Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 января 2012 г. N Ф08-8023/11 по делу N А32-34479/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Чайковского д. 23/1" (ИНН 2320088752, ОГРН 1022302949052) - Школьника М.И. (доверенность от 24.01.2012), от заинтересованных лиц: администрации муниципального образования города-курорта Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) - Левентюка А.В. (доверенность от 30.12.2011), общества ограниченной ответственностью "Матрица" (ИНН 2320090134, ОГРН 1022302940296) - Никонорова А.В. (доверенность от 12.11.2010), Сурковой М.К. (доверенность от 17.01.2011), Шошневой О.В. (доверенность от 01.09.2010),, в отсутствие третьего лица - департамента имущественных отношений администрации г. Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Матрица" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2011 (судья Нигоев Р.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2011 (судьи Ломидзе О.Г., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А32-34479/2010, установил следующее.

Товарищество собственников жилья в кондоминиуме "Чайковского 23/1" (далее - товарищество) обратилось в арбитражный суд к администрации города-курорта Сочи (далее - администрация), ООО "Матрица" (далее - общество) с заявлением, в котором просило признать недействительными:

- постановление главы города Сочи от 08.04.2010 N 379 "Об установлении ООО "Матрица" нового срока аренды земельного участка площадью 3 357 кв. м по ул. Чайковского в Центральном районе г. Сочи" и договор от 24.05.2010 N 490005818 о предоставлении ООО "Матрица" указанного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203022:16 на условиях аренды, с применением к договору от 24.05.2010 последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на общество обязанности возвратить земельный участок во владение муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации г. Сочи (уточненные требования).

Заявленные требования обоснованы доводами о том, что земельный участок предоставлен обществу с нарушением положений статей 30.1, 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Товарищество указало, что вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по иному делу признаны недействительными постановления главы г. Сочи о предварительном согласовании места размещения объекта и о предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 3 327 кв. м по ул. Чайковского г. Сочи, признан недействительным (ничтожным) ранее заключенный договор аренды земельного участка.

Нарушение своих прав товарищество мотивирует следующими доводами: через предоставленный обществу земельный участок осуществляется проезд на участок, находящийся во владении собственников помещений жилых домов. Строительство нарушает интересы проживающих на смежном участке собственников помещений в жилых домах осуществлением строительных работ (создание шума от работы механизмов). В проекте строительства общество предусмотрело временное использование части территории смежного участка товарищества для отвала грунта, размещения временных сооружений. Кроме того, товарищество указало, что при надлежащем его уведомлении о предстоящем предоставлении смежного земельного участка для строительства имело намерение получить его для этой же цели, то есть для строительства объектов недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент).

Решением от 09.08.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.11.2011, заявленные требования удовлетворены. Суд первой инстанции указал, что пролонгация арендных отношений не может быть осуществлена на основании договора аренды земельного участка от 12.05.2005 N 4900003603, признанного судом недействительной (ничтожной) сделкой. Нарушение интересов товарищества суд обосновал ссылкой на выводы арбитражного суда по иному делу.

Апелляционный суд привлек к участию в деле департамент в качестве ответчика, решение арбитражного суда оставил без изменения, сославшись на несоблюдение процедуры публичности при предоставлении обществу земельного участка (отсутствие доказательств публикации о предоставлении земельного участка для целей строительства в средствах массовой информации).

В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора. Заявитель указывает, что судом не истребованы у администрации и департамента доказательства, подтверждающие либо опровергающие факт предоставления земельного участка без проведения публичных процедур, опубликования информации о наличии предлагаемых для передачи в аренду на торгах земельных участков. В части выводов о нарушении прав товарищества не рассмотрены доводы общества о том, что проезд через предоставленный обществу участок не ограничен, проектные решения в части размещения временных сооружений изменены. Нарушение обществом и администрацией границ смежного участка, предоставленного товариществу, не установлено, что подтверждено заключением специалиста. Ссылку на материалы иного арбитражного дела податель жалобы считает неправомерной, поскольку заключен новый договор аренды и основания для признания его недействительным отсутствуют. Общество с кассационной жалобой предоставило доказательства публикации информации о предстоящем предоставлении земельного участка для целей строительства и выставления права аренды на торги. Протокол по результатам торгов в дело был предоставлен, но не принят во внимание апелляционным судом, без надлежащей проверки соблюдения правил проведения торгов. Доказательства заблаговременного перечисления обществом задатка, как участника торгов, имеются.

В отзыве на кассационную жалобу товарищество просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Товарищество полагает, что доказательства публикации о проведении торгов и участия общества в торгах не могут быть приняты во внимание, так как не были предоставлены при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Администрация поддержала доводы кассационной жалобы общества.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2009 по делу N А32-13417/2009-73/277 признаны недействительными постановление главы города Сочи от 21.07.2005 N 2306 "О предварительном согласовании ООО "Матрица" места размещения объекта на земельном участке площадью 3357 кв.м. по ул. Чайковского Центрального района г. Сочи" и постановление главы г. Сочи от 05.08.2005 о предоставлении данного земельного участка в аренду ООО "Матрица" (т.1, л. д. 31 - 34).

