24 по делу N А68-13695/2022

г. Калуга

02 сентября 2024 г.

Дело N А68-13695/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 22.08.2024.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.09.2024.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего судьи судей при участии в заседании от истца: ООО "Партнёр" от ответчика: ООО "АНХ СтройКапитал"

Попова А.А., Нарусова М.М., Чудиновой В.А., представитель Халанский А.И. (дов. от 16.08.2024); представитель Назаров А.А. (дов. от 20.03.2023);

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы веб-конференции кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АНХ СтройКапитал" на решение Арбитражного суда Тульской области от 26.10.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2024 по делу N А68-13695/2022,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Партнёр" (далее - ООО "Партнёр", истец) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АНХ СтройКапитал" (далее - ООО "АНХ СтройКапитал", ответчик) о признании отсутствующим права собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 71:29:010605:5950, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 71:29:010605:666, по адресу: Тульская область, Новомосковский район, г. Новомосковск, ул. Мира, степенью готовности 25%, площадью 549,5 кв.м.

Исковые требования мотивированы тем, что ООО "АНХ СтройКапитал" 29.10.2020 осуществило государственную регистрацию своего права собственности на спорный объект незавершённого строительства в отсутствие на это законных оснований, т.к. на дату совершения регистрационных действий ответчик не обладал какими-либо правами в отношении земельного участка с кадастровым номером 71:29:010605:666, на котором расположен спорный объект, т.к. последний находится в аренде у ООО "Партнёр".

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, администрация муниципального образования город Новомосковск (далее - администрация).

Решением Арбитражный суд Тульской области от 26.10.2023 исковые требования удовлетворены.

Суд пришёл к выводу об обоснованности доводов истца об отсутствии у ответчика прав в отношении земельного участка, на котором располагается спорный объект незавершённого строительства. Также возведённый ответчиком объект незавершённого строительства не является тождественным тому объекту недвижимого имущества, который изначально предполагалось возвести на земельном участке, что свидетельствует о наличии у спорного имущества признаков объекта самовольного строительства. Государственная регистрация права собственности ответчика на спорный объект нарушает права ООО "Партнёр" как арендатора земельного участка.

Суд апелляционной инстанции своим постановлением от 30.05.2024 оставил без изменения решение суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции о том, что у ответчика отсутствуют права на земельный участок, о том, что спорный объект фактически является объектом самовольного строительства. Дополнительно к этому суд апелляционной инстанции, критически оценивая выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы N 2024-925 от 15.05.2024, указал на то, что фактически спорный объект не является объектом недвижимого имущества. Суд пришёл к выводу о том, что наличие у спорного объекта фундамента не делает его объектом недвижимости, т.к. в конечном итоге, как указал эксперт, нагрузка от размещения объекта распределяется непосредственно на сам земельный участок; на спорном земельном участке расположена площадка неизвестного функционального назначения, на которой размещена каркасная конструкция, которая может быть демонтирована на отдельные части. Выдача ответчику разрешения на строительство также не свидетельствует о том, что спорный объект является объектом недвижимого имущества. Формальная регистрация права собственности ответчика на спорный объект (в связи с представлением разрешения на строительство с истекшим на момент регистрации права сроком действия), не обладающий признаками недвижимого имущества, а по сути представляющий собой возведённый на бетонном основании каркас, является неправомерной.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных решения и постановления судов, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование доводов кассационной жалобы ООО "АНХ СтройКапитал" указывает на то, что суды безосновательно пришли к выводу о возведении спорного объекта ответчиком по завершении срока действия ранее выданного ему разрешения на строительство, в связи с чем спорный объект является объектом самовольного строительства. ООО "Партнёр" приобрело права только на часть земельного участка с кадастровым номером 71:29:010605:666, занятого и необходимого для использования нежилого здания с кадастровым номером 71:29:010605:5488. В связи с этим, суды необоснованно отклонили ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы, направленной на разрешение данного вопроса. Выводы суда апелляционной инстанции полностью противоречат выводам, изложенным в заключении судебной экспертизы и фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Представитель истца с доводами кассационной жалобы не согласился, просил судебные акты оставить без изменения. На вопрос суда представитель пояснил, что единственным основанием заявленного иска являлось утверждение истца о том, что ответчик осуществил государственную регистрацию права собственности на объект незавершённого строительства в отсутствие у него прав в отношении земельного участка, довод о том, что спорный объект не является объектом недвижимого имущества, со стороны ООО "Партнёр" не приводился.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришёл к выводу о необходимости отмены обжалуемых судебных актов и о направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 04.02.2008 на основании постановления главы администрации муниципального образования Новомосковский район N 2000 от 06.11.2007 осуществлён государственный кадастровый учёт земельного участка с кадастровым номером 71:29:010605:666, статус - ранее учтённый, с видом разрешённого использования - для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств (для строительства с последующей эксплуатацией автомойки и автосервиса).

