Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 марта 2013 г. N Ф08-8309/12 по делу N А53-6297/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 5 марта 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от истца - заместителя прокурора Ростовской области - Солдатова С.А. (удостоверение от 17.07.2012), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Раздолье"" (ИНН 6119006427, ОГРН 1026101233256) - Бушуева В.А. (доверенность от 17.06.2011) и Новгородова Я.Д. (доверенность от 05.06.2012), в отсутствие ответчиков: администрации Матвеево-Курганского района Ростовской области (ИНН 6119003088, ОГРН 1026101233971), крестьянского (фермерского) хозяйства "Лотос" (ИНН 6119001926, ОГРН 1026101234257), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу заместителя прокурора Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.07.2012 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2012 (судьи Тимченко О.Х., Глазунова И.Н., Ильина М.В.) по делу N А53-6297/2012, установил следующее.

Заместитель прокурора Ростовской области (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд к администрации Матвеево-Курганского района Ростовской области (далее - администрация), ООО "Агрофирма "Раздолье"" (далее - общество) и КФХ "Лотос" (далее - фермерское хозяйство) с иском, в котором просил:

- признать недействительным договор купли-продажи от 02.03.2011 N 9 земельного участка сельскохозяйственного назначения;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав общество возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 61:21:0600001:1847 площадью 90,2 га, местоположение которого установлено: Ростовская область, Матвеево-Курганский район, 8,2 км на запад от ориентира на территории СПК "Октябрь" п. Матвеев Курган, расположенного за пределами участка, в границах, указанных в кадастровой выписке участка (требования уточнены; т. 1, л. д. 161).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.07.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2012, в удовлетворении иска отказано.

Судебные инстанции установили, что права и обязанности по заключенному администрацией с фермерским хозяйством договору от 24.10.2006 N 158 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения переданы обществу на основании договора от 01.12.2010 N 1. Общество приобрело земельный участок с кадастровым номером 61:21:0600001:1847 площадью 90,2 га в собственность по договору купли-продажи от 02.03.2011 N 9. Суд первой инстанции указал, что перемена лиц в обязательстве не изменяет самого обязательства (пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьи 382 и 384 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). В связи с нахождением участка в аренде более трех лет (с 2006 года) суд пришел к выводу о том, что при заключении сделки купли-продажи требования статьи 12.1 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" (далее - Областной закон N 19-ЗС) не нарушены. Апелляционный суд исходил из того, что договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения должен соответствовать нормам Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) и законам субъекта Российской Федерации в части сроков аренды (минимальных и максимальных). Поэтому с учетом статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, статьи 14.1 Областного закона N 19-ЗС договор аренды земельного участка (90,2 га пашни) считается заключенным на срок 5 лет. Договор уступки права аренды земельного участка от 01.12.2010 N 1 апелляционный суд квалифицировал как договор перенайма (пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса). Договор заключен с согласия арендодателя и с соблюдением норм действующего законодательства, включая его государственную регистрацию (пункт 2 статьи 389, пункт 2 статьи 609 Кодекса, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса). Поэтому апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора от 01.12.2010 N 1 недействительной сделкой. В результате заключения указанного договора право на выкуп земельного участка приобрело общество. При заключении договора купли-продажи требования статьи 12.1 Областного закона N 19-ЗС соблюдены. Довод прокуратуры об отсутствии у общества права на приобретение участка апелляционный суд отклонил как основанный на неправильном толковании статьи 12.1 Областного закона N 19-ЗС. Право на приобретение участка в собственность возникает по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, а не с момента передачи участка в пользование. Доказательств ненадлежащего использования фермерским хозяйством (обществом) земельного участка не представлено. Задолженность по арендной плате ответчиком погашена. Поэтому оснований для признания договора от 02.03.2011 N 9 недействительной (ничтожной) сделкой и применения последствий ее недействительности не имеется (т. 1, л. д. 170; т. 2, л. д. 28).

Прокурор обжаловал решение от 11.07.2012 и апелляционное постановление от 10.10.2012 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Земельный участок общей площадью 186,4 га (в том числе 90,2 га пашни) передан фермерскому хозяйству в аренду (без права выкупа арендованных земель) на основании постановления от 28.02.2001 N 78 и договора аренды от 22.03.2001 N 42. После раздела существующего земельного участка (на два самостоятельных участка) земельный участок с кадастровым номером 61:21:0600001:1847 площадью 90,2 га (пашни) во исполнение постановления администрации от 24.10.2006 N 793 и договора аренды от 24.10.2006 N 158 передан фермерскому хозяйству в аренду. В указанном договоре также отсутствует условие о возможности выкупа фермерским хозяйством арендованных земель. Не содержит таких условий и договор от 01.12.2010 N 1 (об уступке обществу прав и обязанностей по договору аренды от 24.10.2006 N 158). Поскольку договор аренды от 24.10.2006 N 158 заключен на срок менее 5 лет, арендодатель имеет возможность возразить против передачи отдельных правомочий по распоряжению участком. Арендодатель (муниципальное образование) выразил волю на невключение в договоры аренды условия о возможности выкупа арендатором арендованных земель. Суды не учли, что фермерское хозяйство имеет право на приобретение участка по специальной (упрощенной) процедуре (пункт 1 статьи 81 Земельного кодекса, статья 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"). Общество же, не являющееся специальным субъектом, может приобрести участок из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном статьей 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. По смыслу пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также статьи 12.1 Областного закона N 19-ЗС юридическое значение для целей наличия права на выкуп имеет факт передачи участка сельскохозяйственного назначения (участок должен находиться в непрерывном владении арендатора в течение трех лет). Фермерское хозяйство и общество являются самостоятельными хозяйствующими субъектами, правопреемником фермерского хозяйства общество не является, поэтому оно не наделено правом на приобретение спорного земельного участка в собственность без проведения торгов. Трехлетний срок использования (аренды) в отношении нового арендатора не истек, следовательно, участок приобретен обществом с нарушением требований статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и статьи 12.1 Областного закона N 19-ЗС. Кроме того, фермерским хозяйством систематически нарушались сроки внесения арендных платежей. Следовательно, у общества не возникло преимущественного права на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка.

Администрация в отзыве сослалась на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность судебных актов. Право на приобретение земель сельскохозяйственного назначения установлено пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и статьей 12.1 Областного закона N 19-ЗС. Положения договора, противоречащие данным нормам закона, ничтожны. Договор аренды от 24.10.2006 N 158 не содержит условие, регулирующее порядок выкупа участка, и не устанавливает запрет на приобретение участка в собственность. Начало исчисления срока, необходимого для выкупа участка, связано с моментом заключения договора. Условием выкупа является трехлетний срок договора аренды и надлежащее использование участка, а не непрерывность владения участком одним лицом (арендатором). С заключением договора от 01.12.2010 N 1 фермерское хозяйство передало свое право на выкуп обществу. Указанный договор является договором перенайма и закону не противоречит. Условий о необходимости соблюдения конкурсных процедур при передаче прав и обязанностей по договору аренды от одного лица другому законодательство не содержит. При этом нарушение сроков внесения арендной платы не свидетельствует о ненадлежащем использовании земельного участка.

От общества и фермерского хозяйства отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель прокурора поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию обжалуемые судебные акты отменить, иск удовлетворить.

Представители общества возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие принятых по делу судебных актов нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.

Администрация и фермерское хозяйство, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителей в суд кассационной инстанции не направили.

В судебном заседании, состоявшемся 26.02.2013, объявлен перерыв до 05.03.2013, 14 часов 10 минут. Информация об объявлении перерыва, а также о времени продолжения судебного заседания размещена в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя общества.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на ее, выслушав представителей истца и ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу следует удовлетворить.

Как установили суды и видно из материалов дела, 22 марта 2001 года администрация (арендодатель) и фермерское хозяйство (арендатор) заключили договор аренды N 42, по условиям которого арендатору на срок до 02.03.2011 передан в аренду (без права выкупа) земельный участок общей площадью 186,4 га, в том числе 172,2 га сельскохозяйственных угодий, 90,2 га пашни и 82 га пастбищ (т. 1, л. д. 120 - 124). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Постановлением главы администрации от 24.10.2006 N 783 в связи с разделом существующего земельного участка на два самостоятельных фермерскому хозяйству предоставлен в аренду на срок до 02.03.2011 земельный участок с кадастровым номером 61:21:0600001:1847 площадью 90,2 га (пашни), в 8,2 км на запад от ориентира на территории СПК "Октябрь" п. Матвеев Курган (т. 1, л. д. 126).

24 октября 2006 года администрация (арендодатель) и фермерское хозяйство (арендатор) заключили договор аренды N 158 (т. 1, л. д. 9 - 11). По условиям договора арендатору передан в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:21:600001:1847 площадью 90,2 га. Срок аренды установлен с 24.10.2006 по 02.03.2011 (пункт 2.1). В пункте 4.3.2 закреплено право арендатора с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности третьим лицам при заключении договора на срок более 5 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп регистрирующего органа на экземпляре договора (т. 1, л. д. 15).

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 24.10.2006 (т. 1, л. д. 13).

1 декабря 2010 года фермерское хозяйство и общество заключили договор уступки прав аренды земельного участка N 1, по условиям которого права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 24.10.2006 N 158 перешли к обществу (т. 1, л. д. 16). Орган местного самоуправления не возражал против совершения сделки, что подтверждается письмом администрации от 07.10.2010 (т. 1, л. д. 78).

Договор уступки прав зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, что видно из выписки из ЕГРП от 10.02.2011 (т. 1, л. д. 30).

10 февраля 2011 года общество подало заявку на продажу находящегося в государственной собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 90,2 га с кадастровым номером 61:21:600001:1847, используемого на основании договора аренды от 24.10.2006 N 158 (т. 1, л. д. 17).

Постановлением администрации от 18.02.2011 N 140 на основании пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и статьи 12.1 Областного закона N 19-ЗС земельный участок с кадастровым номером 61:21:600001:1847 площадью 90,2 га предоставлен в собственность обществу (т. 1, л. д. 21).

2 марта 2011 года администрация (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи N 9 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:21:600001:1847 площадью 90,2 га. Согласно пункту 2.1 договора цена участка составила 748 317 рублей 24 копейки (т. 1, л. д. 24, 25).

Участок передан обществу по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 26).

Денежные средства (выкупная стоимость земельного участка) в сумме 748 317 рублей 24 копеек перечислены обществом платежным поручением от 02.03.2011 N 1740 (т. 1, л. д. 23).

Право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 61:21:600001:1847 зарегистрировано 05.04.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.04.2011 и выпиской из ЕГРП от 29.08.2011 (т. 1, л. д. 31, 85).

Ссылаясь на нарушение при заключении договора от 02.03.2011 N 9 норм Закона об обороте сельскохозяйственных земель и положений Областного закона N 19-ЗС, прокурор обратился в арбитражный суд с требованием о признании указанной сделки недействительной и применении реституции (в виде возврата участка администрации).

В соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурору предоставлено право на обращение в суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления и применении последствий недействительности таких сделок. Прокурор, обратившийся в суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.

В силу статьи 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При обращении в арбитражный суд с иском прокурор указал на несоответствие договора от 02.03.2011 N 9 пункту 4 статьи 10 Закона об обороте сельскохозяйственных земель. По мнению прокурора, общество относится к кругу лиц, которым названной нормой закона предоставлено право на приобретение в собственность (по цене, установленной Областным законом N 19-ЗС) участка из земель сельскохозяйственного назначения. Истец полагает, что право на выкуп возникает не у каждого арендатора, а только у того, который в течение трехлетнего срока надлежаще использовал земельный участок. Общество к таким лицам не относится, поскольку, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:21:600001:1847 (договор уступки прав аренды от 01.12.2010 N 1), не подтвердило факт надлежащего использования данного участка на течение срока, установленного Законом об обороте сельскохозяйственных земель. Следовательно, спорный участок (находящийся в государственной (неразграниченной) собственности) отчужден органом местного самоуправления с нарушением требований закона (приобретен в собственность ненадлежащим субъектом). Иск заявлен прокурором в защиту публичного интереса к сторонам договора купли-продажи от 02.03.2011 N 9.

При разрешении спора судебные инстанции обоснованно исходили из того, что договор аренды от 24.10.2006 N 158 земельного участка, предоставленного фермерскому хозяйству под пашню, заключен на срок 5 лет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 27 Земельного кодекса оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте сельскохозяйственных земель.

В силу статьи 9 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в аренду могут быть переданы прошедшие кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (пункт 1). Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (пункт 3).

Статьей 14.1 Областного закона N 19-ЗС (действовала на момент заключения договора от 24.10.2006 N 158) закреплен минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий, предоставленного под пашню, - пять лет.

С учетом статьи 422 Кодекса, статьи 9 Закона об обороте сельскохозяйственных земель и статьи 14.1 Областного закона N 19-ЗС срок договора аренды от 24.10.2006 N 158 земельного участка, предоставленного фермерскому хозяйству под пашню, считается равным минимальному (5 лет).

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу статьи 382 Кодекса право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 389 Кодекса).

Уступка права (требования) представляет собой замену кредитора в обязательстве. Последствием уступки права (требования) является замена кредитора в конкретном обязательстве, в содержание которого входит уступленное право (требование).

Судебные инстанции при разрешении спора обоснованно исходили из того, что с заключением договора от 01.12.2010 N 1 к обществу перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 24.10.2006 N 158. Договор заключен с согласия арендодателя (письмо администрации от 07.10.2010) и с соблюдением норм действующего законодательства (включая государственную регистрацию сделки). Поэтому оснований для вывода о незаконности договора от 01.12.2010 N 1 не имеется.

Отказывая прокурору в удовлетворении требования о признании договора купли-продажи от 02.03.2011 N 9 недействительной (ничтожной) сделкой, суды пришли к выводу о том, что общество (новый арендатор по договору от 24.10.2006 N 158) вправе было приобрести в собственность спорный участок по правилам пункта 4 статьи 10 Закона об обороте сельскохозяйственных земель.

Данный вывод судебных инстанций является ошибочным.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 10 Закона об обороте сельскохозяйственных земель, участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). При этом данное правило не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи, в котором изложены основания и приведена процедура приобретения участков из земель сельскохозяйственного назначения арендаторами без торгов.

В пункте 4 статьи 10 Закона об обороте сельскохозяйственных земель (в редакции Федеральных законов от 18.07.2005 N 87-ФЗ и от 29.12.2010 N 435-ФЗ) указано следующее. Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.

Пункту 4 статьи 10 Закона об обороте сельскохозяйственных земель корреспондируют положения статьи 12.1 Областного закона N 19-ЗС. В нем определено, что переданный в аренду гражданину либо юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким лицом в собственность по цене в размере 15 процентов его кадастровой стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка.

При толковании данной нормы (применении ее к правоотношениям сторон) суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что пробрести в собственность (приватизировать) участок из земель сельскохозяйственного назначения может любое юридическое лицо при доказанности следующих обстоятельств: наличие заключенного договора аренды; истечение трех лет с момента его заключения; надлежащее использование земельного участка.

Однако предложенное судебными инстанциями толкование не основано на буквальном содержании приведенных правовых норм, из которых следует, что право на приобретение (выкуп) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому заинтересованному лицу (арендатору), а лишь тому, который надлежаще использовал этот участок (в течение более трех лет).

В пункте 4 статьи 10 Закона об обороте сельскохозяйственных земель федеральный законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки (документально подтвердили, что эффективно хозяйствуют на сельскохозяйственных землях). Введенный в Закон об обороте сельскохозяйственных земель механизм защиты арендаторов, отвечающих установленным требованиям, направлен на создание условий для устойчивого землепользования и предполагает формирование группы таких собственников, которые ранее уже зарекомендовали себя в качестве исправных арендаторов. Предоставление права на приватизацию участков из земель сельскохозяйственного назначения указанным в ней арендаторам преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве (пункт 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса).

В данном случае прежний арендатор (фермерское хозяйство) земельного участка, отвечавший установленным требованиям, не реализовал свое право на выкуп (приватизацию), закрепленное в пункте 4 статьи 10 Закона об обороте сельскохозяйственных земель. У нового арендатора (общества) такое право не возникло, поскольку он приступил к использованию земельного участка с кадастровым номером 61:21:600001:1847 только в декабре 2010 года.

Ссылка судебных инстанций на договор уступки прав аренды от 01.12.2010 N 1 как основание для отнесения общества (нового арендатора) к категории лиц, обладающих правом на приобретение спорного участка из земель сельскохозяйственного назначения, несостоятельна. По смыслу норм главы 24 Кодекса фермерское хозяйство (прежний арендатор) не могло передать обществу (новому арендатору) предусмотренное пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте сельскохозяйственных земель право на приватизацию арендуемого земельного участка. Данное право арендатора следует из закона, оно является исключительным и не охватывается договорным (арендным) обязательством (не относится к закрепленным в главе 34 Кодекса правам арендатора как стороны договора).

Таким образом, при заключении договора купли-продажи от 02.03.2011 N 9 ответчиками нарушен пункт 4 статьи 10 Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Участок с кадастровым номером 61:21:600001:1847 площадью 90,2 га, находящийся в государственной (неразграниченной) собственности, приобретен в частную собственность ненадлежащим субъектом (арендатором, не использовавшим его надлежащим образом в течение более трех лет). Следовательно, оспариваемая прокурором сделка купли-продажи недействительна (ничтожна) на основании статьи 168 Кодекса.

В силу пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но ими неправильно применена норма права.

Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора правильно установили фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовали представленные доказательства, однако неправильно истолковали (применили к отношениям сторон) норму материального права (пункт 4 статьи 10 Закона об обороте сельскохозяйственных земель). Поэтому принятые по делу судебные акты следует отменить на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняв новое решение об удовлетворении требований прокурора.

Пункт 2 статьи 167 Кодекса предусматривает, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки суд вправе применить по собственной инициативе (абзац 2 пункта 2 статьи 166 Кодекса), поэтому он не связан избранным истцом способом реституции.

Недействительность (ничтожность) договора купли-продажи земельного участка от 02.03.2011 N 9 (в связи с тем, что покупатель не может быть отнесен к субъектам, обладающим правом на приватизацию земли) влечет отсутствие у общества основания возникновения права собственности. Вместе с тем, недействительность (ничтожность) договора купли-продажи не означает порочность договора аренды от 24.10.2006 N 158, права по которому перешли к обществу на основании договора от 01.12.2010 N 1. Таким образом, возврат обществом (новым арендатором) земельного участка муниципальному образованию (продавцу) в порядке реституции невозможен. За обществом сохраняется право на использование земельного участка с кадастровым номером 61:21:600001:1847 и при условии соблюдения требований, закрепленных в пункте 4 статьи 10 Закона об обороте сельскохозяйственных земель, ответчик вправе будет приобрести данный участок в собственность (приватизировать его после трех лет надлежащего использования).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 указал следующее. Требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в ЕГРП) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

Поэтому, применяя последствия недействительности договора купли-продажи от 02.03.2011 N 9, необходимо признать отсутствующим право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 61:21:600001:1847 площадью 90,2 га, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись от 05.04.2011 N 61-61-25/013/2011-174).

Выкупная стоимость земельного участка (748 317 рублей 24 копеек), уплаченная обществом во исполнение недействительного (ничтожного) договора может быть зачтена администрацией в счет арендных платежей по договору от 24.10.2006 N 158.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (прокурор) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.07.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2012 по делу N А53-6297/2012

отменить, иск удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 02.03.2011 N 9 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:21:0600001:1847 площадью 90,2 га.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 05.04.2011 N 61-61-25/013/2011-174 о государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Раздолье"" на земельный участок с кадастровым номером 61:21:0600001:1847 площадью 90,2 га.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин Л.Н. Плотникова