Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 октября 2012 г. N Ф08-6318/12 по делу N А32-38497/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Афониной Е.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Элиниди Людвика Саввовича (ИНН 23100373113, ОГРНИП 304230118700333) - Чич Е.И. (доверенность от 12.07.2012), в отсутствие ответчика - администрации муниципального образования г. Анапа (ИНН 2301027017, ОГРН 1022300523057), надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования г. Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2012 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 (судьи Ильина М.В., Глазунова И.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А32-38497/2011, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Элиниди Л.С. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования г. Анапа (далее - администрация) о признании права собственности на объекты: строение (литера Е) площадью 302,8 кв. м, строение (литера Б) площадью 206,70 кв. м, здание (литера Д) площадью 182,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Анапа, пос. Витязево, ул. Тракторная/Восточная, д. 27/21 (далее - спорные объекты; уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда первой инстанции от 17.05.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.08.2012, исковые требования удовлетворены, за предпринимателем признано право собственности на спорные объекты. Суды пришли к выводу о наличии предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) оснований для признания права истца на спорные постройки, поскольку объекты недвижимости возведены на земельном участке, принадлежащем предпринимателю на праве собственности, не нарушают права и интересы третьих лиц, соответствуют обязательным нормам и правилам. Представленные в материалы дела обращения в органы местного самоуправления муниципального образования г. Анапа, Департамент архитектуры и градостроительства Краснодарского края, а также межведомственную комиссию по пресечению самовольного строительства свидетельствуют о совершении истцом действий, направленных на получение необходимых разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию.

В кассационной жалобе администрация просит состоявшиеся судебные акты отменить. По мнению заявителя, поскольку в нарушение статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство спорных объектов в установленной форме предпринимателю не выдавалось, утвержденная в установленном порядке проектная документация отсутствует, то предпринимателем при строительстве допущены существенные нарушения градостроительных норм и правил. Ответчик не представил положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации, необходимость наличия которого обусловлена строительством спорных объектов на землях особо охраняемых природных территорий.

В отзыве на кассационную жалобу истец указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить.

Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением от 23.01.1995 N 383 главы администрации пос. Витязево Краснодарского края предпринимателю предоставлен в собственность земельный участок площадью 1678 кв. м в пос. Витязево для индивидуального жилищного строительства. На основании указанного постановления предпринимателю выдано свидетельство на право собственности на землю серии РФ-XXXII N 0510028. В процессе проведения межевых работ площадь земельного участка уточнена и составила 1054 кв. м (т. 1, л. д. 9 - 11).

Земельный участок по адресу: г. Анапа, пос. Витязево, ул. Тракторная/Восточная, дом 27/21 сформирован и поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:37:01 08 001:2012, категория земель - земли поселений, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Право собственности предпринимателя на данный земельный участок подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 19.03.2007 серии 23АД N 043384 (т. 1, л. д. 12).

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о государственной регистрации права собственности Элиниди Л.К. на здание с меблированными комнатами для размещения отдыхающих площадью 120,7 кв. м (литера В) и здание магазина площадью 68,5 кв. м (литера Б), расположенные по адресу:

г. Анапа, пос. Витязево, ул. Тракторная/Восточная, дом 27/21, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 05.03.2007 серии 23-АД N 042763 и 042764 (т. 1, л. д. 62, 63).

Постановлением главы администрации Витязевского с/о г. Анапа Краснодарского края от 29.09.2005 N 372 Элиниди Л.С. по адресу: г. Анапа, пос. Витязево, ул. Тракторная/Восточная, дом 27/21 разрешено строительство жилого дома взамен старого жилого дома, также он обязан оформить строительный паспорт на строительство жилого дома, осуществлять строительство на основании разработанной, согласованной и утвержденной проектной документации и по окончании строительства предъявить дом к сдаче в эксплуатацию (т. 1, л. д. 13).

По заявлению предпринимателя управление направило запросы начальнику 11-ОГПС, начальнику ТО и ТУ ФС Роспотребнадзор г-к Анапа и начальнику ГИБДД с просьбой представить заключения на проектирование расширения торговой площади здания магазина (литера Б), расположенного по адресу: г. Анапа, пос. Витязево, ул. Тракторная/Восточная, дом 27/21, однако сведения о получении положительных заключений по данному вопросу в материалах дела отсутствуют.

В период с 2005 по 2007 год на земельном участке с кадастровым номером 23:37:01 08 001:2012, расположенном по адресу: г. Анапа, пос. Витязево, ул. Тракторная/Восточная, д. 27/21, проведены строительные работы, в результате которых возведены строения под литерой Е площадью 302,8 кв. м и под литерой Д площадью 182,9 кв. м. Кроме того, предпринимателем осуществлена реконструкция здания магазина (литера Б), в результате которой площадь объекта была увеличена до 206,70 кв. м.

Спорные объекты недвижимости прошли техническую инвентаризацию и поставлены на кадастровый учет. Предприниматель получил технические условия на подключение и осуществил фактическое присоединение объектов к системам водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и сетям телефонной связи.

Межведомственная комиссия по предупреждению и пресечению самовольного строительства на территории города-курорта Анапа указала на возможность сохранения 2-этажного здания с меблированными комнатами для размещения отдыхающих размером 19,8*12,64 м, расположенного по адресу: г. Анапа, пос. Витязево, ул. Тракторная/Восточная, 27/21, поскольку оно не нарушает права и охраняемые законом интересы юридических и физических лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (выписка из протокола от 26.05.2005 N 3; т. 1, л. д. 61; т. 2, л. д. 21).

Письмами Управления имущественных отношений администрации муниципального образования г. Анапа от 17.03.2011 и 07.12.2011 предпринимателю отказано в решении вопроса об изменении разрешенного вида использования земельного участка в связи с нахождением на участке объектов, возведенных без разрешительной документации.

В письме от 01.03.2011 N 71-958/11-05-03 Департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края в ответ на обращение предпринимателя указал, что согласно информации, представленной администрацией, предприниматель на спорном земельном участке в отсутствие разрешительной документации осуществил реконструкцию здания магазина (литера Б) за счет увеличения размеров и надстройки второго и третьего этажей, а также возвел двухэтажное здание с меблированными комнатами (литера Д).

При наличии разрешения на строительство жилого дома предприниматель построил трехэтажное здание жилого дома с комнатами для размещения отдыхающих и встроенным магазином (литера Е).

Вопрос о дальнейшей правовой судьбе перечисленных зданий рекомендовано рассматривать в судебном порядке, с учетом требований статьи 222 Кодекса и пункта 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - совместное постановление N 10/22; т. 1, л. д. 60).

Предприниматель 04.10.2011 обращался к главе администрации с просьбой рассмотреть вопрос о принятии в эксплуатацию зданий жилого дома, магазина и помещений для размещения отдыхающих (т. 1, л. д. 59).

Невозможность оформления права собственности на спорные объекты недвижимости в административном порядке явилась основанием для обращения предпринимателя с иском в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 3 статьи 222 Кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суды верно указали, что по смыслу названной нормы нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, в том числе невыполнение установленных статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации требований получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации (в том числе экологической экспертизы), не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В пункте 26 совместного постановления N 10/22 разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Судами установлено, что спорные строения возведены в границах земельного участка площадью 1054 кв. м, кадастровый номер 23:37:01 08 001:2012, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.03.2007 серии 23-АД N 043384, кадастровым планом земельного участка, заключением эксперта от 07.02.2012 N 10-12/ос, а также актом обследования от 11.08.2011, составленным сотрудниками градостроительной инспекции администрации.

Из материалов дела следует, что разрешение на реконструкцию строения (литера Б) площадью 206,70 кв. м, разрешение на строительство здания (литера Д) площадью 182,9 кв. м, а также на строительство жилого дома (литера Е) площадью 302,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Анапа, пос. Витязево, ул. Тракторная/Восточная, д. 27/21, оформленные в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предприниматель не получал.

Согласно абзацу 2 пункта 26 совместного постановления N 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Попытка получить разрешение должна завершиться отказом уполномоченного органа, причем правомерность такого отказа исключает признание прав на постройку даже в том случае, если самовольный застройщик предпринимал соответствующие меры к ее легализации. Отсутствие отказа в выдаче разрешения на строительство и/или разрешения на ввод объекта в эксплуатацию исключает возможность удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку суд не может установить правомерность такого отказа.

Суды, указывая на положения пункта 26 совместного постановления N 10/22 и конкретные обстоятельства рассматриваемого дела, пришли к выводу, что Элиниди Л.С. предпринимал необходимые меры к легализации спорных объектов как до начала строительства объектов, так и после их возведения. При этом суды указывают на подготовку проектной документации, ее согласование в органах местного самоуправления, согласование технических условий.

Вместе с тем из названных материалов не следует, что истец предпринимал меры для получения разрешения на строительство спорных объектов в порядке, установленном действующим законодательством. Письма управления архитектуры и градостроительства не содержат указаний на индивидуализацию конкретного объекта, строительный паспорт представлен с подписью одного исполнителя, сведения о получении положительных заключений по вопросу обращения к ТО и ТУ ФС Роспотребнадзор г. Анапа и начальнику ГИБДД с просьбой представить заключения на проектирование расширения торговой площади здания магазина в материалы дела не представлены. Получение технических условий на подключение и последующее фактическое присоединение спорных объектов к системам водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и сетям телефонной связи не исключает необходимости легализации объекта в порядке, установленном действующим законодательством.

Доказательства того, что в получении разрешения на строительство (реконструкцию) предпринимателю необоснованно отказано, в материалах дела отсутствуют. Судом не исследован вопрос о том, что помешало предпринимателю получить разрешение на строительство в установленном порядке.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что суды не в полной мере исследовали вопрос о достаточности предпринятых предпринимателем мер к получению необходимого для строительства разрешения с учетом рекомендаций, выработанных Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - информационное письмо N 143).

В соответствии с указанным информационным письмом право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. Обращение лица, соорудившего самовольную постройку, для ее легализации непосредственно в суд, минуя установленный законом порядок, означало бы установление упрощенной процедуры оформления прав на самовольную постройку, игнорирование предусмотренных градостроительным законодательством положений о порядке осуществления строительства, создание самовольному застройщику более льготных условий по сравнению с лицами, осуществляющими строительство в установленном законом порядке.

Суды в нарушение положений совместного постановления N 10/22, информационного письма N 143 при рассмотрении заявленных требований не дали оценки действиям предпринимателя по представлению в уполномоченный орган всей совокупности документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство.

Вопрос безопасности возведенных построек и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, федеральными законами "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами. Учитывая особенности рассматриваемого вопроса, истец должен в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, представить суду документальные подтверждения, свидетельствующие о соответствии самовольных построек установленным нормам и правилам и возможности введения их в эксплуатацию.

Наличие в материалах дела заключения строительно-технической экспертизы само по себе не исключает необходимости получения соответствующих положительных заключений на предмет соответствия спорных строений требованиям пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности (т. 2, л. д. 113 - 130).

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты надлежит отменить, дело - направить в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду с учетом изложенного следует выяснить вопрос о наличии в совокупности указанных в законе оснований для признания права собственности на самовольно возведенные объекты, вынести решение на основе полного и всестороннего исследования обстоятельств дела, правильно применить нормы материального и процессуального права, разрешить в соответствии с действующим законодательством вопрос о распределении судебных расходов.

Руководствуясь статьями 284, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 по делу N А32-38497/2011 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Л. Рассказов

Судьи

В.В. Аваряскин Е.И. Афонина