Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 июля 2014 г. N Ф08-4427/14 по делу N А32-23106/2013

г. Краснодар

02 июля 2014 г.

Дело N А32-23106/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании заявителя - индивидуального предпринимателя Шевелевой Оксаны Николаевны (ИНН 231105778002, ОГРНИП 304231133400461) и ее представителя -

Ермакова Г.А. (доверенность от 17.01.2012), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия, - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шевелевой Оксаны Николаевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2014 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2014 (судьи Ефимова О.Ю., Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.) по делу N А32-23106/2013, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Шевелева О.Н. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) с заявлением, в котором просила:

- признать незаконным отказ администрации от 18.04.2013 в предоставлении предпринимателю в собственность за плату и в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140012:146, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Московская, д. 69;

- обязать администрацию принять решение о предоставлении предпринимателю в собственность за плату указанного земельного участка и направить договор купли-продажи земельного участка, определив цену участка по правилам, установленным на момент обращения в администрацию.

Требования обоснованы положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и мотивированы наличием у предпринимателя исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположен принадлежащий заявителю объект недвижимости (нежилое здание).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2014, в удовлетворении требований отказано.

Судебные инстанции установили, что принадлежащее предпринимателю нежилое здание (литера Г28) общей площадью 87,4 кв. м расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0140012:146 с местоположением: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Московская, 69. В предоставлении участка в собственность администрация предпринимателю отказала, сославшись на отсутствие документов, явившихся основанием для постановки на государственный кадастровый учет испрашиваемого земельного участка и подтверждающих правомерность его формирования (письмо от 18.04.2013). При проверке доводов предпринимателя о незаконности отказа, суды исходили из положений статей 35 и 36 Земельного кодекса, которые предполагают определение площади, необходимой для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости. Предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса исключительное право должно распространяться на размер участка, обоснованный в соответствии с нормами статьи 33 Земельного кодекса. Сославшись на правовые позиции, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, суд первой инстанции признал, что заявитель (собственник объекта недвижимости) не доказал факт формирования испрашиваемого земельного участка в соответствии с указанными требованиями (документально не обосновал размер участка, необходимого для использования объекта недвижимого имущества). Кроме того, площадь строения предпринимателя, указанная в свидетельстве о государственной регистрации права, не совпадает с фактической площадью, отраженной в акте от 28.08.2013 проверки использования земельного участка (99 кв. м). Доказательства законности увеличения площади не представлены. Приведенные обстоятельства в силу статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Апелляционный суд отклонил ссылку предпринимателя на преюдициальный характер обстоятельств, установленных в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2012 по делу N А32-4942/2012. Обстоятельства относительно площади земельного участка, необходимой для эксплуатации принадлежащего предпринимателю объекта недвижимости, в судебных актах по названному делу не устанавливались (л. д. 48, 72).

Предприниматель обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права. Жалоба мотивирована следующим. В силу статьи 36 Земельного кодекса предприниматель имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, занятого объектом и необходимого для его использования. В соответствии с договором купли-продажи от 25.11.2010 заявителю перешло и право пользования земельным участком площадью 308 кв. м, необходимого для эксплуатации здания (литера Г28). Из постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2012 по делу N А32-4942/2012 также следует, что предприниматель одновременно со зданием приобрела и часть земельного участка под ним площадью 308 кв. м. Данные обстоятельства обладают преюдициальной силой и в доказывании не нуждаются. В то же время предприниматель сформировала участок меньшей площадью (220 кв. м). С учетом распределения бремени доказывания обязанность доказать соответствие оспариваемого решения возлагается на заинтересованное лицо (часть 1 статьи 65, часть 5 статьи 200 Кодекса). Однако администрация не представила в дело каких-либо доказательств того, что площадь испрашиваемого земельного участка завышена. Таких выводов не содержат и судебные акты. Суд первой инстанции в решении сослался на расхождения в площади здания, указанные в правоподтверждающем документе и в акте осмотра земельного участка. При этом суд сослался на документ (акт осмотра), который у заявителя отсутствовал и с которым он не был заблаговременно ознакомлен. Из содержания акта не ясно, какие замеры (наружные, внутренние) в нем отражены, в то время как в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесены сведения применительно к внутренней площади здания. Суды также не приняли во внимание, что отказ администрации в предоставлении земельного участка мотивирован не превышением его площади, а не предоставлением документов о его формировании. Согласно абзацу четвертому пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных утвержденным Перечнем.

От администрации отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании предприниматель и ее представитель поддержали доводы жалобы, просили кассационную инстанцию судебные акты отменить. Пояснили суду, что просят направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечила.

