Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 августа 2014 г. N Ф08-5042/14 по делу N А20-2216/2013

г. Краснодар

04 августа 2014 г.

Дело N А20-2216/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Восход" (ИНН 0716004655, ОГРН 1060716006196) - Кефер О.Э. (директор) и Могилевской С.М. (доверенность от 12.01.2014), в отсутствие заинтересованных лиц - местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ИНН 0704001917, ОГРН 1030700150348), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (ИНН 0721009680, ОГРН 1040700234321) в лице Прохладненского отдела, третьих лиц: федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757) в лице филиала по Кабардино-Балкарской Республике, местной администрации сельского поселения Пролетарское Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2014 по делу N А20-2216/2013 (судьи Сомов Е.Г., Жуков Е.В., Бейтуганов З.А.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Восход" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее - администрация), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике в лице Прохладненского отдела (далее - управление) с заявлением, в котором просило:

- признать недействительным постановление администрации от 10.04.2013 N 252;

- возложить на управление обязанность исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись от 10.04.2013 о государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования заявителя на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 4242,77 га, расположенный в границах муниципального образования сельское поселение Пролетарское Прохладненского муниципального района;

- возложить на администрацию обязанность заключить с обществом договор аренды указанного земельного участка в соответствии с постановлением от 14.12.2012 N 1245;

Администрация предъявила обществу встречный иск, в котором просила:

- взыскать с общества 2 939 156 рублей 59 копеек долга по договору аренды от 01.10.2007 N 285;

- расторгнуть договор от 01.10.2007 N 285 аренды земельного участка;

- возложить на общество обязанность передать администрации по акту приема передачи указанные в договоре от 01.10.2007 N 285 земельные участки площадью 1629,29 га, расположенный в границах муниципального образования сельское поселение Пролетарское Прохладненского муниципального района;

