Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 января 2013 г. N Ф08-8148/12 по делу N А63-8358/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ЖАККО" (ИНН 2632043764, ОГРН 1022601620458) - Григорьева А.А. (доверенность от 22.01.2013), Вереневой Т.А. (доверенность от 22.01.2013), в отсутствие истца - заместителя прокурора Ставропольского края, ответчика - администрации города Пятигорска (ИНН 2632033540, ОГРН 1022601627575), третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Ставропольскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ЖАККО"" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.06.2012 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2012 (судьи Луговая Ю.Б., Егорченко И.Н., Сулейманов З.М.) по делу N А63-8358/2012, установил следующее.

Заместитель прокурора Ставропольского края (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд к администрации города Пятигорска (далее - администрация), ООО "Торговый дом "ЖАККО"" (далее - общество) с требованиями о признании недействительной (ничтожной) сделкой заключенный ответчиками договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:33:07 03 01:0081 площадью 10 200 кв. м; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения обязанностей на общество - возвратить муниципальному образованию спорный земельный участок, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Ермолова, 12; на муниципальное образование - возвратить обществу 198 076 рублей 35 копеек, полученных за продажу участка (уточненные требования).

Иск заявлен на основании статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что спорный земельный участок находится в границах особо охраняемой природной территории - курорта федерального значения. Заключенный ответчиками договор от 14.10.2009 купли-продажи земельного участка, ограниченного в обороте, недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Требование о применении реституции основано на положениях статьи 167 Гражданского кодекса.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю и Управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Ставропольскому краю.

Решением от 21.06.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.10.2012, иск удовлетворен. Договор купли-продажи земельного участка от 14.10.2009 признан недействительной (ничтожной) сделкой. В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки суд признал восстановленным право муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 26:33:07 03 01:0081 площадью 10 200 кв. м, и обязал муниципальное образование возвратить обществу полученные за земельный участок денежные средства в сумме 198 076 рублей 35 копеек. Судебные акты мотивированы тем, что договор купли-продажи является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку земельный участок, являющийся предметом договора, находится в пределах особо охраняемых природных территорий - округа санитарной охраны города-курорта Пятигорска, в силу пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничен в обороте и не подлежит приватизации. Признание курортом территории, включающей в себя полностью или частично территорию населенного пункта, влечет распространение на соответствующую территорию населенного пункта режима земель особо охраняемых территорий.

В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов заявитель указывает, что отсутствуют правовые основания признавать тождественными границы курорта с территориальными границами муниципального образования. Вывод судов об ограничении оборотоспособности земельного участка, не относящегося к первой санитарной (горно-охранной) зоне, не состоятелен. По мнению подателя жалобы, до государственной регистрации обременения земельного участка в виде ограничения в обороте или изъятия из оборота недвижимости отсутствуют правовые основания для возложения на частников обязанности по возврату всего полученного по сделке. Землепользователь считает, что земельный участок с кадастровым номером 26:33:070301:0081 относится к землям населенных пунктов и в установленном законом порядке не ограничен в обращении. Перевод земельного участка из категории "земли населенных пунктов" в категорию "земли особо охраняемых природных территорий и объектов" не состоялся. Кроме того, прокурором пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Общество полагает, что применение специальных норм права возможно только при условии соблюдения порядка признания уполномоченным органом границ курорта, как объекта земельных правоотношений в соответствии с нормой статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации. В судебном заседании представители общества поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор просит оставить судебные акты без изменения, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением администрации города Пятигорска от 14.10.2009 N 5146 обществу предоставлен в собственность за плату земельный участок по адресу: г. Пятигорск, ул. Ермолова, 12, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:33:070301:0081, общей площадью 10 200 кв. м под принадлежащими на праве собственности объектами недвижимости (строениями; т. 1, л. д. 82).

14 октября 2009 года администрация и общество заключили договор купли-продажи N 5146 земельного участка общей площадью 10 200 кв. м, с кадастровым номером 26:33:070301:0081, занятого нежилыми зданиями и расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Ермолова, 12. Цена выкупа земельного участка составила 198 076 рублей 35 копеек (т. 1, л. д. 83 - 84).

Покупателем оплата за земельный участок произведена платежным поручением от 07.10.2009 N 483 (т. 1, л. д. 85).

Переход права собственности к обществу зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 07.11.2009, регистрационный номер 26-26-33/041/2009-521, что подтверждено соответствующей выпиской от 12.10.2011 N 28/021/2011/-066 (т. 1, л. д. 86).

Полагая, что обществу отчужден ограниченный в обороте земельный участок, относящийся к землям особо охраняемых природных территорий, прокурор обратился в арбитражный суд с иском от 29.03.2012 о признании договора купли-продажи от 14.10.2011 недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Части 1 и 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляют прокурору право обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления и применении последствий недействительности таких сделок. Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.

Признавая договор купли-продажи земельного участка от 14.10.2009 недействительной (ничтожной) сделкой, судебные инстанции исходили из того, что спорный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий и ограничен в обороте, поэтому сделка по отчуждению его обществу в собственность совершена в нарушение норм действующего законодательства.

Вывод о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи основан на законе и соответствует представленным в дело доказательствам.

Согласно статье 27 Земельного кодекса оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 1). Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2).

В силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий ограничены в обороте.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 и пунктом 1 статьи 96 Земельного кодекса к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан.

Легальное определение курорта дано в пункте 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ), а также в статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ). В указанных нормах закреплено, что курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.

В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (пункт 2 статьи 32 Закона N 33-ФЗ).

Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (пункт 3 статьи 32 Закона N 33-ФЗ, статья 1 Закона N 26-ФЗ).

Постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 приняты предложения ВЦСПС и Министерства здравоохранения СССР об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае. Данные предложения согласованы с Госпланом РСФСР, Госстроем РСФСР, Министерством сельского хозяйства РСФСР, Министерством лесного хозяйства РСФСР, Министерством здравоохранения РСФСР и Ставропольским крайисполкомом.

Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации" району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод вошли города Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.

В пункте 3 статьи 3 Закона N 26-ФЗ закреплено, что порядок и особенности функционирования отдельного курорта определяются положением о данном курорте. В зависимости от значения курорта положение о нем соответственно утверждается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти либо соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Во исполнение пункта 3 статьи 3 Закона N 26-ФЗ Правительство Российской Федерации издало постановление от 17.01.2006 N 14, в котором признало курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300. Утверждены положения о курортах федерального значения Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск. Согласно Положению о курорте федерального значения Пятигорск общая площадь курорта Пятигорск составляет 9674 гектара и включает в себя зоны различного функционального назначения (пункт 3).

Таким образом, земельные участки, расположенные на территории курорта Пятигорск, в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны указанного курорта, в силу закона являются землями особо охраняемых природных территорий. Доказанность факта отнесения спорного участка к числу земель особо охраняемых природных территорий (земель курортов) означает невозможность предоставления его в собственность общества в связи с отнесением его к земельным участкам, ограниченным в обороте (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного Кодекса, пункт 8 статьи 28 Закона о приватизации).

Исследовав и оценив собранные по делу доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что спорный участок, относится к землям особо охраняемых природных территорий, поэтому его отчуждение в частную собственность противоречит закону (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса, пункт 8 статьи 28 Закона о приватизации, статья 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды").

В данной части выводы судов обеих инстанций соответствуют правовым позициям, сформулированным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 16.06.2009 N 1882/09.

Статья 168 Гражданского кодекса устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки суд вправе применить по собственной инициативе (абзац 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса), поэтому не связан избранным истцом способом реституции.

Материалы дела подтверждают, что общество перечислило в муниципальную казну в счет выкупной стоимости участка 198 076 рублей 35 копеек, поэтому в порядке применения последствий недействительности сделки суды правомерно обязали администрацию возвратить обществу денежные средства, уплаченные по недействительному (ничтожному) договору.

Вместе с тем, возлагая на общество обязанность по возврату земельного участка муниципальному образованию, суды не учли, что на земельном участке с кадастровым номером 26:33:07 03 01:0081 площадью 10 200 кв. м расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу (постановление от 14.10.2009 N 5146, пункт 1.2 договора купли-продажи земельного участка от 14.10.2009).

Право собственности общества на указанные объекты зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждено свидетельствами о праве собственности на нежилые помещения (т. 2, л. д. 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36). Спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования - под техно-торговый центр. Изъятие участка из владения общества (его возврат администрации) невозможно без разрешения вопроса о судьбе расположенных на нем объектов. Недействительность (ничтожность) договора купли-продажи земельного участка влечет отсутствие у общества основания возникновения права собственности, но, с учетом наличия на участке принадлежащих обществу (приобретенных в порядке приватизации) зданий и сооружений, возврат участка муниципальному образованию в порядке реституции невозможен, так как у собственника недвижимости сохраняется право пользования земельным участком (статьи 35, 36 Земельного кодекса).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 указал следующее. Требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в ЕГРП) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

Поэтому, применяя последствия недействительности договора купли-продажи от 14.10.2009, необходимо признать отсутствующим право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:33:07 03 01:0081 (запись о регистрации от 07.11.2009 N 26-26-33/041/2009-521).

Поскольку в части обязания общества возвратить участок муниципальному образованию судебные акты приняты с нарушением норм материального права, решение и апелляционное постановление в указанной части следует отменить (пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод кассационной жалобы общества об ошибочности вывода судебных инстанций об ограничении оборотоспособности земельного участка, расположенного на территории курорта Пятигорск, отклоняется, поскольку основан на неправильном применении заявителем норм Земельного кодекса, Закона N 33-ФЗ, Закона N 26-ФЗ и Закона о приватизации.

Противоречит он и сложившейся в округе арбитражной практике (постановления от 14.03.2012 по делу N А63-1900/2011, от 13.07.2012 по делу N А63-10211/2011 и от 20.08.2012 по делу N А63-10876/2011).

Не соответствует фактическим обстоятельствам и исследованным судами доказательствам приведенное в кассационной жалобе утверждение общества об отсутствии нормативного правового акта, относящего земли курорта Пятигорск и спорный участок к числу особо охраняемых природных территорий.

В отношении курорта Пятигорск такие нормативные акты приняты (постановления Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 и от 17.01.2006 N 14).

Срок исковой давности для применения последствий недействительности ничтожной сделки не пропущен.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.06.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2012 по делу N А63-8358/2012 в части удовлетворения требования о возложении на общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ЖАККО"" обязанности возвратить муниципальному образованию земельный участок площадью 10 200 кв. м с кадастровым номером 26:33:07 03 01:0081, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Ермолова, 12, отменить.

В удовлетворении указанного требования отказать.

Дополнить резолютивную часть решения от 21.06.2012 абзацем следующего содержания: "Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ЖАККО"" (ИНН 2632043764, ОГРН 1022601620458) на земельный участок площадью площадью 10 200 кв. м с кадастровым номером 26:33:07 03 01:0081, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Ермолова, 12, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.11.2009 (запись о регистрации N 26-26-33/041/2009-521)".

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Н. Плотникова

Судьи

Н.С. Мазурова И.В. Сидорова