В судебном заседании, состоявшемся 25.06.2014, объявлен перерыв до 02.07.2014, 14 часов 05 минут. Информация об объявлении перерыва, а также о времени продолжения судебного заседания размещена в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. После перерыва судебное заседание продолжено с участием предпринимателя и ее представителя.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав заявителя и ее представителя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу следует удовлетворить.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, в ЕГРП зарегистрировано право собственности предпринимателя на нежилое здание (литера Г28) общей площадью 87,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Московская, д. 69. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.12.2010 (л. д. 12).

Объект недвижимости приобретен предпринимателем по договору купли-продажи от 25.11.2010 (л. д. 13). В договоре (пункт 1) указано, что здание расположено на земельном участке площадью 308 кв. м по адресу: г. Краснодар, ул. Московская, д. 69, используемом продавцом (ООО ПКФ "Кубаньтехсервис") на основании договора о внесении арендной платы за фактическое использование земельного участка.

Вступившим в законную силу постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2012 по делу N А32-4942/2012 удовлетворено заявление предпринимателя о признании незаконными действий ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (в лице филиала по Краснодарскому краю) по осуществлению кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140012:109, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Московская, 69/13. Суд обязал орган кадастрового учета снять указанный участок с государственного кадастрового учета. При разрешении спора (с участием администрации) суд установил, что предприниматель как собственник объекта недвижимости приобрела право пользования соответствующей частью земельного участка, необходимой для эксплуатации здания. Постановка указанного участка на кадастровый учет привела к существенному нарушению прав Шевелевой О.Н., поскольку границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140012:109 пересекают границы здания (литера Г28), принадлежащего на праве собственности предпринимателю. При постановке земельного участка на кадастровый учет орган кадастрового учета не учел прав собственника объекта недвижимости, частично расположенного на вновь образуемом участке с кадастровым номером 23:43:0140012:109.

В кадастровом паспорте от 13.03.2013 N 2343/11/13-200159 указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140012:146 площадью 220 кв. м с местоположением относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Московская, д. 69, поставлен на кадастровый учет 07.03.2013 с видом разрешенного использования - для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы (л. д. 10, 11).

26 марта 2013 года предприниматель обратилась в администрацию (через многофункциональный центр) с заявлением об оказании муниципальной услуги по предоставлению в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140012:146. Как видно из расписки в получении документов от 26.03.2013 (л. д. 39, 40), к заявлению предприниматель приложила выписки из ЕГРП в отношении объекта недвижимого имущества, кадастровый паспорт земельного участка, справку БТИ, описание перечня зданий, технический паспорт, договор купли-продажи.

В предоставлении муниципальной услуги администрация отказала (письмо от 18.04.2013 N 14357.26), мотивировав его отсутствием в материалах землеустроительного дела документов, на основании которых осуществлен кадастровый учет испрашиваемого земельного участка и подтверждающих правомерность его формирования (л. д. 8, 9).

Считая отказ органа местного самоуправления незаконным, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Основанием для признания незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется такими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом.

В пунктах 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса закреплено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В месячный срок со дня поступления заявления уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду. В месячный срок с даты принятия такого решения уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

При этом органы, уполномоченные на распоряжение земельными участками, не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, за исключением предусмотренных перечнем, утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475.

В пункте 13 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано следующее. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац второй пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса).

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 271, пунктов 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса при переходе к другому лицу права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Таким образом, в связи с приобретением объекта недвижимого имущества в собственность к его покупателю (предпринимателю) перешли права на часть участка по ул. Московская, д. 69, занятую нежилым зданием (общей площадью 87,4 кв. м) и необходимую для его использования.

В пункте 4 постановления от 24.03.2005 N 11 разъяснено следующее. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Кодекса. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы уполномоченных органов о невозможности продажи земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о недоказанности предпринимателем (собственником объекта недвижимости) размера (площади) испрашиваемого в собственность земельного участка, поэтому не усмотрели оснований для признания оспариваемого отказа администрации незаконным.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что указанный вывод судебных инстанций противоречит закрепленным в Кодексе правилам распределения бремени доказывания между сторонами.

Настоящий спор возник из публичных правоотношений и подлежит рассмотрению судом по правилам главы 24 Кодекса.

Согласно части 1 статьи 65, частям 4 и 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для совершения органом, осуществляющим публичные полномочия, оспариваемых решений, действий (бездействия), возлагается на соответствующий орган. Заявитель, в свою очередь, должен доказать факт нарушения обжалуемым актом (действиями, бездействием) своих прав и законных интересов (часть 1 статьи 65, пункт 3 части 1 статьи 199 Кодекса).