24.12.2009 по итогам торгов между администрацией муниципального образования город Новомосковск (арендодатель) и ООО "АНХ СтройКапитал" (арендатор) был заключён договор N 0739А, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером 71:29:010605:666, площадью 3 218,60 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: примерно в 130 м. по направлению на северо-восток от ориентира - 2-этажный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Новомосковск, ул. Мира, 37, передан в аренду обществу сроком на 3 года. Разрешенное использование - для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств (для строительства с последующей эксплуатацией автомойки и автосервиса). Договор прошёл государственную регистрацию в ЕГРН.

08.04.2011 муниципальное образование г. Новомосковска выдало ООО "АНХ СтройКапитал" разрешение N RU 713150002008001-20 на строительство двухэтажного здания "Автомобильного технического центра" на указанном земельном участке.

22.11.2013 муниципальное образование г. Новомосковска выдало ООО "АНХ СтройКапитал" разрешение N RU 71315000-186 на строительство "Автотехцентра" - одноэтажного здания размером 10 м. x 50 м. на том же земельном участке.

Письмом от 11.11.2015 за исх. N 7404-402 администрация сообщила ООО "АНХ СтройКапитал" о возобновлении договора аренды земельного участка N 0739А от 24.12.2009 на неопределённый срок.

29.11.2016 администрация выдала ООО "АНХ СтройКапитал" разрешение N 71-RU71315000-08-2016 на ввод в эксплуатацию возведённого двухэтажного объекта "Автомобильный технический центр".

14.07.2016 ООО "АНХ СтройКапитал" продало возведённый объект Саркисяну К.Б. по договору купли-продажи. Переход права собственности на здание прошёл государственную регистрацию в ЕГРН.

Из пункта 1.4 договора купли-продажи следует, что проданный объект расположен на земельном участке площадью 3 218,6 кв.м., кадастровый номер 71:29:010605:666, который принадлежит ООО "АНХ СтройКапитал" на основании договора аренды. Право аренды земельного участка переходит к покупателю на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

14.02.2018 разрешение N RU 71315000-186 на строительство одноэтажного объекта "Автотехцентр" продлено администрацией ООО "АНХ СтройКапитал" до 14.06.2018.

21.07.2020 по результатам торгов, проведенных в рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении должника ИП Саркисяна А.Б., двухэтажный объект "Автомобильный технический центр", площадью 1 273,6 кв.м., кадастровый номер: 71:29:010605:5488, расположенный по адресу: Тульская область, Новомосковский район, г. Новомосковск, ул. Мира, д. 66, продан ООО "Партнёр" по договору купли-продажи N 66/т-2020.

Из пункта 1.4 договора купли-продажи следует, что проданный объект расположен на земельном участке площадью 3 218,6 кв.м., кадастровый номер 71:29:010605:666, который находится в аренде у ООО "АНХ СтройКапитал" на основании договора N 0739А.

Право собственности на приобретённый объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН за ООО "Партнёр" 03.08.2020.

