Приложение N 1. Руководство по соблюдению обязательных требований, исполнение которых оценивается Главным управлением государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области при осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Приложение N 1
к приказу Главного управления
государственного строительного
надзора и государственной
экспертизы Омской области
от 21 декабря 2021 г. N 67-п

Руководство
по соблюдению обязательных требований, исполнение которых оценивается Главным управлением государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области при осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

I. Общие положения

Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее также - Региональный контроль) осуществляется Главным управлением государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области (далее - Главное управление) в соответствии с требованиями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), Федерального закона "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 248-ФЗ), постановления Правительства Омской области от 24 ноября 2021 года N 557-п "Об утверждении Положения о региональном государственном контроле (надзоре) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости".

Предметом Регионального контроля является соблюдение лицами, привлекающими денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее также - контролируемые лица, застройщики), обязательных требований, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ и принятым в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (далее - обязательные требования).

В соответствии с положениями части 5 статьи 8 Федерального закона N 247-ФЗ Главным управлением обеспечивается размещение на официальном сайте перечня нормативных правовых актов (их отдельных положений), содержащих обязательные требования.

II. Рекомендации по принятию контролируемыми лицами конкретных мер для обеспечения соблюдения обязательных требований

При осуществлении контролируемыми лицами деятельности в области долевого строительства, связанной со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, Главное управление рекомендует соблюдать обязательные требования, а именно:

- раскрывать информацию в единой информационной системе жилищного строительства, предусмотренную Федеральным законом N 214-ФЗ;

- в случае, если строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором участия в долевом строительстве срок, не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока направлять участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора;

- своевременно и в полном объеме предоставлять в Главное управление отчётность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства (далее - отчетность);

- не нарушать требования к оформлению отчетности и заполнению ее разделов;

- своевременно и в полном объеме предоставлять запрашиваемые Главным управлением документы (сведения), необходимые для осуществления Регионального контроля;

- если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство, такой застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство.

В соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) за нарушение обязательных требований при осуществлении долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости предусмотрена административная ответственность.

Должностные лица Главного управления, уполномочены составлять протоколы об административных правонарушениях, предусмотренных:

1. Статьей 13.19.3 КоАП РФ - нарушение порядка размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства.

2. Статьей 14.28 КоАП РФ - нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

3. Статьей 17.7 - невыполнение законных требований должностного лица, осуществляющего производство по делу об административном правонарушении.

4. Частью 1 статьи 19.4 КоАП РФ - неповиновение законному распоряжению или требованию должностного лица органа, осуществляющего государственный надзор (контроль).

5. Статьей 19.4.1 КоАП РФ - воспрепятствование законной деятельности должностного лица органа государственного контроля.

6. Частью 4 статьи 19.5 КоАП РФ - невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

7. Статьей 19.6 КоАП РФ - непринятие мер по устранению причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения.

8. Статьей 19.7 КоАП РФ - непредставление сведений (информации).

В зависимости от состава административного правонарушения предусмотрено административное наказание в виде предупреждения, административного штрафа.

Кроме того, в случае привлечения денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) превышает три миллиона рублей, Уголовным кодексом Российской Федерации предусмотрена ответственность по статье 200.3.

Главное управление вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если:

1) более чем на тридцать дней задержано представление отчетности;

2) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;

3) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 1 статьи 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;

4) застройщиком не исполнялись требования Федерального закона N 214-ФЗ, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные данным Федеральным законом меры воздействия;

5) в проектной декларации, представленной застройщиком в Главное управление, застройщиком продекларированы заведомо недостоверные сведения о соответствии застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ;

6) по истечении трех месяцев со дня выдачи Главным управлением предписания об устранении нарушения требований, указанных в части 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщиком не устранено нарушение таких требований.