Однако представленные в дело документы не подтверждают, что орган местного самоуправления доказал (документально обосновал) законность принятого решения об отказе в предоставлении обществу испрашиваемого земельного участка, площадь которого составляет 220 кв. м (при площади здания 87,4 кв. м). Возражая в суде против предоставления в собственность заявителя земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140012:146, администрация не представила каких-либо расчетов (технического обоснования), свидетельствующих о несоответствии участка (превышении его площади) нормам отвода земель для конкретных видов деятельности, правилам землепользования и застройки и (или) иной землеустроительной (градостроительной) документации. Из материалов дела не следует, что местоположение границ испрашиваемого земельного участка (его площадь) определены без учета красных линий, границ смежных земельных участков, а также естественных границ спорного участка. Обоснования (мотивы) отказа органа местного самоуправления в предоставлении в собственность предпринимателя земельного участка, изложенные в письме от 18.04.2013 N 14357.26, не основаны на законе (статья 36 Земельного кодекса, Приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475) и противоречат разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления от 24.03.2005 N 11. При этом необоснованный отказ муниципального органа влечет нарушение прав и законных интересов заявителя, обладающего исключительным правом на приватизацию земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему здания (пункт 5 постановления от 24.03.2005 N 11).

Из содержания договора купли-продажи от 25.11.2010 (пункт 1) следует, что здание (площадью 87,4 кв. м) расположено на земельном участке площадью 308 кв. м. В ГКН содержатся сведения об образовании земельного участка площадью 220 кв. м (кадастровый паспорт от 13.03.2013 N 2343/11/13-200159). При этом каких-либо доказательств того, что для эксплуатации принадлежащего предпринимателю объекта недвижимости необходим участок не испрашиваемой, а меньшей площади (документов о том, что площадь спорного участка превышает предельные (максимальные) размеры земельного участка, необходимого для использования нежилого здания), материалы дела не содержат.

Ссылка судебных инстанций на общеобязательные (применительно к данному спору) правовые позиции, сформулированные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 по делу N А41-42032/09, несостоятельна.

Из содержания названного постановления следует, что спор возник в связи с бездействием уполномоченного органа по вопросу о предоставлении в собственность коммерческой организации земельного участка, на котором находились принадлежащие ей объекты недвижимости (шесть птичников, яйцеклад с галереей, галерея птичников, здание трансформаторной подстанции) как имущественного комплекса. Суд надзорной инстанции указал на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих приобретение коммерческой организацией перечисленных объектов недвижимости как имущественного комплекса, и признал недопустимой возможность приватизации земельного участка (площадью 490 010 кв. м) под объектами заявителя (общей площадью 44 269, 8 кв. м). В постановлении также отражено, что суды удовлетворили требование в нарушение положений статьи 33 Земельного кодекса при отсутствии доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади (площадью 490 010 кв. м) для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества (общей площадью 44 269, 8 кв. м), в том числе в заявленных целях.

Следовательно, фактические обстоятельства по настоящему делу (земельный участок испрашивается не для цели эксплуатации имущественного комплекса, его площадь составляет 220 кв. м, при том, что площадь принадлежащего заявителю объекта недвижимости - 87,4 кв. м) не являются схожими с обстоятельствами, установленными при разрешении спора по делу N А41-42032/09. Кроме того, постановление от 01.03.2011 N 13535/10 не содержит вывода о том, что именно заявитель (собственник объекта недвижимости) обязан обосновать испрашиваемую площадь земельного участка, на приобретение которого в собственность он претендует (на что в решении со ссылкой на названное постановление указал суд первой инстанции).

С учетом изложенного Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать вывод судов первой и апелляционной инстанции о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований обоснованным.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать представленные в дело доказательства и устанавливать иные обстоятельства дела, чем те, что установлены судами первой и апелляционной инстанций, поскольку указанные действия выходят за пределы его полномочий в силу норм статьи 286, части 2 статьи 287 Кодекса. Соответствующая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12.

Поэтому решение от 17.01.2014 и апелляционное постановление от 26.03.2014 следует отменить на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть, что обязанность доказывания законности отказа в приобретении предпринимателем земельного участка в собственность процессуальным законом возложена на орган местного самоуправления, осуществляющий соответствующие полномочия (часть 1 статьи 65, часть 5 статьи 200 Кодекса). Суду следует определить площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации принадлежащего предпринимателю на праве собственности объекта недвижимости (исходя из правил распределения бремени доказывания в споре, возникшем из публичных правоотношений). Спор следует разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права, по результатам исследования имеющихся в деле (дополнительно представленных) доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса.

Государственная пошлина (в размере 100 рублей) уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (квитанция от 08.05.2014).

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2014 по делу N А32-23106/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин