Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 ноября 2012 г. N Ф08-6238/12 по делу N А63-10868/2011

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 октября 2012 г. N Ф08-5555/12 по делу N А63-10862/2011, от 20 августа 2012 г. N Ф08-4407/12 по делу N А63-10876/2011, от 29 ноября 2012 г. N Ф08-6907/12 по делу N А63-6347/2012, от 7 марта 2013 г. N Ф08-8310/12 по делу N А63-9500/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 2 ноября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Плотниковой Л.Н. и Сидоровой И.В., в отсутствие истца - заместителя прокурора Ставропольского края, ответчиков: открытого акционерного общества "Пятигорские электрические сети" (ИНН 2632021520, ОГРН 1022601611780), администрации города Пятигорска (ИНН 2632033540, ОГРН 1022601627575), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН 1042600339737), федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата" по Ставропольскому краю (ОГРН 1022601943231), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Пятигорские электрические сети" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.05.2012 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2012 (судьи Фриев А.Л., Джамбулатов С.И., Баканов А.П.) по делу N А63-10868/2011, установил следующее.

Заместитель прокурора Ставропольского края (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Пятигорска (далее - администрация) и ОАО "Пятигорские электрические сети" (далее - общество) со следующими требованиями:

- признать договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Пятигорск, проезд Суворовский, 10 (кадастровый номер 26:33:010101:536), заключенный 03.05.2011 администрацией и обществом, недействительной (ничтожной) сделкой;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, а именно: возложить на общество обязанность возвратить муниципальному образованию земельный участок площадью 17 021 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, проезд Суворовский, 10 (кадастровый номер 26:33:010101:536); возложить на муниципальное образование в лице администрации обязанность возвратить обществу полученные за земельный участок денежные средства в сумме 1 698 329 рублей 85 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление), ФБУ "Кадастровая палата" по Ставропольскому краю.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.05.2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2012, иск удовлетворен. Признан недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи спорного земельного участка, а также применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции. Суды установили, что на основании договора купли-продажи общество приобрело в собственность земельный участок (кадастровый номер 26:33:010101:536) площадью 17 021 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, проезд Суворовский, 10. Общество исполнило обязанность по оплате выкупной стоимости участка (1 698 329 рублей 85 копеек), что подтверждается платежным поручением от 10.05.2011. Право собственности общества на земельный участок зарегистрировано управлением в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При разрешении спора суды исходили из того, что курорту Пятигорску, входящему в регион Кавказских Минеральных Вод, придан статус особо охраняемой природной территории, имеющей федеральное значение. Установлены границы и режим округа санитарной охраны курорта. При этом суды руководствовались пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), Федеральным законом от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ), Федеральным законом от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ), постановлением Совета Министров СССР от 09.07.1985 N 300, Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309, постановлениями Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 и от 17.01.2006 N 14. Исследовав представленные доказательства (картографические материалы, пояснения Управления по недропользованию по Ставропольскому краю от 22.02.2012 N СМ-01-21-193), суды пришли к выводу о том, что спорный участок расположен в границах третьей зоны округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения Пятигорск. Следовательно, земельный участок не мог быть предоставлен в частную собственность (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса, пункт 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации)). Расположение участка на землях населенных пунктов не влияет на возможность его отнесения к землям особо охраняемых природных территорий (статья 85 Земельного кодекса, статья 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Договор купли-продажи от 03.05.2011 N 1344 в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Требования о реституции (возврате земельного участка и уплаченных за него денежных средств) удовлетворены судами на основании статьи 167 Гражданского кодекса.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. По мнению ответчика, суды не учли, что земельный участок с кадастровым номером 26:33:01 01 01:536 площадью 17 021 кв. м, расположенный по адресу: г. Пятигорск, Суворовский проезд, 10, относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования - для расширения производственной базы и не имеет ограничений. Изложенное подтверждается кадастровым паспортом (выпиской из государственного кадастра недвижимости) от 08.02.2011 N 26/501/11-19885. Кроме того, Управление по недропользованию по Ставропольскому краю в заключении от 02.12.2011 N СН-03/2-11-1259 указало, что полезные ископаемые под спорным земельным участком отсутствуют. Суды также не исследовали и не дали надлежащей оценки акту выбора земельного участка и предварительного согласования расширения производственной базы в районе Суворовского проезда, в промзоне Скачки, заключению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 27.08.2009. Границы зон горно-санитарной охраны в предусмотренном законом порядке на территории Кавказских Минеральных Вод не установлены. Представленные в дело доказательства подтверждают, что общество приобрело в собственность земельный участок в соответствии с требованиями действующего законодательства. На спорном земельном участке находится цех по производству строительных изделий, растворо-бетонный узел. Право собственности общества на данные объекты зарегистрировано в ЕГРП.