Кроме того, Главное управление вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации лица, привлекающего денежные средства граждан для строительства, в случае неоднократного или грубого нарушения им обязательных требований, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Также, Главное управление вправе обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

III. Способы (примеры) соблюдения обязательных требований

В целях предупреждения совершения новых правонарушений, информирования контролируемых лиц о рекомендуемых мерах по соблюдению обязательных требований Главным управлением по итогам обобщения наиболее часто встречающихся нарушений и анализа причин их совершения подготовлены способы (примеры) соблюдения контролируемыми лицами обязательных требований, которые приведены в таблице:

N п/п	Обязательное требование законодательства при осуществлении деятельности в сфере долевого строительства	Способы (примеры) соблюдения обязательных требований
1	Соблюдение порядка привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома (далее - МКД) и (или) иных объектов недвижимости	Вправе привлекать денежные средства граждан: - застройщики только на основании договора участия в долевом строительстве; - жилищно-строительные кооперативы (далее - ЖСК), осуществляющие строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование (часть 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ)
2	Соблюдение условий для привлечения денежных средств граждан для строительства МКД и (или) иных объектов недвижимости	Наличие разрешительной документации на строительство, права на земельный участок и соблюдение требований статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ
3	Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать в единой информационной системе жилищного строительства, предусмотренной статьей 23.3 Федерального закона N 214-ФЗ (далее - ЕИСЖС), информацию в сроки и порядке, предусмотренные действующим законодательством	В ЕИСЖС застройщик размещает информацию и документы, перечень которых предусмотрен частью 2 статьи 3.1 Федерального закона N 214-ФЗ в соответствии с требованиями, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 N 319 "О единой информационной системе жилищного строительства"
4	Требования к договору участия в долевом строительстве	Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации, также может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (статья 4 Федерального закона N 214-ФЗ)
5	Соблюдение срока передачи объекта долевого строительства, установленного договором	После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (статья 8 Федерального закона N 214-ФЗ). В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи, застройщик обязан выплатить неустойку в размере, предусмотренном статьей 6 Федерального закона N 214-ФЗ.
6	Обязательства застройщика при передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства	При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан: - передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям; передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (статья 7 Федерального закона N 214-ФЗ)
7	Соблюдение порядка передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства	Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (статьи 8, 12 Федерального закона N 214-ФЗ)
8	Соблюдение порядка расторжения договора участия в долевом строительстве	Случаи и порядок расторжения договора, в том числе при одностороннем отказе от исполнения договора, срок, порядок возврата денежных средств, а также выплата неустойки (пеней) предусмотрены статьей 9 Федерального закона N 214-ФЗ
9	Соблюдение порядка уступки права требования по договору участия в долевом строительстве	Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 11 Федерального закона N 214-ФЗ)
10	Обеспечение обязательств по договору участия в долевом строительстве	Залог, счета эскроу, компенсационный фонд (статьи 3, 12.1 - 15, 15.4 - 15.6 Федерального закона N 214-ФЗ)
11	Соблюдение порядка и условий использования денежных средств участников долевого строительства	Целевое использование средств участников долевого строительства в соответствии со статьями 18, 18.1, 18.2 Федерального закона N 214-ФЗ. Если разрешение на строительство получено до 01.07.2018 - в соответствии с частями 8 - 8.3 статьи 8 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации")
12	Соблюдение порядка осуществления расчетов между застройщиком, техническим заказчиком, генеральным подрядчиком	В целях осуществления деятельности, предусмотренной Федеральным законом N 214-ФЗ, застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковские счета в уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет (часть 2.3 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ)
13	Своевременность размещения в ЕИСЖС проектной декларации (далее - ПД), внесения изменений в ПД, полнота и достоверность размещаемой информации о застройщике, проекте строительства	Состав и сроки направления ПД застройщиком через его личный кабинет в ЕИСЖС путем заполнения электронной формы ПД с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи закреплены статьями 19 - 21 Федерального закона N 214-ФЗ. Форма проектной декларации утверждена приказом Минстроя России от 20.12.2016 N 996/пр "Об утверждении формы проектной декларации". По основаниям, определенным частью 4 статьи 19 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик обязан вносить в ПД с использованием ЕИСЖС изменения, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным
14	Ежеквартальное предоставление застройщиком в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор), отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении застройщиком примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства, а также промежуточной и годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности, составленной в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (далее отчетность), посредством размещения в ЕИСЖС	Форма и порядок предоставления застройщиками отчетности утверждены приказом Минстроя России от 12.10.2018 N 656/пр "Об утверждении формы и порядка предоставления застройщиками в контролирующий орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства"
15	Требования к составу, порядку и срокам размещения информации застройщиком в ЕИСЖС	Информация и документы, перечисленные в части 2 статьи 3.1 Федерального закона N 214-ФЗ, должны быть размещены в порядке и сроки, установленные частями 3 - 4 статьи 3.1 Федерального закона N 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 N 319 "О единой информационной системе жилищного строительства"