Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 ноября 2011 г. N Ф08-6276/11 по делу N А32-8124/2011

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 апреля 2012 г. N Ф08-1727/12 по делу N А32-10134/2011, от 25 июля 2012 г. N Ф08-3859/12 по делу N А32-8124/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 9 ноября 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Рассказова О.Л., при участии от истца - Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (ИНН 2308139560, ОГРН 1072308013800) - Голуб А.С. (доверенность от 24.12.2010), от ответчика - индивидуального предпринимателя Ханояна Сергея Ефремовича (ОГРНИП 307231808500013) - Перволенко Н.Р. (доверенность от 25.04.2011), от третьего лица - открытого акционерного общества "Российские железные дороги" - Работягова Н.И. (доверенность от 19.04.2011), в отсутствие третьего лица - Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта, извещенной о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2011 (судья Шевченко А.Е.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2011 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А32-8124/2011, установил следующее.

Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Ханояну Сергею Ефремовичу (далее - предприниматель) об изъятии в собственность Российской Федерации объекта недвижимого имущества - кафе под литерой А площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лазаревский р-н, пос. Лазаревское, ул. Лазарева, 23/4, путем перечисления на банковский счет предпринимателя либо на депозит суда 3 008 751 рубля.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (далее - корпорация) и ОАО "Российские железные дороги".

Решением от 05.05.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.07.2011, исковые требования удовлетворены. Суды сделали вывод о том, что установленная проектом соглашения денежная сумма, подлежащая выплате ответчику в качестве выкупной цены, соответствует рыночной стоимости и величине убытков, определенных в отчете об оценке от 11.02.2011 N 121-2011, составленном согласно положениям Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 310-ФЗ).

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить состоявшиеся судебные акты. Заявитель указывает на то, что с иском обратилось неуполномоченное лицо; здание кафе не входит в перечень объектов недвижимости, подлежащих сносу в связи с изъятием земельного участка для размещения олимпийского объекта "Железнодорожная линия" от Туапсе до Адлера. Распоряжение от 27.12.2010 N 1580-р об изъятии принадлежащего ответчику на праве собственности объекта недвижимости не соответствует федеральному законодательству и иным нормативным правовым актам Краснодарского края. Подлинное распоряжение от 27.12.2010 N 1580-р в материалах дела отсутствует. Производство по делу должно было быть приостановлено до рассмотрения дела N А32-10134/2011БД по иску предпринимателя к Хатуову Д.Х. об устранении препятствий в пользовании кафе. Выкупная цена кафе не соответствует рыночным ценам; в ее состав не включена стоимость террасы площадью 172 кв. м. Суды приняли во внимание отчет об оценке от 11.02.2011 N 121-2011, представленный департаментом, и не оценили отчет от 27.04.2011 N 405/11-5/16.1, составленный ГУ "Краснодарская лаборатория судебных экспертиз". Арбитражный суд первой инстанции с целью устранить противоречия в определении рыночной цены спорного объекта недвижимости обязан был назначить строительно-техническую экспертизу.

В отзыве на кассационную жалобу корпорация указала на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

От других участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

Предприниматель заявил ходатайства об истребовании доказательств (проектов планировки и межевания объекта "Двухпутная вставка "Водопадный - Лазаревская"", оригинала распоряжения от 27.12.2010 N 1580-р), о назначении судебной строительно-технической экспертизы, о приобщении к материалам дела заключения специалиста Малькова В.В. от 13.10.2011 N 65. В силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, и не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении, поэтому суд отказывает предпринимателю в удовлетворении ходатайств об истребовании новых доказательств.

Предприниматель заявил ходатайство о направлении запроса в Конституционный Суд Российской Федерации и приостановлении производства по кассационной жалобе для проверки законности положений пунктов 16, 17, 18, 19, 21, 24, 25, 26 и 33 статьи 15 Закона N 310-ФЗ на предмет установления, противоречат ли указанные нормы федерального закона требованиям статей 2, 8, 17 (часть 1), 18, 19 (часть 1), 35 (части 2 и 3), 55 (часть 2), 40 (часть 1), 46 (части 1, 2 и 3) Конституции Российской Федерации. Данное ходатайство подлежит отклонению, поскольку у суда отсутствуют затруднения к применению названного Закона. Кроме того, предприниматель вправе самостоятельно обратиться с запросом в Конституционный Суд Российской Федерации.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, просил отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Представители корпорации и ОАО "Российские железные дороги" возражали против удовлетворения жалобы и ходатайств, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, предприниматель является собственником объекта недвижимого имущества - кафе под литерами А, а площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лазаревский р-н, пос. Лазаревское, ул. Лазарева, 23/4.