В отзыве заместитель прокурора Ставропольского края указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Общество и управление в заявлениях просили рассмотреть жалобу в отсутствие своих представителей.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит отменить в части удовлетворения требования о возврате земельного участка.

Как видно из материалов дела, общество является собственником цеха по производству строительных изделий площадью 802 кв. м (литера "А"), а также растворо-бетонного узла площадью 352,6 кв. м (литера "I"), расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, проезд Суворовский, 10, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 26.08.2010 и от 28.01.2011 (т. 1, л. д. 133, 134).

Постановлением главы г. Пятигорска от 03.05.2011 N 1344 обществу предоставлен в собственность за плату земельный участок из земель населенных пунктов (кадастровый номер 26:33:010101:536) площадью 17 021 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, проезд Суворовский, 10, под принадлежащими ответчику объектами недвижимости.

Администрация (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи спорного земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:536 (т. 2, л. д. 3, 4).

В пункте 1.2 договора указано, что на участке находится принадлежащий покупателю на праве собственности цех по производству строительных изделий (выписка из ЕГРП от 02.03.2011 N 28/006/2011-293).

Согласно пункту 2.1 стоимость участка составила 1 698 329 рублей 85 копеек.

В связи с нахождением земельного участка в фактическом пользовании покупателя акт приема-передачи сторонами не составлялся (пункт 1.3 договора).

На основании платежного поручения от 10.05.2011 стоимость земельного участка оплачена покупателем (т. 2, л. д. 5).

9 июня 2011 года управление зарегистрировало право собственности общества на участок (запись о регистрации N 26-26-28/026/2011-366).

Земельный участок из земель населенных пунктов площадью 17 021 +/- 45 кв. м, предназначенный для расширения производственной базы, поставлен на государственный кадастровый учет 07.06.2008 (кадастровый номер 26:33:010101:536; т. 2, л. д. 18 - 20).

Полагая, что общество приобрело в собственность земельный участок из земель особо охраняемых природных территорий, прокурор обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Части 1 и 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляют прокурору право обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления и применении последствий недействительности таких сделок. Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.

Удовлетворяя иск, суды исходили из того, что спорный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий и ограничен в обороте, поэтому сделка по отчуждению его обществу совершена в нарушение норм действующего законодательства.

Вывод о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи, совершенного администрацией и обществом, основан на законе и соответствует представленным в дело доказательствам.

Согласно статье 27 Земельного кодекса оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом (пункт 1). Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2).

Подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса определяет, что находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий ограничены в обороте.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 и пунктом 1 статьи 96 Земельного кодекса к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан.

Легальное определение курорта приведено в пункте 5 статьи 31 Закона N 33-ФЗ, а также в статье 1 Закона N 26-ФЗ. В указанных нормах закреплено, что курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.

В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (пункт 2 статьи 32 Закона N 33-ФЗ).

Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (пункт 3 статьи 32 Закона N 33-ФЗ, статья 1 Закона N 26-ФЗ).

Постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 приняты предложения ВЦСПС и Министерства здравоохранения СССР об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае. Данные предложения согласованы с Госпланом РСФСР, Госстроем РСФСР, Министерством сельского хозяйства РСФСР, Министерством лесного хозяйства РСФСР, Министерством здравоохранения РСФСР и Ставропольским крайисполкомом.

Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации" району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод вошли города Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.

В пункте 3 статьи 3 Закона N 26-ФЗ закреплено, что порядок и особенности функционирования отдельного курорта определяются положением о данном курорте. В зависимости от значения курорта положение о нем соответственно утверждается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти либо соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Во исполнение пункта 3 статьи 3 Закона N 26-ФЗ Правительство Российской Федерации издало постановление от 17.01.2006 N 14, в котором признало курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, установленными постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300. Утверждены положения о курортах федерального значения Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск. Согласно Положению о курорте федерального значения Пятигорск его общая площадь составляет 9674 га и включает в себя зоны различного функционального назначения (пункт 3).

Таким образом, земельные участки, расположенные на территории курорта Пятигорск (в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта) в силу закона являются землями особо охраняемых природных территорий. Доказанность факта отнесения спорного участка к числу земель особо охраняемых природных территорий (земель курортов) означает невозможность предоставления его в собственность общества в связи с отнесением его к земельным участкам, ограниченным в обороте (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса, пункт 8 статьи 28 Закона о приватизации).