Решением арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2010 г. по делу N А32-13419/2009-50/156 признан недействительным со ссылкой на ничтожность договор от 12.08.2005 N 4900003603 аренды земельного участка площадью 3357 кв. м, заключенный администрацией и обществом. Применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения сделки.

В судебных актах указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203022:16 накладывается на земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 03 022:0004, предоставленный товариществу (постановление главы г. Сочи от 05.12.2006 N 2170). Суды указали, что площадь наложения составляет 780 кв. м. Нарушены права товарищества тем, что часть его земельного участка используется обществом для проезда строительной техники. В земельный участок, предоставленный обществу, включен существующий проезд к жилому дому по ул. Чайковского, 23/1.

Кроме того, основанием для признания договора аренды земельного участка недействительным по предыдущим делам послужила принадлежность земельного участка в силу закона к федеральному уровню собственности и отсутствие у администрации полномочий на предоставление его в аренду для целей строительства.

После возникновения в силу закона права муниципальной собственности на земельный участок, постановлением главы г. Сочи от 08.04.2010 N 379 обществу установлен до 01.09.2013 срок аренды земельного участка площадью 3357 кв. м с кадастровым номером 23:49:020203022:16, по ул. Чайковского в Центральном районе г. Сочи, предоставляемого обществу для строительства жилого дома.

На основании постановления N 379 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 24.05.2010 подписали договор аренды N 4900005818 о предоставлении земельного участка в пользование для целей строительства жилого дома (т. 1 л. д. 21 - 23). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.01.2011 (т. 1 л. д. 109).

Предоставлению земельного участка для целей строительства предшествовали торги на получение участка в аренду, в подтверждение чего предоставлен протокол заседания комиссии от 10.02.2010 (т.5, л. д. 11-20).

Протокол при рассмотрении спора не признан судом в качестве доказательства, подтверждающего соблюдение публичности предоставления земельного участка для строительства жилого дома, со ссылкой на нарушение процедуры публикации о предстоящих торгах - размещение информации в сети "Интернет", а не в средствах массовой информации. Между тем, доказательства публикации в газете "Новости Сочи" N 209 (1271) от 29.12.2009 информации о выставлении на торги права аренды спорного земельного участка имеются, что подтверждено приложением к кассационной жалобе.

В деле имеется экспертное заключение от 03.11.2001 N 0.438 общества с ограниченной ответственностью "Центр Экономических и инженерных экспертиз "Стандарт"", согласно которому наложение границ земельного участка с кадастровым номером 23:29:0203022:4 площадью 4700 кв. м (предоставленного членам товарищества) и земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203022:16 (предоставленного обществу) не установлено. Данный вывод специалистов при рассмотрении спора по настоящему делу не опровергнут (т. 5, л.д. 48, 54).

Согласно проектной схеме организации движения предусмотрено сохранение существующего проезда к жилому дому по улице Чайковского, 23/1, предполагаемого для общего использования владельцев смежных земельных участков сторон (т. 5, л.д. 90). Судами не исследован вопрос о нарушении прав товарищества сохранением указанного общего проезда, не выяснен вопрос о его обязательном закрытии на период строительства объекта на смежном земельном участке.

В качестве основания для вывода судов о нарушении прав товарищества приняты, со ссылкой на материалы иных арбитражных дел и заключение специалистов от 2009 года, на доводы истца о предполагаемом проектном размещении на его земельном участке временного бытового городка с отвалом грунта, в то время как в материалах дела имеются доказательства изменения обществом проектного решения в этой части, иное заключение специалистов по вопросу размещения объекта на спорном земельном участке. Реальность нового проектного решения судами не исследована, в связи с чем вывод о нарушении прав истца проектными решениями ответчика является преждевременным.

Приведенный при рассмотрении кассационной жалобы довод представителя товарищества о том, что истец в отношении спорного земельного участка является правопреемником ранее существовавшего застройщика "Сочи АО", которому в 1992 - 1994 годах было предоставлено 0,47 га земель для целей строительства, не может быть принят во внимание судом кассационной инстанции за отсутствием документального обоснования.

Согласно уставу товарищества, его правопреемство прав первоначального застройщика "Сочи АО" предусматривалось только в отношении жилого дома по улице Чайковского, 23/1, для эксплуатации которого, после сдачи объекта в эксплуатацию, сформирован самостоятельный земельный участок с кадастровым номером 23:29:0203022:4 площадью 4700 кв. м, предоставленный на основании жилищного законодательства в общую долевую собственность владельцев помещений жилого дома (т.1, л. д. 9-14, 73, 74, 84).

В силу статей 274, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в компетенцию суда кассационной инстанции не входит исследование доказательств, не исследованных судами до вынесения решения по существу спора, а также оценка фактически существующих обстоятельств, указанных в настоящем постановлении, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела, в связи с чем дело надлежит направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду выяснить выяснить вопросы о нарушении конкретных прав товарищества предоставлением права аренды земельного участка для строительства по результатам проведения торгов, дать оценку доказательствам соблюдения администрацией публичности предоставления спорного участка в аренду.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2011 по делу N А32-34479/2010 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Н. Плотникова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин