Письмо Государственной корпорации "Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" от 8 апреля 2020 г. N ОР-07/647 О применении положений Федерального закона от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ при реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда

Письмо Государственной корпорации "Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" от 8 апреля 2020 г. N ОР-07/647

Государственная корпорация - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее Фонд) рассмотрела поступившие обращения по вопросам, касающимся применения положений Федерального закона от 27 декабря 2019 года N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" (далее Федеральный закон N 473-ФЗ) при реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (далее программы переселения), утвержденных в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее Федеральный закон N 185-ФЗ), и сообщает следующее.

1. Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Поскольку нормы Федерального закона N 473-ФЗ не распространяются на ранее заключенные договоры, заключенное в ноябре 2019 года соглашение о предоставлении в будущем гражданину жилого помещения взамен аварийного жилого помещения подлежит исполнению сторонами.

2. При рассмотрении вопроса о возможности предоставления после 28 декабря 2019 года (даты вступления в силу Федерального закона N 473-ФЗ) переселяемым гражданам, имеющим на дату признания многоквартирного дома аварийным иные пригодные для проживания жилые помещения, в собственность других жилых помещений, следует исходить из того, что данная мера, по мнению Фонда, не может считаться дополнительной в том смысле, который следует из содержания части 8.1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Жилищный кодекс).

Согласно части 8 статьи 32 Жилищного кодекса, по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. Указанная норма направлена на обеспечение жилищных прав граждан, следовательно, является мерой поддержки по обеспечению граждан жилыми помещениями, в то время как часть 8.1 статьи 32 Жилищного кодекса предусматривает возможность введения дополнительных, то есть иных по отношению к ранее перечисленным в Жилищном кодексе, мер поддержки.

Таким образом, положения части 8.1 статьи 32 Жилищного кодекса не препятствуют реализации такого способа переселения, как предоставление другого жилого помещения в собственность, в отношении граждан, у которых на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее аварийный дом) имелись иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, предусмотренные Жилищным кодексом.

Предоставление гражданину жилого помещения, превышающего по общей площади ранее занимаемое жилое помещение, может расцениваться не как дополнительная мера, а как более благоприятное условие "основной" меры поддержки в сопоставлении со стандартными условиями, базирующимися на положениях пункта 3 статьи 2 и статьи 16 Федерального закона N 185-ФЗ в толковании Президиума Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019) от 24 апреля 2019 года, предусматривающими предоставление гражданину другого жилого помещения, равнозначного по общей площади ранее занимаемому.

Для уточнения данной позиции Фондом были подготовлены и направлены в Минстрой России соответствующие запросы. О результатах их рассмотрения Фонд известит дополнительно.

3. Вопросы, обозначенные в пункте 3 письма от 4 марта 2020 года N 734-ДБ и пункте 1 письма от 11 марта 2020 года N 840-ДБ, нуждаются в дополнительной проработке. Ответы на них могут быть даны Фондом после формирования согласованной с Минстроем России позиции о распространении действия частей 8.1 и 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса на отношения по переселению из аварийного фонда граждан, которые до вступления в силу Федерального закона N 473-ФЗ приобрели право собственности на жилое помещение в аварийном многоквартирном доме, или на момент признания многоквартирного дома аварийным владели (в том числе в долях) либо пользовались двумя и более жилыми помещениями, или на указанный момент другого жилого помещение не имели, но приобрели впоследствии, а также о соотнесении указанных норм с условиями статьи 16 Федерального закона N 185-ФЗ. Для уточнения данной позиции Фондом были подготовлены и направлены в Минстрой России соответствующие запросы. О результатах их рассмотрения Фонд известит дополнительно.

4. Вопрос, указанный в пункте 4 письма от 4 марта 2020 года N 734-ДБ, сводится к допустимости использования средств финансовой поддержки Фонда на оплату разницы между стоимостью предоставляемого жилого помещения, равнозначного изымаемому по площади, и стоимостью изымаемого жилья.

Исходя из пункта 1 части 6 статьи 16 Федерального закона N 185-ФЗ средства финансовой поддержки Фонда могут расходоваться на приобретение жилых помещений (в том числе путем строительства) в целях реализации программы переселения. Площадь жилого помещения, приобретаемого с использованием указанных средств, может быть как равнозначной площади изымаемого жилья, так и отличаться от нее, в том числе в большую сторону.

Что касается доплаты со стороны переселяемых граждан разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого, то Фонд рекомендует субъектам Российской Федерации самостоятельно устанавливать в программе переселения случаи, когда разница между стоимостью предоставляемого и изымаемого помещений подлежит уплате гражданами, порядок её исчисления, а также случаи полного или частичного освобождения граждан от необходимости доплаты.

Возможность включения в нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации положений, предусматривающих доплату переселяемыми гражданами разницы между стоимостью предоставляемого и изымаемого жилых помещений, следует, в том числе из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2019 года N 1-КГ19-3.

5. На содержащийся в пункте 2 письма от 11 марта 2020 года N 840-ДБ вопрос о том, какие расходы включаются в стоимость приобретаемого жилого помещения с использованием ипотеки, сообщаем. Стоимость жилого помещения - сумма денежных средств, которую его приобретатель передает отчуждателю по возмездной сделке. Она определяется сторонами в договоре о приобретении. Использование кредитных средств для такого приобретения, в том числе с залогом приобретаемого жилья (ипотекой), не влияет на стоимость приобретения жилого помещения.

Заместитель генерального директора

О.С. Рурин