Судебные инстанции исследовали представленные в дело доказательства (картографические материалы, письмо Управления по недропользованию по Ставропольскому краю от 22.02.2012 (т. 2, л. д. 176 - 180)) и установили, что спорный земельный участок входит в границы третьей зоны округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения Пятигорск.

Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен пунктом 8 статьи 28 Закона о приватизации, а также статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".

Исследовав и оценив собранные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что участок с кадастровым номером 26:33:010101:536 площадью 17 021 кв. м, расположенный на территории курорта Пятигорск (в границах округа санитарной (горно-санитарной) охраны), относится к землям особо охраняемых природных территорий. Это означает, что его отчуждение в частную собственность противоречит закону (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Кодекса, пункт 8 статьи 28 Закона о приватизации, статья 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды").

Статья 168 Гражданского кодекса определяет, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 167 данного Кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки суд вправе применить по собственной инициативе (абзац 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса), поэтому он не связан избранным истцом способом реституции.

Материалы дела подтверждают, что общество перечислило в муниципальную казну в счет выкупной стоимости земельного участка 1 698 329 рублей 85 копеек. Поэтому в порядке применения последствий недействительности сделки суды правомерно обязали администрацию возвратить обществу денежные средства, уплаченные по недействительному (ничтожному) договору купли-продажи.

Вместе с тем, возлагая на общество обязанность возвратить земельный участок с кадастровым номером 26:33:010101:536 муниципальному образованию, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что не нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности (т. 1, л. д. 133, 134).

Таким образом, изъятие участка из владения общества невозможно без разрешения вопроса о судьбе расположенных на нем объектов. Кроме того, до момента заключения сделки купли-продажи ответчик использовал земельный участок на основании договора аренды (т. 2, л. д. 21 - 24).

Недействительность (ничтожность) договора купли-продажи земельного участка (в силу ограничения его в обороте) влечет отсутствие у ответчика основания возникновения права собственности. С учетом наличия на участке принадлежащих обществу объектов недвижимости возврат участка продавцу (муниципальному образованию) в порядке реституции невозможен (статьи 35, 36 Земельного кодекса).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в ЕГРП) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

Поэтому, применяя последствия недействительности сделки купли-продажи, необходимо признать отсутствующим право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:33:010101:536 (запись регистрации от 09.06.2011 N 26-26-28/026/2011-366).

Поскольку в части возложения на общество обязанности возвратить участок муниципальному образованию судебные акты приняты с нарушением норм материального права, решение и апелляционное постановление в указанной части надлежит отменить (пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод кассационной жалобы о том, что спорный участок не находится в границах третьей зоны округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения не принимается, как основанный на неверном понимании ответчиком норм Земельного кодекса, Закона N 33-ФЗ, Закона N 26-ФЗ и Закона о приватизации. Кроме того, отсутствие в кадастровом паспорте участка соответствующих сведений, не лишает суды возможности определить его принадлежность к землям федерального курорта с помощью иных доказательств.

Принадлежность земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов к категории земель населенных пунктов, отсутствие на местности границ первой, второй либо третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны, а также отсутствие полезных ископаемых не изменяют и не отменяют установленный нормативными правовыми актами статус особо охраняемых земель, их ограничение в обороте и запрет на приобретение в собственность.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1882/09 сформулирована правовая позиция, согласно которой факт отнесения одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное или иное особо ценное значение.

Иные доводы жалобы не влияют на правомерность выводов судов о недействительности (ничтожности) оспариваемого договора, поэтому не принимаются кассационным судом.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 11.09.2012 N 2649).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.05.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2012 по делу N А63-10868/2011 в части удовлетворения требования о возложении на открытое акционерное общество "Пятигорские электрические сети" обязанности возвратить муниципальному образованию земельный участок площадью 17 021 кв. м с кадастровым номером 26:33:010101:536, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, проезд Суворовский, 10, отменить.

В удовлетворении указанного требования отказать.

Дополнить резолютивную часть решения от 05.05.2012 абзацем следующего содержания: "Признать отсутствующим право собственности открытого акционерного общества "Пятигорские электрические сети" (ИНН 2632021520, ОГРН 1022601611780) на земельный участок площадью 17 021 кв. м с кадастровым номером 26:33:010101:536, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, проезд Суворовский, 10, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.06.2011 (запись о регистрации N 26-26-28/026/2011-366)".

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

Л.Н. Плотникова И.В. Сидорова