- признать незаключенным договор аренды от 14.12.2012 N 62 и возложить на общество обязанность передать по акту приему-передачи названные в нем земельные участки общей площадью 4242,77 га (кадастровый номер 07-07-05/002/2008-433), расположенные в границах муниципального образования сельское поселение Пролетарское Прохладненского муниципального района (т. 3, л. д. 91 - 94).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Кабардино-Балкарской Республике и местная администрация сельского поселения Пролетарское Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 28.11.2013 (судья Шогенов Х.Н.) в удовлетворении требований общества отказано. Суд пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи от 28.09.2012 N 2/1, в связи с распоряжением продавцом земельным участком, принадлежащим ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, вопреки запрету, установленному пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Поскольку общество не является субъектом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, оспариваемый ненормативный правовой акт и действия администрации не могут нарушать его права и законные интересы. Встречное исковое заявление администрации удовлетворено. С общества в пользу администрации взыскано 2 939 156 рублей 59 копеек долга по договору аренды. Суд также принял решение о расторжении договора аренды от 01.10.2007 N 285 и возложил на общество обязанность возвратить администрации земельный участок площадью 1629,29 га (кадастровый номер 07:04:5000000:138), расположенный в границах муниципального образования сельское поселение Пролетарское. Договор от 14.12.2012 N 62 аренды земельного участка признан незаключенным с возложением на общество обязанности передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 4242,77 га (кадастровый номер 07-07-05/002/2008-433), расположенный в границах муниципального образования сельское поселение Пролетарское. Суд установил, что общество не вносило арендную плату по договору от 01.10.2007 N 285, что послужило основанием для его расторжения и взыскания долга в судебном порядке. Поскольку у общества отсутствуют какие-либо права в отношении земельных участков общей площадью 4242,77 га, они должны быть возвращены администрации (т. 5, л. д. 63 - 74).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2014 решение от 28.11.2013 отменено в части отказа в удовлетворении требований общества о признании недействительным постановления администрации от 10.04.2013 N 252, удовлетворения встречного иска администрации и распределения судебных расходов. В отмененной части по делу принят новый судебный акт. Суд апелляционной инстанции признал недействительным постановление администрации от 10.04.2013 N 252, возложив на нее обязанность в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в двухнедельный срок с момента принятия данного судебного акта подготовить и направить обществу проект договора аренды земельных участков (общей площадью 4242,77 га) из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в границах Пролетарского сельского поселения Прохладненского района Кабардино-Балкарской Республики, в соответствии с постановлением администрации от 14.12.2012 N 1245. В удовлетворении встречного иска администрации отказано. В остальной части решение от 28.11.2013 оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции указал, что право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками включается в конкурсную массу предприятия - должника (ЗАО работников "Народное предприятие "Рассвет""; далее - предприятие), поскольку, несмотря на законодательный запрет распоряжения им (пункт 4 статьи 20 Земельного кодекса), представляет собой определенную имущественную ценность, отказ должника от которой сопряжен с нанесением ущерба интересам его кредиторов. С учетом изложенного конкурсный управляющий предприятия правоверно выставил на торги право постоянного (бессрочного) пользования, принадлежащее должнику. В такой ситуации у суда первой инстанции не имелось условий для вывода об отсутствии у общества оснований для возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения площадью 4242,77 га в связи с недействительностью (ничтожностью) договора от 28.09.2012 N 2/1. Поскольку общество относится к субъектам, названным в пункте 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), постановление администрации от 10.04.2013 N 252 является незаконным. Уклонение заинтересованного лица от предоставления в аренду заявителю земельных участков служит достаточным условием для возложения на него обязанности подготовить и направить обществу проект договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения общей площадью 4242,77 га в соответствии с ранее принятым постановлением от 14.12.2012 N 1245. Договор аренды от 14.12.2012 N 62 не может служить доказательством восстановления нарушенных прав общества, поскольку он подписан сторонами до признания недействительным в судебном порядке постановления от 10.04.2013 N 252. Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления, апелляционный суд исходил из факта включения земельного участка площадью 1629,29 га в состав земельного участка площадью 4242,77 га, принадлежащего предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования. Поскольку доказательства прекращения данного права предприятия в материалы дела не представлены, администрация не обладала полномочиями на передачу земельного участка в аренду. Данное обстоятельство влечет недействительность (ничтожность) договора аренды от 01.10.2007 N 285, что исключает возможность взыскания арендной платы за пользование землей в пользу администрации. Недействительность (ничтожность) договора аренды влечет отказ в требовании о его расторжении в судебном порядке. В удовлетворении иска в части возврата арендодателю земельного участка, переданного по договору от 01.10.2007 N 285, а также участков площадью 4242,77 га апелляционный суд отказал в связи с наличием у общества титула ограниченного вещного права (права постоянного (бессрочного) пользования). Требования администрации о признании незаключенным договора аренды от 14.12.2012 N 62 не направлены на восстановление нарушенных прав, что влечет отказ в их удовлетворении.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судом апелляционной инстанции выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление от 11.04.2014. Заинтересованное лицо указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие установить, что земельный участок площадью 1629,29 га входит в границы земельного участка площадью 4242,77 га (с кадастровым (условным) номером 07-07-05/002/2008-433). Определением от 04.03.2014 суд апелляционной инстанции истребовал документы о том, какие земельные участки по состоянию на 01.10.2007 входили в состав земельного участка с кадастровым (условным) номером 07-07-05/002/2008-433, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Прохладненский район, в границах сельского поселения Пролетарское. Сведения, содержащиеся в истребованных документах, в обжалуемом судебном акте не приведены. В то же время данное обстоятельство имеет значение для вывода о ничтожности договора от 01.10.2007 N 285 аренды земельного участка площадью 1629,29 га. Администрация также не согласна с выводом суда апелляционной инстанции о возможности продажи на торгах права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Для получения возможности распоряжения земельным участком конкурсный управляющий должен был в установленном порядке переоформить право постоянного (бессрочного) пользования предприятия-должника. Поскольку до момента совершения сделки право постоянного (бессрочного) пользования не переоформлено, суд первой инстанции правомерно квалифицировал договор купли-продажи от 28.09.2012 N 2/1 в части отчуждения земельного участка площадью 4242,77 га недействительной (ничтожной) сделкой.

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены постановления от 11.04.2014.

Администрация заявила ходатайство об отложении судебного разбирательства, в связи с необходимостью участия своего представителя в иных арбитражных делах, назначенных на эту же дату. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. С учетом приведенной нормы основания для удовлетворения ходатайства администрации отсутствуют.

В заседании представители общества просили оставить без изменения обжалуемый судебный акт, ссылаясь на его законность и обоснованность.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей заявителя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что постановление от 11.04.2014 надлежит отменить.

Как видно из материалов дела, 01.10.2007 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 285, по условиям которого арендатору во временное пользование предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 07:04:4900000:270, 07:04:5000000:138, 07:04:4900000:269 (т. 1, л. д. 81 - 87; т. 2, л. д. 55 - 58).

За предприятием 24.06.2008 на основании решения исполнительного комитета Прохладненского районного Совета народных депутатов КБАССР от 26.02.1981 N 88 "О закреплении земель в бессрочное пользование за колхозом "Рассвет"" зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 6801 га с кадастровым (условным) номером 07-07-05/002/2008-433 (т. 1, л. д. 88).