17.08.2020 на основании заявления ООО "Партнёр" между ним и администрацией было заключено дополнительное соглашение N 52-0739А к договору аренды земельного участка N 0739А от 24.12.2009, согласно которому в качестве арендатора земельного участка вместо ООО "АНХ СтройКапитал" указано ООО "Партнёр". Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию в ЕГРН 11.09.2020.

14.10.2020 ООО "АНХ СтройКапитал" обратилось в Управление Росреестра с заявлением об осуществлении государственной регистрации права собственности и государственного кадастрового учёта в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 71:29:010605:5950.

Решением Управления Росреестра от 29.10.2020 произведён государственный кадастровый учёт в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 71:29:010605:5950 и государственная регистрация права собственности ООО "АНХ СтройКапитал" на указанный объект незавершённого строительства.

Указывая на то, что право аренды ООО "АНХ СтройКапитал" на весь земельный участок с кадастровым номером 71:29:010605:666 перешло в полном объёме вначале к ИП Саркисяну А.Б. в момент заключения с ним договора купли-продажи от 14.07.2016, а потом и к ООО "Партнёр" в момент заключения последним договора купли-продажи от 21.07.2020, ООО "Партнёр" полагает, что у ответчика не имелось оснований для осуществления за собой государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства, размещённый на вышеуказанном земельном участке. В связи с этим, ООО "Партнёр" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Исходя из предписаний статей 45 (часть 2) и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещённые законом, в том числе посредством обращения за судебной защитой (Постановление от 22.04.2013 N 8-П; Определения от 09.02.2016 N 220-О, от 07.07.2016 N 1421-О).

Выбор способа защиты права принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами, и вместе с тем он предопределяется правовыми нормами с учётом характера нарушения и фактических обстоятельств дела (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.09.2017 N 1791-О и N 1792-О и др.), которые должны быть установлены судом при решении вопроса о том, выбран ли истцом надлежащий способ защиты прав.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), в случаях, когда запись в Едином государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2015 N 4-КГ15-17, при избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 7214/10, от 04.09.2012 N 3809/12 и от 24.01.2012 N 12576/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой иск о признании отсутствующим права относится к числу исков об оспаривании права, ввиду чего полномочиями заявлять такой иск обладает лицо, которое с учетом положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации докажет факт восстановления его нарушенных прав в результате удовлетворения такого иска.

Под видом иска о признании права отсутствующим не подлежат рассмотрению гражданско-правовые споры, в рамках которых должны быть использованы специальные способы защиты права на недвижимое имущество, в связи с чем при предъявлении иска по указанным основаниям истец должен доказать, что иным способом защита его прав невозможна.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 постановления Пленумов N 10/22 и в пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", правом на иск о признании права или обременения отсутствующим обладает только владеющий собственник недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим.

Из процессуальной позиции истца следует, что фактически его требования имеют своей направленностью констатацию факта неправомерного размещения ответчиком спорного объекта незавершённого строительства на земельном участке с кадастровым номером 71:29:010605:666, т.к. у ООО "АНХ СтройКапитал", как полагает ООО "Партнёр", какие-либо права в отношении данного земельного участка отсутствуют. Вместе с тем, требование об обязании освободить земельный участок от спорного объекта ООО "Партнёр" (например, в порядке статьи 222 или статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации) в рамках настоящего дела не заявлялось.

Суд кассационной инстанции отмечает, что само по себе исключение из ЕГРН регистрационной записи о праве собственности ООО "АНХ СтройКапитал" на спорный объект не способно привести к восстановлению субъективного права истца, которое последним рассматривается в качестве нарушенного. Но прежде всего, судам для правильного разрешения существующего спора надлежало правильно разрешить вопрос о наличии у ООО "Партнёр" надлежащей легитимации для обращения с иском, направленным на оспаривание зарегистрированного права собственности ответчика на спорный объект.

Как указывалось ранее, истец полагает себя арендатором всего земельного участка с кадастровым номером 71:29:010605:666, при этом данное обязательственное право возникло у него в результате заключения между ним и ИП Саркисяном А.Б. договора купли-продажи от 21.07.2020 в отношении двухэтажного нежилого здания "Автомобильный технический центр", расположенного на этом же земельном участке, а также дополнительного соглашения N 52-0739А от 17.08.2020 к договору аренды земельного участка N 0739А от 24.12.2009, подписанного с администрацией.

