Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 июля 2013 г. N Ф08-3793/13 по делу N А63-13226/2012

г. Краснодар

22 июля 2013 г.

Дело N А63-13226/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Фефеловой И.И., судей Рассказова О.Л. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Центр управления активами" (ИНН 2632076590, ОГРН 1052600237755) - Лотниковой Н.П. (доверенность от 27.11.2012), от третьего лица - федерального государственного бюджетного учреждения "Санаторий "Красные Камни"" Управления делами президента Российской Федерации (ИНН 2628007530, ОГРН 1022601311380) - Зайцевой Н.П. (доверенность от 12.11.2012), в отсутствие заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ставропольскому краю (ИНН 2635134160, ОГРН 1102635006462), третьего лица -Управления делами Президента Российской Федерации (ИНН 7710023340, ОГРН 1027739643997), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр управления активами" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.12.2012 (судья Сиротин И.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2013 (судьи Казакова Г.В., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-13226/2012, установил следующее.

ООО "Центр управления активами" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к заинтересованным лицам Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ставропольскому краю (далее - территориальное управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.05.2012 N 15/008/2012-273 (далее - отказ) и возложении обязанности зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества - квартиру общей площадью 79,20 кв. м, расположенную в жилом доме (литера А) по адресу:

г. Кисловодск, пр. Победы, 83а, кв. 1.

Определением суда от 25.09.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение "Санаторий "Красные Камни"" (далее - санаторий), Управление делами Президента Российской Федерации.

Решением суда от 06.12.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.04.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы наличием у управления Росреестра оснований для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации права собственности.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество обжаловало их в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

В кассационной жалобе заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить, требования - удовлетворить. По мнению подателя жалобы, санаторий перестал быть правообладателем земельного участка в силу закона с момента приобретения обществом объекта недвижимости в собственность, поэтому доводы о том, что Управление делами Президента Российской Федерации после 2009 года является надлежащим распорядителем земельного участка, не обоснованы. Надлежащим распорядителем земельного участка, по мнению подателя жалобы, является территориальное управление. Поскольку в материалах дела имеются разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, то общество полагает, что факт возведения на земельном участке с кадастровым номером 26:34:100102:17 девятиэтажного 86-квартирного жилого дома, которому присвоен адрес: г. Кисловодск, пр. Победы, 83а, доказан. Заявитель считает, что основания считать спорный объект самовольной постройкой отсутствуют. С учетом изложенного общество полагает, что у него отсутствуют основания для признания права собственности на спорный объект в судебном порядке, следовательно, оно вправе обратиться в суд с требованием о признании незаконным отказа управления Росреестра в государственной регистрации права собственности.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель третьего лица возражал против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 27.03.2012 общество обратилось в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества - квартиру N 1 площадью 79,2 кв. м, расположенную по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, пр. Победы, 83а.

Сообщением от 10.05.2012 N 15/008/2012-273 управление Росреестра уведомило общество об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Отказ мотивирован тем, что срок действия договора от 13.07.2009 N 327 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, на котором расположен заявленный объект недвижимого имущества, истек 24.04.2010. Это обстоятельство свидетельствует о самовольном характере постройки и препятствует государственной регистрации прав на нее. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) имеется запись от 11.09.2008 N 26-26-34/015/2008-491 о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования санатория на земельный участок площадью 3496 кв. м под заявленным объектом недвижимого имущества, что создает противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. У управления Росреестра отсутствуют сведения об обращении за государственной регистрацией прекращения права постоянного (бессрочного) пользования санатория. Кроме того, поскольку санаторий является подведомственной Управлению делами Президента Российской Федерации организацией, у управления Росреестра возникли сомнения в отношении полномочий Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом на передачу в аренду земельного участка, правом на который, согласно действующему законодательству, распоряжается Управление делами Президента Российской Федерации.

Общество, считая, что отказ является незаконным и нарушает его права, обратилось в арбитражный суд.

При рассмотрении заявления суды правомерно исходили из следующего.

Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации.

Как указано в статье 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со статьями 9, 13 и 17 Закона N 122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

При проведении правовой экспертизы документов, при проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав. Проводится проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Пунктом 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Законом для государственной регистрации прав; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона N 122-ФЗ).

Судами установлено, что отказ мотивирован нарушением статей 18 и 20 Закона N 122-ФЗ. Общество представило на регистрацию следующие документы: разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, договор аренды земельного участка под заявленным объектом недвижимости.

В соответствии с разрешением на строительство от 02.09.2010 N Ru26305000-80 (срок действия до 02.03.2011) общество вправе построить 9-этажный 86-квартирный жилой дом поз. 7 со встроенно-пристроенным магазином по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, пр. Победы, 83. В разрешении также указано, что в проектной документации предусмотрено 11 этажей.

Разрешением от 12.10.2010 N Ru26305000-13-7 введен в эксплуатацию построенный объект капитального строительства - 9-этажный 86-квартирный жилой дом поз. 7 со встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, пр. Победы, 83, с указанием количества этажей - 11.

Постановлением администрации города-курорта Кисловодска от 14.10.2010 N 1352, введенному в эксплуатацию 9-этажному 86-квартирному жилому дому поз. 7 со встроенно-пристроенными помещениями, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 26:34:100102:17 площадью 3496 кв. м присвоен почтовый адрес: Российская Федерация, Ставропольский край, г. Кисловодск, пр. Победы, 83а.

Согласно договору аренды от 13.07.2009 N 327 (далее - договор аренды), заключенному территориальным управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) на срок с 25.05.2009 по 24.04.2010 в отношении находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 26:34:100102:17 площадью 3496 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, пр. Победы, земельный участок предоставлен с разрешенным использованием - под строительство III очереди 209-квартирного жилого дома, под объектом незавершенным строительством, принадлежащим на праве собственности обществу (доля в праве 98/100).

Судами установлено, что на момент выдачи разрешений на строительство (02.09.2010) и на ввод объекта в эксплуатацию (12.10.2010) срок действия договора аренды истек, а в разрешениях на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, а также в договоре аренды имеются несоответствия как по объекту строительства, так и по месту расположения объекта.

При таких обстоятельствах суды указали, что установить, строительство какого жилого дома осуществлено обществом, по какому адресу, какой жилой дом принят в эксплуатацию и в каком именно строении расположена квартира N 1 невозможно.

Суды выяснили, что земельный участок площадью 3496 кв. м с кадастровым номером 26:34:100102:17, расположенный по адресу: г. Кисловодск, пр. Победы, принадлежит на праве собственности Российской Федерации, о чем в ЕГРП 24.07.2006 сделана запись регистрации 26-26-12/003/2006-560 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 24.07.2006 N 26-АБ 092787, а 11.09.2008 на основании распоряжения территориального управления от 10.09.2008 N 338 произведена государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования санатория на земельный участок с кадастровым номером 26:34:100102:17, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, пр. Победы, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации 26-26-34/015/2008-491 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 11.09.2008 N 26-АЕ 515473.

Санаторий использовал данный земельный участок для строительства жилого дома и уплачивал налог на землю. 16 февраля 2006 года санаторий, осуществив строительство жилого дома на 2 % готовности, заключил с обществом инвестиционный договор N 3 на строительство 72-квартирного жилого дома по адресу: г. Кисловодск, пр. Победы с долей общества 94%.

Таким образом, суды пришли к верному выводу, что территориальное управление без прекращения права постоянного (бессрочного) пользования санатория земельным участком площадью 3496 кв. м с кадастровым номером 26:34:100102:17 предоставило обществу по договору аренды этот же земельный участок, что свидетельствует о наличии противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными (пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ), и спора о праве в отношении земельного участка, которой на момент осуществления регистрационный действий в установленном законом порядке не разрешен.

Как верно указали суды, одним из принципов земельного законодательства является разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами (подпункт 9 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).

От имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 2 Указа Президента Российской Федерации от 17.09.2008 N 1370 "Об управлении делами Президента Российской Федерации" и пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 01.04.2009 N 290 "О мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от 17.09.2008 N 1370", Управление делами Президента Российской Федерации осуществляет полномочия собственника имущества федеральных государственных бюджетных учреждений, подведомственных Управлению делами Президента Российской Федерации, включая полномочия по управлению и распоряжению находящимися в федеральной собственности земельными участками, предоставленными Управлению делами Президента Российской Федерации и подведомственным организациям, в том числе по предоставлению земельных участков этим организациям.

Согласно пункту 67 Перечня федеральных государственных унитарных предприятий и федеральных государственных учреждений, подведомственных Управлению делами Президента Российской Федерации, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 17.09.2008 N 1370, санаторий является подведомственной организацией Управления делами Президента Российской Федерации.

Земельный участок под объектом недвижимого имущества предоставлен санаторию на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое не прекращено.

С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу, что территориальное управление не имело полномочий распоряжаться федеральным имуществом, переданным в ведение Управлению делами Президента Российской Федерации, а поэтому не вправе было заключить с обществом договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации и в постоянном (бессрочном) пользовании санатория.

При таких обстоятельствах суды правомерно указали, что представленные для государственной регистрации прав документы не соответствуют по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, а поэтому управление Росреестра обоснованно приостановило и впоследствии отказало в государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости.

Таким образом, суды обоснованно признали отказ в государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости соответствующим Закону N 122-ФЗ.

Суды правомерно указали, что территориальное управление является ненадлежащим заинтересованным лицом по заявленным обществом требованиям. Следовательно вывод судов о том, что требования в данной части не подлежат удовлетворению, является верным.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неверном понимании норм материального права, являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по переоценке установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения суда и постановления апелляционного суда по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.12.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2013 по делу N А63-13226/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.И. Фефелова

Судьи

О.Л. Рассказов А.В. Садовников