Предприятие в лице конкурсного управляющего (продавец) и общество (покупатель) 28.09.2012 заключили договор N 2/1 купли-продажи объектов недвижимого имущества (административное здание, здание столовой, здание пекарни, навес для с/х машин, здание заправки, водонакопитель, внутрихозяйственная оросительная сеть, водонакопитель с островом, водонакопитель) и земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 4242,77 га, кадастровый (условный) номер 07-07-05/002/2008-433, принадлежащего продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании решения исполнительного комитета от 26.02.1981 N 88. В пункте 4 договора указано, что имущество продается на основании Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), согласно статье 131 которого все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Право постоянного (бессрочного) пользования относится к имущественным правам и включается в конкурсную массу (т. 3, л. д. 115 - 120).

На основании данной сделки за обществом зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения площадью 4242,77 га с кадастровым (условным) номером 07-07-05/002/2008, расположенным в границах муниципального образования сельское поселение Пролетарское (т. 1, л. д. 12).

Общество 31.10.2012 обратилось в администрацию с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 4242,77 га, а также просило прекратить действие договора от 01.10.2007 N 285 в связи с нахождением арендуемых земельных участков в границах участка, право пользования которым возникло в связи с приобретением прав на земельный участок в соответствии с действующим законодательством (т. 2, л. д. 66, 67)

Постановлениями администрации от 14.12.2012 N 1245 прекращено право постоянного (бессрочного) общества в отношении земельного участка площадью 4242,77 га (пункт 1). Земельные участки, образованные из данного участка, предоставлены заявителю в аренду на 49 лет (т. 1, л. д. 14, 15).

Администрация и общество 14.12.2012 подписали договор N 62 аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения общей площадью 4242,77 га (т. 3, л. д. 152 - 156).

Постановлением администрации от 10.04.2013 N 252 внесены изменения в пункты 3 - 5 постановления от 14.12.2012 N 1245, предусматривающие передачу в аренду обществу спорных земельных участков. Отделу земельных ресурсов администрации предписано в течение одного месяца с момента подписания акта приема-передачи земель обеспечить дальнейшее вовлечение в сельскохозяйственный оборот земельных участков общей площадью 2550,2770 га (земельные участки с кадастровыми номерами 07:04:4500000:307, 07:04:4400000:271, 07:04:4500000:306, 07:04:4400000:270, 07:04:4500000:308, 07:04:4400000:272, 07:04:4500000:309, 07:04:4400000:273; т. 1, л. д. 16).

Общество, полагая, что постановление администрации от 10.04.2013 N 252 противоречит закону и препятствует переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом условий договора от 01.10.2007 N 285, предъявила встречное исковое заявление.

В силу с пункта 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса и пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Как видно из материалов дела, общество в обоснование правомерности заявленных требований ссылалось на принадлежность ему на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка сельскохозяйственного назначения (разрешенное использование - для иных сельскохозяйственных целей; кадастровый (условный) номер - 07-07-05/002/2008-433) площадью 4242,77 га, с местонахождением: Кабардино-Балкарская Республика, Прохладненский район, в границах муниципального образования сельское поселение Пролетарское (т. 1, л. д. 12).

В соответствии с пунктами 6 и 7 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Пункт 7 статьи 10 Закона N 101-ФЗ определяет, что приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Вводным законом.

В пункте 2 статьи 3 Вводного закона установлено, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

Указанные лица вправе по своему выбору оформить участки в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Земельного кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"; далее - постановление от 24.03.2005 N 11).

Рассмотрение заявлений заинтересованных лиц (собственников объектов недвижимости, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования) о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным (пункт 4 постановления от 24.03.2005 N 11). В случае нарушения прав указанных лиц, последние вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам главы 24 Кодекса либо избрать способ защиты, предусмотренный статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (о понуждении к заключению договора по правилам искового производства).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления общества, пришел к выводу о том, что продажа предприятием-банкротом по договору от 28.09.2012 N 2/1 земельного участка площадью 4242,77 га, принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования (т. 3, л. д. 115 - 120), нарушает положения пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса, согласно которому граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение от 28.11.2013 в части отказа в удовлетворении заявления общества, указал, что право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками включается в конкурсную массу должника, несмотря на законодательный запрет распоряжения ими (пункт 4 статьи 20 Земельного кодекса), поэтому конкурсный управляющий предприятия правоверно выставил на торги право постоянного (бессрочного) пользования.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.09.2011 N 4344/11 сформулирован правовой подход по вопросу о возможности переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками предприятию-банкроту. В нем указано, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком представляет собой имущественный актив, так как переоформление этого права путем приобретения данного объекта в собственность влечет за собой увеличение объема имущества должника, за счет которого впоследствии могут быть погашены требования кредиторов. Такой вывод следует из системного толкования норм Земельного кодекса и Закона о банкротстве, статьей 131 которого земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, к имуществу, подлежащему исключению из конкурсной массы, не отнесены. Таким образом, ни Земельный кодекс, ни Закон о банкротстве не содержат запрета на переоформление должником права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в собственность (аренду).

В то же время суд апелляционной инстанции не учел, что возможность включения в конкурсную массу земельных участков, принадлежащих предприятию-банкроту на праве постоянного (бессрочного) пользования, не отменяет законодательный запрет на распоряжение такими объектами до момента переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Следовательно, в целях последующего отчуждения земельного участка (или права аренды) конкурсный управляющий должен был переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности или заключить договор аренды. Такие доказательства в материалах дела не представлены.

Исключение из данного правила составляют случаи, когда в соответствии с Законом о несостоятельности конкурсный управляющий отчуждает имущественный комплекс сельскохозяйственного предприятия, находящийся на земельных участках, принадлежащих предприятию-банкроту на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 179 Закона о банкротстве при продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить предприятие должника (как имущественный комплекс) на продажу на торгах, которая осуществляется в порядке, установленном пунктами 4 - 19 статьи 110 Закона о банкротстве. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 Закона о банкротстве. Из содержания статьи 110 Закона о банкротстве следует, что при продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, принадлежащего должнику.

Согласно статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

При рассмотрении требований общества суд апелляционной инстанции не исследовал вопрос о способе реализации имущества предприятия в конкурсном производстве, в результате которого с обществом заключен договор от 28.09.2012 N 2/1, не установил, отчуждалось ли в данном случае имущество должника по правилам статьи 179 Закона о банкротстве, включалось ли право постоянного (бессрочного) пользования в отчет об оценке предприятия как имущественного комплекса, отчуждались ли объекты предприятия иным (помимо общества) лицам.

Названные обстоятельства имеют существенное значение для определения у общества права на переоформление постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 4242,77 га.

Суд кассационной инстанции отклоняет довод представителя общества о том, что по договору от 28.09.2012 N 2/1 приобреталось право на оформление земельного участка в связи с приобретением объектов недвижимости предприятия, как противоречащий содержанию пунктов 2.10 и 4 договора купли-продажи от 28.09.2012 N 2/1. Кроме того, в таком случае общество вправе претендовать на получение в собственность или в аренду лишь части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Так, в пункте 13 постановления от 24.03.2005 N 11 разъяснено, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении встречного искового заявления администрации, исходил из недействительности (ничтожности) договора от 01.10.2007 N 285 в связи с передачей в аренду обществу земельного участка площадью 1629,29 га, принадлежащего предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования. Названное обстоятельство, по мнению апелляционного суда, исключает право администрации требовать внесения платы за пользование землей.

В то же время суд апелляционной инстанции не учел следующее.

Арбитражный суд не связан правовой квалификацией отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. На основании части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Кодекса с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Приведенный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 разъяснено, что при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы, услуги, размер взаимных обязательств сторон признается равным, если не будет доказано обратное.

Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.

Изложенное означает, что фактический пользователь земельным участком, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося его использования, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отзыве на встречное исковое заявление общество оспаривало размер долга и площадь земельного участка, переданного по договору аренды (т. 3, л. д. 124 - 131).

Таким образом, в случае, если будет установлено, что общество фактически пользовалось земельным участком без внесения предусмотренной договором платы, администрация (арендодатель по договору) на основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе в порядке применения последствий недействительности сделки требовать от ответчика возмещения такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 N 1744/11).

Кроме того, при определении права администрации требовать платы за фактическое пользование землей следует установить основания, по которым она распоряжается спорным земельным участком (пункт 10 статьи 3 или статья 3.1 Вводного закона).

Вопрос о наличии у администрации права распоряжения земельными участками общей площадью 4242,77 га и 1629,29 га, определение оснований для владения ими обществом имеет существенное значение для квалификации и правильного разрешения требований администрации о возврате спорных земельных участков (пункт 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебном практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в качестве основания для отказа в удовлетворении которых суд апелляционной инстанции сослался на их принадлежность ответчику на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, постановление от 11.04.2014 надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении апелляционному суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения данного спора, дать оценку доводам администрации о том, что постановление от 10.04.2013 N 252 не нарушает права и законные интересы общества, а также о нарушении норм действующего законодательства при заключении договора купли-продажи от 28.09.2012 N 2/1, после чего принять судебный акт с правильным применением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2014 по делу N А20-2216/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В удовлетворении ходатайства местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики об отложении судебного заседания отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

Н.С. Мазурова И.В. Сидорова