Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2012 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 июня 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Волкова Я.Е. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Фортуна" (ИНН 2304033499, ОГРН 1022300776398) - Шмелева С.В. (директор) и Сивкова Г.Г. (доверенность от 23.01.2012), от ответчика - администрации муниципального образования город - курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300778873) - Савиди А.Г. (доверенность от 26.12.2011), в отсутствие третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2012 по делу N А32-14310/2009 (судьи Тимченко О.Х., Глазунова И.Н., Фахретдинов Т.Р.), установил следующее.
ООО "Фортуна" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город - курорт Геленджик (далее - администрация) о признании права собственности на не завершенный строительством объект - рекреационный центр "Яхта" площадью 3000,2 кв. м, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Революционная, 20.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - Росимущество).
Решением от 08.12.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2010, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы соответствием объекта реконструкции требованиям строительных, градостроительных норм и правил, а также отсутствием нарушения прав и интересов других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.06.2010 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Суду рекомендовано устранить противоречия в экспертных заключениях, выяснить, имеется ли у общества проектная документация на реконструкцию спорной недвижимости, если она есть, провести государственную экспертизу проектной документации на предмет соответствия ее техническим регламентам, санитарно-эпидемиологическим и экологическим требованиям и правилам пожарной безопасности.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.11.2010 в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку общество не представило доказательств обращения в соответствующий орган для получения разрешения на строительство как до начала возведения строений, так и во время проведения работ.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 решение от 25.11.2010 отменено, по делу принят новый судебный акт. Апелляционный суд удовлетворил исковые требования общества. Суд апелляционной инстанции указал, что обществом в полной мере соблюдены условия легализации самовольной постройки, предусмотренные пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в толковании пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22).
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.12.2011 постановление апелляционного суда от 16.09.2011 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. При новом рассмотрении суду надлежало установить, обращалось ли общество в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации за получением разрешения на реконструкцию спорной недвижимости и что ему помешало получить такое разрешение. Суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования довода администрации о нарушении обществом вида разрешенного использования земельного участка под спорным строением, а также норм водоохранного законодательства.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2012 решение от 25.11.2010 отменено. Суд апелляционной инстанции признал за обществом право собственности на не завершенный строительством рекреационный центр "Яхта", расположенный по адресу: Краснодарский край, город-курорт Геленджик, улица Революционная, 20.
В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы не согласен с выводами суда апелляционной инстанции и считает, что общество как до начала возведения спорной самовольной постройки, так и во время проведения работ не предпринимало реальных действий, направленных на получение разрешения на строительство и (или) разрешения на ее ввод в эксплуатацию. При обращении в администрацию общество не представило необходимый пакет документов, при отсутствии которого орган местного самоуправления не вправе выдавать разрешение на строительство. Кроме того, общество нарушило вид разрешенного использования земельного участка, а также Правила землепользования и застройки части территории муниципального образования город - курорт Геленджик, в соответствии с которыми земельный участок, на котором осуществлено строительство, относится к зоне пляжей и набережных (Р-4). Самовольная постройка располагается в первой зоне санитарной охраны курорта (100 метровая зона от контура пляжа). В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие оборудование спорного объекта сооружениями, обеспечивающими охрану от загрязнения, засорения, истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Сохранение спорного самовольного строения нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность апелляционного постановления.
От третьего лица отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, представители общества возражали против ее удовлетворения, ссылались на соответствие сделанных апелляционным судом выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции надлежит отменить по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что решением малого Совета Геленджикского городского Совета народных депутатов Краснодарского края от 26.08.1992 промышленно-коммерческой компании "Фортуна" разрешено проектирование бизнес-клуба с казино и торговыми предприятиями на участке площадью 0,4 га, с использованием недостроенного кафе "Яхта" в районе городского пляжа в городе Геленджике.
21 ноября 1992 года начальником Управления архитектуры и градостроительства г. Геленджика утверждено архитектурно-планировочное задание на проектирование бизнес-клуба промышленно-коммерческой компании "Фортуна".
Постановлением главы администрации г. Геленджика от 04.06.1993 N 1153 перерегистрировано право пользования землей и за ПКК "Фортуна" на праве постоянного (бессрочного) пользования закреплен земельный участок площадью 0,4 га и выдано свидетельство.
29 декабря 2006 года обществом утверждено архитектурно-планировочное задание N 89 на проектирование рекреационного центра (реконструкция здания кафе "Яхта") по ул. Революционной, 20 в г. Геленджике.
В 2007 и 2008 годах обществом получены технические условия для подключения объекта к инженерным сетям водоснабжения и водоотведения, на ливневую канализацию, вывоз строительного мусора и грунта к газопроводу.
В письме Управления архитектуры и градостроительства администрации от 22.03.2007 N 1118 обществу согласованы эскизный проект, архитектурное и цветовое решение фасадов, генеральный план рекреационного центра (реконструкция здания кафе "Яхта").
По заказу общества проектная организация ООО "ПГ "Инженерный центр"", действующая на основании лицензии N ГС-3-23-02-26-0-2310130451-019312-1, разработала проект реконструкции рекреационного центра "Яхта" в г. Геленджике по ул. Революционной, 20.
Ссылаясь на невозможность оформления права собственности на спорный объект недвижимости, так как отсутствует разрешение на реконструкцию спорного здания и есть не разрешенный по существу спор о сносе самовольно возведенной части не завершенного строительством здания кафе "Яхта", на принятие всех зависящих от общества мер по легализации спорного объекта во внесудебном порядке, последнее обратилось с иском в арбитражный суд о признании права собственности в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Администрация против иска возражает, указывая на то, что реконструкция осуществлена в отсутствие необходимых разрешений.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Кодекса документы.
В материалах дела отсутствует оформленное в установленном порядке разрешение на реконструкцию не завершенного строительством здания кафе "Яхта".
Согласно пункту 26 постановления от 29.04.2010 N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Названные положения предписывают суду в обязательном порядке выяснить добросовестность застройщика: обращался ли он за получением разрешения, является ли причиной отказа отсутствие разрешения на строительство или небрежность застройщика либо, напротив, налицо волокита или иные злоупотребления уполномоченных органов.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.
В случае, если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).
Удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии у общества права на судебную защиту, поскольку у последнего нет возможности оформить право собственности на спорный объект в административном порядке. В обоснование указанных выводов суд сослался на письмо Управления архитектуры и градостроительства исполнительного комитета г. Геленджика от 24.05.2001 о невозможности выдачи разрешительных документов на продолжение строительства и письмо главы администрации г. Геленджика от 05.05.2006 об отказе в рассмотрении вопроса до принятия решения по делу N А32-22898/2003 о сносе части здания кафе "Яхта".
Между тем данный вывод суда апелляционной инстанции является ошибочным, поскольку не соответствует представленным в дело доказательствам. Приобщенная в материалы дела при повторном его рассмотрении опись документов (ф.107) от 30.04.2001, дополнительно представленных к заявлению общества, не содержит отметки о получении их Управлением архитектуры и градостроительства исполнительного комитета г. Геленджика.
В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Иные доказательства того, что до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, общество