Суды, удовлетворяя исковые требования ООО "Партнёр", согласились с вышеприведёнными доводами последнего.

Вместе с тем, суды не учли следующие фактические обстоятельства дела и нормы материального права, регламентирующие спорные правоотношения.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

При этом в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума N 11 разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из содержания договора аренды N 0739А от 24.12.2009, изначально заключённого между администрацией и ООО "АНХ СтройКапитал", следует, что земельный участок с кадастровым номером 71:29:010605:666 предоставлялся обществу для целей строительства на участке именно двух объектов недвижимого имущества и последующей их эксплуатации.

ООО "АНХ СтройКапитал" со стороны муниципалитета выдано два разрешения на строительство двух отдельно стоящих объектов недвижимости.

При этом после того, как ООО "АНХ СтройКапитал" произвело отчуждение двухэтажного нежилого здания ИП Саркисяну А.Б., со стороны муниципалитета обществу было продлено действие разрешения на строительство N RU 71315000-186 до 14.06.2018, т.е. администрация признавала факт наличия у общества права на использование земельного участка для целей возведения на нём одноэтажного нежилого здания.

Как указывалось ранее, договор аренды земельного участка от 24.12.2009 N 0739А, заключенный между администрацией и ООО "АНХ СтройКапитал", был возобновлён на неопределенный срок. При этом доказательства того, что администрация в одностороннем порядке заявляла ООО "АНХ СтройКапитал" об отказе от исполнения данного договора, в том числе по истечении срока действия разрешения на строительство N RU 71315000-186, в материалы дела не представлены.

Таким образом, ввиду не доказанности того, что для размещения и обслуживания двухэтажного объекта "Автомобильный технический центр" с кадастровым номером 71:29:010605:5488 требовалась площадь всего земельного участка с кадастровым номером 71:29:010605:666 (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации), надлежит констатировать, что для целей перехода прав и обязанностей по договору аренды от 24.12.2009 N 0739А в отношении всего земельного участка от ООО "АНХ СтройКапитал" к ИП Саркисяну А.Б., а в последующем от ИП Саркисяна А.Б. к ООО "Партнёр", необходимым являлось заключение между указанными лицами договоров на передачу прав и обязанностей по договору аренды (соглашений о перенайме). Однако такие соглашения между указанными лицами не заключались.

Суд кассационной инстанции отмечает, что дополнительное соглашение N 52-0739А от 17.08.2020 к договору аренды земельного участка от 24.12.2009 N 0739А со стороны ООО "АНХ СтройКапитал" не подписывалось. При этом доказательства иного отказа общества от права аренды в отношении земельного участка в материалы дела не представлены.

В рамках судебного дела N А68-1588/2021 ООО "АНХ СтройКапитал" было отказано в удовлетворении его требования о признании недействительным дополнительного соглашения N 52-0739А от 17.08.2020 к договору аренды земельного участка от 24.12.2009 N 0739А. При этом судебные акты судов первой и апелляционной инстанций по указанному делу не являлись предметом рассмотрения суда кассационной инстанции.

Вместе с тем, само по себе заключение между администрацией и ООО "Партнёр" данного дополнительного соглашения к договору аренды без выражения ООО "АНХ СтройКапитал" своего волеизъявление на прекращение с ним арендных обязательств в силу вышеприведённых норм действующего законодательства не могло повлечь автоматического прекращения арендных правоотношений, возникших между администрацией и ООО "АНХ СтройКапитал".

Фактически заключение между администрацией и ООО "Партнёр" дополнительного соглашения N 52-0739А от 17.08.2020 к договору аренды земельного участка от 24.12.2009 N 0739А могло иметь своим следствием только то, что в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации ООО "Партнёр" заместило собой ООО "АНХ СтройКапитал" только в части аренды земельного участка с кадастровым номером 71:29:010605:666, непосредственно необходимой для размещения и эксплуатации двухэтажного нежилого здания "Автомобильный технический центр" с кадастровым номером 71:29:010605:5488.

В рамках рассмотрения судебного дела N А68-13260/2020 суд кассационной инстанции в своём постановлении от 17.02.2023 пришёл к выводу о том, что на момент приобретения ООО "Партнёр" двухэтажного объекта недвижимости на спорном земельном участке (с кадастровым номером 71:29:010605:666) помимо двухэтажного объекта находился объект незавершенного строительства, который возводился ООО "АНХ СтройКапитал", и который ООО "Партнёр" не был приобретён. При таких обстоятельствах, в результате приобретения ООО "Партнёр" одного объекта недвижимости к нему не могло перейти право пользования всем земельным участком с кадастровым номером 71:29:010605:666, в том числе и под объектом незавершённого строительства.

Ссылка судов на судебные акты по делам N N А68-3398/2020, А68-10858/2018, А68-10222/2018, как устанавливающие факт приобретения ИП Саркисяном А.Б. права аренды в отношении всего земельного участка в результате заключения между ним и ООО "АНХ СтройКапитал" договора купли-продажи от 14.07.2016, является необоснованной, т.к. данные судебные акты не являлись предметом проверки со стороны суда кассационной инстанции, в соответствующей части выводы судов вступают в противоречия с выводами, изложенными в постановлении Арбитражный суд Центрального округа от 17.02.2023 по делу N А68-13260/2020.

В рамках настоящего дела вышеприведённый вывод суда кассационной инстанции со стороны ООО "Партнёр" не опровергнут, обстоятельства приобретения истцом права аренды в отношении той части земельного участка, которая занята спорным объектом незавершённого строительством, судами не исследованы, в том числе, суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу судебной экспертизы, направленной на выяснение обстоятельства того, какая часть земельного участка необходима истцу для размещения и эксплуатации двухэтажного нежилого здания "Автомобильный технический центр" с кадастровым номером 71:29:010605:5488. Следовательно, в материалах дела отсутствуют доказательства, достоверно подтверждающие наличие у истца легитимации на заявление иска по отношению к ООО "АНХ СтройКапитал" (отсутствуют доказательства наличия нарушенного права истца).

При таких обстоятельствах, вводы судов о том, что на момент осуществления государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:29:010605:5950 у ООО "АНХ СтройКапитал" отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым номером 71:29:010605:666, и о том, что к ООО "Партнёр" на законных основаниях перешли права на пользование всем земельным участком с кадастровым номером 71:29:010605:666, являются преждевременными.

Выводы судов о том, что спорный объект не является тождественным тому объекту недвижимого имущества, который изначально предполагалось возвести на земельном участке, что свидетельствует о наличии у спорного имущества признаков объекта самовольного строительства, не имеют значения для правильного рассмотрения существующего спора с учётом основания иска, заявленного истцом. Способ защиты нарушенного права истца при возведении ответчиком объекта самовольного строительства определяется исключительно нормами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может подменяться заявлением требования о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим.

Суд кассационной инстанции отмечает, что при обращении с иском по настоящему делу ООО "Партнёр" приводилось единственное фактическое основание иска - отсутствие у ответчика прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 71:29:010605:666.

В ходе рассмотрения дела в апелляционном порядке суд апелляционной инстанции без доводов и заявлений истца фактически допустил изменение основания заявленных исковых требований, пришёл к выводу о том, что спорный объект не является объектом недвижимого имущества, в связи с чем государственная регистрация права собственности ответчика на него в ЕГРН нарушает права истца. При этом суд апелляционной инстанции критически оценил заключение судебной экспертизы N 2024-925 от 15.05.2024.

Суд кассационной инстанции отмечает, что правовая классификация объекта в качестве движимой либо недвижимой вещи является исключительно прерогативой арбитражного суда. Вместе с тем, выводы арбитражного суда должны основываться на результатах анализа всей совокупности доказательственной базы по делу.

Согласно изложенным в заключении судебной экспертизы N 2024-925 от 15.05.2024 выводам эксперта:

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:29:010605:5950 располагается на земельном участке с кадастровым номером 71:29:010605:666. По результатам проведенного обследования экспертом выявлено, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:29:010605:5950 выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 71:29:010605:666. Площадь (наложения) объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 71:29:010605:5950, выходящая за границы земельного участка 71:29:010605:666 (:ЗУ 1), составляет 35,0 кв.м. Координаты и геометрические размеры (наложения) части объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 71:29:010605:5950, выходящей за границы земельного участка 71:29:010605:666 (:ЗУ1), приведены в таблицах N 1 и N 2 заключения;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:29:010605:5950, расположенный по адресу: Российская Федерация, Тульская область, Новомосковский район г. Новомосковск, ул. Мира, обладает признаком прочной связи с землей, поскольку фундамент как строительная конструкция у обследованного сооружения имеется, при это основанием, на которое передается нагрузка, является грунт. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:29:010605:5950 обладает признаком несоразмерности ущерба при перемещении, поскольку конструктивные элементы обследованного сооружения (строительные конструкции фундамента, каркас, строительные конструкции кровли, полы) являются взаимосвязанными частями между собой и не могут быть демонтированы, перенесены и смонтированы заново на новом месте без существенного ущерба конструкции. Все соединения несущих строительных конструкций являются неразборными. Указанные обстоятельства подтверждают, что при необходимости демонтажа и переноса объекта экспертизы, сооружению будет нанесён несоразмерный ущерб; повторная сборка объекта, соответствующего параметрам обследованной постройки, не будет возможна, поскольку объект представляет собой стационарную конструкцию, собранную на месте и не предназначенную для последующего демонтажа и переноса;

- объект незавершённого строительства имеет степень завершенности 41,9 %;

- с учётом проведенного исследования по вопросам N N 1, 2, 3, объект незавершённого строительства с кадастровым номером 71:29:010605:5950, расположенный по адресу: Российская Федерация, Тульская область, Новомосковский район, г. Новомосковск, ул. Мира, соответствует требованиям строительных норм и правил применительно к тем конструкциям, которые выполнены на момент проведения обследования экспертом. Состояние обследованных конструкций работоспособное. Дефектов и повреждений при проведении обследования не выявлено;

- завершение строительства объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 71:29:010605:5950 без изменения фактических исходных данных невозможно, поскольку объект незавершённого строительства выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 71:29:010605:666. Самым оптимальным вариантом устранения выявленного нарушения, является перераспределение земельного участка с изменением конфигурации границ с учетом места расположения объекта незавершенного строительства. Также завершение строительства объекта с кадастровым номером 71:29:010605:5950 возможно, например, путем демонтажа строительных конструкций части объекта, выходящей за пределы земельного участка. Техническая возможность демонтажа части объекта, выходящей за пределы земельного участка, имеется. Данный вариант связан с внесением изменений в конструкцию объекта.

Суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что наличие у спорного объекта фундамента не может являться достаточным основанием для классификации спорного объекта в качестве объекта недвижимого имущества, незавершённого строительством, т.к. несущими строительными конструкциями является наружный каркас и внутренние колонны, при этом основанием, на которое передаётся нагрузка, является грунт.

Суд кассационной инстанции полагает, что данные выводы суда не соответствуют ни фактическим обстоятельствам дела, ни разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 5 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 44 от 12.12.2023 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", согласно которым постройка может быть признана самовольной на любом этапе её строительства, начиная с возведения фундамента. Таким образом, наличие фундамента как такового (применительно к спорному объекту эксперт указал, что он имеет свайный железобетонный фундамент) является достаточным основанием для отнесения объекта строительства к категории объекта недвижимого имущества.

Эксперт указал, что спорное строение имеет полы - железобетонная плита по грунту. При этом конструктивные элементы обследованного сооружения (строительные конструкции фундамента, каркас, строительные конструкции кровли, полы) являются взаимосвязанными частями между собой и не могут быть демонтированы, перенесены и смонтированы заново на новом месте без существенного ущерба конструкции. Все соединения несущих строительных конструкций являются неразборными.

Однако суд апелляционной инстанции указал на то, что на земельном участке расположена площадка неизвестного функционального назначения (которую эксперт определил в качестве пола объекта незавершённого строительством), имеющая форму прямоугольника, на которой размещена каркасная конструкция, которая может быть демонтирована на отдельные части.

В данной части выводы суда основаны исключительно на фотоматериалах, приложенных к заключению судебной экспертизы. При этом суд не указал, из каких источников им были получены достоверные сведения об отсутствии прочной связи между фундаментом, железобетонными полами, квалифицированными судом в качестве плиты неизвестного назначения, и расположенными на них металлическим каркасом, строительной конструкции кровли. Суд со ссылками на какие-либо доказательства по делу также не обосновал свой вывод о том, что каркасная конструкция может быть демонтирована от полов и фундамента и разделена на отдельные части, с последующим её воссозданием вновь (суд не привёл ссылок на методику такого демонтажа конструкций, возможности её нового монтажа на том же фундаменте и полах, достоверно не опроверг в качестве необоснованного вывод эксперта о том, что все соединения несущих строительных конструкций являются неразборными, а их перемещение является невозможным без несоразмерного причинения ущерба конструкциям при их перемещении). Суд не учёл, что во всех случаях (при наличии у объекта фундамента либо его отсутствии) нагрузка от размещения любого объекта строительства в конечном итоге распределяется на грунт.

Если у суда апелляционной инстанции имелись сомнения в объективности и достоверности выводов заключения судебной экспертизы, являлось целесообразным рассмотрение вопроса о вызове и допроса в судебном заседании судебного эксперта, подготовившего заключение. Однако суд апелляционной инстанции отклонил соответствующее ходатайство ответчика, сделав выводы о движимом характере спорного объекта без приведения какого-либо нормативно-правового обоснования (без ссылок на нормы действующих СНиП, иных обязательных норм и правил) и без ссылок на иные доказательства по делу. При таких обстоятельствах, вывод суда апелляционной инстанции о том, что спорный объект незавершённого строительства является объектом движимого имущества, является преждевременным. Кроме того, вне зависимости от того, является ли спорный объект движимым либо недвижимым имуществом, судам, прежде всего, надлежало установить наличие у истца прав в отношении той части земельного участка, который занят спорным объектом (с учётом положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, сформировавшейся судебной практики), указать конкретную дату и основание прекращения прав ООО "АНХ СтройКапитал" в отношении спорного земельного участка, в том числе достоверно установить период возведения ответчиком спорного объекта; указать конкретное основание для приобретения истцом права аренды в отношении всего земельного участка, а не только той его части, которая непосредственно необходима для целей размещения и эксплуатации двухэтажного нежилого здания "Автомобильный технический центр" с кадастровым номером 71:29:010605:5488.

После этого суду первой инстанции надлежало поставить на обсуждение вопрос о том, является ли иск о признании права собственности ответчика на спорный объект отсутствующим надлежащим способом защиты нарушенного права, при том, что удовлетворение данного требования в любом случае не приведёт непосредственно к освобождению земельного участка от размещённого на нём объекта ответчика.

В связи с изложенным, обжалуемые судебные акты об удовлетворении иска ООО "Партнёр" подлежат отмене, поскольку выводы судов, содержащиеся в оспариваемых судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, суды допустили нарушение норм материального и процессуального права, в том числе в части проверки наличия у ООО "Партнёр" права на иск, правильного распределения между сторонами обязанности по доказыванию фактических обстоятельств дела, в связи с чем дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное, установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства, с соблюдением требований главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дать надлежащую правовую оценку доказательствам, правильно распределить бремя доказывания по делу, проверить доводы сторон, и при соблюдении норм процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт.

С учётом изложенного, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 26 октября 2023 года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2024 года по делу N А68-13695/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тульской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Попов

Судьи

М.М. Нарусов В.А. Чудинова