27 декабря 2010 года глава администрации (губернатор) Краснодарского края принял распоряжение N 1580-р "Об изъятии объекта недвижимого имущества для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения".

Согласно пункту 1 распоряжения кафе под литерой А площадью 66,4 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, Лазаревский р-н, пос. Лазаревское, ул. Лазарева, 23/4, подлежит изъятию в собственность Российской Федерации путем выкупа в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Железнодорожная линия от Туапсе до Адлера".

Департамент подготовил проект соглашения в связи с изъятием указанного объекта недвижимого имущества в целях размещения олимпийского объекта федерального значения, который передан ответчику 14.03.2011.

Уклонение предпринимателя от подписания соглашения послужило основанием для обращения департамента с иском в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона N 310-ФЗ в период с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года на территории Краснодарского края допускается изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов.

Частью 6 статьи 15 Закона N 310-ФЗ полномочия по изъятию земельных участков для федеральных нужд переданы Российской Федерацией на период с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года Краснодарскому краю, в том числе подготовка и принятие решений об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения; подготовка и заключение соглашений в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения.

Пунктом 1.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 05.06.2008 N 497 "Об утверждении Положения, структуры, штатного расписания Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года" уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по реализации полномочий Краснодарского края и полномочий Российской Федерации, переданных Краснодарскому краю, по подготовке XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и развитию города Сочи как горноклиматического курорта Краснодарского края является Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года.

В силу статьи 15 Закона N 310-ФЗ изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества производится в следующем порядке: о принятом решении - об изъятии земельного участка и (или) ином объекте недвижимого имущества землепользователь (арендатор) уведомляется в течение семи дней со дня принятия указанного решения (пункт 18); для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества после принятия решения об изъятии администрация совместно с корпорацией заключает договор с оценщиком на проведение оценки земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и убытков, причиненных таких изъятием (пункт 21); администрация в течение 20 дней со дня получения отчета об оценке осуществляет подготовку проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и обеспечивает возможность ознакомления с ним лиц, у которых изымаются земельные участки (пункт 24); после чего заключается соглашение, содержащее в том числе условия о выкупной цене земельного участка и (или) иного объекта недвижимости, размере убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием (пункт 25).

Таким образом, названный Закон предусматривает, что решение об изъятии земельного участка является основанием для проведения оценки и последующего заключения с лицом, у которого изымается недвижимое имущество, соглашения об изъятии земельного участка и (или) иного объекта недвижимости. Фактическое изъятие земельного участка и (или) иного объекта недвижимости производится только после заключения соглашения, а в случае, если соглашение не заключено в установленный срок - в судебном порядке на основании решения суда (часть 31 статьи 15 Закона N 310-ФЗ).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что предусмотренная статьей 15 Закона N 310-ФЗ процедура изъятия департаментом спорного объекта у предпринимателя соблюдена.

Довод заявителя о том, что земельный участок, на котором расположено здание кафе, не относится к планируемому размещению объекта "Двухпутная вставка "Водопадный - Лазаревская"", обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции. В соответствии с ходатайством истца в апелляционный суд представитель госкорпорации "Олимпстрой" представил выписку из документации по планировке территории для размещения объекта "Железнодорожная линия от Туапсе до Адлера" и сплошного второго пути от участка Сочи - Адлер - Веселое (утверждена приказом Министерства регионального развития Российской Федерации 18 мая 2010 года N 27-ОИ), в приложении к указанному проекту имеется ведомость зданий и сооружений, попадающих в зону строительства. Номером 21 в ней указано каменное одноэтажное строение - кафе "К Ефремычу". Оригинал обозревался судом, копия приобщена к материалам дела. Необходимость сноса кафе как попавшего в зону строительства второго пути подтверждена представителем ОАО "Российские железные дороги".

Доводы о незаконности распоряжения от 27.12.2010 N 1580-р являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка; кроме того, данный вопрос является предметом самостоятельных требований по делу N А32-10134/2011, поэтому они не принимаются кассационным судом.

Заявитель не согласен с тем, как оценщик определил размер рыночной стоимости спорного объекта и убытков, причиненных его изъятием.

В соответствии с частью 26 статьи 15 Закона N 310-ФЗ выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, не могут превышать размеры, определенные в отчете об оценке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо от 30.05.2005 N 92), в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суды установили, что оценка спорного имущества проведена в соответствии с требованиями статей 11 и 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255 и 256. Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов.

Указанные выводы соответствуют закону и имеющимся в деле доказательствам. Между тем суды не учли следующего.

Удовлетворяя иск в заявленной истцом сумме, апелляционный суд указал, что из состава убытков, определенных оценщиком, правомерно исключено 1 227 807 рублей убытков, связанных с изъятием самовольно возведенной террасы площадью 172 кв. м. Суд исходил из того, что площадь террасы увеличена до 281,4 кв. м, доказательства получения разрешения на создание (реконструкцию) данного объекта отсутсвуют. Терраса не включена в описание объекта, зарегистрированного в ЕГРП, а следовательно, в силу статей 131 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на нее как на объект недвижимого имущества у предпринимателя не возникло.

Данные выводы не соответствуют представленным в дело доказательствам.

Разрешая спор, суды не учли и не проверили доводы предпринимателя о том, что кафе площадью 66, 4 кв. м и терраса площадью 172 кв. м возведены в установленном законом порядке до 1999 года ЗАО "Санаторий "Морская звезда"", у которого предприниматель приобрел это имущество по договору купли-продажи от 15.11.2002. Названные объекты принадлежали продавцу на основании акта межведомственной комиссии о вводе в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденного распоряжением администрации Лазаревского района г. Сочи от 04.02.1999 N 46/4-Р, и регистрационного удостоверения от 29.03.1999 N 3002, выданного Бюро технической инвентаризации г. Сочи.

В материалы дела представлен договор купли-продажи от 15.11.2002, заключенный предпринимателем и ЗАО "Санаторий "Морская звезда"". По условиям договора ЗАО "Санаторий "Морская звезда"" продало, а предприниматель купил здание кафе (литера А) площадью 66, 4 кв. м с террасой (литера а) площадью 172, 2 кв. м, находящиеся по адресу: г. Сочи, пос. Лазаревское, ул. Лазарева, 23/4 и расположенные на земельном участке мерою 237,29 пог. м. В пункте 2 договора отражены сведения о принадлежности данного имущества продавцу на основании акта межведомственной комиссии о вводе в эксплуатацию законченных строительством объектов от 04.02.1999 N 46/4-Р и регистрационного удостоверения от 29.03.1999 N 3002 (т. 1, л. д. 32, 33).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20.11.2002 за предпринимателем зарегистрировано право собственности на кафе "К Ефремычу", литеры А и а, общая площадь 66,4 кв. м (т. 1, л. д. 34).

Таким образом, названные объекты - кафе с террасой (литеры А и а), используемые предпринимателем как кафе "К Ефремычу", - созданы и введены в эксплуатацию одновременно, на основании единого акта ввода в эксплуатацию. Неосуществление государственной регистрации права собственности на террасу за ответчиком само по себе не свидетельствует о самовольности постройки и отсутствии у нее правового статуса недвижимости, если терраса возведена в установленном законом порядке и право собственности в соответствии с действующим на момент ее создания законодательством возникло у первоначального собственника - продавца (ЗАО "Санаторий "Морская звезда""). Кроме того, наличие литеры а (терраса) отражено в свидетельстве о государственной регистрации от 20.11.2002.

Суды данные обстоятельства не выяснили, соответствующие доказательства и доводы ответчика не оценили; вопрос о размере земельного участка, необходимого для использования принадлежащей ответчику недвижимости (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации), а следовательно, и о размере убытков, связанных с изъятием земельного участка, не исследовали. Суды также не установили, изменило ли первоначальные индивидуально-определенные признаки террасы увеличение ее площади (ответчик утверждает, что площадь террасы увеличена до 281 кв. м только за счет навеса), т. е. создан ли в результате реконструкции террасы новый объект, к которому могут применяться нормы о самовольной постройке.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Кодекса).

Оценщик ООО "Оценочная компания "Золотая цифра"", составивший отчет от 11.02.2011 N 121-2011, не привлечен к участию в деле.

С учетом изложенных обстоятельств состоявшиеся судебные акты надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суду при новом рассмотрении дела необходимо привлечь к участию в деле ООО "Оценочная компания "Золотая цифра"" (оценщика); установить размер земельного участка, исследовать имеющиеся в деле доказательства в их совокупности; дать оценку всем доводам и возражениям участников процесса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2011 по делу N А32-8124/2011 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Ходатайства индивидуального предпринимателя Ханояна Сергея Ефремовича об истребовании доказательств (проектов планировки и межевания объекта "Двухпутная вставка "Водопадный - Лазаревская"", оригинала распоряжения от 27.12.2010 N 1580-р), о назначении судебной строительно-технической экспертизы, о приобщении к материалам дела заключения специалиста Малькова В.В. от 13.10.2011 N 65, о направлении запроса в Конституционный Суд Российской Федерации и приостановлении производства по кассационной жалобе оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И. Афонина

Судьи

В.В. Аваряскин О.Л. Рассказов